住建局老小區整治調查報告

改革開放以來，隨着城市建設的快速發展，既有房屋的保有量逐年增加，房屋的結構構件、設備設施等隨着使用年限而逐漸老化，以及人為損壞或維護不當，導致房屋使用安全方面的問題日益凸顯。需要進行有效的管理才能保證其使用安全，避免重大塌房事故的發生。我市於2018年頒發《常州市房屋安全管理辦法》，規定各部門做好房屋日常管理工作，積極推進老舊房屋安全排查和治理，目前我區已經根據上級要求構建房屋安全網格化管理體系，並將2014年以來鑑定的危房全部錄入老舊危房信息平台。

建造於上世紀的小區房屋，由於牆體開裂、牆皮脱落、瓷磚鬆動等外牆隱患造成的公共安全事件成為廣大媒體和羣眾關注的焦點和熱點。我區作為常州市的老城區，此類老小區數量大、分佈廣、涉及居民多，基層反映由此產生的安全隱患也日益突現，亟待有效解決。相關的隱患信息需彙集在信息平台跟蹤處置。

多年以來區住建局會同各街道對這些老住宅小區建造年代、公共維修基金維修等信息情況開展了進一步的調查和彙總，現將相關情況調研如下：

一、老小區外牆隱患信息現狀（見表一）

根據市定“1999年12月31日前建造的小區為老小區”的統一口徑，經摸底排查，目前，全區存在外牆隱患的老小區主要分佈於茶山、紅梅、天寧、蘭陵四個街道，共有51個，涉及樓房492幢，隱患面積26060.2平方米。

482幢樓房中，外牆隱患的重點各不相同。經調查統計，存在外牆開裂、剝落、黴變、滲水、瓷磚鬆動等隱患的252幢，佔比46.84%；存在陽台開裂、脱落隱患的84幢，佔比15.61%；存在屋檐滲水、脱落、老化等隱患的65幢（其中有相當數量的大板建築），佔比12.08%；具備以上二種及以上隱患的137幢，佔比25.47%。

二、老小區外牆隱患難以解決的原因分析

根據《常州市房屋安全管理辦法》常政規（2018）2號規定房屋所有權人是房屋安全責任人，房屋安全責任人應該保障房屋的使用安全。另根據《物權法》第72條規定，業主對專有部分以外的共有部分，享受權利，並承擔義務。也就是説，小區業主對所相應居住樓房的外牆承擔維修的義務。同時，根據《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》（常政規〔2013〕8號）第27、28條規定，目前老小區的房屋都屬業主所有，按照“產權歸已，維修自理”的原則，可由相關業主按規定申請使用維修資金進行維修；若未交存維修資金或者維修資金帳户餘額不足的，發生應分攤維修費用的，由維修涉及範圍內共有或者共用關係的業主按自行籌集資金進行維修。

雖有法律法規的規定和依據，但目前，老小區外牆隱患問題仍一直難以解決，主要原因有三方面：

1．維修資金全面落實難。按規定，房屋外牆作為住宅的共有部分，可以從住宅專項維修資金中列支。但綜合我區老小區的實際，492幢具有外牆隱患的樓房中，70%以上（包括100%）業主繳納維修資金的有138幢，佔比僅25.65%；10%及以下業主繳納維修資金的有140幢，佔比26.02%；未建立專項維修基金139幢，佔比25.84%（見表二）。再加上專項維修資金的申請使用普遍存在時間長、要求高（必須由三分之二相關業主書面簽字認可、維修資金使用方案完備等）和程序繁（徵求業主意見、材料申報、公開公示等）的特質，完全依靠專項維修資金來解決老小區外牆隱患的方法難以行得通。同時，由於老小區大部分業主“花錢買服務意識薄弱”等現實，要讓涉及業主採取“自行籌集，合理分攤”的方式來落實維修資金，更難以實現。

 2.維修工程具體實施難。目前，490幢樓房中，建成於上世紀70年代及之前的共77幢，縣北新村等部分樓房建於60年代），佔比17.66%；建成於80、90年代的分別為249、159幢，佔比50.56%、31.78%（見表二）。這些老小區由於建造年代的長短和使用建築材料的不同，外牆隱患的表現形式和嚴重程度也不盡相同。許多羣眾反映，由於對房屋維修市場缺乏專業的瞭解和信息的不對稱，針對這些外牆隱患，找誰來維修、如何準確制訂維修方案、如何合理工程預算等事宜根本無從着手，也無力判斷。再加上資金運作、工程質量等敏感因素，維修工程也很少有人（包括業主委員會）願意牽頭組織實施。

3.政府惠民工程造成部分羣眾認識偏差。鑑於老小區硬件基礎差，遺留問題多，配套設施不全，整體佈局先天不足的實際，近年來年，市政府統一對老小區實施了整治和提升的惠民工程，我區直接受益老小區共126個。但惠民工程的實施，在社會公眾間產生了“老小區整治政府應包攬、會包攬”的認識偏差和心理期待。

三、解決老小區外牆隱患問題的建相關舉措

1.加大相關法律法規宣傳力度。利用媒體、報紙和網絡，進一步加強《常州市房屋安全管理辦法》、《物權法》、《物業管理條例》等法律法規的普及面，特別是深入宣傳小區業主的權利和義務，引導廣大業主對小區共有部分“產權歸已，維修自理”的正確認識社會公眾，引導房屋產權人主動、自主排除房屋安全隱患。

在2018年常州市住房保障和房產管理局委託我局實施的天寧區老舊小區安全隱患專項整治中，我區創新提供由業主籌資10%的治理模式，在各街道老小區中引起廣泛相應，再次使相關的老小區業主意識到自己需要主動參與進來解決房屋安全隱患。

2.政府牽頭實施老小區整治提升工程。從社會大局來看，近幾年，國家將老舊小區改造整治工作納入政府的惠民工程。從區域實際來看，我區老小區面廣量多，情況複雜，整治老小區環境、消除安全隱患已成為廣大羣眾的迫切需求。從工程本身來看，由於其服務主體的多元性和實施環節的專業性等現實，也讓基層或居民自己牽頭組織實施困難重重。

2018年常州市住房保障和房產管理局委託我局實施的天寧區老舊小區安全隱患專項整治即將完成，本次整治涉及34幢老舊房屋，整治面積8.4萬平方米，投入市級資金1750萬元。

四、解決老小區外牆隱患問題的工作難點

1、目前我區有大量疑似危房待鑑定和排查後完善信息。但有大量房屋（約16萬平方米特別是老舊小區）因為無原始圖紙、產權人不願意鑑定（或不願意承擔費用）導致工作無法進一步展開。

2、按管理辦法規定房屋產權人是房屋安全的第一責任人，各街道沒有專職專業人員和機構管理轄區的大量危舊房屋。

3、無相關專項工作經費承擔大量的排查巡查工作。

相關建議：

1、在市級舊城改造規劃編制階段，加強溝通，力爭將已錄入老舊危房信息平台的房屋納入改造計劃或棚改計劃，特別是大板建築和硅酸鹽建築，已嚴重超期使用，存在大量安全隱患。

2、在市級層面制定城市改造計劃和方案，聯合相關部門（特別是規劃、建設部門）提供相關政策支持，完善老舊小區原地翻建的相關方案制定，成立一套可實行、靈活多變、經濟高效的改造措施。

3、老小區改造應結合物業管理完善、小區功能提升、宜居宜老改造、電梯加裝改造等綜合考慮

4、對無法納入市級改造計劃的老舊危房進行分級，報請區常委會、常務會議討論，利用有限區級資金，逐步對部分危險等級高的房屋進行整修改造，切實保障居民的居住安全。