寫字樓物業管理方案（精選5篇）

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篇1：寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建築安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，儘可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理資料：

1、從政策法規的角度，帶給相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建築面積設計圖紙，提出相關改善及改良的推薦；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕後期管理的壓力；

4、帶給有關公建配套設備設施的改良意見；

5、帶給大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、帶給機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、帶給功能佈局、用料更改的相關管理意見；

8、帶給有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、帶給標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，用心穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關係；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入夥管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環境、建築和設施設備等貼合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日後物業管理工作的展開奠定基礎，上海朗泰物業管理有限公司在接管前進行嚴格的驗收工作。按照物業接管驗收標準作業程序

（一）、管理資料：

1、瞭解物業建設的基本狀況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時光；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一齊，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，並將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一齊，對物業進行現場複驗，直至貼合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：

（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，並加以整理歸檔；

（3）核對、接收各類設施設備；

（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入夥管理方案

在辦理業主入夥手續時，為業主帶給方便、快捷、及時、周到的服務，對於塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，上海朗泰物業管理有限公司十分重視業主入夥工作的管理。

（一）管理資料：

1、準備業主領房所需資料；

2、佈置業主入夥現場，為業主辦理領房手續帶給一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入夥通知單和各類必備證明，發放交房資料；

（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認後，填寫《業主驗收交接表》，並與業主約定時光，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入夥現場佈置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入夥手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，

特制訂常規防範與技術防範相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理資料：

1、常規防範：採取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租户）安全的行為。

（1）門崗的任務：

禮儀服務；

維護出入口的交通秩序；

對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

制止身份不明人員、衣冠不整者和閒雜人員進入大廈；

夜間對外來人員進行詢問和登記；

嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，並作登記；

為業主帶給便利性服務。

（2）巡邏崗的任務：

按規定路線巡視檢查，不留死角；

巡查車輛停放狀況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防範工作；

對大廈內的嫌疑人員進行檢查防範；

對大廈及樓宇安全、防火檢查；

裝修户的安全檢查；

防範和協助公安部門處理各類治安案件；

防範和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防範：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安狀況實施24小時監控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象採取跟蹤監視和定點錄象措施，並及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，並把狀況反饋到監控中心，監控員對報警處理狀況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作職責心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規範教育，服裝統一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理資料：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、持續消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂並落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患於未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處於完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救並迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關係到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理資料：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當鬆土；

（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化佈置和養護；

（6）定期對建築小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衞生：透過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔淨、無異味、無破損。

（1）根據材質選取最佳保養方法，定期上光打蠟，持續材質表面光亮整潔；

（2）公共衞生間設專人巡迴清潔，持續整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每一天擦試兩次，巡迴清理，無煙蒂堆積；

（4）大堂設專人巡迴保潔，玻璃門窗持續光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區域持續清潔，無隨意堆放雜物和佔用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每一天定時（正常上班時光前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，並紮緊袋口，以免滲漏，每週對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外牆壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外牆清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；

（9）定期對下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；

（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；

（12）春夏秋季每週在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；

（13）對違反環境衞生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規範操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規範管理，服裝統一、標識齊全、言行禮貌。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關係到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理資料：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

（1）業主已領房：

房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，並建立業主檔案；

加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

（2）空關房（含業主託管房）：

管理處應每月通風打掃一次；

對房屋和設施定期檢查（包括牆面、管道、門窗、電源線路、水電錶），發現問題或儘快處理，或及時通知業主。

（3）公共用房

做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；

（2）公共衞生設施每週檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純淨水等設備每一天巡查兩次；

（4）電梯機房，每週保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；

（6）温感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統採用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

（5）對業主（租户）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯繫單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修户管理，督促業主做好裝修前期申報工作，並經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，並對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，並能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、採取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主帶給一個豐富多彩的娛樂休閒環境。

（一）管理資料

1、每週對健身娛樂設施進行不少於一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，鞦韆的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有鬆支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）枱球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，台子是否鬆動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球杆是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和鬆動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，並妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項資料視具體配套狀況增減）

透過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理資料

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，持續水質潔淨；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

透過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理資料：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用狀況，每半年公佈一次（每年公佈一次）

4、做好年度預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策帶給依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規範操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助於實現“以人為本”的管理理念，有助

於實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理資料：

1、參照iso9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的狀況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，採取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量職責制，保證質量管理工作落到實處；

3、理解公司對大廈管理工作的`現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助於保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規範化，便於房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯繫。

（一）管理資料：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（複印件），業主基本狀況登記表、裝修申請表和住户健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年構成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，並嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專櫃，編目造冊，存放有序並且尊重業主保密，保守祕密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對於持續員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的好處。

（一）管理資料：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位職責制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作用心性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精幹的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，並邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，並對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、製造單位、供應單位等等，並與供貨商、製造商持續聯繫，確保以最快速度取得所需配件，並能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將採取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

篇2：寫字樓物業管理方案

寫字樓物業管理方案

來源:蜂巢物業管理網作者:中士

摘要

根據光華大廈設計標準、市場定位、服務需求分析和凱晨置業對本項目物業管理的要求，我司為本項目帶給五星級賓館式的物業管理服務，着重於管理服務的每一個細節，滿足業主高層次的精神需求，以卓越的物業管理創造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環境。

凱德物業公司現所涉及的物業管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區、大型居住區、工業廠區以及大型公共事業類的物業管理等，從中積累與總結出了超多優秀的物業管理經驗。並與2002年透過新加坡國際標準認證機構ISO9001：2000版認證。透過認證，公司已建立一套規範、系統、實用、高效的管理體系，已成為為貴司帶給智能化、質量化、國際化、人性化的物業管理服務質量的有效保障。

我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務標準上，帶給物超所值的物業管理服務。經測算維持本項目五星級酒店服務標準，年物業管理費為122。7萬元，平均物業管理費為4。09元/平方米/月。

目錄

一、前言3

二、公司簡介4

三、項目概況與分析6

3．1無錫光華大廈物業特點的分析6

3．2管理思路7

3．3管理目標8

篇3：寫字樓物業管理方案

五、管理服務資料和標準21

5．1客户服務21

5．2安保服務23

5．3清潔綠化服務23

5．4維修服務24

5．5俱樂部服務24

5．1424小時室內維修有償服務收費標準（部分）26

5．15室內保潔有償服務收費標準27

六、各項工作檢查標準28

6．1客户服務工作28

6．2安保工作28

6．3工程維修工作28

6．4保潔工作28

七、各類應急處理措施29

八、管理經費測算31

九、結語32

一、前言

首先感謝無錫凱晨置業有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產業管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發揮出新加坡管理模式的優勢，為業主帶給值得信賴的物業管理服務。

本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今後開展物業管理工作的基本執行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同後提出。由於時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！

二、公司簡介

蘇州工業園區凱德物業管理有限公司是在原凱德物業公司的基礎上於2001年12月由新加坡新工集團下屬新工產業管理服務私人公司和蘇州工業園區建屋發展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業管理資質的中新合資公司。

公司投資方之一的新工產業管理服務私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產業管理服務私人有限公司是最悠久、最權威的物業管理公司，公司除帶給常規物業管理服務項目，還帶給包括建築設計審計、能源審計、室內空氣質量控制和增值服務等服務項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業超過1000幢建築物，總建築面積超過800萬平方米，包括總統府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發展部、內政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫院、影劇院、圖書館、社區中心、博物館、警察局、監獄、消防站、高級公寓、海關關卡等大廈。

目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設立了分支機構，並進行廣泛的業務開拓及合作。在中國，CPGFM的業務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。

凱德物業公司中方投資者園區建屋發展公司註冊資本超過3億元人民幣，開發面積超過150餘萬平方米，是蘇州地區最大的房地產開發商之一，具有雄厚的經濟實力和技術力量。

合資後的凱德物業公司擁有高素質的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160餘人在10個月內迅速增加到610餘人，為適應公司在管理水平上到達國際高質量服務的要求，公司對新入職管理層人員學歷要求到達大專以上。

合資後的凱德公司引進了新工在物業管理上先進的經驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業。公司在2002年2月順利透過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：2000質量認證。合資後的凱德公司依託新工強大的技術支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業項目，能夠向客户帶給全面的物業管理服務，致力於為客户帶給一站式的服務，並不斷帶給增值服務，為客户帶來更大的服務價值。

公司實行總經理負責制。設人事行政部、質管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區、聯建科技等）。

現公司所接管物業項目總面積約100餘萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業廠區和住宅小區的管理上積累了較豐富的經驗，並獲得社會各界和專業部門的認同，在蘇州地區樹立了“凱德”品牌。其中新城花園於1998年榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優秀物業管理區”，2001年新加花園榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”。

中新合資的凱德物業公司根據園區外向度十分高的特點充分藉助新方國際化、專業化的優勢，向客户帶給策略性的物業設施管理服務，與客户以夥伴的關係共同發展，透過戰略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客户商業運作需求的服務，並將現代化的高科技技術運用到物業管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業公司的宗旨是：確保並提升公司客户的固定資產投資的價值；確保物業的可靠性和有效性以支持客户的商業運作；維持一個安全、清潔和有益於商業運作的環境；持續物業與客户的商業運作環境的一致性。

“創造優美環境、帶給優質服務、吸引優秀人才。”凱德物業管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。

三、項目概況與分析

3．1無錫光華大廈物業特點的分析

3．1．1無錫光華大廈概述

無錫光華大廈位於無錫火車站對面，北面臨河，總建築面積40000餘平方米，單幢28層公寓，共配備8台電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業中心。本大廈為高級酒店式服務公寓。

大廈內主要設施有：商業中心、服務中心、健身中心、娛樂中心、會所等。

本方案針對6層以上住宅帶給物業管理服務，6層以下的商業中心不計入本方案書內。

3．1．2項目特點和物業管理需求分折

1、本項目性質為高級服務公寓，銷售定位為高級白領人士，業主檔次高，生活服務需求具有多樣性和個性化的特徵；

2、大廈的業主層次高，時光價值高，追求生活質量，不願為生活瑣事浪費時光，對服務的需求在深度和廣度上比其他住宅小區要求高，對俱樂部服務和家政服務需求大、依靠性強。

3、本項目內設有集娛樂、健身、保健、休閒、社交於一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區的主要標誌，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務項目仍屬常規項目，但要持續俱樂部具有高雅、舒適、温馨的休閒環境，對室內裝飾、傢俱設備配置、服務人員素質、管理水平都有很高的要求。

4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內的人羣穩定性較強，對固定人羣的服務不僅僅需要講究親情服務，更要不斷創新。

5、本項目在服務上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監控、保密上的特殊要求。

6、在大廈內有比較嚴密的安全、監控系統，要求務必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經業主允許一律不準入內。

7、大廈內部配套設施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。

8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設備系統管理要求較高；

3．2管理思路

根據無錫光華大廈的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據本項目特點、物業管理需求分析和我司物業管理經驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。

2、本項目採取酒店式管理關鍵在客户服務和俱樂部服務，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客户服務和俱樂部服務的項目、資料和標準。

3、俱樂部與一般社區活動中心在項目設置上並無大的差別，區分的標準在於檔次的高低，而檔次的高低關鍵在於俱樂部能帶給一個安靜、温馨、高雅、舒適、精緻的休閒和社交環境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務範圍。

4、項目員工全部招用有五星級酒店服務經驗的管理和服務人員。

5、大廈的服務對象多為高級白領及外籍人士，委託性服務比較多，我司認為在服務項目上應多樣化，並且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務以及各類代辦服務等。

6、針對大廈業主安全、保密要求較高，推薦在設置小區配套設備上應重點思考。

7、本項目6層以下為商業中心，人羣進出流量大，應思考大廈業主的出入通道與商業中心顧客的通道分開管理的需求。

8、定期安排本項目上的人員參加培訓和到五星級酒店學習，不斷提高大廈的管理水平。

3．3管理目標

3．3．1管理總目標

按照國家建設部頒佈的《全國城市物業管理優秀住宅小區考評標準》，接管後一年內到達國家級物業管理示範住宅小區標準。

3．3．2管理體系目標

接管後，三個月內建立一套貼合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規範和貼合國際標準。

3．3．3管理分項目標

1、客户服務

客户服務滿意率99%以上；

有效投訴率1%以下；

物業管理費收繳率98%以上；

回訪率100%。

2、安保服務

重大管理職責事故發生率0

一般管理職責事故發生率0。1%以下

安保服務滿意率99%

3、維修保養服務

維修及時率100%

維修合格率100%

設備完好率100%

維修回訪率100%

維修服務滿意率99%

4、保潔服務

保潔合格率100%

保潔服務滿意率99%

5、綠化養護服務

綠化成活率100%

綠化養護合格率100%

綠化養護滿意率99%

四、物業管理初步方案

4．1説明

本計劃書僅為今後服務的基本架構，主要帶給無錫光華大廈項目的物業管理，包括客户服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。

在順利進場接管無錫光華大廈後，我們將根據實際狀況，按照凱德公司現有的ISO9000質量管理體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便更有效的管理此項目，為客户帶給超值服務。

4．2管理機構設置及人員配置

4．2．1管理架構

我公司擬設無錫光華大廈項目部，全面負責公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統管整個無錫光華大廈的內外事務。項目部下設：客户服務部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。

篇4：寫字樓物業管理方案

辦公樓物業管理解決方案

辦公樓物業管理有它獨特的特點，主要表此刻：第一，辦公樓的物業容積率相對較高，建築規模大，電梯、消防、中心空調系統、樓宇智能化系統、計算機網絡系統等設施設備先進複雜，功能齊全。第二，辦公樓裝修檔次高，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，辦公樓人員流動性大。第四，入駐大廈的業主和客户層次高，社會影響大。

對於物業管理來説辦公樓的這些特點無疑不是難度挑戰。首先管理要規範化，結合樓宇的特點和實際，建立辦公樓安全、保衞、用電、防火、停車場等的管理公約或管理守則，以使整個大廈管理有章可依，運行有序。其次，物業管理公司務必建立一套完善且又適用的規章制度和作業規範，並要求員工照章執行、操作，職責到人，職責到崗，確保大廈各項工作正常進行，各種設備設施得以安全運轉。

建新辦公樓物業管理方案從下方几方面入手。首先，設立客户服務中心，給業主和客户貼近、貼身、貼心的服務，讓業主和客户時刻感到物業人就在他們身邊，就像最好的朋友一樣，需要的時候立刻出現。其次，規範服務，對服務項目、服務標準、服務程序等各項指標進行規範，如對敲門、上門維修自帶鞋套，與業主溝通時的規範語言等都要作具體的規定，構成一整套規範的流程。第三，及時服務，對諸如工程維修、裝修審批、求助投訴處理等多數程序都設定完成時光，以保證為業主或客户服務的及時性。比如，規定工程維修人員接到業主和客户求助5分鐘之內到達維修現場。到達現場能處理立刻處理、不能處理要給業主和客户予以解釋求得理解。若在接到通知後因各種非凡狀況導致不能在5分鐘內到達現場，就要及時地與業主進行溝通或者再次約定維修時光，求助投訴處理後，還要針對不一樣問題進行不一樣等級的回訪。這樣做後會讓業主覺得服務相當及時，覺得十分舒適、滿足。第四，服務項目的多樣性，物業管理公司除了帶給一些必需的保安、清潔、綠化、維修等常規服務外，還應針對辦公樓的實際帶給如代訂代發報紙郵件、鮮花、飲用水、午餐、車船飛機票、會議服務、旅遊線路諮詢，最新的流行信息、時事信息等特色化、個性化的服務，讓業主和入駐的客户感到服務無處不在。

建新物業的辦公樓按星級酒店管理。為了給業主和入駐客户帶給人性化服務，擁有一支素質高、作風好的員工隊伍，在員工進入之後，還要理解入職培訓、崗前培訓、服務意識培訓、專業知識培訓、實操技巧培訓等。非凡對儀容儀表、站姿、坐姿、眼神、舉止、言談、表情等，都有嚴格的規定、要求和規範。透過培訓後，引導人員和大廳前台服務人員務必面含微笑，彬彬有禮，語速不快不慢，恰到好處，語氣暖和而又極富感情，給業主和客户“賓至如歸”的感覺。

篇5：寫字樓的物業管理方案

關於寫字樓的物業管理方案

具體描寫

物業詳情（按照物業具體地理地位、周邊舉措措施寫字樓電梯運行方案、具體情況及環境氣勢描寫）

地理條件優勝。__國小財務管理制度國小財務管理制度國小財務管理制度____________位於_______________周邊周邊舉措措施_______交通方便。

佔地面積______平方米，______________由____________斥地扶植。總建築面積_________大廈寫字樓策劃內設中間空調、24小時熱水及消監控設施，配有___台電梯。

此為工程部分寫字樓物業管理寫字樓電梯運行方案計劃_寫字樓電梯運行計劃

一、使命

保障裝備、設施正常運轉的職能部分。工程管理具有周密的科學性和較高的技術性，工程部是實施大廈工程經管。這是為用户創作保險、野蠻、恬靜、便利的商住情況的基礎保證和堅強後盾，反映大廈服務水準、精采形象和聲譽的.重要標記。

工程部的職責範圍如下：

庇護保養和寫字樓策劃故障檢修；1擔負大廈電力系寫字樓物業管理計劃_寫字樓電梯運行打算統、電訊體系、電梯體系、空調體系、供水體系的運行經管。

2擔負大廈公共舉措措施、裝備的維修調養；

3擔負對用户室內舉措措施、設備供給有條件維修辦事；

4擔負大廈外派工程的監禁任務。

5擔負對用户供給不收費特色服務以及特約辦事。

二、工程部架構圖（a座）

工程人員結構圖

人員配置申明