物業管理方案（精品多篇）

物業管理方案 篇一

一、物業管理公司的資質要求：

為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒佈了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級

1.一級物業管理企業資質必備條件：

(1)管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；

(2)管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；

(4)企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；

(5)具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；

(6)企業經營年限必須在3年以上；

(7)企業註冊資本50萬元以上(含50萬元)

2.三級物業管理企業資質必備條件：

(1)管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬～5萬平米；

(2)有中級專業技術職稱管理人員3人以上；

(3)企業註冊資本10萬元以上(含10萬元);

3.處於以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。

對於物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業管理公司資質申請報告；

(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准文件；

(3)管理章程；

(4)公司法定代表人任命或聘任書；

(5)驗資證明；

(6)經營場所證明；

(7)擁有或委託管理物業證明(委託管理協議書);

(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

(9)其他有關資料。

2.外商投資企業(含中外合資、中外合作、外商獨資)

除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。 3.私營企業

(1)業主身份證明(複印證);

(2)業主的工作簡歷；

(3)申請資質審批的報告；

(4)管理章程；

(5)驗資證明；

(6)經營場所證明；

(7)擁有或委託管理物業的證明；

(8)僱員的名冊；

(9)專業技術人員的資格證書；

(10)其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全後，在一定時間內(通常規定為兩個星期內)審核完畢，符合經營資質條件的，核發批准文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理註冊登記，在手續辦完後才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

(一[])組織機構設立 物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記 根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由於物業管理是一個新興行業，在註冊登記中會遇到一些問題，為了今後更好的開展工作，有必要搞清楚。

1.物業管理公司的經營宗旨 物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：

(1)物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。

(2)對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值， 延長其使用壽命，最大限度地實現社會財富的節約。 (3)物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主(使用人)為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。

(4)發揮物業的最大使用功能，為業主(使用人)創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

(5)履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力於全社會的文明和進步。

2.經營範圍 根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營範圍有：

(1)管理方面： 樓宇(多層、高層)管理； 房屋的修繕管理； 設備的維修、保養管理； 車輛運行及看護管理； 治安管理； 清潔環衞管理；綠化管理； 消防管理； 物業保險管理等。

(2)服務方面： 物業修繕； 物業租售代理； 物業清掃保潔； 搬家、裝潢服務。 車輛出租； 綠化工程及花木租售； 燃料供應；蔬菜糧食供應； 服裝清洗供應； 美容美髮； 康樂健身； 幼兒教育； 老年服務； 家教服務； 商業服務等。物業管理經營的範圍非常廣泛，但其目的是為所管物業範圍內的居民或單位提供優 質、方便的各種服務。

物業管理方案 篇二

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號 崗位 人數 主要職責 備註

1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。

2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。

3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。 財會要持證

4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5 安全護衞員 7 門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7 保潔員 2 公共區域衞生保潔、綠化養護等。

員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a) 經營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)

l 物業管理費：11.34萬元

應收 12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務費：0.5萬元

l 特約服務： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)

l 維修保養費用：1.5萬元

l 税金：1.05萬元

l 不可預見費用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* M2

(1) 員工的工資和按規定提取的福利費

序號 崗位 人數 工資標準 工資合計

1 經理 1 1200 1200

2 經營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業管理員 1 800 800

5 安全護衞員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元

(4) 清潔衞生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衞費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2 。

六、前期物業接管

a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b) 物業接管驗收

l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收；

l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用；

l 房屋幢、户編號已經有關部門確認；

l 落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。

l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。

l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作

l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；

l 車輛管理：增設區間道路標誌；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫；

l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 樓道燈：改用節能燈(如：温感、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等；

l 制定入住流程；

l 印刷入住表格；

2、協調工作

l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。

l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

l 與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場

入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。

舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。

注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函 辦入夥手續

簽約

5、辦理入夥手續程序

已繳款票據 入夥手續書、身份證、購房合同

確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建築垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主辦理手續

八、物業裝修與管理

業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務

頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入夥期間6H/天，消滅違章於未然 每週三次 100%

標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次

工作程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護

道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈

頻度 8H內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有迴音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修 每週檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修

標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練

消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練

頻度 24H 每週一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內到達現場 每週一次，每次1H

標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衞紀律 健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理

工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年

標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下

程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。

物業管理措施 篇三

一、住宅樓突然斷水、斷電的應急措施

1、若電力公司、自來水公司、煤氣公司預先通知物業暫時停電、停水應立即將詳情通知業主、使用人。

2、若是業主、使用人自用部位個案停水、停電、物業接報修後，應按急修程序立即到現場。

3、維修人員到現場察看，可立即解決的維修，應做好維修工作，屬於難以修理的，專業搶修人員不得擅自處理。

4、秩序維護部加強停電、停水期間業主、使用人的秩序維護工作，防止偷盜和其他安全事故。

5、事後應將業主自用部位重大停水、停電突發事件詳情記錄於物業日常管理記錄薄內。

二、寫字樓突然斷水、斷電的應急措施

1、若電力公司、自來水公司、煤氣公司預先通知物業暫時停電、停水應立即將詳情和有關文件呈交工程領班。

2、工程領班應立即報告管理經理並準備值班人員。

3、業户服務部發生有關停電、停水的通知，告知業户並將停電、停水通知預先張貼在明顯處。

4、當供電、供水恢復時，設備領班必須與水電工檢查所有水閥、水泵、配電開關的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理。

5、物業管理人員應清楚地知道物業配電房和水泵房的位置，同時需要確保物業的備用發電機組經常保持良好待用狀態，可在應急情況下隨時開動。服務處必須隨時準備手電筒和其他照明物品，以便晚間突然發生停電時使用。

6、當發生突然停電、停水事故時，業户接待員應立即通知服務處經理及控制中心，安排工程人員維修，並通知業户有關事故情況，防止偷盜和其他安全事故。

7、維修人員必須具有相關的專業資格，如修理工程超越物業維修人員能力範圍，可由管業部經理通知有關單位到場搶修。任何非專職人員均不得自行修理，以免導致生命危險和觸犯有關法規。

8、秩序維護部加強停電、停水期間物業區域的秩序維護工作，防止偷盜和其他安全事故。

9、事後應將停水、停電突發事件詳情記錄於物業日常管理記錄薄內。

10、恢復供水、供電後，應立即通知住户，撤消原通知，發佈恢復通知。

三、雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施

1、尋找阻塞原因。

2、及時通知維修人員到場疏通。

3、利用沙包遏止水勢蔓延到其他地方。

4、將接近水浸地區的電梯升高或暫停使用。

5、利用地拖、吸水器及潛水泵等工具清理現場。

6、如遇大廈住户單元內要求疏通阻塞情況，應依照上述要求為住户提供服務。

四、電梯突然停運或機電故障的應急措施

凡遇故障，應首先通知電梯工，電梯工必須在30分鐘內，以下列步驟先行釋放被困乘客：

1、轎廂停於接近電梯口的位置；

1）確定轎廂所在位置（根據樓層指示燈或小心開啟外門查看）；

2）關閉機房電源開關；

3）用專用外門鎖匙開啟外門；

4）用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；

5）協助乘客離開轎廂；

6）重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）。

2、轎廂停於遠離電梯口的位置時：

1）利用電話或其他方式，安撫被困住户，每隔5分鐘聯絡一次，通知轎廂內的乘客保持鎮靜，並説明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處於半關閉狀態，則應先行將其完全關閉；

2）進入機房，關閉該故障電梯的電源開關；

3）拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及手柄；

4）救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放杆，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標誌，使轎廂逐步移動至最接近之電梯門口；

5）確認剎車制動無誤，放開盤車手輪；

6）然後按照上述“1”中所列步驟救出乘客。

3、此規程如與個別電梯實際情況不符，則以該電梯的困人救援程序為準。

五、發生火警時的應急措施

1．任何員工發現火警，要保持鎮靜，立即通過消防專線電話或報警器通知秩序維護。 2．電話通知要講明起火地點。部位。燃燒物。現狀及本人姓名。部門。

3．報警後要呼喚就近同事，利用就近滅器材盡力撲救和控制火勢。並在條件許可的情況下關閉門窗

4．秩序維護員接到報警後，要立即通知總經理室，工程主管，秩序部主管，及有關部門主管到現場。

5．消防監控中心留有秩序維護人員，負責通訊聯絡，準備消防水泵，排煙設備的開啟。 6．秩序維護主管負責現場指揮滅火。根據火情，考慮是召集其他義務消防隊員參加滅火，是否啟用消防水泵，排煙設備，和通知消防監控中心落實。

7.根據火情，總經理室決定是否報火警，並通知消防監控中心執行。 8.根據火情，總經理室決定是否實行疏散，並通知消防監控中心執行。

9.消防監控中心秩序維護員接到報火警通知後，要立即撥打119報警電話，詳細説明小區名稱、地址、起火地點、起火原因、火勢情況等。

10.消防監控中心接到疏散通知後，要立即通知各部門執行，並打開警鈴和應急廣播。 11.疏散時，通知業主有次序的從消防通道撤離。撤離時，要告戒業主不要驚慌，不要攜帶笨重物品，不要乘電梯。要優先幫助老弱病殘和嬰幼兒撤離。待業主疏散後，員工再撤離。

12.疏散時，秩序維護人員立即到小區門口和消防出口，疏散酒店周邊的車輛和人員，嚴禁無關人員進入小區，引領撤離人員至指定集中地點。 16.在撤離時，儘可能先關閉門窗和電源。 17.任何人不要乘坐電梯。

19.當公安消防隊抵達後，要服從指揮，全力配合滅火。 20.保護好火警火災現場，以備調查。

六、接報刑事、治安事件處事程序

1、值班秩序維護員應迅速向秩序維護部領班和秩序維護部主管報告及向公安機關報案。如有傷員，應迅速送附近醫院搶救。業主受侵害的財物投入了保險的，還應通知承保的保險公司。

2、當班秩序維護員應根據具體情況，採取適當的方法，把整個現場保護起來，禁止無關人員進入現場，以免破壞現場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘察現場，收集證據和線索。

3、抓緊時機向發現人或周圍羣眾瞭解案件、事故發生發現的經過，收集羣眾反映和議論，瞭解更多的情況並認真記錄。

4、向到達現場的公安人員認真彙報案件發生情況，協助破案。

5、填寫《火警／匪警情況處理登記表》。

七、其他突發事件的應急處理程序

（一）公共衞生突發事件

在不同季節會有可能突發不同的公共衞生事件，如甲肝、乙腦、狂犬病、禽流感等，如有發生類似事件：

1、立即將患者緊急送醫院，並如實報告所在地區衞生防疫部門。

2、配合衞生部門做好現場消毒工作。

3、根據衞生部門的檢驗就醫，經衞生部門和家屬同意，將相關情況告知業主，以便共同做好防疫工作。

4、協同衞生部門在大廈內大規模進行衞生宣傳工作，人人蔘與共同防範，防止疫情擴散。

5、及時向業主通報大廈衞生突發事件處理情況、每日動態，以穩定大廈社會秩序。

（二）高空墜物

高空墜物是一項嚴重非法行為，當業户接待員接獲該類投訴時，採取以下行動：

1、立即進行調查，設法尋找違例者。

2、如有需要可向違例者發出警告，並報告警署。

3、如果未能找出違例者，在有需要時通知所有業户，並指出該行為的嚴重性。

4、拍照存案。

5、記錄一切詳情於物業日常管理記錄簿內。

6、如高空墜物引起有人受傷，管理人員應：

1）通知救護車及警署；

2）協助照顧傷者；

3）設法尋找違例者或證人；

4）封鎖現場，等待公安人員到場；

5）記錄一切有關資料於物業日常管理記錄簿內；

6）報告服務處經理及呈交書面報告。

（三）交通事故

1、無人受傷的交通意外

1）維持秩序，使現場交通恢復暢順；

2）記錄事件；

3）如有需要，拍照以作記錄；

4）如物業部分因意外可能危及其他人，應將該範圍封鎖；

5）如有需要，通知物業維修人員到場採取行動；

6）如有需要，張貼警告標誌；

7）秩序維護主管應將事件詳情記錄於物業日常管理記錄簿內及向服務處經理作書面報告。

2、如交通意外導致有人受傷

1）指揮交通，給予尾隨車輛警告；

2）在適當情況下將傷者移離危險位置；

3）致電110報警，等候動援；

4）記錄事件及拍照；

5）通知員工、主管或公司；

6）事後記錄於物業日常管理記錄簿內，呈交詳盡報告給服務處經理。

（四）噪音

1、所有員工應留意物業四周所產生的噪音，不論是否由機器、音響、人為等造成，均能直接影響其他業户。

2、當接獲業户投訴或由物業管理人員發覺，均須對噪音及來源進行調查，並將事件記錄。

3、業户在規定許可裝修/施工時間外發 出裝修/施工噪音，巡邏秩序維護應立即上門勸阻，如業户或裝修公司/施工單位仍拒絕停止引起噪音的工程，秩序維護主管應向就近警署報案並報告環保部門。

4、將事件記錄於物業日常管理記錄簿內，並向經理報告。

（五）熱帶風暴/颱風襲擊

1、檢查緊急應用工具並確定其性能良好。

2、檢查急救箱，確定各項基本藥物齊備。

3、將緊急應用電話表張貼地大廈明顯的地方。

4、提醒業户撤離放在窗台及花架上的花盆及各類雜物。

5、天台溝渠、地漏的清掃工作，要落實到人。

6、撤離放在圍牆頂及其他高處的各類可動物件；將安裝在擋風處的燈罩、指示牌等綁好或移走，檢查天台、平台下水道及各水渠，確保其暢通。

7、緊閉所有門窗、電梯機房及垃圾房等之門窗，還必須做好防火措施。

8、加固所有樹木或用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。

9、留意媒體有關熱帶風暴進展的信息，及時將最新風暴信息張貼大廈宣傳欄或適當地方，以便向業户顯示風暴的進展。

10、遇八級以上熱帶風暴/颱風時，非當班人員須與監控中心或本部門主管聯絡，聽候指示。

11、員工為本身之安全應避免逗留在空曠地方，如須執行緊急任務時，員工應採取適當的安全措施及通知其他員工。

12、如風暴持續晝夜不停，員工需輪流當值，無論任何時刻服務處都應有值班員接聽電話。

13、風暴來臨時，當值、當班人員要認真負起責任，勤巡查，善於發現問題，及時做好現場督導工作，真正做到“三個關鍵”：在關鍵的時候，出現在關鍵的地方，解決關鍵的問題。加強與各部的聯繫和溝通，做好協調配備工作。

14、熱帶風暴/颱風警報解除後，服務處應即時進行檢查及填報風暴損毀報告，保潔衞生人員迅速清理由風暴所造成之垃圾淤塞的渠道。

（六）防盜報警系統誤報、誤操作

1、監控中心接到報警信號，迅速通知離報警點最近的巡邏秩序維護前往確認。

2、受調遣的秩序維護一方面速往報警業户家查詢情況，一方面用對講機與監控中心保持聯繫。

3、經查實為誤報、誤操作造成報警，由巡邏秩序維護向業户講解有關智能設施的正確使用方法，以防止今後再發生類似事件。

八、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

（一）燃氣泄漏事故

1、所有員工應清楚地知道本物業採用何種氣體燃料及氣體的總開關、管道等正確位置。

2、當接獲泄漏氣體報告或察覺異味時，應迅速前往現場調查。

3、到達現場後，切勿按動門鍾或觸動任何電器及燈開關，以免發生爆炸，只能打開所有窗、門，以便疏導氣體。

4、在適當情況下關閉供氣開關，如發覺泄漏氣體未能受控或氣體擴散面積廣泛，應立即遠離現場，並電話報警通知燃氣公司。

5、封鎖現場，禁止任何人進入，同時通知其他商户離開。

6、如有需要、照顧傷者，等待救援。

7、事後，需要記錄所有詳情及報告公司。

物業管理方案 篇四

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備註

1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。

員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)

l物業管理費：11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率20xx小區公共物業管理方案)

l維修服務費：0.5萬元

l特約服務：5.8萬元

l其他收入：1.5萬元

b)支出：20.25萬元

l人員工資福利：14萬元

l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)

l維修保養費用：1.5萬元

l税金：1.05萬元

l不可預見費用：1.2萬元

c)潤虧：-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理1120xx200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衞員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

(4)清潔衞生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衞費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)税費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保

(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*M2。

物業的管理制度 篇五

一、目的：

規範全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質。

二、適用範圍：

花園物業管理公司所有工作人員。

三、職責：

**1物業管理公司的所有員工有義務嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。

**2各部門負責人要對員工進行規章制度教育，並全面貫徹下去。

四、關於服裝、裝束

**1進公司必須穿好工作服；

**2工作服要乾淨；

**3進公司須戴工作證；

**4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；

凡遺失工作證、工作服應儘快申請補領；

不得擅自塗改工作證，若要更改一定要經人事部辦理；

**公司發放的安全鞋僅限在廠內使用；

**公司發放的作業服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

五、關於上班時間

**1時間為上午

8：30----12：00下午2：00----18：00

**2不得無故遲到、早退、外出；

**3僱員請假須提前一天通知部門主管批准後方可請假（特殊情況例外）；

**4嚴禁無故曠工；

**5上、下班必須簽到；

不許代別人簽到；

不得塗改簽到表。

六、關於廠內設備和備件

**1設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀；

**2注意整理整頓；

**3道路要保持暢通，不許擺放東西；

**4嚴禁對花園內的設備亂塗、張貼；

**5節約用水，用電，不得浪費；

**6凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；

凡盜竊本公司財物，從嚴處理；

設備引起故障時必須要及時報告相關領導，不得擅動機器。

七、其它

**1服從上司的命令；

**2發生事情必須立即上報、聯絡；

**3嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾；

**4嚴禁在花園內吸煙；

**5不準喧譁、賭博；

**6不準盜竊他人或公司內的東西；

物業管理公司規章制度

1、工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢；

2、離開作業現場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼後方可離開；

3、嚴禁在辦公室私用電話；

4、除急事外不許接聽私人電話；

5、未經許可不準在公司內演説集會示威；

6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事；

7、不許在公司內打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理；

8、凡在被本公司開除的僱員，一律不準再招入公司，一經發現，即時開除並扣除所有工資；

違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關。

望各位僱員嚴格遵守。

關於上班時間

1、無故早退或遲到，罰款**元，

2、無故曠工一天扣除2天工資；

3、曠工連續3天，按自動離職處理；

4、忘記簽到或籤錯日期同樣罰款**元；

5、發現代人簽到，一律罰款**元；

6、擅自塗改簽到表，一律罰款**元。

（所罰款項存用於公司活動基金）

關於花園內設備和備件

1、弄髒設備和備件或粗魯使用物品情節較為嚴重者，則警告並罰款**元；

2、屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款**元/人；

3、凡盜竊本公司設備、備件等財物，立即開除並扣當月工資20;

4、凡故意損壞本公司設備等財物，按所購入價2倍賠償；

5、在公司或花園內張貼、亂塗，按警告處理並罰款**元；

6、設備引起故障擅動機器而導致設備損壞，則需等價賠償其修理費，並酌情加倍處罰。

其它

1、不服從上司的命令，按嚴重警告處理並罰款5—**元，屢次重犯則開除處理。

2、疏忽報告或聯絡而受到損害，則嚴重警告並罰款**元。

3、在公共場所或花園內吸煙，則罰款**元；

4、發現喧譁、賭博，按嚴重警告且罰款**元處理，情節嚴懲者以開除處理；

5、凡盜竊他人的物品，立即開除並送公安機關處理；

6、上班時間內怠工或打瞌睡，則嚴懲警告並罰款**元起。情節嚴重者開除處理。

7、不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款**元。

8、內部培訓時間無故不到者，罰款**元，並給予警告。

物業管理措施 篇六

我司學習了泉州市規劃建設局關於印發《泉州市物業服務企業考核暫行規定》的通知後，根據考核表的考核項目和內容，在規定的時間內完成自查，發現我物業公司工作中存在不足之處：

一、保安服務方面：治安管理較鬆散，生人隨俚就能進出小區，保安員服務素質較低：

二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現：

三、環境衞生清潔方面不到位：

四、其他方面：

針對以上不足之處，提出整改措施如下：

一、保安服務方面

1.圍繞提高保安的責任心問題，加強培訓教肓，結合工作考評，考評不合格進行勸退；

2.對個別年齡偏大的逐步進行調整，新進保安限至40歲以下；

3.夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道 及小區四周；

4.在提高責任心的同時，加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每週進行一次查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退；

5. 門崗對外來人員 的電動車一律禁止進入小區，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。二、車輛管理方面1、於8月20日前落實機動車停車的管理方案，制定路面停車和地下車場停車的辦法及服務收費標準，於8月中旬實施車輛的有效管理。

2、開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經到位，與此同時

開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。

3、做 好停車管理的告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告 和清理，確保環境整潔有序。

三、加強環境衞生清潔方面

1、加強對保潔人員的業務培訓，嚴格環境衞生日檢工作，及時發現死角和清理死角，對不負責任的保潔員及時進行辭退。2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現場的巡查力度，對垃圾亂堆亂放的行為及時進行教育與整改。

3、對地下車庫進行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔的規範管理。

4、小區樓道牆面太髒問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴重的狀況及時進行整改，由於目前處在裝修高峯期，大面積牆面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之後，會對樓梯牆面進行一次統一整改。四、其他方面

1、門禁刷卡系統已經進行整改，對小區整個安防系統，管理處於8月份進行一次全面檢查，對於業主報出的增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行合理化探討，在不侵犯業主隱私的情況下，可合理增加監控。

2、手機信號覆蓋，已和移動公司進行溝通，具體細節在進度中。目前信號覆蓋已經完工。

3、小區晚間照明問題，已經延長晚間照明的時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨着住户的增多，管理處會不斷進行晚間照明的調節，由於公共照明能耗不例入目前的物業收費內，本着為業主的利益考慮，管理處在交房入住時沒有預收能耗費，準備試運作半年至一年再根據能耗消費的情況考慮，其目的也是儘量為業主節省開支。

江夏麗景物業管現處

20xx年9月11日