物業管理方案(精選多篇)

第一篇：寫字間物業管理方案

寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：

一、 營銷推廣

由於寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割佈局與提升改造，市場分析調研，與買租客户的聯絡、談判、簽約，客户投訴與要求的受理與處理，客户與經營管理者、客户與客户間關係的協調，以及組織客户參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的營銷推廣工作範疇。

由於轉變投資地點、方向，兼併、破產等各種原因的影響，寫字樓客户變動的情況時有發生，固有的客户對辦公空間重新佈置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客户，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客户，徵求已有客户對物業的使用意見，盡力滿足各方面客户的要求，保證物業保持較高的租售率。

二、 商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心（與大型酒店、賓館類似）。

1、 商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

2、 商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽説讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉祕書工作知識； ⑥

具備基本的設備清潔保養知識。

(2)工作程序。①服務前：瞭解客户所需服務項目、服務時間及服務要求；向客户講明收費情況，開據收費通知單

並收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客

人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯

交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上簽名。

3、商務中心的服務項目

寫字樓客户業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務範圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：

l 翻譯服務，包括文件、合同等；

l 祕書服務，包括各類文件處理；

l 辦公系統自動化服務；

l 整套辦公設備和人員配備服務；

l 臨時辦公室租用服務；

l 長話、傳真、電信服務；

l 商務會談、會議安排服務；

l 商務諮詢、商務信息查詢服務；

l 客户外出期間保管、代轉傳真、信件等；

l 郵件、郵包、快遞等郵政服務；

l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等；

l 報刊、雜誌訂閲服務；

l 客户電信設備代辦、代裝服務；

l 文件、名片等印製服務；

l 成批發放商業信函服務；

l 報刊剪報服務；

l 祕書培訓服務等。

三、 前台服務

小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多 ，主要包括：

l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；

l 信件報刊收發、分揀、遞送服務；

l 個人行李搬運、寄存服務；

l 出租汽車預約服務；

l 提供旅遊活動安排服務；

l 航空機票訂購、確認；

l 全國及世界各地酒店預定服務；

l 餐飲、文化體育節目票務安排；

l 文娛活動安排及組織服務；

l 外幣兑換，代售磁卡，代售餐券；

l 花卉代購、遞送服務；

l 洗衣、送衣服務；

l 代購清潔物品服務；

l 提供公司“阿姨”服務；

l 其他各種委託代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客户報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1、設備管理

（1）建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

（2）完善工程部架構。

（3）建立各部門、各工種的崗位責任制。

（4）抓好物料採購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

（5）制定設備的保養和維修制度。

（6）建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

2、維修與保養

（1）報修（兩類報修：自檢報修、客户報修）與維修程序。

（2）設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養（又稱作例行保養）；一級保養；二級保養。

（3）設備的維修。

對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修週期是否科學(週期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修週期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

（4）設備的更新改造。這裏的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

一、 保安與消防管理

1、保安管理

（1）貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④羣防羣治，內緊外鬆。

（2）建立保安部的組織機構。

（3）制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

（4）加強治安防範。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備（報警裝置、門户密碼開啟裝置、閉路電視監控器等），加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

2、消防工作

（1）消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

（2）一般寫字樓的消防系統主要有：①乾式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統（包括感温式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警），手動報警系統（包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警） 。

（3）消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。②建立三級防火組織，並確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。 ③把防火責任分解到各業主、租户單元。由各業主、租户擔負所屬物業範圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在後。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衞方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

二、 清潔衞生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標誌，也是對建築和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：

（1）制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，並嚴格執行。

（2）制定部門各崗位的責任制。

（3）建立衞生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。

（4）保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

（5）提供全面的清潔衞生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客户和社會各界的關係也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。

第二篇：商業物業管理方案

商業物業管理方案(草案)

前言

根據廣場的市場定位，樓宇商業佈局及配套設施設備的實際情況，制定科學、合理的管理運作模式。爭取通過有層次的公司機構，進行宏觀計劃與調控，制訂切實有效的符合法律法規的管理細則，由具有規範化操作、專業技能、良好職業道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經營秩序、治安保衞、環境衞生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監督控制，以實現標準化、規範化、專業化管理。並以服務質量為突破口，以創新的理念為經營户提供最佳的經營環境，活躍託管物業的商業氣氛。

通過統一化視覺視別系統、行為識別系統和理念識別系統的建立，塑造樓宇統一化商業形象，不斷擴大廣場的知名度，樹立良好的商業物業形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。使鑽石廣場物業保值升值。

目錄

一、物業管理方案之條件假設

二、物業管理服務範圍及主要內容

三、物業管理組織架構設定

四、管理組織各職能釋義

五、公司管理目標設定

六、管理服務標準及流程（部分）

一、物業管理方案之條件假設

根據《中華人民共和國物業管理條例》有關規定，物業管理公司應對整個廣場物業及物業配套設施設備（不包括商户及業主室內）進行統一化管理，入駐廣場的全體業主、商户均為物業管理公司的服務對象。物業管理公司向各業主、商户提供有償服務（所有公共部位的衞生清潔、保安、清防、停車管理服務，設施設備運行維護均由物業管理公司有償提供），其收費標準按物業管理公司成本核算及物價部門審批的標準執行。

二、物業管理服務範圍及主要內容

（一）、一般性管理服務內容

（1）、對業主、商户的管理。

以保證良好的經營秩序為目的，通過《業主手冊》《物業管理服務合同》《商場管理規定》《裝修管理規定》等管理控制文件對業主及承租商户的經營行為進行管理、引導，明確業主、承租商户和管理公司之間的責、權、利關係；

（2）、向業主、商户提供的主要服務內容。

業主、商户、設施設備檔案的建立管理。受理用户投訴；辦理用户遷入遷出手續；辦理用户室內裝修申請及裝修驗收的手續並實施監管；辦理用户大件物品放行手續；辦理廣場出入證（臨時出入證、施工人員出入證等）；辦理用户電話開通、遷移或對調手續；辦理用户公司水牌的製作手續；辦理用户臨時用電、動火和貨梯專用手續；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續；辦理統一收購廢品手續；辦理用户破/換門鎖申請手續檢查廣場公用設施的運行狀況；負責同用户的溝通工作，受理用户的服務要求；提供郵政服務，為用户分發投遞郵件和徵訂報刊；監管廣場的綠化養護，確保廣場的綠化佈置合理、整潔美觀；控制貨物出入。

（3）、安全系統管理服務。

充分保障入駐廣場的業主、商户和顧客的利益，在安全保衞方面。制定嚴謹的保安工作實施計劃，建立健全各項保安、停車管理制度。實行24小時保衞巡邏制，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。

（4）、消防系統管理服務。

消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等災害應急方案，並設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建廣場義務消防隊，並演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發生危險及時疏散眾多業主、商户及消費客人。

（6）、設施設備系統維修管理。

制定設備定期巡迴檢查測試及監督。配電室保證24小時值班，嚴格按照國家標準操作運行。對電梯、中央空調、供電、供水設備及照明系統養護、維修。並做詳細記錄，提供方便、不間斷服務活動。做到設備良好，運行正常，設備及機房環境整潔，消防控制中心及消防系統做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用；安全設施做到齊全有效，通風照明及其它附屬設施完好；給排水系統，保證所有的排水系統通暢，樓內地下室及車庫無積水浸泡發生；中央空調系統運行正常，無超標噪音和嚴重滴漏水現象；保證系統設備完好、運行正常。

（7）、環境衞生 。

清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。商場的清潔衞生服務項目主要有：商場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，空調機房、風機房的清潔，變電房，電梯清潔保養，消防系統及設備的清潔，供水排水泵房系統及其設備的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美化保養，停車場清潔服務，寫字樓內大清掃服務，清洗地毯服務，各類石材地面打蠟、拋光服務等其他服務項目。（詳見保潔細則）

（二）、特殊管理服務主要內容。

商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在於商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助於促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速商場進入印象時期；有助於商場識別系統的建立（包括理念識別系統、視覺識別系統、行為識別系統）。其具體的管理服務內容有如下幾點：

（1）、制定管理章程並負責監督執行；

（2）、開展商場整體的促銷活動；

（3）、協調商場各經營者的關係；

（4）、開展經營者之間的互幫互助和信息交流等活動；

（5）、協調管理者與經營者之間的關係；

（6）、樓宇識別系統的建立，（即企業經營宗旨、服務理念在企業員工思想中所形成的理

念識別系統mis，企業標識、員工服裝、信箋商標等等視覺識別系統vis，企業信譽、對外事務處理方式、員工行為舉止等行為識別系統bis）。

（7）與工商管理部門配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。

三、物業管理組織機構設定（根據大廈運行情況定義）

四、組織職能部門釋義

（一）、總經理：制訂公司經營方針、政策及戰略目標規劃，制訂公司財務預算、決算方案；按責、權、利相匹配的原則，任命公司各層次負責人，全面負責公司經營運作。

（二）、常務副總：在總經理的領導下，協調指導各部門工作的順利進行，按總經理的指示起草公司經營政策及戰略規劃目標，向總經理提供公司管理、經營方面的合理建議，協助總經理做好公司經營管理。

（三）、行政部：負責公司營運資源籌備採購，負責公司人力資源招聘、考核、培訓。制定公司各項規章制度並監督實施，負責業主、商户和公司檔案、合同的管理，有效協調、溝通

公司各職能部門之間的關係。

（四）、財務部：在總經理領導下負責日常賬務工作的實施與管理，負責管理公司財務賬目之編制及税務工作，並定期向總經理彙報公司財務收支情況，提供運營決策之依據。

（五）、市場部：負責物業招商租賃工作。負責物業區內商業整體宣傳、策劃工作，以塑造樓宇整體形象為己任，以商場促銷、宣傳為主要工作內容；通過視覺、行為和理念三大識別系統的建立宣傳擴大鑽石廣場的市場知名度，調查收集市場同檔次商業樓宇的租價及有關商業情況，收集市場各類物業的管理服務需求信息，為公司新項目拓展打好基礎。

（六）、客户服務部：負責廣場業、商户入駐手續的辦理，負責廣場業主檔案資料的收集及建立，愚管理於服務之中，嚴格按商場管理規定及正確引導業主、商户的經營行為，以滿足業主、商户的物業服務需求為目標開展管理工作。負責商場管理及業主的投訴接待處理工作，負責協同行政部監督各職能部門服務質量，及時聽取業主及商户的意見和建議並及進彙總上報。

（六）、工程部：負責鑽石廣場所有房屋及其配套機電、暖通設施設備的維護保養，並保證廣場各種設備良好運行，負責業主維修方面投訴處理，負責業主、商户裝修審批及裝修管理監管。

（七）、保安部：負責廣場安全、消防、停車管理服務工作。

（八）、保潔部：負責廣場公共部位清潔衞生，垃圾清運。負責廣場綠化、盆栽的養護。

五、管理服務目標設定

（一）、公司目標：

1.年度業主、商户對管理服務滿意率百分之九十五以上；

2.年度收費率完成額在百分之九十八以上；

3.年度無重大責任事故發生；

4.房屋及設備設施完好率年度遞減百分之三以內；

5.公司各項工作計劃及既定目標實現率百分之九十八以上；

（二）、各職能部門目標分解（詳見公司年度工作計劃）。

六、管理服務標準及流程

管理服務標準涉及各個部門各個崗位，下面簡單扼要説明達物業管理公司客户服務部的工作標準及流程細則在這裏做描述。

（一）、客户服務部工作程序

1、業主入住程序

1.1新用户提供以下證明

（1）業主

地產開發商的書面入住通知，產權屬個人的提供身份證原件，複印件、聯繫電話（日間、夜間），指定緊急狀況聯絡人身份證、書面委託書，業主及緊急聯絡人的通訊地址，簽名模式傳真號碼；權屬公司的應提供營業執照，法人身份證，聯繫電話、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯絡人的身份證、聯繫電話、簽名模式、傳真號碼。

（2）租用户

業主的授權書、租約複印件、租户承諾書、營業執照、租户簽約人的身份證、聯繫電話、簽名模式、大件物品出入協定。

租户承諾書

物業公司：

我單位/本人已租用--------廣場---------室（業主為-----------------），租賃期由-------年---月---日至-------年---月---日止。租賃期間，我單位/本人承諾遵守《業主公約》、《用户手冊》及根據《業主公約》指定的所有廣場管理制度，並承諾從----年---月---日起，於每月5日前向管

理公司繳納所租單元的管理費、電費及其他有關費用。逾期交費，願意支付滯納金（每日0.1%）。逾期不交費，同意管理公司依據廣場管理的相關規定，對上述物業採取暫停服務等措施。以下為我單位/本人資料：

負責人簽名：------------------------

聯繫電話：------------------------

傳真：------------------------

租户簽名蓋章：----------------------

年月日

1.2發給新用户資料

廣場使用説明書、特約服務價目表、廣場內配套設施質量保證書、關於確定消防責任人的通知（收回用户單位消防責任人名單）、業主公約、鑰匙領取證明、房屋驗收證明書、其他由業主或租户填寫的文件等。

1.3以廣場使用説明書為根本向新用户介紹管理公司的各項服務

詳細解釋各項基本規章制度(如:二裝規定、管理費收繳規定、公司服務承諾、服務質量標準、非辦公時間出入及加班辦公規定、突發事件處理規定)；詳細解釋“業主公約”；介紹日常服務；保潔每日做什麼、工作保持什麼狀態；管理員做什麼、工作確保什麼狀態；大致介紹特約服務內容及新用户享受的優惠項目。

1.4驗房

（1）與工程部一起陪客户到房間驗收，並將結果記錄在驗房證明書內連同水、電費底數一起讓新用户籤認。

（2）如存在質量問題由工程部向用户承諾整改時間並徵求業主意見，如無異議繼續收樓。當用户的面，驗看鑰匙。

第三篇：購物中心物業管理方案

**購物中心物業管理手冊

品質超羣的購物環境，唯有輔以專業水準物業運作，才能達成企業價值與服務價值的融合，留給進入購物中心之人士愉快、舒適的感受。這樣的效果，物業管理同仁需留意並遵循如下操作要求：

一、 公共環境與安全

氣候影響

* 因本購物中心正門向東,中庭寬闊,流動風力全部自行吹入門廳.波及賣場,風速、風力對場內温度，購物感受直接影響，現時風力>3級時,須關掩大門左右各4扇玻璃門,顧客由中間門扇出入,同時移鋪地墊至主通道.* 雨（雪）天，大門外兩側各放置“小心地滑”警告牌，向入場顧客分發雨傘套。必要時加鋪地墊，安排保潔員定點拖抹地面雨（雪）水。2觀光梯(扶梯)在維修或停止使用時

必須加設圍欄或放置"暫停服務"警告牌.預防意外發生或避免顧客誤解.3有人滑倒或意外受傷

立即報告當值主管並觀察傷者情況是否嚴重。特別留意:

* 受傷者是否清醒,問對方何處不適,給予安慰,詢問是否要前往醫院治療,物管部門有責任派人陪同傷者去治療,但事先通知有關經理/主管同意* 受傷者不省人事或昏暈,立即召喚救護車(tel:120).切勿亂碰或移動傷者，（除非有急救常識），管理人員必須陪同傷者至醫院治療,然後將實情進展回報總辦及物管部，以及通知傷者家屬。

* 為免日後不必要投訴（賠償）或法律糾紛，切記對有關事件以

“4w+1how”標準予以記錄完整，並以不少於2名現場證人簽字備查。

1.4禁煙管理

本購物中心實行禁煙環境,因各人自我約束力不同,違反禁煙現象偶有發生。

* 預防為主、提早發現，儘量在有關人仕拿出煙盒準備點燃時及時勸喻。

* 已經發生，禮貌有節加以勸喻：“先生/女士，這裏是禁煙商場

請您配合一下好嗎？謝謝！”對方如果不作反應：“先生/女士，良好的公共環境，對於每個人來講都是十分重要的，您覺得呢？！”

對方予以改正：“先生/女士，謝謝您的理解！

1.5頑童滋擾

經常會有頑童結伴於本購物中心內進行嘻鬧(如:大聲喧譁、

相互追趕、躲藏，頻繁出入／乘坐電梯、衝撞、亂動有關物品等）對商場、顧客造成影響，有時也危及頑童自身安全。

* 及時發現制止，控制教育頑童中帶頭之人。訓導時不可過分，以免頑童的監護人無中生有產生糾紛。

必要時，協商同現場內保人員全面控制，並帶至有關辦公室予以訓誡，使其意識到自身錯誤，收斂其行為。

１. 6糾紛事件

任何程度與性質的糾紛發生,對於經營者、顧客而言都是不愉 快而應全力避免的。

＊ 顧客與顧客間糾紛，規勸雙方，關注傾聽，將雙方顧客分隔開逐個擊

破。求同存異，劃爭為和。

＊ 顧客與經營者糾紛

ａ：充分認識此類糾紛的嚴重程 度，關注傾聽給予理解，把握關鍵縮小異議，初步回覆，採取行動。

ｂ：與現場內保配合，疏導圍觀者，必要時請對方至辦公室再作溝通。上述均須特別控制防範起鬨者、乘火打劫之盜賊。

7可疑人員

敏鋭的直覺加之經驗的評判,可疑人員一般均會納入視線之內.但一名可疑人員,並不一定是盜賊,但他可能會做出侵害經營者或顧客利益的行為,因而,在截查時應注意:

* 對可疑人員作一段時間的觀察.

* 將現時狀況與正確方位通知中央控制室.

* 如可疑人員作欲竊之不軌行為,當值人員應立即就近通知相鄰內保人員予以支援協助,對其實施控制,直到公安人員到場.

* 經過一段時間觀察後,如果可疑人員沒有作出任何犯罪(不軌)行為,當值人員應禮貌詢問該人是否需要協助或請其退場，以達阻嚇之威.

.7觀光電梯困人

* 發現/接報後,至現場觀察電梯樓層指示燈牌,確認並前往所停樓層,如有乘客被困,須隔着關閉的電梯門與他們對話,(注意聲調控制以免加劇緊張氣氛)安慰對方保持忍耐與鎮定,告之其已開始施救行動.

* 在任何緊急環境中,效率是絕對重要的,物業人員必須在任何候知道如何

及何處可聯絡到電梯人員,通常施救時間10分鐘已足夠.15分鐘應視作最大、如超過20分鐘，必須立即報110以減小事件後被困者訴訟的法律糾紛與賠償。

* 當被困者救出時，物業人員須在現場，協同服務電梯小姐安慰，詢問對方有何不適，酌情給予醫藥援助，（兒童、老人特別關注）這樣積極的態度會令被救者感受到關注，並最大限度維護賽特購物中心之聲譽損害。

1.8突發性水患

購物中心水患,通常發生於: 雨水的浸入而產生積水;使用人忘記關閥導致漫溢;水龍頭、軟水管爆裂/漏水；消防栓、噴淋頭鬆動或失靈；地漏口有倒溢現象；排污、排糞管阻塞；廣場中央排水系統意外失效。* 當接報/發現後，即帶對講機前往現場觀察。

* 判斷出水來源，檢查大致位置，可能時立即關閉開關。依據上述水患性質類別，報長廣維保總值對應處理。

* 觀察現場之設備房、電梯或其它地方設施有否受到影響，並加派人手在有關設備房、電梯口堆放沙包或利用現場任何可圍堵之物品進行封堵。對該區域扶梯立即關閉停駛，將觀光電梯升至較高層並鎖梯，如懷疑有關設備房受水損壞，必須及時通知長廣維保總值查看處理。

* 安排保潔人員迅速處理積水。

* 將詳細事件呈報物業主管以安排維修及保險事宜。

* 如事件發生會影響購物中心正常供水/用水，必須用佈告板張示説明，取得顧客諒解。

1.9 斷 電

任何人發現電力供應異常甚至中斷,均應立即報長廣維保總值.

* 開門迎賓前停電,如果為小面積斷電,應與維保電工一同至該區域電閘控制箱處,由工程人員予以處理,瞭解原因,積累現場經驗.物管人員不可擅自對電源控制箱進行檢查或修理。

* 營業時間內停電，通知購物中心行政總值，長廣維保總值。堅守崗位，提高警惕防止破壞

協同內保人員對顧客作好解釋，加強巡查，維持秩序，正確疏導。對欲進入購物中心人仕勸喻暫勿進入，對欲出中心人仕予以判斷，防止夾帶未付款貨品帶出。重點疏散各出入口人流，防止 滯留阻塞。必要時放置“暫停服務”警示牌。

當證實系政府供電部門原因，須特別關注各步梯，扶梯人流，提醒顧客勿衝撞、絆倒，鎮靜有序退場，可能時對老人、兒童應全力協助。同時放置“暫停服務”警示牌於正門兩側。

第四篇：小區物業管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（～年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市潮活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

二○○五年五月八日

第五篇：物業管理方案

某項目物業管理方案 一、 概述 某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。 二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。 序號 崗位 人數 主要職責 備註 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。 財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衞員 7 門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2(請關注) 公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。 五、 經營預測 a) 經營收入： 19.14萬元（年度，以下省略） l 物業管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元 30000x12x0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率90%） l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等） l 維修保養費用：1.5萬元 l 税金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等） e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月x m2（1） 員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衞員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200x23%=26496（元/年） 合計：14..17萬元/年 （2） 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元 （3） 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2x1元/年x m2 =1.04萬元 （4） 清潔衞生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元 （5） 安全護衞費：7人x200元/年x人=0.14萬元 （6） 辦公費：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元x25%=1.38萬元 （7） 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元 （8） 税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元 （9） 保險費：暫不投保 （10） 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月x m2 。六、 前期物業接管 a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。 b) 物業接管驗收 l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、户編號已經有關部門確認； l 落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修範圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。 l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。 l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即 完成。 七、 入夥 1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設區間道路標誌；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈(如：温感、聲控或角摸式等) l 分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。 l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方

便業主。 l 與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。 4、業主、使用權人入住程序發函 辦入夥手續簽約5、辦理入夥手續程序已繳款票據 入夥手續書、身份證、購房合同確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金建築垃圾清運費、物管費，蓋章業主簽署向業主八、 物業裝修與管理 業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。 業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。 九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。 十、 日常管理（一）房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然 每週三次 100%標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案 （二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥（三）房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞

池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修 每週檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每週一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每週一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衞紀律 健身、隊列等常規訓練 （四）安全護衞、停車管理 （五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔