物業實習報告

第一篇：物業實習報告

10月18日我們物業管理專業的同學來到了xxxx物業有限公司所管理的通錦·xx進行了為期一個禮拜的實習。在實習中我們也發現了自己不足，為我們以後的工作生活做了好的鋪墊。18日上午我們到了xx，xx物業以及xx物業首先為我們的見習表示了歡迎，然後就給我們介紹了我們物業管理的主要工作內容。最後安排了綠化清潔部主管向我們介紹小區的一些基本情況，帶我們參觀了環境，並安排我們參與了停車場管理、巡邏，綠化養護等工作。x地處西外核心區域內，位於南北幹道與東西幹道的交匯處。項目總佔地面積600畝，建築面積約50萬平方米。項目地形地貌呈丘陵狀，山丘星羅棋佈，原始地形複雜且自然資源豐富。用地內高差較大，相對高差最大達40m，總體東高西低、北高南低，整個地塊植被蒼翠、起伏疊宕，一條由北向南的季節性溪河穿越地塊，為本項目景觀設計提供了良好的條件。下面是我體驗。一、安保部工作體驗。

在安保部，我們主要做了兩件事：一是停車場管理；二是巡邏工作。車位管理屬於收費管理。安保部主任安排了我做停車場管理員，負責車輛進出管理和停車的巡查。我首先了解了管理公司關於車位管理方面的制度，如停車場管理員的工作職責等。因為停車場內的車位都屬於專用的收費車位，所以作為管理員要保證其他車主的車不佔用其他業主的專用車位。還有要看車是否停在已畫好的停車線內。xxa區建成投入使用比較早，當時並沒有考慮到由於經濟迅速發展帶來的私家車數量的大增，這就導致現有的停車場不夠用，許多業主就只有將車停在道路旁邊，可是這樣有時候出現的車的劃損，業主就會找到物業公司投訴，如果處理不得當，他們就會拒交或少交物業費。但是在車輛停放中出現的損傷，我認為這要有一個責任明確過程，如果由於管理工作的失誤造成的，管理公司應該賠償業主的損失。可是在停車場不夠用的情況下，物業公司應該儘快和相關部門聯繫，擴大停車場。巡邏工作最主要就是要第一時間發現小區內存在的問題，如有小偷等進入偷了東西要立即報告並想法逮捕。實在不行要向警察求助。二、綠化保潔部 在通錦·xx內綠化面積是比較大的，綠化養護工作是管理中的重點。在綠化保潔部我學到了很多書本上沒有的知識，比如如何認清哪種草是雜草，如何分辨草木在長勢是否良好，如何查看有無病蟲害，以及枝葉修剪是否成型等。其次，我也參加了走道的工作。走道也就是要及時發現道路上存在的紙屑、煙頭、枯葉、雜草等並清除。還有路燈、消防栓等要保證其清潔。

在實習工程中還了解到，除以上日常工作以外，綠化養護人員還要定期施肥：春、秋季節對各種植物施肥一遍，其它季節視情況而定，肥料的選擇以有機肥為主，儘量少施化肥；綠化區內的花灌木，以及綠籬、草皮，造型喬、灌木，每月修剪一次，平時發現與總體造型不協調時必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進行；春、秋季定期每月噴殺二次，平時發現蟲害即時噴殺；補種以春季為主，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現擁擠現象時，可進行移植，對不適應環境樹木給予更換品種；進入風季前必須對新種的或具一定高度、冠幅大的喬、灌木進行撐牢。這些都是綠化養護工作中的基本工作。

為了給小區業主一個舒適、優美的居住環境，綠化保潔部的工作是相當重要的，在我們的實習中，我們深刻體會了作為一個優秀的物業管理員是多麼的辛苦，可是我們不會退縮，看着業主在自己創造的環境中舒適的生活，我知道我們的努力是值得的。

短短的一個禮拜很快就完了。可是在這一個禮拜中，我們學到的將會具體操作工作，我學到了更多的物業管理工作知識。 在停車場管理實踐中，我注意到需要建立完善管理制度以規範員工行為（禮貌用語、儀容儀表）和提高服務質量；日常的巡視工作和完善的設施設備能夠保障車輛的安全。綠化能營造良好的小區環境，因此要求綠化養護人員要熟悉植物特性，在不同環境中正確的養護方法以及如何操作各種工具。物業管理是一門新的學科和行業，在我國沿海等地已經迅速發展了起來，內地物業起步較晚，可是我們也相信以後的物業一定會發展的更加完善。物業管理具有綜合性、技術性、專業性等特徵，涉及的知識面相當廣，僅僅從書本上學習理論是不夠的，我們需要在學習理論知識的同時，和實際工作聯繫起來。做到理論結合實際，把物業管理香更深更廣的方向發展。物業管理工作具體而煩瑣，需要有耐心，在實際運用和操作中，有許多東西還需要我們自己去不斷探索和完善。

這次實習的時間很短，還沒能讓我們更多、更全面的接觸物業管理工作，還沒有更深入的瞭解到物業的工作內容，可是我們依然相信我們有能力在今後做的更好。在今後從事物業管理的工作中，我們還需要不斷積累經驗，學習新的知識，用理論聯繫實際，做一個好的、合格的物業管理員。為我們的業主營造一個舒適的生活居住環境。

物業管理公司實習報告範文（二

一、中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨着經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，伴隨房地產商品經濟發展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在激烈的市場競爭中立於不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人羣、以不同於他人的管理模式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什麼？依據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的説就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟發展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標誌，而是企業客户和價值（文化價值、經濟價值）的來源。物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位於社會人羣。由此，創建這種服務的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依

靠了其服務的品牌效應。在多次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以後的日常管理中能得到廣大的業主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，於是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客户，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。 但是創建一個品牌並不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。現實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不規範、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣大業主的物管意識低等因素已經成為企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體水平低的情況下，對於一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。（1）、物業人員的形象不規範。包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣大客户留下的形象則代表了公司的精神面貌。（2）、規章制度不健全。主要包括對內（員工規範、崗位職責、獎罰機制）和對外（管理制度、業主公約、處理程序等）。

（3）、物業管理工作宣傳不到位。比如説維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括採用傳單、報紙、宣傳欄的形式。（4）、服務人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業主的事情不能及時的處理，比如説報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。（5）、物業經營收入單一，難以擺脱虧損的局面。舉例説同發物業它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠1.1角的服務費虧損是在所難免。

二、通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，筆者認為這些基本的問題已經成為海納物業走向品牌化、從分散型經營到集約化發展的制約因素。如何解決這些問題，規範物業項目的運作，樹立海納物業的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。（1）、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由於在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。 比如説在服務人的電話接待中要首問“海納物業，可以為您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“海納物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規範，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區裏保安人員擔任着維持公共秩序的職務，所以在工作中要儘量達到軍事化的標準，例如不要出現走路吸煙、打鬧的場面，以免給業主造成不良的影響。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悦的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用户傳遞公司的良好形象。（2）、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習中，城市花園的首問責任制就值得為其他的物業項目所借鑑，即每一個與業主接觸的服務人員都要成為服務流程上的一個點，實現服務無縫隙。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。（3）、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項（物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等）必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。鑑於現今山海天和城市花園的業主委員會還不是健全，重大的事情儘可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。（1）、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如説公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡（因特網、局域網等）使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的項目上很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學

以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來説，山海天項目由於人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構要有明確的劃分即辦公室、服務中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如説保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

（2）、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例説在城市花園，筆者看到一些複式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結冰的小區路上等等，我們都應該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。3、首打營銷牌，要走多條路。品牌的創建説到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業形成一種口碑效應，在不多增加的客户基礎上從而形成自己的規模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個項目部（山海天、同發、林海小區、城市花園）大多處在虧損狀態，這是因為業主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業的運作中光靠單一的服務費為生存來源是不可行的。通過實習，筆者認為同發物業的工程部做法值得借鑑，那就是作完本小區的工作的同時，充分利用人力資源承接企業外的維修等工作為企業創收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務，這都可以成為企業的一個收入來源。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業的發展營造一個寬鬆、穩定的空間。

4、針對小區的特點，因地制宜，建立各有特色的物管區域。如果説把公司現有的和未來的項目物業收斂到一面旗幟下塑造海納物業的品牌的話，那麼我們不能搞“一刀切”的形式，要採用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過實踐，筆者有自己的一點體會：

（1）、山海天項目，其購買者大都是為投資而來，因此使業主的房屋升值成為了關鍵，具體説就是空房和環境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由於前期開發遺留的原因，也可能是由於管理不善的原因，但是這肯定會給業主造成不滿，由此就給物業收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環境管理上。

（2）、城市花園項目，物業剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。於是為創優、9000認證提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎上，合理的提高服務費，那麼也會讓廣大的業主心服口服。因此，城市花園創建一個全功能的優秀社區，應該成為可能。

（3）、林海小區，業主入住率較高，物業歷史長，因此怎樣和業主處好關係是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業人員以社區文化為中心，積極轉變服務態度，處處為業主着想，活躍小區的氛圍。對於一些經常外出的業主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會。總上所述，以各個小區的特點為工作的基點，才能豐富我們的服務體系，樹立企業品牌形象。

5、區域發展，近學青島，遠學深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經濟發展、人口數量上有不小的差異，但在人文環境、地理位置、氣候條件上有着一定的相似，因此物業的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以説在物業的管理上應該有着一定的地緣關係。青島近幾年來，物業管理的發展可謂日新月異，每年都有數個小區被評為省級、國家級示範單位，而且其物業行業從企業、政府到學校已經能夠形成一個整體運作機制。完善的法規政策、健全的運作機制為青島物業的發展，提供了舒適的“温牀”，近幾年來，一些香港、深圳的企業相繼落户青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理模式、經營理念，在經過可行性分析後為我所用，對我們來説還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。1981年，深圳第一家物業公司的建立標誌着深圳已成為中國物業的先河之地，由那後，經過二十幾年的發展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業的巨頭，源淵的發展歷史、豐富的管理經驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業的學習榜樣。近幾年來，深圳物業的“揮軍北上”應該説為我們的學習提供了良好的機會，因此我們要積極學習深圳物業在治理北方物業方面的經驗和教訓，加強企業間的交流，形成共享網絡，為我們品牌的創建引他山之玉。

三、在海納四個項目物業實習近一個月的時間裏，使筆者學到了一些書本上沒有的東西，增加了實踐經驗，為走向工作崗位奠定了夯實的基礎，以上是筆者的一些體驗心得和建議。在企業變革和結構重組後，經過全體員工長期不懈的努力，筆者堅信海納物業定能走出日照、山東乃至全國，樹立自己的企業品牌。揚帆激進，終就輝煌，海納物業人定能托起燦爛的明天。 自己企業的效益。

第二篇：物業實習報告

今年5月20日開始，我在海納物業市直第四生活小區進行了物業管理實習工作，物業實習報告。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的海納物業管理有限公司，目前，該公司擁有員工近1500人，管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。市直第四生活小區由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收穫是豐碩的。實習中，我採用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的瞭解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。

一.加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。海納物業在招聘管理人員須畢業於物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，並持有《上崗證》；招聘安保人員，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。海納物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨着市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，實習報告《物業實習報告》。海納物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

二,重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對於設備管理，我在實習中看到，管理處着重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用.

當然,在物業管理中還存在着很多不完善,不健全的地方.比如説.

（1）物業人員的形象不規範。（2）規章制度不健全。（3）物業管理工作宣傳不到位。（4）服務人員的人性化意識不強。（5）、物業經營收入單一，難以擺脱虧損的局面。

通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，我認為這些基本的問題已經成為物業走向品牌化、從分散型經營到集約化發展的制約因素。如何解決這些問題，規範物業項目的運作，樹立物業的品牌形象。通過近段時間的實習，提出自己的幾點建議和方法。

1建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。（1）規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由於在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。物業是一種服務行業，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悦的工作人員可以平息由於服務缺陷給業主帶來的不滿和怨言。（2）健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象。並要做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。（3）充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，必要時要達成書面協議。 2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收穫的喜悦，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業管理知識的理解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由於時間短暫，感到有一些遺憾。對物業管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

第三篇：物業實習報告1

一、迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨着經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，伴隨房地產商品經濟發展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在激烈的市場競爭中立於不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業類型、不同的消費人羣、以不同於他人的管理模式，才能樹立企業自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業的品牌化道路。品牌是什麼？依據美國市場營銷協會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的説就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟發展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標誌，而是企業客户和價值（文化價值、經濟價值）的來源。物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位於社會人羣。

由此，創建這種服務的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其服務的品牌效應。在多次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以後的日常管理中能得到廣大的業主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，於是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客户，終就鑄造了中國物業的“巨無霸”。但是創建一個品牌並不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。現實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業市場不規範、經營機制不健全、細的法律法規不具備、廣大業主的物管意識低等因素已經成為企業走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區，在總體水平低的情況下，對於一些中小城市做成物業品牌更是難上加難。

日照雖然是位於沿海的港口城市，但就經濟發展、人口規模來説還是一箇中小城市。於是在這樣的情況下要做成一個物業的品牌，除了要克服大的環境困難外，還要最大程度上優化企業的內部結構和人員配置。

對此，筆者在公司的四個物業項目實習的進一個月的時間裏感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：（1）、物業人員的形象不規範。包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣大客户留下的形象則代表了公司的精神面貌。（2）、規章制度不健全。主要包括對內（員工規範、崗位職責、獎罰機制）和對外（管理制度、業主公約、處理程序等）。（3）、物業管理工作宣傳不到位。比如説維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業主宣傳到位，其中包括採用傳單、報紙、宣傳欄的形式。（4）、服務人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至發生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業主的事情不能及時的處理，比如説報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。（5）、物業經營收入單一，難以擺脱虧損的局面。舉例説同發物業它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠1.1角的服務費虧損是在所難免。

二、通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，筆者認為這些基本的問題已經成為海納物業走向品牌化、從分散型經營到集約化發展的制約因素。如何解決這些問題，規範物業項目的運作，樹立海納物業的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。

1、建立規範、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是作好物業工作的基點而員工素質則是優質服務的決定性因素，也是一個物業企業能否持續發展的壯大的關鍵。

（1）、規範服務人員形象，加大企業宣傳力度。規範形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規範要求我們的服務人員要持證上崗，統一着裝，佩帶明顯的標誌，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由於在公司的項目上買房的大

多是外地人，所以這一點顯的很重要。比如説在服務人的電話接待中要首問“海納物業，可以為您做什麼”語言要儘量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候，“海納物業”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利於企業的形象宣傳。

（2）、健全與物業有關的規範規章及各種檔案保持制度。完善的規範規章可以規範員工的行為，有利於整個服務流程的再造，有利於提升企業的外部形象，其更是以後創優、9000認證的必不可少的環節。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求並且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象——以業主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習中，城市花園的首問責任制就值得為其他的物業項目所借鑑，即每一個與業主接觸的服務人員都要成為服務流程上的一個點，實現服務無縫隙。對於外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要儘可能的人性化。這樣有利於建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，並能配合相應的獎罰激勵措施。

（3）、充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋樑。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關係。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。一些重大的物業事項（物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等）必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。鑑於現今山海天和城市花園的業主委員會還不是健全，重大的事情儘可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以徵詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。

2、服務管理要以專業化為方向、寓法制化於其中，走程序化的道路。

（1）、以專業化為方向，首先要打好它的專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如説公司內部要定製各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業的學習媒介，配置現代的信息網絡（因特網、局域網等）使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個領先行業的思想和心態去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對於外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的項目上很少有專業的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對於專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。再次，專業化還要求明確部門結構、完善專業重組。舉例來説，山海天項目由於人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現了些許的混亂。因此，對於部門結構要有明確的劃分即辦公室、服務中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，並且各部門要形成自己的責任和崗位規範且有相應的配套設施。最後，專業化重組就是要針對各個部門所使用專業的特色，展開專業知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如説保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。

（2）、寓法制化於其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯繫，這也是我們在工作中始終都能佔據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作

用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例説在城市花園，筆者看到一些複式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結冰的小區路上等等，我們都應該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

3、首打營銷牌，要走多條路。品牌的創建説到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市嘗文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業形成一種口碑效應，在不多增加的客户基礎上從而形成自己的規模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個項目部（山海天、同發、林海小區、城市花園）大多處在虧損狀態，這是因為業主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業的運作中光靠單一的服務費為生存來源是不可行的。通過實習，筆者認為同發物業的工程部做法值得借鑑，那就是作完本小區的工作的同時，充分利用人力資源承接企業外的維修等工作為企業創收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務，這都可以成為企業的一個收入來源。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市嘗政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業的發展營造一個寬鬆、穩定的空間。

（1）、山海天項目，其購買者大都是為投資而來，因此使業主的房屋升值成為了關鍵，具體説就是空房和環境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由於前期開發遺留的原因，也可能是由於管理不善的原因，但是這肯定會給業主造成不滿，由此就給物業收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環境管理上。

（2）、城市花園項目，物業剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。於是為創優、9000認證提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎上，合理的提高服務費，那麼也會讓廣大的業主心服口服。因此，城市花園創建一個全功能的優秀社區，應該成為可能。

（3）、林海小區，業主入住率較高，物業歷史長，因此怎樣和業主處好關係是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業人員以社區文化為中心，積極轉變服務態度，處處為業主着想，活躍小區的氛圍。對於一些經常外出的業主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會。總上所述，以各個小區的特點為工作的基點，才能豐富我們的服務體系，樹立企業品牌形象。

5、區域發展，近學青島，遠學深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經濟發展、人口數量上有不小的差異，但在人文環境、地理位置、氣候條件上有着一定的相似，因此物業的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以説在物業的管理上應該有着一定的地緣關係。青島近幾年來，物業管理的發展可謂日新月異，每年都有數個小區被評為省級、國家級示範單位，而且其物業行業從企業、政府到學校已經能夠形成一個整體運作機制。完善的法規政策、健全的運作機制為青島物業的發展，提供了舒適的“温牀”，近幾年來，一些香港、深圳的企業相繼落户青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理模式、經營理念，在經過可行性分析後為我所用，對我們來説還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。1981年，深圳第一家物業公司的建立標誌着深圳已成為中國物業的先河之地，由那後，經過二十幾年的發展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業的巨頭，源淵的發展歷史、豐富的管理經驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業的學習榜樣。近幾年來，深圳物業的“揮軍北上”應該説為我們的學習提供了良好的機會，因此我們要積極學習深圳物業在治理北方物業方面的經驗和教訓，加強企業間的交流，形成共

享網絡，為我們品牌的創建引他山之玉。

三、在海納四個項目物業實習近一個月的時間裏，使筆者學到了一些書本上沒有的東西，增加了實踐經驗，為走向工作崗位奠定了夯實的基礎，以上是筆者的一些體驗心得和建議。在企業變革和結構重組後，經過全體員工長期不懈的努力，筆者堅信海納物業定能走出日照、山東乃至全國，樹立自己的企業品牌。揚帆激進，終就輝煌，海納物業人定能托起燦爛的明天。

第四篇：物業 實習報告 工商管理

品牌、創新在公司發展中的作用

——物業公司暑期實踐報告

温州銀廈物業管理有限公司是中國物業管理協會的會員單位、二級物業管理企業、温州市物業十好企業、鹿城區第三產業重點企業，並獲得iso9000質量管理體系認證，是温州較早參與物業管理市場競爭的股份制企業。主要從事住宅、寫字樓、別墅的物業管理，提供清潔綠化、安全防衞、電梯及機電設備維修保養、室內裝潢、建築材料批發、零售、水曖電、家用電器維修、家政服務等全天候的綜合管理服務。從1997年初創伊始，短短十年的時間裏温州銀廈物業管理有限公司以其卓越的管理風格和雄厚的企業實力，管理着23個小區及樓宇，簽約顧問小區6個，管理總面積達160多萬平方米。

該公司根據行業特點，依據市場競爭的需要，科學、合理地設臵了高效的管理機構。各管理處實行主任負責制模式，一個管理處就是一個相對獨立的運作系統，日常的管理分工細緻、責任明確。公司從業人員已達400餘人，其中，具有中級以上專業技術職稱的35人，初級管理人員70餘人。其中管理處管理級以上的管理人員100%具有物業管理上崗資格證書。經十餘年的市場打磨，温州銀廈物業管理有限公司已發展成温州市物業管理行業中一支專業化程度高，管理技能強，社會責任感強的優秀物業管理隊伍。

通過在該公司各處的實習，我對公司的情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我不僅在物業管理工作中學到了具體的業務知識，而且更是豐富了所學的專業知識，使我對市場營銷學、管理學、組織行為學等學科所涉及的內容有了更加深刻的認識。

在實習期間，我深深感受到了温州銀廈物業管理有限公司的優勢，以及它在温州地區的影響力。而這種巨大優勢的成因源於兩個字——品牌。眾所周之，品牌能夠準確傳達出企業的屬性、利益、價值、文化、個性和用户，使客户保持對該產品或服務的忠誠和充分的信賴。所以品牌可以説是企業的一種無形資產，是企業贏得市場的一把利刃。又因為物業管理屬於一項新興產業，所以目前還不夠完善。它的社會地位也不是很高，加上物業管理的贏利微乎其微，致使很多同類企業都忽略了對自身品牌的創立。事實上，在物業管理市場逐步形成、市場競爭更加激烈的今天，創名牌企業，建優秀pm小區，已成為我國大多數pm企業的管理目標和奮鬥方向。而温州銀廈物業管理有限公司無疑就是這類企業中的領跑者。

而從我這一個月的體會看來，物業管理公司創建他們自己的物業管理品牌有其必然性。一是滿足居民要求的需要。隨着生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住、住得下，提高到住得好。而所謂住得好，不是單單侷限於面積大、佈局合理等“硬件”，更重要的是要有類似於良好的房屋管理的“軟件”來保證房屋及設備的正常運行、物業區內的良好的治安、整潔的環境等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，才能創造出一流的居住環境。另外，名牌物業管理將更多地受到消費者的青睞，不僅僅在於其表層的物業服務，更重要的是它所藴含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的肯定性的文化特徵。換句話説消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實現過程。也正是因為名牌物業管理所藴含的高文化品味和高附加值，才能使消費者對其情有獨鍾，不惜為之投資。二是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要。物業管理服務性的性質決定其目前的經營方針應該是“保本微利，服務社會”，更別説以牟取高額利潤為目的，所以現在

許多的物業管理企業均處於微利虧本的狀態。可是沒有資金，談何經營，談何服務？對比先進的物業管理企業，我們不難發現，規模越大、管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務範圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀的效益，為其生存提供了保障。三是信任與承諾。名牌企業、優秀物業管理小區表達着公司與業主之間的相互關係，是一種互利互惠、友好合作和相互信任的關係。優秀的物業管理產品就像商海中的燈塔，吸引着迷茫的、優柔寡斷的業主客户。優秀的物業管理產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關係，而且是物業管理公司與業主之間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。四是對服務價值的最好詮釋。如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格提供優質的產品和服務，那麼，市場就會認同於它，業主就會忠實於它。物業公司和業主的這種關係，也是以所經營的品牌為紐帶的。品牌是承諾，亦是忠誠的象徵。品牌表示物業管理企業給予業主以承諾。物業管理企業以履行承諾來維護自身品牌形象，作為對業主的奉獻。這樣，會反過來使業主覺得忠實一家物業管理企業是值得的、有利的。

既然已經擁有了較大的市場份額，温州銀廈物業管理有限公司在行業內也立穩了腳步，可怎樣使企業在如此激烈的競爭中脱穎而出，隨即成了公司高層需要面對的新的課題。面對新的挑戰，公司又提出了另外兩個字——創新。物業管理服務內容包括常規性公共服務、針對性專項服務、委託性特約服務三大基本服務內容。從物業服務的內容上不難看出，物業管理服務是一種綜合性的服務，提供的不只是某一兩種服務，而是多層次的綜合服務。物業管理的創新服務有着廣泛的內涵和外延，其意義也就不言而喻了。

首先，只有服務創新，才能形成自己獨特的優勢。當前，物業管理行業正處一個探索和發展的階段，社會化、專業化、市場化的物業管理新體制還沒有普遍確立完善；物業管理市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經營、不規範競爭還普遍存在；多數企業的定位、理念和服務模式也都基本雷同，所以但凡做得好的企業都是有過創新服務，並能形成自己獨特的優勢的企業。其次，只有不斷創新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業主多元化和差異化的需求。物業管理的管理對象是物業，服務對象是業主，對物業的良好管理，是為了對業主的良好服務以及對這種服務的補充和延伸。可以説物業管理是一切為了業主，這是物業管理服務的基本出發點和歸宿點。物業管理企業只有在持之以恆地提供優質服務，滿足業主基本需求的基礎上思變、思進、準確定位、不斷創新，才能把服務推向增值回報的新境界，滿足業主多元化和差異化的需求。與此同時，我國物業管理行業的現狀也決定了其發展的方向和目標，應該是走出一條服務創新的道路。

通過我的親身經歷，我覺得温州銀廈物業管理有限公司如果想將創新作為企業繼續發展的突破口，那麼借鑑國外先進的理念和模式，培養知識型員工將是當務之急。國外成熟的物業管理經驗認為，知識型員工和普通員工都具備專業技術，區別在於處理解決問題的價值取向不同。知識型員工處理解決問題的價值取向永遠是雙贏、多贏、不傷害別人。比如説，接聽業主的電話，業主要找的同事不在。知識型員工的回答是：對不起某某不在座位上請您留言，我將轉告他給您回電話。而普通員工回答是：對不起某某不在，請您稍後再打來。並且，知識型員工考慮問題周全，辦事效率高。變通員工是“知而不行“，或需要上司的指派才行。而知識型員工在發生情況的時候，無論當班或下班都會主要去”行“。這不難看出他們對工作對公司的態度是不同的，知識型員工比

普通員工要有責任感。另外，知識型員工的”行“還體現在為業主服務的觀念上。比如説，面對業主提出的要求，甚至是苛刻、不合理的要求時，知識型員工都不會説“不行“這兩個字。因為“不行”不是我們服務人員該説的話，在我們的字典，沒有“不行”這兩個字，只有“怎樣才行”。

眾多成功企業的實踐表明：服務創新是企業賴以生存和發展的基礎。尤其在當今的鉅變環境中，企業要在市場競爭中做出自己的特色，物業管理服務的根本是要使業主和用户受益，為業主和用户帶來方便、親近、快速、舒適、增值的“便利服務”、“輔助服務”或“新服務和新屬性”。所以中國物業管理服務的發展趨勢就是創新之路——堅持用創新性的優質服務、特色服務作為開拓市場的利刃，這樣才會使一個企業所向披靡，戰不不勝。

第五篇：物業實習報告與總結

物業管理實習報告與總結

學生姓名：方玉

學生學號：

專業班級：物業管理

實習單位：綠城—合肥城市廣場

指導老師：陳時祿

實習時間：2014年5月10號—2014年6月25號

目錄

一、實習目的………………………………………………………………

二、實習時間………………………………………………………………

三、實習地點………………………………………………………………

四、實習內容………………………………………………………………

五、實習總結………………………………………………………………

一、實習目的

深入接觸社會，瞭解社會。鍛鍊自己的實踐能力，運用所學的知識和技術，解決實際問題，提高自己的分析和處理問題的能力。同時，開拓視野，夯實自己的基礎知識，提高自己的綜合素質，鍛鍊自己的實際工作能力。積累經驗，為以後的走向工作崗位打下堅實的基礎。

二、實習時間

2014年5月10—2014年6月25

三、實習地點與單位

地點：綠城—合肥城市廣場 合肥安糧城市廣場

四、實習內容

2014年5月15日上午我們乘坐學校的校車開始前往我們的實習地點，經過幾個小時的車程，我們抵達了綠城—合肥城市廣場，合肥安糧城市廣場。接着，我們就在培訓室進行了兩天的培訓，在培訓期間公司給我們講了：

第一 公司的基本情況

第二 以人為本的核心價值觀

第三 公司的管控體系

第四 公司的發展模式和未來規劃

我覺得這次培訓讓我快速的瞭解了公司的基本情況和規章制度，有利於以後的實習工作。兩天的培訓很快就結束了。接着就要實習上班了。那天早上我起的很早，與同學一起來到公司辦公室，開始了漫長的等待。我不知道我會被分到什麼崗位去。等了很久，辦公室負責人給我們安排了工作，我的工作就是管理員， 説真的，一開始去我不知道該幹嘛。負責帶我的是夏姐，夏姐人很熱情，教會了我很多東西。我一開始的工作就是把別人貼在牆壁上，樓梯路口，電梯上的小廣告給清理乾淨，這是簡單、枯燥、乏味的。我深深的瞭解要從基層做起，所以我也沒有抱怨，踏踏實實的從小事做起，每天堅持檢查樓道的衞生，貼温馨提示，查看空樓，有時候會和夏姐一起去做閉水試驗，看看地板有沒有漏水。閒下來的時候我會幫助辦公室裏的同事整理表格，業主反饋表，做管理員我還去了解了小區的物業設施設備管理。住宅小區的設備設施主要由：給排水系統、燃氣系統、空調通風系統、消防系統、電氣工程設備系統、智能化樓宇的技術設備系統、電話通信設備、電梯等構成。物業設備管理意義：

1、 管理目的：滿足人們生活基本需求，為業主提供更舒適，更安全的物業保證 2、物業管理：

為業主提供良好的生活環境做有利保障。

室實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化，規範化的有利手段。是提高設備，設施性能與完好率，延長設備壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。是城市文明建設和發展的需要，是強化物業管理企業基礎建設的一個方面很。在實習期間跟着同事對單元門、樓道內防火門、窗户進行安全檢查，門窗關閉是否正常，門窗玻璃保持完好率有沒有達標。對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，對建築室內外排水系統、建築中水系統進行檢查，查看管道有沒有破損，水閥有沒有關緊。我還跟着同事去了泵房裏面要保持清潔，我和同事對裏面進行打掃，保持衞生整潔，檢查並清洗水箱、蓄水池。帶我的人和我説水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網並完好，要不定期對泵房、管道進行除鏽、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。我還跟着她對消防栓箱內的配件進行檢查，查看有沒有缺損的，要確定消防器材能夠有效的使用，查看滅火器有沒有過期，拉環有沒有上鏽，對安全逃生通道垃圾進行清理，保持通暢。在清理垃圾後遇到了檢查消防報警系統是否正常工作，警鈴是否完好的工程人員。反正也你要事就跟着他們一起去了配電房，他們向我介紹了配電，照明系統，配電房要保持乾淨，整潔，温度和濕度要達標，去配電房最好有人陪同，配電送電要按照程序，不能私自斷電送電。夏天到了，天氣開始變熱，業主開始使用空調了，有很多業主反映空調不能正常使用。到前台進行投訴，前台遞交到辦公室，因為我當時是管理員我也就跟着工程維修的人去了，發現有好多是空調不經常使用的裏面有好多的灰，遙控器不能正常感應，清理完就可以使用了 有的是內部線接觸點鬆動。有的業主需要裝空調的，我們會過去看看，看看空調外機裝的符不符合要求，需不需要打洞。在我做管理員的時候我發現工程科的人經常對燃氣管道進行檢查，後來我瞭解到他們檢查燃氣管道壓力錶有沒有損壞，在不在有效期內，對不在有效期的要交到有關部門進行校驗。對安全閥能否正常使用也進行檢查。他們還查看管道有沒有漏氣的，對漏氣的部位進行焊接等處理。定期檢查屋頂，發現防水層有沒有氣臌、碎裂、隔熱板有沒有斷裂、缺損的。二星期很快。就過去了，我被調到了前台客服。前台主要負責：

1 客户服務人員崗位應知應會

2 業主信息處理指引

3 辦理交付手續指引

4代收包裹

5 代收發郵件指引

6鑰匙保管與借用指引

7 寵物管理指引

8 辦理裝修手續指引

9 裝修巡查指引

10 處理違章裝修指引

11 親情化服務指引

12 代收水電費指引

13 空關房巡查指引

14 催繳物業服務費指引

15 涉及業主專有部位質量問題處理指引

16 宣傳欄管理指引

17 管理員區域巡查指引

18 “喜氣洋洋”喬遷服務實施指引

19 媒體採訪指引

作為物業前台客服，我的職責主要是將學到的理論知識用於指導自己的 實際工作，盡最大努力處理好，協調好企業與業主之間的關係；盡職盡責的做好每一項工作，始終保持好的精神狀態，堅持服務為主、管理為輔的思想，取信於業主，保持公司良好的形象。在這段時間的工作中，我總結出一些工作經驗：首先應該給投訴者或者糾紛者作“降温”的思想工作：分析、調查問題的原因在前台客服期間，遇到很多很多的問題，前台服務代表了公司的形象一個善意的微笑代表我對客户的尊重和善意有時候我會遇到很多無理取鬧，大吵大鬧的人。秉承“以人為本，客户至上”的服務理念，我會善意的微笑，友好的和對方溝通。在客服部實際工作中，面對都是一些簡單而重複的瑣碎事情，但是這些瑣碎的事情卻是物業管理中最重要的部分。我們每天必須用非常飽滿的熱情，認認真真做好每一件事情，為業主提供良好的居住環境做好後勤工作，儘自己的所能幫到客户，為客户創造價值。在我實習期間通過獨立處理業主的投訴使我更加充分的認識到了客服部工作的不易。有時候會無緣無故的被罵，但是，我們絕對不可以對業主表現出任何不滿，就算業主有些地方做錯，我們客服人員也只能禮貌的提醒和耐心解釋。工作時必須用語文明、禮貌，統一説詞，規範用語。絕對不可以想怎麼説就怎麼説，更不可以對業主發火甚至辱罵業主。在我做客服的時候經常有業主投訴小區衞生環境差，由於我實習的地方旁邊是高架橋和馬路，雖然交通便利，但是車來車往噪聲太大，有時候關上窗户會好很多，很多業主也進行投訴，有的人素質不高，沒有保護環境，愛護公共衞生，就會亂扔垃圾，有的就放在樓道了，夏天到了 髒垃圾不僅堵塞樓梯通道，蒼蠅蚊子還特別多，氣味特別難聞，我們

也貼了温馨提示，對樓道進行清理，對業主反映的衞生問題儘可能的去解決，有的業主反映水的質量差，10層以上的屬於二次水，我們會定期對水進行取樣檢測，對水箱進行清理的。我們小區綠化覆蓋率比較低，很多業主對此很不滿意，有時候綠化帶會發現很多垃圾，污染環境，公司也一直在努力提高綠化率，改善業主周圍的環境。保潔對花草樹木定期修剪，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年夏天都要打藥除蟲。夏天到了，蒼蠅蚊子都出來了，公共場所的衞生很重要。保潔部負責對衞生的清理，整潔，打掃。路面、綠地每日清掃目視清潔，宣傳欄、健身設施每週擦拭，表面無污跡；保持水體清潔。及時清除主要道路垃圾。根據物業情況設置垃圾桶，每天早上清理；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥做到防疫工作。對於公共衞生間每天都會有人打掃的乾乾淨淨，保證空氣質量良好。根據業主的反映，我們增加了安保夜間巡視並制定詳細的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，並有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發事件時，巡邏人員應採取應對措施，及時報告管理處和相關部門。 配有樓宇對講、周界報警等控制設備24小時開通。收到報警信號後，巡邏人員應及時趕到現場進行處理。

五、實習總結

在實習過程中知道了工作的辛苦和喜悦。通過實習，我認識到要做好物業管 理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊 密結合。在學校中我們只能學到理論知識，學校課堂上很少有機會動手去鍛鍊自己，而真正實踐了才知道理論知識只是一個指路的燈，而路還是要自己去走。實習增長了我的知識和才幹，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程的學習還遠遠不夠，該學的還有很多，發現不足主 動去補，在工作中邊做邊學，會受益匪淺。實習期間，讓我學到的不僅僅是專業上的知識，也讓我學到了與人共事，與同事和領導溝通交流的方式。在學校長大的我，對社會的接觸總是很少，也總有許多格格不入的地方，對這種相處方式不夠適應。在中維物業管理公司生活的這段日子，讓我理解了在社會上生存和為人處事的方式方法，這段經歷給了我很深很大的影響，我知道在工作和學習中自身還存在着很多的不足和缺點，這讓我會本着謙虛進取的態度，在這條道路上走下去。

這次實習中除了瞭解了很多關於物業服務管理方面的知識而且還認識了很多朋友、老師，我們在一起相互交流，相互促進。因為我知道只有和他們深入接觸才會更加了解工作的實質、經驗、方法。也正是因為他們的幫助我才可以快速的融入到工作中去。今後在從事物業管理工作中，我還需要不斷積累經驗，不斷

的去提高自的專業知識。通過一個多月的實習，我從理論聯繫實際的角度着眼，而且我本人從理論過渡到指導實踐，又從實踐上升到總結理論，對物業管理行業的認識有了一次質的飛躍

剛剛來實習對於我來説一切都是新奇的，作為一個九零後我從來沒有吃過什麼苦，就磕磕絆絆的長大經過這次實習後我明白了很多，讓我知道要想有多大的成果，就需要付出多大的努力。進了綠城讓我在學校浮躁的心平靜了下來，我開始腳踏實地，認認真真去做領導交給我的任務。在綠城實習期間。我發現接觸到的和我在學校學習的有很大的差別。這段期間讓我的學校理論知識得到了提高，昇華。深入接觸了社會，瞭解了社會，鍛鍊了自己的實踐能力，運用自己所學的知識解決實際問題，提高了自己的分析和處理問題的能力，鍛鍊了自己的實際工作能力。在實習期間，我遇到很多我不會，不懂得問題我就會去問我的同事，去問我的領導。我堅信敏而好學不恥下問，會使自己得到提高。剛開始實習的期間我比較怯生、害羞，和同事打過招呼就不説話了，我是怕影響他們工作，不瞭解工作環境不能順利交流。我認識到了自己的不足，面對沉默不語的尷尬我也有責任，後來我開始主動與同事交流，介紹自己，聊聊家常，關心下工作，給別人留下了很好的印象。遇到困難的主動去幫助，這樣你不僅幫助了自己也幫助了別人還融洽了與別人的關係，別人也樂意與你交往。做客服讓我知道對於我們來説擁有一個良好的工作心態很重要，在平時的工作中我都要求自己保持謙遜，安心對待每一個工作細節積極面對每一個挑戰。通過實習讓我學會：

第一：工作時一定要一絲不苟，認真仔細。一個職員在公司的大部分時間都是在工作的，這就要求他在這段時間內一定要小心謹慎，一絲不苟，不能老是出錯。有時候一個失誤不僅僅使你自己的工作進程受阻，還會影響他人，甚至受老闆批評責備，因此認認真真地做每一件事情就顯得尤其重要。

第二：在工作崗位上一定要勤于思考，不斷改進工作方法，提高工作效率 第三：要虛心好學，不恥下問。遇到不會的要主動去問別人

第四: 要有豐富的專業知識和專業技能，這會使你的工作更加得心應手。一個人在自己的職位上有所作為，一定要對自己職業的專業知識有所熟悉，對自己業務所在範圍內的業務技能也要熟練掌握，這樣你才算是一位合格的工作人員。在工作的時候，擁有豐富專業知識和業務水平的你將會發現自己在工作時左右逢源，在處理各種難題和困難都能很順利地去應付。

第五：本次實習增強了我的團隊合作精神，培養了我的動手實踐能力和細心嚴謹的作風以及怎樣與人相處並迅速的融入到其中

很感謝學校的這次實習，雖然時間很短，但讓我瞭解了社會，提高了自己遇到問題如何分析，解決問題。對物業有了很好的瞭解，為以後的工作打下堅實的基礎。我以後會好好學習專業知識，為以後的工作而努力，感謝公司的領導和同事這段時間對我的照顧和培養，我會為自己的明天而努力的。