關於住宅小區物業管理情況的調研報告

目錄

第一篇：關於當前住宅小區物業管理情況的調研報告第二篇：關於住宅小區物業管理情況的調研報告第三篇：關於我縣住宅小區物業管理情況的調研報告第四篇：關於我區新建住宅小區物業管理問題的調研報告第五篇：關於小區物業管理情況的調研報告更多相關範文

正文

第一篇：關於當前住宅小區物業管理情況的調研報告

關於當前住宅小區物業管理情況的調研報告

物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標誌，對加快城市經濟文化發展起着重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與羣眾生活息息相關而倍受關注。

一、當前住宅小區物業管理現狀

去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。

（一）搭建管理機構。根據合政辦祕[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。

（二）各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約2014萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。

（三）物業服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其餘均為三級資質的物業企業。從各物業

服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。

（四）業主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關係上做了大量有益的工作。

二、當前物業管理工作中存在主要問題

由於物業管理是一個新興的行業，面臨較多的複雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自2014年9月至2014年9月1日，包河區共處理關於物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪羣眾257人次，存在的主要問題有：

一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動後，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。

二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由於部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，

但由於業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反覆上訪，影響和諧穩定。

三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有着上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關係。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由於正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。

四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出佔較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出台的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種託詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要麼降低服務標準，要麼在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。

三、幾點建議

（一）加大培訓力度，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規範物業管理工作，國家相繼出台一系

列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓範圍，使全社會都能瞭解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關係、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。

（二）統一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人幹專業的事，切實把物業管理的各項工作做紮實。

（三）把好前期物業入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利於後續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對後期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。

（四）大力扶持村（居）屬物業服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10餘家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）範圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有着特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在

政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。

第二篇：關於住宅小區物業管理情況的調研報告

**縣人大常委會

關於住宅小區物業管理情況的調研報告

為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規範發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，並將此項工作列入常委會2014年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪羣眾、利用互聯網徵求意見、赴**西……等地考察等形式，瞭解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑑先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：

一、我縣住宅小區物業管理的現狀

1、住宅小區的基本情況

根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建築面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅，全部入住後，小區的入住人口將近到30000人。佔到城區居住人口近50%。

分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：

（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住户沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住户沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，佔到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30户左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

（二）建設標準不一。主體建築方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力牆結構等。配套設施建設方面，有隻有主體住宅，沒有任何公用建築小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來説，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20户以下的小區有14個，21-50户的有19個，51-100有14個， 100-200户的有5個，500户以上的2個。

（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，2014年以前建成的小區佔到35個，大約佔到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

2、物業管理的基本情況

（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商註冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4 家，服務小區6個，佔小區總數的10%，住宅877套，佔總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。

（二）業主大會及業主員會成立情況

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐户上門認字、打電話徵求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。

（三）小區的物業管理情況

調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬於建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衞生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每户每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。

二、存在的主要問題

調研組認為， 我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處於起步階段，物業管理還不規範，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

1、工程建設的遺留問題

小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住户入住後一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住户入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建築和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住户的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問題

一是政府於早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住户沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有着落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規範，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住户怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤併，由住户自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住户反映強烈的熱點和難點。

3、專項維修基金收繳不到位

調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅佔13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住户的正常生活，維修資金沒有着落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專户。

4、物業企業的發展嚴重滯後

通過當工商註冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

5、物業管理模式落後，經營活動不規範

部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落後模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨着本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住户分單元、分樓推選部分住房或一些退休老幹部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衞生、收取管理費用等簡單的事，對住户反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住户反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的 54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。

6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成

業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關係。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不瞭解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理範圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住户出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會採取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關係僵化，陷入惡性循環的怪圈。

召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯後。住房對業主大會缺乏認識，不願意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之後通過上門簽字，打電話徵求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

三、 意見和建議

針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、加強居民住宅小區的工程建設管理

工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要着力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

2、加強對小區物業管理工作的管理和監督

一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約並將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。

3、要強化對物業管理工作的指導

一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作，促進規範的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。

按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。

二是要加強引導，儘快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。

4、要健全物業管理體制機制

首先，完善和規範物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。(本文來自於範-文-先-生-網)第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。

5、要深化物業管理法規宣教

縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視台、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。

6、要規範物業管理服務行為

物業管理服務企業要樹立質量意識，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專户儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示範帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應儘快研究，加以解決。

8、要積極推進舊住宅小區的物業管理

調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其儘快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。

第三篇：關於我縣住宅小區物業管理情況的調研報告

為推動我縣進一步加強和規範物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：

一、 我縣物業管理工作的現狀

㈠小區以及物業管理的基本情況

調研結果顯示，我縣文祕雜燴網

已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，户數約5300户，其餘多為社區居委會管理或由住户自請環衞工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。

物業管理企業基本情況：目前，在我縣註冊的物業管理企業有3家，均為三級資質的物業管理企業；入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。

物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區的特點

1、小區檔次差距大。從文祕雜燴網住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90％，而收繳率低的桂楊新賢城只有40％。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元／月/平方米到0.4元／月/平方米不等。

2、小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；還有許多小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規範和規劃要求配套相應的公共建築和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚（位）少、休閒公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同後，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。

2、物業行政管理體制尚未理順。承擔文祕雜燴網小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關於明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主户數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規範，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立後遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。

4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是文祕雜燴網業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。

5、物業管理服務行為不規範。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。

6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題文祕雜燴網日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建築所存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業管理源頭監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作

，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行為。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，

在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容。

2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規範物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視台、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職；促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。

4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對於業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，儘快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。

5、要規範物業管理服務行為。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

6、要積極推進舊住宅小區的物業管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。

第四篇：關於我區新建住宅小區物業管理問題的調研報告

關於我區物業管理問題的調研報告

2014年春行政管理專科何程菲

提綱

一、調查時間：2014.年3月17日

二、調查地點：成都龍泉全社區

三、調查對象：龍泉全社區物業管理公司

四、調查的原因及目的

十多年來，隨着住房制度的改革的不斷深入，物業管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，推動社區建設等方面發揮了積極作用。然而，隨着物業管理範圍的擴大；物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，並已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點，為此，我對全區物業管理的情況進行了調研。

我區物業管理的發展及現狀

（一）、物業管理的概念及傳統房屋管理的區別1、物業管理的概念。物業是指已建成並投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。而物業管理是指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業，按照物業服務合同的約定，對房屋和配套的設施及相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域的環境衞生和公共秩序的活動。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會經濟、環境效益的同步增長。

2、物業管理和傳統房屋管理的區別。從管理體制上，傳統的房屋管理是計劃經濟條件下政府或各部門企事業單位採 用行政手段直接的進行福利型的封閉式管理；而物業管理專業化的企業是通過市場用經濟手段直接進行社會化管理的有償服務；簡言之，前者是計劃經濟下政府部門的福利型行為，後者是市場經濟下的企業有償行為。從管理內容上看，傳統的房屋管理是以單一的“以租養房”為主要內容，而物業管理是對房屋、設備設施等實行多功能的經營管理服務，逐步減少政府投入，實現“造血”功能，走向良性循環。

從管理對象的產權關係看，傳統的住宅房屋產權大都是歸國家所有；然而隨着住房制度改革的不斷深入，物業管理對象的產權已形成國家、集體、個人多元化的格局。1

從管理機制上看，傳統的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住户，而物業管理是產權人和使用人有權選聘物業企業，通過簽訂合同明確權利義務。從專業上看，物業企業是房地產業的分支行業屬房地產業消費環節中的三級市場。

（二）、我區物業管理的發展及現狀

根據建設部的《管理辦法》，四川市政府結合四川的實際，在1995年頒佈了《四川市居住小區物業管理辦法》，從此我區的物業管理有了很大的發展，在近幾年開展的創建優秀物業項目活動中，有五個居住小區連續多年被評為優秀物業管理小區。去年為了加強管理，在物業企業中又開展了“規範服務”“構建和諧社會”的主題活動，以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內容，設立了24小時有人值守的服務電話，得到了廣大業主的理解和支持。提高了物業管理企業的服務意識，為優化區域發展環境起到了一定的推動作用。不斷滿足了城鎮居民日益增長的住房需求，較好地解決了城市建設與管理的銜接，同時也積累了許多小區管理的經驗。

五、調查方式：綜合分析

物業管理髮展中存在的問題

物業管理的發展過程中，隨着物業管理範圍的擴大，由於地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到(謝謝你訪問好範文)位等問題逐漸地顯現出來，並已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析後認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯後等原因。業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性循環。個別小區集體上訪，甚至出現暴力衝突事件。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兑現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源於開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由於法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，

不從業主利益出發，不做細緻檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

（二）、業主委員會組建難

業主委員會組建難，業主自律機制不完善，業委會運作缺少有效監督機制。按照《物業管理條例》規定，全體業主組成的業主大會是小區的決策主體，業主大會的執行機構是業主委員會。物業企業作為服務的提供者，必須按照業主大會的決議開展工作，業委會負責監督，這是規範的物業管理體制。但在我區137個住宅小區中，成立業委會的只佔10%，還有90%的小區沒有成立業委會。業委會組建難，有以下幾個方面的原因：街道辦事處和社區居委會指導和監督業主自我管理的實施辦法不明確；業主參與意識差；業主大會缺乏程序性法律規範；業主委員會目前法律地位還不能適應業主自我管理需要；政府有關部門的職能所限、物業公司因怕自己的利益受影響積極性不高。另有一些業主委會運作不規範，業主委員會的功能難以很好地實現，使一些小區出現物業公司越權管理。或業委會被少數業主操縱，致使多數業主合法權益得不到保障。

（三）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關係，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生後，無法有效地協調，缺少評判依據。業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續後不久，便減少服務，侵佔業主利益，引起業主的不滿。如暢柳園。物業收費和服務項目質價不等。如西華經典，綠化面積及活動場所都不能達標，業主認為收費過高，物無所值，對此十分不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關係，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、老舊居住小區難以推行社會化物業管理

老舊居住小區，由於建設年代久，房屋及設施設備失修失養，配套設施嚴重不足，不能滿足廣大居民的生活需求。同時也缺乏有效的物業管理條件。政府雖然對一些老舊小區經多方籌集資金進行了整治改造，居住環境得到了改善。但由於產權關係的多元化，收費問題的複雜化。因此老舊小區的管理，難以推向市場，進行社會化管理。

四、關於對我區住宅物業管理的建議

1、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，強化前期物業管理責任。對於參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對於發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開並説明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。

2、加強政府對社區居委會的指導，建立有效的調處糾紛渠道，完善現行社區管理體制。把管人（業委會）與管物（各種配套設施）區分開來，各負其責。社區居委會要協助業主依法維權，加強政府與業主的溝通與聯繫，化解矛盾，維護社區乃至社會的穩定。同時，要增加對社區居委會建設的財政支持力度，以利於工作的開展。

3、完善業主選舉程序，為業主自我管理提供製度保障。積極研究新的組織管理模式，鼓勵廣大業主積極參與，從而使業委會具有堅實的組織基礎。建議將社區居民管理中的組織形式與業主自我管理的組織方式相結合，使居委會和業委會的工作建立在共同的組織基礎上，保障業主和居民實現真正的自我管理。

4、成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。

5、公佈服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公佈服務項目和收費標準。一方面便於廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

6、依託社區居委會的社區建設，解決老舊小區物業管理的問題。在社區居委會的指導下，以保障居民住用安全為基本目標，建立保障型基本服務標準，從維護綠地、停車管理等無資金投入方面入手，由居民自治，實行自我服務。逐步建立有償服務機制。

第五篇：關於小區物業管理情況的調研報告

***關於破解住宅小區物管難的調查與思考

小區 物業管理在社會管理中佔十分重要的地位。俗話説：“安居才能樂業。”一個良好的居住環境，能使人身心愉悦、精力充沛，更好的投入到生活、工作中。對於前期大自然物業管理被媒體炒得沸沸揚揚，物業公司與業主陷於僵持狀態，影響了大都數業主的權益，使居民的安全感、滿意率大大降低，對於社區建設和管理帶來難題。為破解住宅小區物業管理難題，更好地提升居民羣眾的滿意率，***對所轄物業公司和廣大業主進行調研、走訪，並彙集在社區建設和管理中遇到的現實情況。現根據我社區小區物業管理工作的實際，提出如下調研報告。

一、所轄區域住宅小區物業管理基本情況

***位於下轄五個小區，其中包括大自然城市花園、置業通寶城、新雅花園、李家鬥小區、鈕店灣新村，共有居民住户2558户，常住人口達7750人。目前大自然城市花園、置業通寶城、新雅花園3個有物業管理，分別是大自然物業、京興物業和錢江物業，李家鬥小區屬老舊小區開放式社區管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理。

二、所轄小區的發展現狀

儘管近幾年來市區住宅小區物業管理髮展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區居民不滿意，物業公司有意見，物業管理工作越來越難，表現在以下四個方面:

1、物業費用難收繳。物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題，參與座談、調查的物業公司普遍反映，現行物業管理條例明確的收

費標準偏低，小區居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業2014年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業達到收支平衡或略有盈餘。

2、小區物業難管理。由於物業費用收繳不足，物業公司只能降低服務標準，減少服務人員，更加引起小區業主的對立牴觸情緒，從而形成惡性循環。部分小區服務項目只能維持樓道打掃和小區治安等簡單的內容，小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問卷統計，42%的居民認為小區服務質量一般，20%的認為較差。

3、小區環境難維持。總體來説新建小區物業管理較好，老小區、安置區環境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮。參與調查的市民對小區停車問題反映特別強烈，83%的認為小區汽車亂停亂放，33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例，一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地擠佔一空，不僅小區居民難以出行，而且已經發生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。

4、物業經營難陽光。大部分物業公司除物業費用外，還有門面出租、廣告經營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區居民無法進行有效地監督和查詢。有6%的被調查對象認為物業公司存在亂收費現象。

三、當前物業管理難的主要成因

1、物業公司缺乏監管。由於房地產業發展迅速，住宅小區數量越來越多，分佈範圍越來越廣，但市房管局物業管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業主管工作，難以對面廣量大的物業公司進行有效的監督和管理。由於我市尚未制定《物業管理辦法》，街道、社區以及其他有關職能部門的物業管理監管職責還不明確，絕大部分小區沒有成立業主委員會，多層次的物業管理監管體系嚴重缺失。

2、物業收費缺乏手段。老小區執行的物管費政府指導價標準是2014年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由於多種原因業主往往拒絕繳納物業費用。物業公司沒有任何強制手段，也不能夠採取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執行難，即使贏了官司但卻輸了人情。

3、開發企業缺乏責任。由於房屋漏水、滲水等房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最後導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區，

4、小區業主缺乏素質。隨着城市化進程不斷加快，越來越多的農民轉為市民，但是自身素質還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業管理公司沒有行政執法權、處罰權，只能通過宣傳説服等思想工作進行勸導。

5、職能部門工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，

甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

四、破解住宅小區物管難的思考與對策

分析市區物管難的現狀、成因及其影響，學習借鑑先進地區比較成功的做法和經驗，現提出如下建議。

（一）迅速制定出台物業管理辦法，加強物業行業監督管理

針對當前物業管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出台符合我市實際的《物業管理辦法》，進一步明確開發商前期物業管理職責、業主委員會工作職責、物業收費標準、相關法律責任等等，確保物業管理工作有法可依。學習借鑑武漢市做法，在《物業管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責，以及違章建設、亂停亂放、破牆開店等違法違規行為的處罰辦法。進一步強化市房管局物業監管力量，適當增加人員和經費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構，暢通羣眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。

（二）加強建築質量與規劃監管，把好前期物業管理交接關

規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的情況發生。打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核，讓

業主在購買物業時就瞭解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。

（三）完善物業管理收費制度，切實解決物業收費難題

結合我市實際，制定出台物業管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現行收費標準，確定上下浮動幅度，由業主委員會和物業企業根據服務質量協商議定，報價格部門備案。①加快建立並大力推進“分等定級、質價相符”的物業管理收費制度，加強對物業收費的監督檢查，督促物業企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容、服務標準、計費方式，減少亂收費現象的發生。②針對物業收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區統一設置門禁系統，必須刷卡方可進入。業主只有自動繳納物業管理費用後，才可憑ic卡可進出小區、乘坐電梯。這樣既能將閒雜人員阻止在小區之外，又能夠確保收足物業管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業費用的住户，可以借鑑新加坡的做法，建立業主不交費限制過户制度，納入銀行個人徵信系統。③針對物業糾紛的多發、突發、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業糾紛仲裁機制，在各市（區）設立物業糾紛仲裁庭，採取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據，快速裁決，及時解決糾紛。

（四）加強和創新社會管理，探索物業管理新模式

加強和創新社會管理，住宅小區首當其衝。針對當前小區管理基本遊離於社區的實際，要高度重視並切實加強兩者之間的互聯互動，把物業管理納入社區建設的重要範疇。業主委員會主任和物業管理企業的負責人可以到居委會中兼任職務，社區居委會副主任到物業管理企業做監

督員，社區居委會安排包片幹部到業主委員會任列席委員，實現居委會和物業管理企業、業主委員會的雙向進入、交叉任職。社區居委會和物業公司通過整合各自資源，舉辦各種活動，相互協助搞好社區內的公益事業、計劃生育宣傳、羣眾性治安防範、環境衞生等，拓展居民羣眾的活動空間，活躍居民羣眾的業餘文化生活。

（五）推進菜單式管理，因地制宜抓好小區物業

根據純商品房住宅小區、老小區、拆遷安置小區的不同情況，有效探索物業管理“菜單式”服務機制。①對於老住宅區，可以嘗試實行“業主自營式”物業管理，由社區居委會負責引導業主自治管理，業主委員會可以聘請專職門衞，從小區內退休下崗失業人員中優先招聘少量負責保潔、維修的臨時工，其工資、物業費用先從小區範圍內收取的管理費中列支，不足部分政府給予適當補助，這樣既減輕了業主的經濟負擔，也避免不少矛盾糾紛；②對於拆遷安置小區，建議提供簡易社區物業服務。可由社區居民委員會負責實施，通過組織小區內失業下崗人員、領取社會低保和離退休人員組建社區服務組織，也可以委託專業服務企業進行管理，服務內容以安全防範、環境衞生保潔為主，業主繳納少量服務費用，不足部分政府給予適當補貼。③對於條件成熟的新建小區，由業主委員會選聘物業服務公司實施專業化的物業管理。社區居民委員會幫助召開業主大會，選舉產生小區業委會，由業主大會通過招投標的方式，選擇物業管理企業，簽訂物業管理服務合同。

（六）積極引入競爭機制，提高物業市場準入門檻

按照“建管分離”原則，打破自建自管體制，解決以往誰建設、誰管理造成的介入過晚、建管脱節等問題。在前期物業管理活動中，按照國家有關規定實行招投標制度，由開發建設單位通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。建立物業服務企業信用保證金管理制度。建立和完善企業誠信檔案、項目經理人的誠信檔案，通過繳納保證金，遏制少數企業不正當競爭、暗箱操作、惡意殺價、欺詐業主的行為，防止物業服務企業不履行物業合同、不作為、隨便撤場等問題的發生。逐步提高物業服務企業的門檻，對於信用好的企業優先晉升資質等級、優先承攬新的物業管理項目，對信用差的企業向社會公開曝光，並降低資質等級甚至清出物業市場。

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