商業地產項目策劃方案【新版多篇】

商業地產策劃方案 篇一

一、商業地產分類

（一）、按存在形式分

商業地產可分為：大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅遊觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。

（二）、按產權形式分

1、虛擬產權商鋪

虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現其實是發展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）

2、獨立產權商鋪

獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市後的經營狀況和物業升值，開發商一般採用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規模的產業基礎和較為成熟的物流環境，在此基礎上，對所經營的業態業種以及經營環境，經營檔次進行升級，從軟硬環境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業價值和發展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。

二、商業地產宏觀情況

（一）、商業地產需求量增加

隨着中國經濟的持續發展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業、零售業20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業市場正在吸引着越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發展的商業地產項目，成為眾多國內外商家擴張規模、佔領市場的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業物業的選擇標準將更為嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目將成為追捧對象。

（二）、運營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發商盲目興建的購物中心、批發市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業規劃、不符合商業地產運作規律的項目將風險凸現，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今後的商業地產開發上將更多地涉及到商業地產的後期經營管理上，單搞開發的地廠商今後的競爭力將會越來越弱。或者説是市場上需要專業的商業地產代理公司，以及專業的商業管理公司。

（三）、商鋪開發尚待繼續探索

上世紀90年代後期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業內還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷於項目經營不盡如人意的苦惱中。

商業地產策劃書 篇二

◆項目概況

江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵（江南西）A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建築，分為兩期，一期建設長520米，建築面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

u項目定位

針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商户出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨着節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。

地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

◆經營成績

自從廣州江南新地2019年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峯甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。

◆項目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費羣的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。

u活動方案

一、開業盛典

活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題：開業盛典

活動時間：2019年4月29日

活動地點：江南新地露天廣場

活動形式：啟動儀式和舞台表演

活動亮點：邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視台著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

活動內容：

1，啟動儀式（上午）

1)迎賓

2)領導致辭

3)啟動儀式，區領導、集團領導、商户代表和

黃宗澤共同啟動拉桿台，魚同水注入鏤空透

明江南新地Logo中。

4)舞台表演

A、明星演唱

B、明星與現場觀眾互動

C、運動服裝秀

D、女子LED鼓樂表演

E、街舞—雙截棍

F、休閒服裝秀

G、魔術

H、眼鏡秀

I、品牌棒！約翰表演飛麪糰

J、數碼產品秀

咖啡廳經營的商業策劃書 篇三

1、咖啡行業歷史背景及現狀分析

咖啡是世界三大飲料之一，一個西方的舶來品，在中國確是家喻户曉，有着極為深遠的歷時背景和現實意義。咖啡、西餐的真正興起，應該是從20世紀90年代末開始的。其發展速度之快，在短短十來年時間內，達到了前所未有的行業繁榮。現在隨着改革開放經濟蓬勃的發展，有着大批的外商和白領長期處在高節奏、高效率的工作和生活加之於受西方文化的種種因素，造成了這個咖啡銷量不斷上升。故咖啡消費主要羣體也就是外商、白領、旅遊者和居家百姓。 調查表明：咖啡終端銷售市場一依次為：咖啡及西式快餐連鎖店、星級酒店、西餐廳。其中咖啡館及西式快餐連鎖店主要由上島咖啡、星巴克咖啡、真鍋咖啡，麥當勞、必勝客，這些連鎖店平均每月銷量在21.18噸，佔30.18%，其次星級酒店每月平均銷量在16.47噸，佔23.47%，西餐廳平均每月銷量13.53噸，佔19.28%。隨着時代的發展和人們生活理念的進一步改變，咖啡業也在以一種迅猛的速度發展。

2、企業説明----大學生羣體分析

年齡：18—25

特點：在中國，大部分大學生經濟來源主要來自於父母，他們擁有較高的知識文化水平，有區別於其他羣體獨有的價值觀。他們追奇求新，尊重個性，緊跟潮流，渴望獨立，尋求刺激，卻又帶有些許懷舊，希望獲得成就感、歸屬感和安全感。

價格定位：精準企劃在做咖啡產品價格測試時並沒有界定每瓶咖啡的容量，目的就是要了解消費者認為每瓶咖啡產品最適合的價格定位是在哪個價格區間，從而為咖啡產品的價格定位提供消費者需求的數據支持。

調查結果顯示，消費者認為每瓶咖啡價格在31-50元的選擇比率最高，達到39.0%;其次是認為每瓶咖啡的價格在51-100元最適合的比率為28.6%;選擇在30元以下的佔18.7%;認為每瓶咖啡的價格在101-150元的消費者選擇比率為9.8%;選擇其它價格區間的消費者比率很少。從調查數據中我們可以得出，消費者認為每瓶咖啡價格定在31-100元之間都是適合的。該項消費者需求的調研數據是咖啡生產企業為每瓶咖啡產品進行價格定位的重要依據。

18-25歲消費者認為每瓶咖啡產品最合適的價格

在18-25歲的消費者中，有44.0%的比率認為每瓶咖啡的價格定在31-50元之間是最適合的；認為每瓶咖啡價格定在51-100元最適合的消費者比率為26.8%;認為每瓶咖啡價格定在30元以下最適合的消費者比率為18.5%;其它價格區間的消費者選擇較少。收入越高的消費者對咖啡產品價格的接受程度相對也越高。

價格定位符合消費者需求才是硬道理

不管是咖啡產品還是其它產品，價格定位的正確方式是根據消費者對該類產品的價格接受程度來定價。比如每瓶咖啡定價多少錢的策略是要先了解消費者認為每瓶咖啡最適合的價格，再根據消費者對每瓶咖啡價格的接受程度來確定每瓶咖啡的容量；而不是根據每瓶咖啡產品的容量來決定產品的價格。咖啡產品的價格定位既不是越高越好，也不是越低越好。價格定位只有符合消費者需求才是硬道理。

3、部門設置與職責

3.1 店長：

1. 負責咖啡廳成敗責任的經營者。

2. 對外為咖啡廳的代表人。

3. 參與營業活動的執行者。

4. 甄選、訓練、激勵咖啡廳人員的領導者。

5. 維持咖啡廳營運正常運作的管理者。

6. 瞭解顧客與競爭者動向的信息收集者。

7. 傳遞總部和分店之間信息的傳播者。

8. 推動組織學習與知識管理的教練。

9. 解決咖啡廳危機與人員衝突的問題處理者。

10. 尋求市場機會與創新的企業家。

3.2 行政人事部 負責人：

部門： 行政人事部。主管單位：F7咖啡店。

部門工作目標：負責文檔宣傳、內勤事務、行政公關等方面工作確保上級各項方針政策順利實施，使店內各項重大活動和安排高效有序進行，總結起草店內重要文件報告，協調好各項公關接待事宜，搞好內勤事務管理工作，充分發揮出參謀、組織和協調的作用，維護店內上下的規範和高效運作。為本店招募、選拔、培養高素質人才；制定薪酬福利政策、績效考核政策及其它激勵政策挖掘員工潛力，激勵其創造力；充分發揮人力資源管理在提升企業核心競爭力和建立學習型組織等方面的重要用。

活動：安排在校藝術設計等專業大學生來做兼職，每週五晚安排一名繪畫專業的學生給客人免費畫肖像；每週六晚安排鋼琴、小提琴演奏；每週日晚安排業餘模特走秀。薪水按小時計算。

部門權限：負責監督和檢查有關部門對上級各項方針政策的的貫徹執行情況，參與組織和協調全店生產經營工作，統籌店內重大活動及會議安排，起草重要報告和文件，做好文件的傳遞、落實與內外宣傳，統一公司辦公用品管理，並負責對消防、保衞、宿舍管理等方面的管理工作。制定人力資源規劃、政策和制度；向店長提呈人事任免意見、薪酬福利方案、績效考核方案及其它激勵政策，監督、指導集團各部門、事業部執行相關人力資源管理制度。

F7咖啡店設有：

店長1名；

行政人事部：正、副部長各1名，檔案管理員1名；

財會部：部長1名，會計1名，收銀員1名；

市場部：部長1名，成員3名；

採購部：設部長1名，採購人員若干，記錄員2名 ;

酒水服務部：部長1名，服務員4名，調酒師2名，點心飲品師傅若干；

獎勵制度：根據員工考核總分進行獎勵(半年實行一次獎勵)。

員工守則與店規

人事記錄：員工到職前須填寫人事表格，提供正確個人資料和近照。在職期間如有任何變更應儘快呈報行政人事部。

員工證：員工在當值時須佩帶員工證。如有遺失，應立即報告，打理補領手續，離職時須將員工證交還。

工作責任：員工必須忠誠，工作勤奮，對上級服從，對同事尊重及熱心幫助，盡心盡力負起分內工作責任。

服務態度：對顧客經常保持禮貌及微笑的面容，客氣應對，不可與顧客發生爭執。如發生事故，應立即通知上級領導處理。

儀容：須經常保持儀容清潔整齊，指甲應經常修剪。從事店堂服務的男員工不許留鬍鬚和長髮；女員工上班時必須把頭髮盤入頭巾內。

操守行為：員工嚴禁在店堂內粗言穢語、吸煙、飲食、隨地吐痰及談論與經營無關的一切事宜。並且嚴禁在點內聚賭、盜竊、吸毒、酗酒、營私舞弊、虧空公款、打架、惡意破壞設備及公物等非法行為，如違反，除辭退外，嚴重者將送交警方。

拾遺：如有拾遺，無論大小貴賤，員工均應馬上交由主管登記，以備失主隨時領回。 絕對不能意存貪念或據為己有，一經發現將以紀律處分。

攜物出店：員工進出店時，除預先經有關部門主管發證明文件核准外，不得攜帶任何店財物離店，若有犯罪着作盜竊行為處理。

防火和火警：員工必須嚴格遵守公司頒佈的防火告示，注意防火安全。如遇上火警，應保持鎮定，傳呼同事協助及通知上級報警，關閉現場電源及煤氣閥門，並迅速協助客人撤離火警現場。

3.3 市場宣傳部 負責人：

我們確定雲山水榭咖啡屋主推產品為原味、咖啡冰、特濃，並加大宣傳力度。同時目標消費羣將集中在月消費水平超過500元的大學生。

(1)店鋪個性分析，優勢：據在高校的市場抽樣調查，雲山水榭咖啡屋在高校中擁有一定的知名度，廣告語“味道好極了”着重於其功能定位，在追奇求新的大學生消費羣中佔有一席之地。

分析：首先，根據我們的市場調查，在咖啡屋裏除了“提神”這一功效外，大部分人在這裏還感覺到了“休閒”。“休閒”不僅是一種生活態度，更是生活追求。面對眼花繚亂的大千世界，面對生活節奏不斷加速的大背景，大學生有一種身心能夠得到歇息的渴望，而云山水榭咖啡屋正是給消費者提供了這樣的場所。

(2)活動具體實施

1.活動時間：20__年

2.活動主題：同你的朋友來這裏邂逅；廣告語：亞當與夏娃的相遇，如生活與咖啡的邂逅般美麗。

3.活動內容：在所有校園內的宣傳欄上張貼POP宣傳畫，註明主題和廣告語

4.活動方式：1)消費滿__元錢，可送一張積分卡，積滿_分 送一杯__口味的咖啡；2)選擇__口味的咖啡送精美禮品一份

5.活動目的：入客數增加20%，讓廣大學生了解雲山水榭咖啡屋，擴大咖啡屋的知名度，樹立完整的形象。

6.其他宣傳形式的配合

A、制定DM和優惠券發放給周圍高校的大學生，吸引顧客認識和接受

B、網絡廣告：校園網，flash製作，表現咖啡屋的飲用場景，將休閒和舒適的環境融入其中，營造活動氛圍(網絡點擊鏈接雲山水榭咖啡屋網址，註冊，加入雲山水榭咖啡屋俱樂部，獲得優惠券)

C、廣播廣告：宣傳雲山水榭咖啡屋裏的產品，讓大學生更瞭解我們的情況。

D、校園電視傳媒：系列廣告片宣傳(播放頻次、什麼時間播放、是否集中在受眾的“空閒”時間、效果測試)

(3)各階段費用預算

費用：100張__元=____元

2.優惠券印刷費：____元

3.送顧客咖啡成本：成本(_元)_入客數_送比數(3%)= ____元

4.其他活動費

3.4 採購部 負責人：

採購部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，是隸屬於財務總監的下屬部門。負責咖啡冷飲屋所有食品原料和經營物品的採購、驗收與進出物品的記錄等工作。採購部對原料物品質量和價格的把關直接影響到整個咖啡冷食屋的經營效益。

採購部人員設置及職稱

人員設置：採購業務主管1名，採購員若干名，記錄員2名

主要職能：

部長：採購業務主管，作為採購部的直接領導人，必須很好的掌握市場信息，開拓新貨源，優化進貨渠道，降低採購費用。會同庫管部、會計部確定合理物資採購量，及時瞭解存貨情況，進行合理採購。並且要詳細對待購物品的待購數量進行預測記錄，作出價格預算，並將所需款項向咖啡冷食屋財務部彙報以取得采購經費。此外，採購業務主管有責任管理好本部人員的工作，同時加強本部與其他各部門的溝通工作。

採購員：採購員主要負責外出採購，包括進行市場調查，選擇、評審、管理供應商，建立供應商檔案，與供應商進行談價，簽訂買賣合同並負責貨品在運輸過程中的安全，以及採購過程中的退、換貨工作。

記錄員：2名記錄員要分別負責記錄採購部貨物和資金的進出情況，記錄員必須詳細記錄貨物的名稱、規格、數量、進貨日期、採購經費、支出數目、餘額等，以便月末進行核查。

採購工作流程：採購業務主管根據當月的庫存擬定採購清單上報，在接到批示的採購清單後，由採購業務主管負責對待購物品的數量和價格作出預算，並將預算款單遞交財政部申請購物經費，並由記錄員記錄在當月收支單上， 供月末核查， 採購經費將交給採購員外出採購貨物，貨物採購完成後，由本部門對貨物進行驗收盤點並詳細記錄。

採購部的管轄範圍

(1)採購部所屬員工。

(2)採購部所屬辦公場所區及衞生責任區。

(3)採購部辦公用具、車輛、設備設施。

3.5 財務部 負責人：

財務狀況分析

1.初始階段的成本主要是：場地租賃費用(3萬)，餐飲衞生許可等證件的申領費用，場地裝修費用(5000)，廚房用具購置費用，基本設施費用(5000)等

2.運營階段的成本主要包括：員工工資，物料採購費用，場地租賃費用，税，水電燃料費，固定資本，折舊費，雜項開支等。

3.據計算可初步得出餐廳開業啟動資金約需12600元(場地租賃費用5000元，餐飲衞生許可等證件的申領費用600元，場地裝修費用2400元，廚房用具購置費用1000元，基本設施費用等2600元)。資金可有父母提供80%，自己積蓄20%。

4.每日經營財務預算及分析：據預算分析及調查，可初步確定市場容量，也可以看出每杯31-100元之間的價格最為合適，因此可大致估算出每日總營業額約2000元，收益率70%，毛利潤1400元。由此可計算出投資回收期約為一個月。

現金流量預測表

收入： 6月 7月 8月

咖啡平均價格(元/杯) 40 40 40

咖啡銷售量(杯) 1500 1705 1860

銷售收入(元) 60000 68200 74400

資本金(元) 18000 20460 22320

總結(元) 78000 88660 96720

A：(元) 263380

支出： 6月 7月 8月

税(元) 1000 1000 1000

員工工資(元) 800 800 800

電話費(元) 300 280 260

差旅費(元) 300 260 220

其他費用(元) 200 200 200

合計(元) 2600 2540 2480

B：(元) 7620

總現金流量 C=A+B (元) 271000

三個月累計現金流量 D(元) 271000

一般問題所採取的行動：

顧客稀少銷售額降低，作出相應價格調整，深入市場，加大宣傳力度。若出現競爭者且用不正當手段拉攏顧客，則利用高質量，高效率守信，價格低面對挑戰，尊重經商道德，淨化市場。

3.6 酒水服務部 負責人：

酒水服務部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，它的目標是向顧客提供以咖啡，冷飲，糕點和各種飲料為代表的有形產品，並提供顧客需要的、恰到好處的軟性服務，開源節流，為咖啡冷飲屋建造良好的公眾形象。

人員設置及主要職責

人員設置：設部長1名，服務員，糕點飲品師傅若干。

主要職責分工：

部長：

1、全面主持本部工作，配合店長安排，協調各部門工作，確保當日任務順利完成。

2、確保咖啡，冷飲，糕點和酒水的正常供應，審核採購計劃，統籌策劃和確定採購內容，檢查購進酒水食品的質量，對酒水食品的採購要求和質量有領導責任。

3、對服務員和糕點飲品師傅的業務培訓工作。對剛招收的服務員進行基本素質培訓，開展文明禮貌教育。並定時給店內員工進行素質培訓，對糕點飲品師傅進行業務培訓，鼓勵他們有新花樣，新創意。

服務員：

1、迎接客人，引客入座，招待客人。

2、供應酒水食品，為客人提供熱情優質服務，引領客人結帳。

3、清理枱面，做好衞生工作，按規定開啟單據，保留好以做核查。

4、客人有其他合理要求時，要熱情服務，儘量給予滿足。當遇到不合理要求時，要禮貌在先，沉着冷靜，並及時報告上級負責人。

糕點飲品師傅：

負責各種點心飲品的設計及製作，不斷創新研製新品種。

本部要求：

1、所招服務員基本素質必須過硬，要有耐心，熱情，善於和人打交道，能用英語進行基本對話，一批服務員中必須有一個英語口語好的，方便和留學生等外國顧客交流。

2、服務員要統一服裝，要有良好的精神面貌，體現出當代青年的活力和朝氣。

3、糕點飲品師傅必須要專業，富有創造力，這是咖啡冷飲屋生存的源泉。

本部宗旨：

有限進餐，無限服務。文明禮貌，熱情待人。廚藝高超，樂於創新。開源節流，財源廣進。

咖啡廳經營的商業策劃書 篇四

一、創業項目運營模式

技術合作形式。結合我們是商務、休閒咖啡專賣店的特點，建議合作者在高檔寫字樓、CBD商圈、高科技園區、網吧、車站、電影院、碼頭或其他有市場空隙之處等地域選址；統一裝修風格、統一產品；總部提供技術支持(包括人員培訓)和產品(咖啡豆、茶)配送。

二、產品和服務

1、產品和服務描述

出售咖啡、茶類、酒水、簡餐等商品，併為客人提供優良的環境和服務，讓消費者在這裏展現一種品位、體驗一種文化、寄託一種情感，使咖啡吧成為商務休閒、情侶聚會的好場所。

這些業務與投資場所業主的產業沒有衝突。反而可以與投資場所業主的客源優勢互補。

2、創業項目競爭比較

同行競爭格局對我們有利，能更好的提升我們的知名度。。相對而言，我們管理水平、產品和服務質量，都佔有相當

3、資源、技術

咖啡店是要求規模和檔次的行業，也是一個對產品和服務要求嚴格的行業，畢竟其帶有高消費色彩，消費者必然在意自己消費價值的充分體現。要達到這些，對投資者的資源、技術有很高的要求。投資者選擇加盟合作方式，一方面獲得了充分的資源、先進的設備和技術，一方面也避免了不少經營風險。

三、市場分析

1、市場需求

(1)穩定的老客户資源。

(2)寫字樓與賓館客源。

(3)購物娛樂場所。

(4)成熟居民小區

(5)外企及本地區眾多的IT類企業、公司等新興產業。

(6)如本區域各種學校眾多，當中的教職工和學生情侶也是潛在客源。

、行業發展趨勢

(1)咖啡消費市場發展迅速，已經成為城市消費一大潮流，市場前期培育已經結束。雀巢、麥斯威爾、哥倫比亞等國際咖啡公司紛紛在中國設立分公司或工廠，根據一項在12個內陸城市的調查，32%的城市居民喝咖啡。過去一年內喝過速溶咖啡的人口比例在30%以上的地區除了上海之外，還有昆明、廈門、杭州和天津。

2)咖啡消費品位越來越高，文化的魅力就是市場的魅力。單純速溶咖啡己遠遠不能滿足要求了，消費者開始認知咖啡的品牌、風格和知道如何享受咖啡帶來的樂趣。

(3)教育水準、家庭月收入和飲用咖啡的頻率相關。意味着咖啡這種西方傳入的飲料在中國大陸是一種象徵優勢階層的生活方式。

(1)與強勢品牌店的間接競爭。

目前各大城市中星巴克(StarbucksCoffee),以及來自台灣的老樹咖啡、兩岸咖啡等等都在平分秋色。

(2)直接競爭對手。小型咖啡廳受眾人羣向對較小，方圓1公里以內沒有其他咖啡廳是必要因素。

(3)營銷規劃

利用加盟店品牌和資源優勢，迅速建立比利時皇家的知名度、美譽度，穩固住老客源。

四、推廣計劃

(1)宣傳

針對高檔小區內的居民，可在附近購物場所的停車場內，向有車族派送精美廣告單頁(DM)和小禮品，單頁也可做成優惠券形式。

(2)事件營銷

①學生派對、讀書活動。聯繫加盟區域幾個重要高校的學生會組織，舉行一些沙龍派對、讀書活動，照樣有利於提升品位，吸引學生和年輕人消費。

②時機成熟的時候，也可以舉辦一個以“咖啡和生活”為主題的徵文活動。=￥~。房產論壇重慶搜房網買房

(3)服務營銷

①建立會員卡制度。

卡上印製會員的名字。會員卡的優惠率並不高，如9.5折。一方面，這可以給消費者受尊重感，另一方面，也便於服務員對於消費者的稱呼。特別是如果消費者和別人在一起，而服務員又能當眾稱他(她)為_先生、小姐，他們會覺得很受尊重

②個性化服務。

在桌上放一些宣傳品，內容是關於咖啡的知識、故事等，一方面可以提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對品牌好感。 為多位一起來的消費者配備專門的講解人員。如果他們感興趣，可以向他們介紹各種咖啡的名稱、來歷等相關知識。也可以讓其參與咖啡的製作過程。

咖啡廳創業項目不但在店面設計上要下功夫，在咖啡製作上也要注重特色，這樣才能迎得顧客的喜愛。

咖啡廳經營的商業策劃書 篇五

創業流程

A 瞭解市場定位，評估適合商圈與地點

B 決定咖啡館的型態

C 市場的瞭解與評估

D 風格特色的營造

A1 商圈的瞭解

在都市的演進中，會自然地形成一些消費性不同的商圈，如購物商圈ˋ休閒娛樂區ˋ文教商圈ˋ補習街ˋ夜市ˋ住宅社區與交通樞紐。不同商圈的消費者組成就不同，消費時間與消費習性差異就出現。

下列各項為判斷依據：

1.何種產品的搭配最看好

2.價位接受

3.營業時間

4.在店內停留的時間

A2 地點的選擇

用平均客單價與客人來店停留的時間做一個簡單的市場定位，可藉由消費者的型態定訂出選擇開店地址的原則。

1.低價位停留時間長者：已看書ˋ聊天為目的，地點可選巷弄的二樓以上，以圖安靜。

2.低價位時間停留短者：消費習性是方便型，可選在人潮多ˋ交通樞紐ˋ夜市ˋ學區附近。

3.價位高停留時間長者：消費目的大部分是因公或洽商，因此私密性ˋ安全性需求較高，可選大馬路邊的2樓，或1ˋ2樓2層樓皆為營業點。

4.價位高停留時間短者：多屬於有特殊關係的人，擁有特殊消費的客羣，通常採招商承攬制，較不適合一般人的開店範圍。

咖啡館的型態

個性店型態：

1.著重於咖啡調製的手法及過程

2.著重店內氣氛營造

3.強調店主人個人風格

複合式型態：

1.服飾店或精品店搭配咖啡吧

2.書店ˋ算命ˋ茶藝兼營咖啡吧

3.以餐點為主，咖啡飲料為輔

4.網路咖啡，以連線上網為主，咖啡不過是提 供的飲料

連鎖店型態：

1.以品牌號召為訴求

2.講求一定的裝潢型態格局ˋ產品設計與服務

市場的瞭解與評估

所謂“知己知彼，百戰百勝”,開店應對咖啡館的整體市場有一定程度的瞭解，包括了咖啡館型態ˋ經營規模ˋ產品組合&價格，與目標客羣的狀況，未來可能走向與變化，針對自己要開店的商圈內同性質咖啡館作細部評估。

風格特色的營造

店內特色及風格塑造，可根據店主人本身的喜好ˋ店所在位置的客層屬性ˋ設定消費額度等，利用顏色的選擇ˋ冷暖色系的搭配ˋ目標顧客羣的年齡，來表現店所要展示的保守或流行風，裝飾品及音樂的搭配。

成功案例

背景：王慧以前是從事教育工作的，開咖啡店前，經營一家旅遊網站，緊張、高壓的工作讓王女士感到疲憊，於是改做咖啡店。開咖啡店前，王慧對咖啡幾乎是一無所知，通過購買相關的書籍和參加相關培訓，才有了今天的成績。

經營項目：咖啡+酒水+簡餐

面積：30平米

初期資金投入：10萬元

收回投資時間：8個月

開店帶給王慧最大的滿足感是自由，帶着學習的樂趣、小資的心情開一家自己的咖啡店，沒有煩惱，只有快樂。以小投資獲得理想化的生活方式是最讓王慧滿意的。

咖啡店素描

30平米渲泄自由

“夢旅人”在魏公村酒吧、咖啡一條街中並不特別顯眼，“夢旅人咖啡館”幾個字鑲嵌在簡潔的白色店面上。走進“夢旅人”，我驚訝地發現這裏雖然裝修簡單，但特別有家的味道，甚至比家還温馨，還放鬆。北面牆全部是書架，上面橫七豎八地擺滿了各種書籍，儼然一個小型圖書館，客人隨手可拿起一本來讀。東面的牆最有特色，從房頂到地面整個白牆都被塗鴉，全是客人的即興之作，有繪畫、文字，多與情感和生活有關，王女士稱之為情感渲泄地。深色木質的小吧枱坐落在西面一角，説它是吧枱，實在有些牽強，因為它太小了，也就是收銀台那麼大。吧枱後面的牆上掛着一個木質的小酒架，碼放着十餘種洋酒，我想是為了節省空間吧。南面除了大門外，餘下的部分全部是明亮的玻璃飄窗，窗台很低，上面落滿了各種雜誌，靠窗的地方只擺放了2張小方桌，僅可以坐4人，整個房間也就容納十餘人，真是太小了，但是，這裏的空氣、光線、聲音更讓人迷戀、難捨，感覺就像在家裏一樣輕鬆自由。

“夢旅人”只有三十多平米，十五六個座位，每天的營業時間為下午2：00至夜裏12：00，下午三四點鐘和晚上9：00以後是營業高峯，全部滿座。客人中有不少搞藝術的，也有北京電視台的和周邊院校的學生，還有朋友推薦來的。

要想自己做生意，得先學會算賬。

投資：“夢旅人”初期投放了10萬元，包括房租4萬元、設備、人員工資、裝修、產品等費用。當然在經營過程中常有一些無形中想不到的支出，比如購買相關書籍。例如，一包中上等級的咖啡豆重1斤，售價約為一二百元，每包咖啡豆大約能沖泡出50～70杯咖啡，一杯咖啡的咖啡豆成本約為3元左右，此外還應考慮房租、設備投入、產品投入、人員開支、水電費用等(未考慮折舊因素，如折舊數額較大，也應考慮)。

收入：這裏每杯咖啡的定價為20元左右，還出售酒水和西餐簡餐。咖啡收入約佔營業額的30%。每天大約有40人次，人均消費30元左右。

經營之道

咖啡 雞尾酒 沙龍派對 會計師事務所

在“夢旅人”的酒水單上你可以看到幾十種花式咖啡，這一點真是讓人很驚訝，沒想到這樣一個只有30平米的小店，竟能做出這麼多口味不同的咖啡來。

最初王慧是通過互聯網查詢的，咖啡設備和產品的購買途徑，並慢慢知道了更多的供應商，綜合比較擇優而用，咖啡店和設備供應商會提供相關的免費培訓。為保證咖啡的新鮮度，每次只進1～2袋咖啡豆(每袋1斤)。

只關起門來學習是遠遠不夠的，還要走出去體驗，看一看最有情調和特色的咖啡店，嘗一嘗最道地的各種花式咖啡、品一品最漂亮和最好喝的雞尾酒也是非常重要的。雖然無形中加大了開支，但收穫頗豐。

為了提高知名度，“夢旅人”在聯繫周邊的大專院校，搞了一些宣傳活動，如：沙龍派對活動、讀書活動、放映最新電影、留學生俱樂部等等，效果不錯。

在財務方面，夢旅人找了個會計師事務所代為處理賬務和納税問題，每月費用300～400元，比起請一位會計人員的開支小多了。

今年初“夢旅人”北大店開業了。新開業的“夢旅人”營業面積在150平米左右，是咖啡+酒水+簡餐的綜合咖啡店，投資約40萬，目前正處在試營業階段。

投資建議

不要把全部家當都押上

你可以看到王女士認為雖然特許加盟店是相對省心一些，但店址多設在商業地段，目標消費羣體多是公司白領階層，房租價格較貴，裝修要求較高，以致整體投資成本加大，故初次創業，且資金不多的情況下，不宜選擇加盟經營。開店做生意最重要的是心態，準確定位的基礎上要對發展前景有信心，不能着急，盲目調整經營策略。經營咖啡店是個美好的願望，但要有充足的心理準備，才能一步步走向成功。因此要想有一個輕鬆的心態，就不要把全部家當都押上去。

投資咖啡店有一定的風險，經營特色和經營戰略固然重要，但選址和店面的裝修也至為關鍵。

肖宇表示，咖啡加盟店是否經營成功，70%依賴於選址是否準確。由於北京禁止在住宅底商開設餐飲店，因此一般應該儘量在城市、城鎮新舊區交接處、商業旺街以及雖不繁華但確有發展潛力的地段。選擇購物消費人口集中的臨街商廈和寫字樓效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新興社區的商業街，也適宜開咖啡店。

咖啡店一般要求交通要十分便利，最好在十字路口、“L”面(即直角形轉角)或“M”面(圓形或橢圓形轉角處)。另外，為了有效吸引客源，店面一般最好選在一樓，如果選擇二樓則必須要有獨立的進出通道。

肖宇還提醒投資者，咖啡店的滿座率、桌面的週轉率以及氣候、節日等因素對收益影響較大。特別需要注意的是，大部分市民仍然沒有喝咖啡的習慣，而咖啡館的消費卻相對較高，主要針對的也是收入較高的白領階層，屬“窄眾”消費，因此應重視店面的裝修風格和文化氛圍，注意捕捉消費者的心理。

■成本測算

300平米咖啡店啟動資金約80萬元

以上島咖啡為例，開一家標準的300—400平方米的咖啡店，啟動資金大約在80萬—100萬元之間。

具體包括：4年共20萬元的加盟費、5萬元的保證金、標準為1200元/平米的裝修費(由上島工程部負責指導裝修)、設備費8萬—10萬元(包括廚房設施如咖啡機、磨粉機、水處理設備、音響、空調、收銀系統等固定資產設施)、傢俱6萬—10萬(如吧枱、沙發、桌椅等)、户外廣告3萬—5萬元。此外，還需預留部分流動資金維持店面運轉。

商業地產策劃方案 篇六

一、項目簡介：

鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小户型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小户型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

二期小户型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小户型、現房大户型和商鋪。其中二期小户型佔所有可售金額的52%，一期大户型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小户型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

b、小户型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小户型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小户型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小户型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小户型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小户型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小户型市場，並且認識到小户型的主力市場是60-80平米的兩室户型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類户型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以説，同燕歸園的户型配比上比較，我們沒有優勢。