樓盤營銷推廣策劃方案【多篇】

樓盤推廣方案 篇一

樓盤的風水策劃佈局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠來看，客户入住後平安健康運氣好，口碑相傳，也為開發商以後的樓盤開發銷售做了無形的宣傳。特別是在客户越來越成熟、越來越挑剔，要開發出一個成功的樓盤並非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然，風水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風水策劃，可以使開發商與業主達到雙贏的結局。

1、選址

從風水角度，地塊過去用途對新開發項目是有影響的。如過去曾做過醫院、太平間、墓地、監獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是精明的購房者知曉，並口碑相傳，對樓盤銷售的負面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位於曾經的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經的亂葬場和刑場，租售已經受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風水銷營來揚長避短。

2、樓盤主門方位

適合做主門的道路最好為二、三級馬路，因為道路就為水，水為財。主門是整個小區的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小裏大的口袋狀聚氣形，使園區的吉氣、生氣不外泄。

如果馬路太寬、太大，如城市幹道，車流量大，相當於水太大、太急，這樣的財，一個小區難以收留，也就當無財可言了

如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也為不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區。從使用方便的角度來説，因路窄也必會經常出現塞車等現象。

3、樓宇佈局

開發商在項目高矮樓宇的佈局上應遵循風水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達到項目樓宇的最佳採光，風水的角度便是吉祥。

樓宇排列忌形風口。樓宇比較多，有時會形成“風口”，對受風之極不利。

如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。

要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建築，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當於自然環境中的兩山風口處，從科學角度或風水角度都不宜。

4、樓宇形狀

【一忌】相近樓宇間樓體稜角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產生不利的風水效應。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。

【二忌】建築上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。

【三忌】建築中空，像心臟被挖空了。

5、景觀佈局

在風水全程營銷中，景觀佈局非常重要，佈置得當，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達招財進寶。植物還可淨化不良風水場。

景觀風水局是，用得最多的是水景，因為中國傳統認為“以水聚財”，水的形狀和位置設置得當，必大利業主財源。

植物在風水佈局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點。

樓盤過去曾做醫院、墓地等，多栽種植物可吸收不良氣場，淨化風水。

6、售樓處

售樓處的風水策劃也是非常重要的，會直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財旺運的風水形勢，是營銷策劃的重要部分。

售樓處外觀要有氣勢，內部要寬敞、明亮。

售樓處門前要個明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風水要求。

售樓處內部形狀要方正或外小裏大，堅決避免外大里小的退財形。

售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置於入門明堂處，造成空間侷促。

7、樓書

在樓書撰寫時，要由建築風水策劃人員提供樓盤建築風水解説的文字資料，把建築風水內容作為一處重要方面體現出來。但需注意，重要不等於過多，如果描繪文字過多，會起到適得其反的效果。

8、開盤策劃

開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機，因此建築風水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建築風水解説，都收到了很好的效果。

避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”，避免產生正對道路的建築接受路衝。

道路系統爭取南北、東西走向，同時還應避免正子午、正卯酉走向。

力求平直，避免彎曲；交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。

樓盤推廣方案 篇二

一、整合傳播策略的原則

1、差異化

①市場差異化

本地開發商對市嘗消費羣體、概念的細分還不成熟，大多數開發商不注重項目的定位策略，都本着多、廣、利的初衷進行開發、設計、推廣，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發企業入駐本土，但幾乎都是大規模開發設計，因此受到時間、片區、價格等因素制約。導致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊

再看區域市場，以新陽路為軸，向東為經緯街，向南為大直街，向西為學府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區久無新高檔物業，已經導致部分客流找不到一個良性出口

本項目的定位策略是對本地市場及區域市場細分的結果，另外也是對目標消費者的細分。所以差異化推廣策略無論是對於整體市場還是區域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的。

②消費客層差異化

目前哈市的地產市場真正作到以目標客層為中心而開發設計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，後期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標羣。由此引發想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質不對稱的現象直接導致了銷售的成敗。必然導致消費者細分不夠，混淆市場，同時也導致項目在市場及消費者心目中的“摸不準”現象。

由於現在購房者心態成熟、具備維權意識，這對傳統的開發商及項目是一種挑戰和機遇。

③概念差異化

哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點；另一方面就是推廣與實際層面不對稱；還有就是根本不是公寓硬説成公寓。

如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務培訓，藉此引發的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產市場帶來強大的衝擊，同時也為寶宇地產品牌族譜中加入一顆新星。

2、體驗式

必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同於一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現以上所述之差異化，必須強化目標的客户體驗歷程。

項目的傳播不僅僅為目標客户描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺——樣板房、設計説明、精裝方案、材料展示、管理服務模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客户帶來的體驗接觸點。

3、品牌模式

塑造、延續寶宇地產品牌物業開發模式，帶動整體開發樓盤走勢，奠定今後物業項目（尤其是區域內臨近項目）開發銷售基礎

二、傳播定位策略

1、項目定位

①定位原則：

體察本埠市嘗尤其是區域市場細分空白；發現我們所生活的城市中人們的隱性需求；對項目自身配套有信心

樓盤推廣方案：品牌高度

金領專屬，全城唯一星級酒店式公寓

完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理。

B：品質高度

二梯三户，星級酒店大堂；以總統套房為設計理念的户型設計；高檔精裝修（全部採用各國進口頂級材料）；享受城市核心高配套標準——衞星電視、超市、多功能會所、酒店、休閒娛樂、金融服務、商務服務、交通……。

通達世家形成了相當成熟的社區氛圍，許多公建和設施已經成型，後期購買鉑宮的業主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。

C：服務高度

直接引入國際著名酒店管理模式

實行五星級酒店管家服務

如小時工；預定車、機票；兒童託管；家居清潔、洗衣、訂餐、送報

按照星級酒店的服務標準來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務的同時，24小時純酒店服務、家政服務、商務服務、文化娛樂服務、全套智能化管理服務、寬帶信息網絡服務，星級酒店禮遇。租務代理，委託經營穩收租金，擁有固定回報（建議）。

②項目定位的理解

純粹的星級酒店公寓

哈市第一個四星級酒店式智能公寓

哈市核心區位的精裝星級高級公寓

以功能配套驅動服務與概念；以著名酒店介入管理驅動品質；以核心區位功能驅動項目競爭力和業主的身份影響力；以寶宇品牌驅動項目信賴度；以文化驅動項目人文內涵。

③項定位的支持點

樓盤推廣方案：目標人羣充沛

哈爾濱本就是省會城市，經過多年發展，已經發展成為北部省會城市中的亮點。經貿日益發達、新興行業、高薪職業等因素衍生眾多才智金領；越來越多的來哈投資企業產生的商務候鳥族羣。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業轟動。

以新陽路與通達街交匯處為結點的區域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業。另一方面新陽路上以恆祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導致區域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業醜聞從區域市場西部攔截，從而奠定了目標人羣的充沛。

B：區域配套與項目定位相契合

新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴；東比不上經緯街、中央大街的繁華；西比不了學府路、埃德蒙頓路的廉價（相比而言）與學術氛圍。（西大直街無直接可比性）。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎設施齊全——醫療、金融、郵政；公共設施齊備——公交線路繁多，路橋網密結、酒店、食肆、商務、休閒、娛樂、購物；毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區域配套設施完全切合項目的操作性與大眾之心理認知。

C：開發商品牌遞進式戰略考量

處於對開發商整體市場操作戰略的考慮及執行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達世家其到維繫作用，起到一個承上啟下的品牌戰略發展路徑。

2、品牌定位

①品牌定位語

星級家品 榮耀逸生

樓盤推廣方案：品牌名稱與定位語組合示意

定位語闡述

既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能於一體。

突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業主之榮耀，以公寓生活品質為切入點來闡述業主的身份與影響力；同時體現項目特質——酒店式公寓，將目標消費人羣的需求與項目定位融合一體。

另外，在傳播應用上，亦比較易於應用，能夠説明品牌主題定位與內涵。

②鉑宮到底怎麼樣？——品牌寫真

如果鉑宮是一個人，對他的描述應是如下：

他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植於人心；身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌；縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智；事業與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不苟；他具備超前意識，以頂級標準要求自己；他有自己的一套行事準則，使別人無法逾越與抄襲！

3、誰會注意並可能成為鉑宮的主人？

高薪行業中高級主管、經理

大型公司集團駐哈高層、經理

高薪自由職業者及相關資深人士

青年財富階層（大多具有實力的家庭背景或其它背景）

專業行業（網絡、廣告、演藝、文化、規劃、IT、藝術等）及個性行業老闆、高級主管和資深人士

外籍商務人士及投資人士

4、鉑宮的主人將是誰？——主體目標消費者描述

①迴歸型居住者

工作中、社交中善於融合

但當浮華淡去，面對生活時，迫切希望迴歸自我空間；或事業達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類羣體在年紀上會偏大一些，但是購買實力也非常強！大多要集中在32——40歲之間，已經飽嘗資本積累的艱辛，對事業保持熱情，但同時也學會放鬆自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類羣體是我們的主力消費層之一。

②特立獨行型居住者

已經形成社會地位的`格調，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統社區與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區。他們大多擁有自己所喜愛的職業，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質，善於在尋找新事物並識別其潛在的發展態勢。

③職業型居住者

個別職業或其它習慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活；但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態，對新興事物保持關注態度，當然眼光也非常挑剔與犀利；所以對於自己看好的東西也會不遺餘力的告訴好友或同事。這類羣體是我們的主力客層之一。

樓盤推廣方案 篇三

一、計劃概要

針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

二、機會與問題分析

項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

1、機會與挑戰分析

基於襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對於百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由於幾年來，棗陽市先後出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先後面世，帶走了一批投資户及自營户，但由於他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資户及自營户。我們現在要做的就是找回客户的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

2、優勢與劣勢分析

棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，並沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對於一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的製作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

3、問題分析

截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客户來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商户也是投資客以及自營客比較關心的。公佈已進駐的商户信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

三、目標

1、財務目標

一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

2、市場營銷目標

一期標鋪剩餘可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數為1000户，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的週期，平均每天接待新客户來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客户來訪7組。

四、市場營銷策略

目標市場：棗陽市高收入家庭、個體户、公務員，年齡在35--55歲之間。 產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。 價格：價格稍高於市場水平。

配銷渠道：1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝（包括户外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、摺頁、紙杯、手提袋等等）銷售物料的設計製作。2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客户資源利用最大化。4、服務：提供全面的商業物業管理。

廣告：1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，着重宣傳超大的商業航母，給客户提供最大的商業保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

五、行動方案

1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選

3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計並製作發佈

4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。

5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期

6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客户誠意登記（認籌）。

7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客户誠意登記（認籌）。

9、2014年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記

11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

六、控制

按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過於可能對於自營户有區別，但對於投資户，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至於讓客户無所適從，我們只能製造產品的差異化，儘量填補不同客羣的不同投資需求。