加強住房體系建設調研報告

早在1997年國務院在終結福利分房時，就已將住房保障體系規定為城鎮住房市場的主體。然而，房改距今近十年，住房保障體系卻還只是人們口中解決房產市場各種問題的鎮痛劑，政府部門更是把住房保障體系的不健全作為解釋房地產出現的利益衝突、房價衝突的理由。住房保障體系走過的十年卻只用一句“不健全”來終結，這個本該是房產舞臺上最璀璨的明星卻委屈的當了十年配角。隨著近日24號文的出臺，住房保障體系被重新推到聚光燈下，人們又得以重新認識這位“老朋友”，感慨萬分。住房保障是全社會的事

隨著中國房地產市場的不斷成熟，二三線城市時代的到來，房價高漲等已逐漸成為全國性普遍存在的問題。可以說，房地產市場對整個社會領域的影響是顯而易見的，解決房地產市場中中低收入人群的住房問題，不僅是解決房產領域諸多問題的關鍵，更是穩定社會領域各方利益的要求。

首先，從政府職能角度來看，巨集觀調控中對住房保障體系的高度關注是毋庸置疑的。從06年開展巨集觀調控以來，中央政府出臺了一系列住房保障政策：以廉租住房救濟最低收入人群；用“90/70”標準嚴格限定中低價位、中小套型普遍商品住房；還運用土地、信貸等手段，以保障中低收入家庭的住房，這些舉動不僅表明了政府調控房地產市場、建立和完善住房保障體系的決心，同時也體現出政府對住房保障體系重要性的認同。

其次，從新出臺的24號檔案可以看出，政府重新加強住房保障體系得原因絕非單考慮解決房地產市場的問題，更重要的是防止社會不公衍生出的各種問題，這一舉措充分考慮到了對大局的影響。在24號文中明確規定了“全國要逐步擴大廉租房保障範圍”，如此做最直接的效用是為低收入者提供了住房的可能，但從本質上來說，則是從根本上緩解了購房需求，進而緩解了因利益衝突可能造成的負面影響，這對於整個社會穩定的意義更加重大。

可以說，對於住房保障體系，政府所下的決心是人人都能看到的，調控的根本出發點也是希望通過解決社會弱勢群體基本的住房問題來緩解社會各階層之間的矛盾。要知道，住房保障體系的建設是實現房地產持久繁榮的基礎，更是維護社會整體穩定的有效方法。

十年艱苦背後的原因。從97年的房改至今，住房保障體系經過了十年的艱苦磨練，雖然它對於房產市場乃至整個社會領域都有著非常重要的作用，但為何如此長的時間裡都沒有使其真正發展起來？其中的原因應該是多方面的。

首先，最初的執行偏離導致了現在的問題重重。從97年房改時就曾強調住房保障體系是城鎮住房市場的主體，在隨後的發展中更是提出中國的住房保障體系應該是一個多層次的體系，第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過住房市場來解決。第三層級是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。當時，由於人們對市場經濟熱潮的不理解以及盲目追求市場利益，而將所有的目光都關注與這20%的市場反應之上，隨著它的不斷髮展，其中的弊病和矛盾就逐漸暴露。由於第一層次人群根本無力承擔巨大的房價壓力而最早被市場拋棄，而第二層次民眾也隨著房價的不斷高漲而最終脫離市場。這樣主導市場走向的就只剩下20%的力量，因此，市場結構出現失衡，問題頻出，此時，住房保障體系不得不登臺解圍。

其次，保障性住房本身在內容設定上存在問題。例如，在24號檔案中重點強調了廉租住房保障物件界定在城市低收入居民，儘管從政府的檔案說城市低收入居民的範圍有所擴大，但這種擴大隻是相對以往城市低保居民的範圍而言的，而城市低保收入的居民佔整個城市居民的比重有些城市不足1%。這樣一來，更大比例的中等收入人群根本無法進入這個住房保障體系，他們就會成為既被市場拋棄又被保障體系遺忘的一個群體，既無力買房又得不到保障性住房，這不能不算是住房保障體系的一大漏洞。

再次，住房保障體系在執行過程中的大打折扣也是造成其一直以來不得寵的原因。拿上海來說，從目前情況看，上海市的規劃中，經濟適用房仍然難以成為中低收入者短期內實現的期待。自24號文公佈之後，上海政府更是始終不採取行動，對於強化24號文上海不會搶先出臺細則。看來，這個一直引領中國房地產市場“過熱”的城市，在其他同等城市均已高度關注的住房保障領域，依然表現曖昧。

在改變中求發展解決住房保障體系存在的問題，是保證房地產市場持久有序發展的基礎，同時也是平衡社會多方利益的有力槓桿。

首先，從解決房地產市場問題角度出發，住房保障體系的加強一定要站在市場供需的基礎之上。由於房子是一種具有商品和保障雙重屬性的東西，因此應該在市場和政府的共同參與、相互角力下發展。就目前而言，加強住房保障體系建設亟需這樣一種雙方互制的動態機制，以此避免出現以往的偏離行為。在房地產市場，保障物件應該是隨著價格和收入對比度不斷變化的，房價高了，保障的物件自然要增多，房價降了，保障的物件就應相應減少。這種動態機制最重要的作用在於時刻平衡市場與政府的影響力。

其次，從社會整體利益角度出發，住房保障體系的加強更應被賦予一種社會責任的意義。在這個過程中，政府的作用舉足輕重。雖然政府不能直接出面干預市場走勢，但應注重運用特權，通過建立房地產保障基金之類的機制，不斷地將房價高漲獲得的超額收益轉移到住房保障體系建設上來。把以往任務式的完成轉變成履行社會責任的一部分，通過興建保障性住宅，擴大保障範圍，化解市場矛盾，從而將社會各階層的利益平衡起來，使住房保障體系發揮出真正的效用，以此提供一個健康、有序的環境，為整個社會經濟的發展保駕護航。