在現行法律框架下業主如何維護權益

大家好。今天在這裏跟大家分享一下《民法典》生效後，業主在現行法律框架下享有的權益、權益被侵害時維權的注意事項以及維權有哪些途徑。

一、業主享有的權益

被譽為“社會生活百科全書”的《中華人民共和國民法典》，簡稱《民法典》頒出，於2021年1月1日起正式生效。

《民法典》中關於物業部分作出了一系列新的規定，使得業主有了更多的權利。其中，以下四項權益是大家目前最關心的。

（一）業主的知情權

《民法典》第二百七十一條規定：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

下面我們通過案例來了解一下業主的知情權。該案例發生在南京市，業主孫慶軍與清江花苑小區業主委員會(以下簡稱清江花苑業委會)關於業主知情權產生糾紛，向南京市鼓樓區人民法院提起訴訟。

原告系清江花苑小區業主，認為本屆業主委員會自2012年12月接手小區以來，管理混亂，財務收支不透明，從不公開依法應公開的信息，甚至出現違法行為，致原告等廣大業主合法權益受到損害。原告曾多次到業委會要求查詢相關信息被藉故推脱。原告向法院提起訴訟，請求依法判決：一、被告清江花苑業委會在小區公告欄公佈：1．清江花苑小區建築物及附屬設施的維修資金籌集使用情況；2．本屆業主委員會所有決定、決議和會議記錄；3．本屆業主委員會與物業公司之間的服務合同和共有部分的使用及收益情況；4．本小區停車費收支分配和車位處分情況；5．本屆業主委員任期內的各年度財務收支賬目、收支憑證；二、訴訟費用由被告承擔。

一審法院支持原告的訴訟請求，要求被告清江花苑業委會在30日內將以上信息予以公開。

通過本案説明：業主作為建築物區分所有人，享有知情權，享有了解本小區建築區劃內涉及業主共有權及共同管理權等相關事項的權利。業主委員會應全面、合理公開其掌握的情況和資料。對於業主行使知情權亦應加以合理限制，防止濫用權利，其範圍應限於涉及業主合法權益的信息，並遵循簡便的原則。

知情權中，《民法典》對業主的物業費的知曉權作出了規定。《民法典》第九百四十三條規定：物業公司要定期將服務的事項、物業負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況向業主公開或者向業主委員會報告。

目前全國絕大部分小區業主對於物業的收費項目、標準、服務質量等都不是很瞭解，這些問題也是業主與物業之間矛盾的一個爆發點。《民法典》生效後小區的物業收費名錄和價格必須要經過物價局審核通過，業主有權查閲收費名錄和價格是否合規合法。如果物業不能提供，業主有權拒絕交物業費。

（二）物業服務人不得采取斷水、斷電、斷氣等方式催繳物業費

《民法典》第九百四十四條第三款規定：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

在《民法典》生效之前，物業通過停電、停水、停止供熱、停止供燃氣等方式催繳物業費屢見不鮮。《民法典》生效後，物業的這些行為將是違法行為。

（三）公共區域的收益歸業主共有

根據《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

這條是《民法典》新增的條文，是關於建築物共有部分產生收益的歸屬的規定。區分所有建築物的共有部分屬於業主共有，如果共有部分發生收益，應當歸全體業主所有。建設單位物業服務企業或者其他管理人將這些收益作為自己的經營收益，侵害全體業主權利的，構成侵權行為。在本法條沒有明確規定共有部分收益歸屬時，有這樣一個案例首次對共有部分收益問題進行界定並分配。

案件的情況：

2002年11月，上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司和春江花園小區開發商簽訂了前期物業管理合同。2007年12月下旬，春江花園小區業委會成立，2008年6月業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司要求終止物業管理服務合同。當年7月中旬，雙方協商達成移交協議，物業公司答應返還預收的物業管理費、各類押金等近230萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的小區共有部分物業管理費596萬元，都沒有列入移交清單之中。雙方交涉不成，2008年8月，業委員會就小區共有部分物業管理費的歸屬問題將上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司等物業管理人訴至錫山法院。

錫山法院於2009年作出的（2008）錫法民二初字第1406號一審民事判決，判決認為小區共有部分管理收益在扣除物管企業合理成本後歸屬全體業主享有。法院認為，本案中所謂共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。本案中爭議收益的產生，一方面得益於物業公司、無錫分公司的管理行為，另一方面物管企業管理的物業屬於全體業主共有。共有人對共有物享有收益權，這是一項法定權利。在存有小區共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬於全體業主享有，而物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。這一判例首次集中回答了物業共有部分收益的界定、分配等問題。

其實，在現實生活中，小區裏面的電梯廣告，攤位出租，車位出租或者臨時停車都有一定的收益，而本次規定物業的小區公共區域收益的一部分是業主可以享受的，也就意味着，以後每一位業主都能得到一份額外的收入。過去這筆錢基本都悄悄進了物業的口袋，多數業主也選擇忍氣吞聲，但實際上，小區是全體業主的小區，這筆收益應該是屬於全體業主的，從2021年1月1日起，如果物業服務企業私吞這筆資金，業主可以拿起法律武器來維護自己的合法權益。

（四）業主有權選擇更換物業服務企業

這點是業主最關心的問題。《民法典》第二百八十四條規定：業主有權自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第二百七十八條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

也就是説，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以選聘物業服務企業。如果業主對現有物業公司服務不滿意的話只有要有三分之二以上的業主參與表決，如果過半人數同意的話，那麼這個小區的物業就可以解聘了，這一舉措相當於是給物業施壓，能倒逼物業管理公司提高自己的服務水平，促進物業服務企業的良性競爭。

另外，自2021年1月1日《民法典》生效後，下列費用業主不用再交了。

1、如果交房逾期的，將不用繳納逾期期間產生的物業費。根據《民法典》的規定：從2021年1月1日開始，開發商逾期交房，這期間物業服務費用由建設單位交納。

2、天然氣開口費，可以不用繳納。天然氣開口費等相關費用，是屬於城市基本設施配套費，開發商拿地的時候其實已經繳納過了，已是包含在物業費中的，再交就屬於重複繳納，所以業主們不用再次繳納這項費用。

3、配套設施不達標，可減免物業費。開發商在銷售樓盤的時候往往會進行誇大宣傳，以此來吸引購房者，“理想很豐滿，現實很骨感”，很多業主在交房後會發現，其配套設施並沒有像開發商所承諾的那樣，而且也沒有達到房產合同上的標準。在這種情況下，根據《民法典》的規定：業主可以有權要求減免部分物業費，減免部分應由開發商來承擔。業主可以等到設施齊全達標之後再交物業費。

4、物業公司自行規定的附加費用。其實小區物業應以服務為主，但現如今卻變成管理為主。有時候甚至會私自規定一些收費項目，要求業主繳納，比如垃圾清運費、砸牆費、公共損耗費等等。業主在繳費時一定要看清楚，凡物業合同中規定的收費項目以外的費用都不需要繳納。

二、業主維權的注意事項

案例：家住某小區的李先生與某物業管理公司簽訂了物業管理服務合同，雙方就物業管理服務質量、物業管理服務費用等達成了協議。但居住過程中李某以消防設施沒水、草坪無人維護等服務質量問題為由拒交物業管理費。

物業公司訴至法院。法院經審理認為，物業公司依據物業管理服務協議向李某收取相關費用，於法有據。物業公司依約履行了物業管理服務的義務，李某作為受益人應履行交納相關費用的義務。另外，該物業公司自2001年度連續3年均被市建委授予“十佳物業管理企業”，其物業管理服務的質量應該給予肯定。李某作為業主認為物業公司服務不好，可通過提議召開業主大會，並通過業委會選擇物業公司等途徑解決。

法院依法判決:李某依照與物業公司達成的物業管理協議，向物業公司給付物業費。

物業費一類的糾紛案件最近幾年較多，實踐中，業主往往以物業公司服務質量達不到要求，如環境衞生狀況差、垃圾清理不及時、小區管理秩序混亂、物業公司改變公共設施的用途謀取利益等理由，拒絕交納物業管理費，而被物業公司起訴至法院。其中，因業主拒絕交納物業管理費的維權方式不當和證據不充分，而造成敗訴的情況佔大多數。

那麼，業主在維權時應注意以下幾點:

一、業主在入住居住小區後，正常情況下應通過召開業主大會選舉成立業主委員會，代表業主與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，這種合同對全體業主均具有法律約束力。

二、將對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會反映，業主委員會與物業管理企業進行交涉，改善其物業服務，嚴格履行物業服務合同。

三、物業公司拒絕改善服務或仍不履行相關義務的，業主委員會在履行通知義務後，自行或委託他人就單項問題進行改正完善，由此支出的合理費用與造成的損失，應當由物業管理企業承擔，業主委員會進行追償。

四、物業管理企業存在嚴重違約行為，業主可通過業主大會或業主委員會解除合同，另聘物業管理企業進行管理，並追究物業管理企業的相關責任。

以上維權措施的實施，不應以業主單個主體的名義進行，應當以業主大會或業主委員會的整體名義實施。

另外，業主一旦因不交物業費被起訴，而要在訴訟中佔優勢的話，必須有充分的證據能夠證明物業公司存在違約或侵權的行為、其應當承擔相應的法律責任；包括須有明確證據能夠證明物業公司存在侵害公共利益或個利處益的行為，即物業公司除表現為共同利益的侵害，如社區環境、秩序等外，還涉及到對業主個體利益的侵害，如房屋維修不及時、物品因物業管理公司存在重大過失而丟失等。

三、業主如何向物業維權

1、行政途徑

投訴。對於有關小區規劃、房產證的辦理、房屋質量等出現的問題，業主可以向當地政府的建設行政部門、消費者權益保護協會、質量監督部門反映。對於小區物業管理問題，根據國務院頒佈的《物業管理條例》，業主可以向物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

2、法律途徑

(1)對當地房地產行政主管部門提起行政複議、行政訴訟。

(2)對開發商、物業管理公司提起民事上的違約或侵權之訴。違約中的“約”指購房的買賣合同、業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同。侵權中的“權”包括公民的私有財產不受侵犯的權利、業主享受優質的物業管理服務以及居住環境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。出現這類糾紛時業主可以直接向當地人們法院起訴，請求法院依法裁決。

(3)提交仲裁機關仲裁。這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管轄權的仲裁委員會進行裁決。

3、其他途徑

(1)業主與物業管理公司協商解決。

《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

(2)由第三人調解。

這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

(3)更換物業公司。

如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以依據《民法典》的規定通過業主大會更換物業公司。

因此，業主只有在合理合法維權的基礎上才能維護自身權益，任何衝動的維權形式都會適得其反。

謝謝大家！