養老莊園商業計劃書

醴陵市“夕陽部落”養老莊園商業計劃書

目錄

一、概要

二、公司簡介

三、項目市場背景與市場情況分析

1、養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

2、養老服務社區的市場情況分析

3、主要競爭情況分析

四、SWOT分析與關鍵問題分析

1、機會

2、威脅

3、優勢

4、劣勢

5、關鍵問題

五、目標與目標可行性分析

六、營銷計劃

1、目標市場

2、產品

3、價格

4、渠道

5、促銷

七、財務計劃與財務分析

概要

《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會總人口中老年人的比例越來越高。中國社會科學院發佈《中國老齡事業發展報告(2013)》。藍皮書指出，2013年以來中國老年人口數量突破2億大關，佔總人口數的14.8%。我國已成為人口老齡化國家。

公益設施是城市功能的重要體現，目前我國已經進入老齡社會，傳統的養老觀念在改變。為了更好的為老年人服務，我們本着“為黨和政府分憂、幫天下兒女盡孝、替世上父母解難的宗旨”擬在本市十個鄉鎮建設“夕陽部落”養老莊園，集養老公寓、老年人商業團體、養老特色文化產業。打造環境優美、服務管理完善、設施齊全、具有鄉村健康特色養生養老福地。

這些設施的建設不但能為老年人服務，還能提供大中專畢業生和下崗人員就業崗位300餘個，即可為老年人解決了後顧之憂，又可為社會增加效益。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1、中國人口老齡化的發展。

隨着中國人口老齡化和城市老齡化的發展，我們要建造和發展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中鄉村健康養老公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2、觀念的變化。

中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷髮生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養關係不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨着老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不願意和子女同住，獨老户的比重不斷上升至50%左右。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組羣選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨着觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

3、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。

隨着人口老齡化的發展，空巢家庭的不斷增長，那麼這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4、中青年對未來老年人居住方式選擇有很大變化。

當他們進入老年時，由於我國各種老年機構已經完善等原因，其中很多人會選擇社會養老的方式，所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。

5、隨着養老公寓數量需求不斷增長，產業將帶動配套經濟體的發展空間。

隨着老年公寓的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年公寓的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

二、中國老年公寓的特點

按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點的選擇。

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。

2、老年公寓的模式。

借鑑國外經驗，結合我國實際情況，老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。

3、設計與配套設施。

老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建築設計規範”，從住區規劃、設計到配套建築與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，户內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風，老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內配備正規定點合作醫院。該醫院應具備治療、搶救、諮詢的功能，這是關係老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。

4、規模與檔次。

從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅，配套養魚、種菜、花木種植、休閒健身、拓展娛樂等。

5、老年公寓的性質。

依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。

三、老年公寓的現狀與問題

由於我國老年公寓的發展剛剛起步，從全國範圍來看還存在不少問題和需要改進之處。

1、老年公寓的建設供不應求。

國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約佔老年人總數的5%左右。而目前我們周圍正規標準服務老年人的健康養老機構遠遠不能滿足隨着人口老齡化發展對老年公寓的需求。

2、老年公寓的佈局不盡合理。

目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在着有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友；交通不便；有的居住高層塔樓並密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

3、老年公寓的價位偏高。

部份老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興歎。可見，在目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力，本市各個家庭滿意價格為1200-1500元之間。

4、一些老年公寓和養老機構建築老化，設施不全。

一般來説設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。

5、政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。

老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。

公司簡介

成立醴陵市“夕陽部落”健康莊園管理有限公司，目標在本市建成十所健康莊園，服務將近5000人的老年人健康。公司的經營理念是——在老年服務業務領域內，以誠信經營為基本行為準則，始終將顧客利益置於首位，提供有最高顧客價值的服務產品，成為老年服務市場上顧客最為信賴的公司和品牌。公司的宗旨與使命是——專業性的從事老年服務業務，通過不斷延伸的老年服務，構造在銀色市場中最完整的服務產業鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“後工業化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。

1、養老服務社區涉及的一些宏觀環境分析

(1)、人口老齡化趨勢

人口老齡化是世界化的發展趨勢。

(2)、經濟發展

——國民經濟的快速發展，為社區養老奠定了日益堅實的經濟基礎

(3)、政治保障

——黨和國家的重視，為社會養老提供了政策和制度保障

首先，全面建設小康社會發展戰略的實施，特別是科學發展觀的提出，以人為本，重視人的全面發展，從總體上為老有所養創造了良好的大環境。

其次，黨和政府十分重視老有所養問題。

(4)、理論與實踐

——理論和實踐的探索，為實行家庭+社區的社會養老提供了發展的理論和實踐依據

(5)、人文環境

2、養老服務社區的市場情況分析

(1)、健康養老需求旺盛

(2)、養老服務需求迫切

日益增多的老年人口形成了龐大的“銀髮市場”，該市場對於社區養老服務存在着巨大的需求，而現有的養老院、老年公寓、社區服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對於社區養老服務的需求，那麼開發養老服務社區也必然會有巨大的市場潛力。

(3)、支付能力保障

隨着經濟持續發展，城市居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活質量得到進一步改善。調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。而退休人員養老金逐年上漲。

3、主要競爭情況分析

（1）、養老服務市場的競爭分析

經過詳細的市場調查，我們發現目前的全國養老市場尚無專門的健康莊園養老服務社區，市場基本並不存在行業競爭者和品牌競爭者。健康養老莊園項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對於先期進入的公司無疑將是一個極其有利的局面。

社區養老的優勢：1.及時解決老年人生活中遇到的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養老的壓力，減輕政府的負擔；5.開闢就業途徑，為社會提供就業空間；

“隨着老齡化的加快，養老方式將更加多元化。以居家養老為基礎，社區養老、機構養老為補充，政府為部分人羣購買服務是養老業的一種趨勢。老年產業是朝陽產業，未來幾年時間內，將會有大量的民間資金進入養老業。面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領域掘金。

SWOT分析與關鍵問題分析

1、機會

（1）、巨大的“銀色市場”

隨着我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。再過5年我國老年人口將達到1.4億；再過10年將達到1.63億；再過20年將達到2.3億；再過50年將達到4.2億，屆時，總人口中的27.4%將是60歲以上的老人，這給養老服務工作提出了嚴肅的課題。

（2）、政府的關注與支持

隨着老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大羣體，人口老齡化壓力將開始顯現並不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。養老服務社區項目致力於解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。

（3）、GDP的保障

隨着經濟持續發展，居民家庭收支呈現出平穩增長態勢，市民生活質量得到進一步改善。有了經濟的保障，才能保證服務的實現。

（4）、健康養老莊園——養老勝地

健康養老莊園又具有5大優勢：第一，清新的氣候、自然環境在居民中具有很高的號召力；第二，健康養老莊園對於老人互換環境提供保障，能夠滿足老年人對不同居住自然環境的喜愛；第三，健康養老莊園建設經濟比較發達的集鎮旁邊，生活便利；第四、健康養老莊園實惠健康服務設計，養老成本並不高；第五，健康養老莊園服務未來退休人員較多，養老機構將不斷興起。

健康養老莊園的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備作為養老休養地的優勢，未來的健康養老莊園將是越來越多老年人的選擇，而健康養老莊園的養老產業的市場商機日漸明朗。

2、威脅

（1）、觀念落後，意識不足

一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對於社區養老的負面心理影響，對於養老服務社區的開發產生一些阻力。

（2）、競爭者帶來的壓力

有商機必然有商家，雖然目前健康養老莊園的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對於該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。“健康養老莊園”在不久之後，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這裏為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋裏分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，並做好充分的準備，迎接挑戰。

3、優勢

（1）、對於目標市場較為了解；

（2）、專業化的各項服務隊伍；

（3）、經驗豐富的管理團隊

（4）、先入為主，搶佔先機

上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設“XX”個人養老服務項目，提供外人很難了解和發現的好處及贏利機會。

4、劣勢

5、關鍵問題分析

“健康養老莊園”作為專業化的養老服務社區，以優質高價、高檔專業的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？

健康養老莊園養老服務市場上存在一定數量可以提供類似服務的機構，它們提供的養老服務必然會對人們是否選擇“健康養老莊園”這種專業化的養老社區產生一定影響。

然而，畢竟有競爭才有發展，雖然競爭者不在少數，搶先進入養老服務市場的先機的獲得，使得“健康養老莊園”的養老服務社區項目在起點已經領先對手，只要有足夠的實力與耐力，我們有充分的理由相信“健康養老莊園”可以一路領先、一往無前。

五、目標與目標可行性分析

六、營銷計劃

1、目標市場

“健康養老莊園”養老服務社區主要面向三類目標顧客羣體：

其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業單位老年退休人羣。

其二，經濟收入、文化素質較高的中年子女。

其三，有一定收入、不喜城市中心區的喧囂生活環境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。

2、產品

《養老服務社區養老服務的三大主張》

主張一：老年生活張揚個性主張二：陽光院壩鄰里如親主張三：子孝孫賢盡享天倫

《養老服務社區養老服務的八項服務》

養老服務社區，將老年人在家中接受的幫助和關懷的各種家庭照顧,作為提供社區養老服務的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務為核心，實行綜合配套、多元經營，以提高社區的生活品質。凡入住“健康養老莊園”養老服務社區的老年朋友享受以下八項服務：

醫療保健與康復療養：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養諮詢；免費參加有關的保健講座；開辦小型的老年病醫院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病牀，送醫藥上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急症及時救，慢病可療養，事事可諮”。

心理諮詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理諮詢與治療。

交通服務：開設大巴專線往返於健康養老莊園與各園區之間，園區內手推車供免費使用，並準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，並可以代客户租用各種用車。

安全保衞：每户都設置緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班；園區內設置三重安全保衞措施：紅外監視、門衞值班、保安24小時巡邏。

家政護理：為客户提供經過培訓之後持證上崗的養老護理天使以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客户提供各種家政、維修、搬運等服務。

購物：園區設有老年用品和日常用品商店並接受各種代購服務；園區內設有便民商店並接受各種電話購物、免費送物上門。

報刊服務：代訂各種報刊及電子刊物，報刊投送到居室。

音像製品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。

園藝農林種植：為了滿足部分老年人對於園藝與種植的愛好，園區將闢出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。

旅遊：園區與各旅行社合作，經常組織夕陽紅專項旅遊。

老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是説要儘可能地為還能夠服務社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞台，提供必要的條件。鼓勵老年人儘可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在健康養老莊園中開辦自創中心讓老年人進行各種手工製作；如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代為推薦、聯繫出版與發表。

公司始終堅信，完善的養老服務才是最終贏得顧客信賴的依託和保障，是公司在廣闊的老年產業市場中進一步發展的真正基石。

3、價格

銷售安排：每月服務費1400元/人

4、渠道

養老服務社區的銷售服務，將在使用直接銷售和委託代理的傳統模式的基礎上，同時開闢網絡營銷模式的新型銷售模式：

（1）、公司對於這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯繫，故採用直銷模式,銷售過程中發生的費用由公司來控制，高效從嚴支出可以大大降低銷售過程的費用。而且從渠道控制的角度，自己組建的銷售團隊和部門相對委託代理方式更容易管理和控制。

（2）、隨着老年人消費行為的理性和成熟，要走專業化道路，細分養老產業市場，為了發揮專業服務優勢，考慮將銷售工作委託給更具專業優勢的銷售代理商來完成。

（3）、21世紀是信息化的世紀，互聯網席捲中國大地的時候，養老產業與互聯網的結合必將引發房地產產業的營銷革命。網絡營銷實質是營造網上經營環境，包括網站本身、顧客、網絡服務商、合作伙伴、老年人相關行業的網絡環境。網絡營銷能更有效地促成消費者與公司之間交易活動的實現。

5、促銷

（1）、廣告及公益活動

（2）、銷售促進、公共關係與人員推銷

（3）、直接營銷

七、財務計劃與財務分析

租賃具備土地、水塘、山地、房屋等幾方面要素的地點8至10畝，投資100萬元一家健康養老莊園（分期開發建設），第一年營業後吸納200人一家機構，月純收入（1400-1100）*200=6萬，年利潤72萬一家，10 家720萬；第二年營業後吸納300人以上一家機構，月純收入（1400-1100）*300=9萬，年利潤108萬一家，10 家1080萬以上。投資週期不到1.5年就收回投資，後期盈利對於投資者而言很是沉穩。