房地產調研報告【精品多篇】

房地產調研報告 篇一

近年來，隨着房地產開發的持續升温，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委託開發。由相關單位或組織劃拔土地委託開發商進行開發，建成後交付委託單位，開發商按約定收取開發佣金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯合完成開發並按合同約定分配收益。四是合夥自建。由個人以自然人的身份合夥自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合夥自建為主要形式。

因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨着開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方税收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮房地產開發的現狀

房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭並舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發（包括合夥自建）。多元化開發帶來了税收徵管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理税務登記。由於小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之税收徵管手段相對滯後，小城鎮房地產開發的税收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳税收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房户簽訂假合同，隱匿真實合同，並以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住户名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納税義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行註冊登記，投資者利用各方面的關係，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉户，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳税費的目的。

小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納税意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠佔國家税款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷税心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管税務機關申請辦理税務登記或不能按規定如實申報其應税項目，有的甚至採取假合同、假集資、假聯建等手段逃避税收，給税務部門税收徵管帶來較大的難度。並且，由於房地產開發過程比較複雜，涉税環節多，涉及的税種也多，客觀上給不法納税人留下了偷逃税的可操作空間，税務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃税的僥倖心理。同時，由於房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對於出現的“陰陽合同”，地税機關很難核實，“以票控税”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地税機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納税人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避税逃費目的'。

涉税信息不對稱導致税收管理滯後。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由於沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地税部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產税收徵管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在税務管理和納税申報事項之前發生的。由於目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處於較底層次，這些重要的涉税信息不能有效實現部門共享和信息互換，税務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋後介入管理，客觀上導致了税收源頭管理困難和有效管理滯後等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，税務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。

税源管理相對粗放導致税收流失。受外部環境和税務機關自身的徵管力量及徵管手段的制約，對小城鎮房地產業的税源管理總體上較為原始、粗放，税收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由於各部門的管理職能分割，加之各部門對地税機關沒有法定的配合職責和義務，與税務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地税部門僅僅依靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節税源分析對比與税款實現及徵收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了税款的正常入庫。加之地税機關自身的徵管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差並且多是異地開發，一旦工程完工結算後，既不辦理税務登記註銷手續，也不辦理税款結算手續，立即捲鋪蓋走人，造成事實上的税收流失。

二、對加強小城鎮房地產税收管理的建議

（一）開展針對性的税法宣傳。 進一步理順税收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關税收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的税收政策，並在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評税機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產税收計徵提供科學的依據；另一方面，要在税務部門內部建立評税機構和專職評税人員，加大房地產税收徵管的力度進一步加強農村建築業的税收管理，更好的規範建築業納税行為

（二）深化社會綜合治税，充分依託社會力量，搞好協税、護税工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方税務機關組成的農村零散建築業協税、護税組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核範圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建築施工隊的建築數量，並對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全税收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村幹部和土地管理所及時向税務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建築業的税收徵收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規範了税收徵管秩序，增加了財政收入。

（三）建立基礎性的徵管制度。1、強化納税申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由税務機關按工程形象進度或預收款情況預徵税款，工程竣工結算開具發票時多退少補。2、建立房地產基準價格計税制度，建議政府有權的部門定期公佈本地區不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），税務機關有權以該基準價格判斷納税人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計税依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定徵收制度，税務部門在對當地房地產行業利潤率和税負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種税收及附加，核定房地產業税收綜合徵收率，實行“以票控税，分次納税，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、税收監控難以有效跟進的情況下，實行核定徵收不失為一種簡便易行的徵管措施。

（四）針對一些建築扭曲“聯户建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分税收問題，及時找準問題癥結，切實採取措施，堵塞税收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯户建房的建築施工單位必須提供真實準確的聯户建房合同、聯户建房業主名單、聯户建房施工設計圖紙進行備案，當地税務所嚴格審核聯户建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，税收管理員深入施工現場，調查核實聯户業主、建築成本、建房單價、建房面積等，核對建築施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事後檢查結算。工程竣工後，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯户建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理税款結算。四是明確房屋建築成本下限定額。對會計制度不健全的建築施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，並實時根據市場價進行調整最低建築成本核定徵收税款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建築面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成税款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，採用實地核查和外圍調查相結合等有效税偵手段，積極拓展税務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃税款、久拖不繳的納税人依法採取税收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃税大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過税收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的税收約束力度，切實建立小城鎮房地產税收“有序徵管”工作格局。

房地產調研報告 篇二

樓宇經濟是隨着經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。温江作為一個快速城市化並正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進產業升級轉型努力構建以服務業為主導的現代經濟體系。主動順應城市化要求，大力發展樓宇經濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經濟形態，更好地促進其發展，近期，區委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區樓宇經濟現狀，並走訪學習了成華、錦江、武侯等區的經驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。

一、樓宇經濟的主要特點及對温江的積極作用

樓宇經濟是以樓宇為載體，吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨着城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：一是樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。它的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關係，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。二是樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一般一棟高級商務樓裏眾多公司所產生的效益，往往勝過一佔地面積很大的工業企業。三是樓宇經濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經濟所吸引入駐的多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。

基於這些原因，國內外很多城市都曾先後把樓宇經濟發展作為成區域發展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環銅鑼灣等；國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市；市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經驗，可以供温江的發展進行借鑑。

就温江當前的。現實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發展樓宇經濟，對推動温江的發展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區產業結構的調整和提檔升級，使温江服務業得到快速發展，並且是主要是高端的現代服務業和生產性服務業。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產業的發展，培育和形成温江經濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使温江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

二、温江樓宇經濟發展現狀及主要差距

研究温江樓宇經濟發展，必須首先對全區樓宇經濟現狀有一個仔細的瞭解。為此，我們通過借鑑其它地區的經驗和標準，對全區建築面積在3000平方米以上的商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)、企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)、營利性科、教、文、衞辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應的統計分析。

統計顯示：目前，全區已建成的各類商務樓宇共計56座，建築面積約72.1萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)48座，建築面積57.8萬平方米，佔80.2%，在全區已建成的商務樓宇資源中占主導地位；企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)3座，建築面積7.6萬平方米，佔10.5%;營利性科、教、文、衞辦公樓宇2座，建築面積5.4萬平方米，佔7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建築面積1.3萬平方米，佔1.8%。

房地產調研報告 篇三

當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有着廣闊的發展前景。對處於西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十餘年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程

住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨着城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市佈局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對於西部貧困地區縣城而言，城市的規範性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，並且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，着力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將淨增萬人，按平均每户人計算，需新增萬套房子，其面積相當於現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優化城市結構，提升城市功能

西部地區縣城的房子大多建於上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨着城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意願和居住習慣，講究新建房的佈局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底藴。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閒廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優化城市結構，提升城市功能。

三、以培育房地產開發企業為支撐，着力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展

房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的'主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規範，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，優化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：

一是降低准入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其註冊資本金應降低到萬元；

二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、税費減免等方面給予政策優惠等；

三是建立規範化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，儘可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房願望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點抓好：

一是建章立制，規範管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒佈《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒佈實施細則及相關的管理制度；

二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。

三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。

建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：

一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；

二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規範擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。

房地產調研報告 篇四

近年來，房地產市場不斷升温，旺盛的市場需求，鉅額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民羣眾的切身利益。針對這些問題，國務院出台了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，並提出應對措施。

一、當前房地產市場存在的主要問題

（一）無證無照和超範圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。

（二）招投標運作不夠規範透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分徵求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發企業為了吸引人氣，發佈含有明顯低於市場價的`房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者諮詢，則稱該房已售，並藉機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發佈含有"投資、就業、升學"等禁止性內容，誤導消費者。

（四）合同違法行為時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示範文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模稜兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生後，消費者的權益得不到保障。

（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住後3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發42户業主集體投訴。

二、加強建築房地產市場監管的措施

對於上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，後續監管難以實施。

作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管

土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓採取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，並及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為拒之於門外。

（二）以經濟户口管理為基礎，規範房地產市場主體行為

一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟户口台帳，逐一錄入企業的登記註冊情況、資質證書期限、資質等級等。並全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟户口台帳，對從事房地產開發、建築施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超範圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，註明投資方、投資額等，經公證處公證後，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。

二是加強註冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其註冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業為20__萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，並通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案後，方可從事項目開發。

（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處

一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規範廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商户，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。

三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制

一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，並登記造冊，錄入企業從事建築、開發情況、登記註冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟户口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示範文本；修改示範文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響後果嚴重的建築房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

五是加強部門協作機制。建築房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯繫，互通信息，及時瞭解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。