地產開發項目融資方案

一、公司情況:

XXXX地產開發有限公司，註冊資本2000萬元，股份組成：XXXX87%，XXXX13%，股權結構簡單。四級資質，無訴訟。

二、項目情況

項目位於XXXX最中心成熟商業區，緊鄰XXXX第一中學、XXXX第三國小和XXXX醫院，也屬於典型的學區房，配套設施齊全。XXXX為XXXX州府所在地，中國西部百強縣（市）、XXXX十強縣（市）行列，全國最大的三七種植和加工基地，XXXX人口370萬，XXXX常住人口50萬。

三、主要經濟指標

總佔地：95畝，總建設：403331㎡

具體面積：住宅251286.98㎡，商業：151231.17㎡，車庫：2244個

形象進度：項目分兩期開發，一期佔地面積38,947.24㎡，建築面積217,618.00㎡主體工程已基本完工；二期佔地面積24,365.00㎡，建築面積185,713.00㎡，剛開始做樁基工程。

四、資金投入及負債情況

項目實際投入賬面10.35億、賬外1.5億（拆遷額外補償約1億元，其它支出約5000萬元），合計11.85億，包括股東投入4億，工程墊資2.6億，十四冶借款投入9700萬元，銀行借款2400萬元，社會借款1000萬元，銷售回款3.94億。

後期投入測算：一期配套設施建設投入1.12億，二期工程款投入8.3億，合計9.42億。

五、當前資產估值

二期土地36.6畝，保守按550萬/畝，價值約2億（城區棚户區改造拆遷成本一般地段400-600萬/畝，較好地段600-800萬/畝，甚至超過800萬/畝。）

一期未售商業86,948.89㎡，市場法評估，保守按均價13000元/㎡，價值約11.3億。

住宅和車庫不計，合計價值13.3億。

六、利潤分析

剩餘可售金額33億

住宅9.56萬平方米（已扣除回遷安置2.3萬平方米後）*4500 元/㎡=4.3億，

商業13.3萬平方米*20000 元/㎡=26.6億

車庫2244個*10萬/個=2.2億

一期開發成本已達10.35億元，還需投入1.12億；二期成本（不包括融資費用）8.3億元，税費3.5億，成本合計23.27億元。（數據取自財務盡調報告）

項目總利潤：33億-23.27億=9.73億，

我公司利潤9.73億*51%=5億

七、合作交易方案：

貴集團公司佔股51%，XXXX佔股49%，原股東已投入4億，按股份佔比多貴集團公司投入4.16億，（用於歸還工程墊資1.6億、XXXX借款9700萬元、銀行借款2400萬元、社會借款1000萬元、土地税費1100萬元、拆遷補償1500萬元以及一期工程水、電、消防、門窗等施工達到交付條件），公司註冊資本增至4082萬元。項目後續建設資金貴集團公司投入，項目利潤按股份佔比進行分配。