可行性研究報告範本(範本)通用多篇

可行性報告 篇一

現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱着賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有牀位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有:目前本地區同行業總量（牀位數）及分佈情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人羣，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下:

一、從市場角度

深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，佔到9%多。全市現擁有養老機構21家，牀位共計800餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

從區域角度來看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構牀位上的不足。

二、目前深圳市內養老機構發展評價

深圳市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，

1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

2、百牀以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

二、收支情況分析（以50張牀位，四人間養老院為例）

一、開辦養老機構前期投入

1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/牀/月以下（通常收費牀位費為200元-600元），例:50張牀位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。

3、基本設施配備。

a) 牀、牀頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。

b) 牀上用品700×50=35000元

c) 室內每人一個圈椅200×50=10000

d) 電視每房間一個1000×15=15000

e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

g) 洗衣設備，預算20xx元。

h) 洗澡設備，預算5000元。

i) 辦公設施，電腦、打印機各一台，麪包車一部。（可時機成熟時再到位）

合計最小投入280000元。

4、開業儀式和相關宣傳費用，約20xx0元。

以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、養老機構年度運營投入

1、員工工資。

院長（兼會計）1人計4000×12=48000元

副院長 兼採購1人計20xx×12=24000元

護理員5人計1000×12×5=60000元

廚師2人計1200×12×2=26400元

以上共計9人計158400元。

2、伙食費成本300×50×12=180000元。

3、水電費400×50=20xx0元

4、取暖費700平米×20=14000元

5、辦公費用600×12=7200元

6、設備耗材、維護等20xx元

7、租金10萬元。

以上投入合計4820xx元。

三、養老機構收入預測（按80%牀位利用率，680元收費）

1、牀位費四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務費200×12×50×80%=96000元

3、餐費260×12×50×80%=124800元

3、水電費20×12×50×80%=9600元

4、取暖費80×3×50×80%=9600元

以上收入計336000元

四、經營評估

1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

2、可期達到全年平均80%的牀位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付20xx00元，可60%用於抵付前期投入，其它做為週轉資金和出院返還。

三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件

（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

（二）有規範的名稱；

（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

（四)有相應的資金(前期投入約1萬元/牀）；

（五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料:

（一）開辦組織或個人的身份證明；

（二）機構章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衞生防疫證明；

（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續:

1、市和各區（市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區(市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。

民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

2、核准開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。

3、申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續:

（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和税務部門辦理登記手續。

四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。

養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，

更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費羣體）市場容量等。

前 言 篇二

該項目位於 。 年 月 日，通過 方式， 公司以總價 競得該地塊。

項目用地總用地面積約為 畝，建築面積約 萬平方米，為工業用地性質，開發用於建設標準廠房及配套用房。

項目公司註冊在即，特此編制 項目可行性研究報告。

可行性分析報告模板 篇三

項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敍述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、項目概況

（一）名稱

（二）承辦單位介紹

（三）項目可行性研究工作承擔單位介紹

（四）主管部門介紹

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）產品市場前景

（二）原料供應問題

（三）政策保障問題

（四）資金保障問題

（五）組織保障問題

（六）技術保障問題

（七）人力保障問題

（八）風險控制問題

（九）財務和經濟效益結論

（十）社會效益結論

（十一）綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行説明並提出解決的建議。

可行性報告 篇四

目錄

第一章前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章項目開發經營環境分析

一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸

二、xx市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、xx地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、xx鄉消費者調查分析

第四章項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章項目規劃、建築設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建築設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務淨現值及財務內部收益率

第九章項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章結論與建議

第十一章結束語

第十二章附錄及主要參考文獻

第一章前言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，並對項目的規劃設計、建築方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、xx市規劃局規劃方案；

2、億房網站

3、國家建設部及xx市頒佈的與房地產相關法律與政策；

4、xx市20xx房地產年鑑；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位於xx區xx鄉石橋村，總面積約125、59畝，屬於xx市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一——xx鄉居住組團，對於新型住宅開發有極其重要意義。根據xx市規劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[20xx]2號文批准同意，且可以免收城市基礎配套費。並確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1、4，建築密度22、5%，綠化率不低於40%。主要建築形式為多層，建築限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建築形式採用組合式:多層60%，小高層40%，並初步確定項目主要技術指標如下:

①總用地面積:8、37公頃，合125、59畝。

②容積率:1、4

③總建築面積:11、72萬m2

其中:多層住宅:6、72萬m2

小高層住宅及別墅:4、48萬m2

公建面積:0、5萬m2

④建築密度:22、5%

⑤綠化率:40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待於進一步優化）

第二章項目開發經營環境分析

一、20xx年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育於經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

20xx年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脱困的力度，實施西部大開發戰略，採取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（<新華文摘>20xx’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，20xx年“國房景氣指數”值達到104、06點，比上年增加2、6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點:房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨着國家經濟形勢的好轉和相關政策的出台，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（<中國統計>chinastatistics20xx’5），房地產市場也呈現出以下主要特徵:

全國房地產開發及銷售情況表

20xx年實際比上年同期+%

住宅投資（億元）3318、725、8

商品房新開工面積（萬平方米）2829530、6

商品房竣工面積（萬平方米）23027、916、4

商品房銷售建築面積（萬平方米）16984、126、9

商品房銷售額（億元）3571、030、1

其中:銷售給個人（億元）2840、351、9

佔總銷售額的比重(%)79、5——

1、開發投資量持續增長，投資結構趨於合理。20xx年全國房地產開發完成投資4901、73億元，與上年同比增長19、5%，佔固定資產投資的20、2%。其中:商品住宅開發完成投資3318、74億元，與上年同比增長25、8%。

2、消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。20xx年，個人購買商品住宅1、32億平方米，佔商品住宅銷售面積的87、51%，比上年提高7、9個百分點。

3、銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。20xx年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5、98%，商品住宅平均售價1951、6元，上漲8、14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7、95%，商業營業用房平均售價3221、18元，上漲3、47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款餘額三年累計增長17、4倍。其中建設銀行20xx年末個人住房貸款餘額達1390億元，佔該行全部貸款餘額的10、6%，當年新增個人住房貸款佔該行當年全部貸款新增額的40%。

4、二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5、需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨着個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（<中國房地產信息>20xx’5realestateinformationofchina謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出台，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、xx市房地產市場分析

1、20xx年房地產市場

20xx年xx市的房地產市場形勢是總體上處於穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101、29億元，較1999年增長11、07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3、68%；總竣工面積為454、11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377、31萬平方米，佔全市總竣工面積的83、09%，比1999年增長8、6%；全市商品房銷售總面積為303、76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，佔總面積的80、33%，銷售額達60、2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總户數為19481户，比1999年增長11%，租賃總面積為80、15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3、36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總户數為21647户，比1999年增長122、8%，説明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明:xx市20xx年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝着新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6、91億元，個人購買率為86、43%。從圖中可以看出:20xx年xx市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86、43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動並且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。20xx年第四季度房地產投資總額為35、79億元，在上季度的基礎上進一步增長，從左圖看出:20xx年各季度xx市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長週期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格指數

一季度1941、81000

二季度19631010、9

三季度20xx、931031、9

四季度20xx、661041、03

（3）截止20xx年11月份，全市完成住宅投資20、87億元，占房地產總投資的58、33%，20xx年xx市住宅累計總投資75、82億元，占房地產總投資的85、58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表:

各季度xx市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小於上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2、市場特點分析

2、1宏觀市場特點:

1、住房分配製度改革的歷史性突破，為房地產市場的發展提供了動力。20xx年，xx市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞台，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從20xx年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。20xx年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優惠；20xx年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中佔用資金量的商品在20xx年完全納入了市場經濟軌道。

2、空置商品房消化能力加強。20xx年xx房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，20xx年新增9萬平方米，到20xx年底還剩115萬平方米，因此在20xx年共消化了44萬平方米。

3、經濟適用房建設取得較好成效。20xx年xx市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，佔全市住宅總竣工面積的17、23%，全年銷(預)售115、14萬平方米，其中預售38、96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬餘户居民的住房問題，先後開發了百步亭花園，華錦城花園等幾個規模大、環境好的重點經濟適用房小區。

4、房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。20xx年xx市房地產市場結構趨於合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加並不意味着增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現在存量房的交易確小於增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。20xx年xx市增量房市場交易30010起，交易的建築面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建築面積為478、62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房）住宅總量

起數30010起27130起57140起

建築面積244平方米478、62萬平方米722、62萬平方米

5、金融系統成為房地產業的堅實後盾。銀行方面:已經把個人住房貸款作為房地產貸款業務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。20xx年全市各銀行發放個人住房貸款共計29、17億元，比投資到建設環節的貸款總額11、79億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購房面積佔全年總銷（預)售面積的1/4強。20xx年新增歸集住房公積金5、38億元，比1999年增長33、94%。共批准發放個人住房貸款9019户，共計5、41億元，同比增長97、8%；支持個人購房建築面積達91、76萬平方米，房屋總價值達12、56億元。(上圖）

6、住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。20xx年房地產抵押總户數為21647起，比1999年增長122、8%，説明抵押的户數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔保公司，20xx年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7、房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發揮了積極作用。20xx年xx市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止20xx年，共有218家中介企業遍佈全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時20xx年8月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規範了xx市中介市場的服務行為，而且帶動了整個行業的規範和自律，為活躍xx市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞台。20xx年xx市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，20xx年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86、31萬平 方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1、3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2、2微觀市場特點

1、從地理位置來看，城市周邊地區由於前幾年政府的基礎配套設施完善，環境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區的投資和銷售量均高於中心地區。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，20xx年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區，在橋樑經濟的影響下已成為武昌生氣的區域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是20xx年的亮點，不僅彙集了大量樓盤，人文環境一流，而且20xx年華工科技的成功上市，光谷地區經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發展的原因。隨着我市大力發展光谷的戰略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2、從樓盤結構和户型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞台，目前市場上的結構主要是框架結構。户型設計方面，隨着市民生活質量的提高，三室兩廳兩衞的户型逐步取代了兩室兩廳户型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3、從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由於小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建築比較又有通風采光好，户型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為20xx年銷售的一個新變化。

4、從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好於往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都採取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客户有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如:統建千禧園，從20xx年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5、從價格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6、從樓盤設計上看，20xx年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，20xx年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也説明了建築設計單位水平的提高。

7、從樓盤環境來看，由於消費者的需求層次提高，有追求環境優美的需求，20xx年我市發展商都十分注重樓盤硬環境的美化和完善。發展商在增加小區的綠化面積，在小區內營造環境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區，小區內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3、19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區的銷售，20xx年已銷售了18萬平方米，佔總銷售的50%以上。

8、從樓盤配套設施來看，20xx年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了xx名校育才國小附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。

9、從樓盤的賣點來看，20xx年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入時間不算短，但一直都未廣泛推廣。20xx年隨着麗島花園、常青花園四號小區、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根於市場中。20xx年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10、從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處於買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城颳起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

20xx年xx房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在着住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在着較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建築質量不合格，亂收物業管理費等。

3、3分類物業特點

據<武房指數>統計，20xx年四個季度，xx市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下:

從以上數據可以看出，20xx年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來説，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的迴歸分析可知，在20xx年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已佔總銷售面積的94、5%，個人購買住宅類房屋的銷售佔總銷售面積的94、7%。20xx年四個季度我市住宅價格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、20xx、93元/平方米、20xx、66元/平方米，呈現出逐步攀升的態勢，（見右圖）全年平均價格為1983、52元/平方米。

1、普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2、經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3、1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3、別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5、6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由於宏觀經濟環境的轉好20xx年我市寫字樓價格較往年都有提高。20xx年四個季度寫字樓價格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。20xx年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分佈對其價格的影響程度加大。20xx年由於寫字樓的密集區域轉向了建設大道“金融一條街”，因此20xx年寫字樓均價地區是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分佈圖如下:

1、建設大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫字樓最密集的地方。彙集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33、8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32、。8元/平方米，入住率為50%左右。

4、中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35、9元/平方米，入住率達70%。

5、寶丰路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入wto後隨着外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房

20xx年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益於20xx年市政府所進行的一系列改造建設

章 市場分析 篇五

3.1 產品市場供應預測

3.2產品市場需求預測

3.3產品目標市場分析