棚改安置政策實施情況調查報告

棚改安置政策實施情況調查

據國家統計局鐵嶺調查隊調查瞭解，為加快鐵嶺市棚户區改造步伐，打通保障房和商品房的通道，切實改善、滿足棚户區居民多樣化安置需求，促進棚户區改造項目順利實施，鐵嶺市有關部門結合本地實際情況制定出台棚户區改造具體工作流程，並延用先進的“結算單”模式進行貨幣安置，目前2017年棚改工程已逐步開始實施並初見成效，但運行過程中出現一些矛盾和問題，有待解決。

一、棚改安置計劃完成情況

據相關部門介紹，2017年鐵嶺市計劃完成回遷户1253户，其中預計60%回遷户進行貨幣化棚改安置，力爭70%。截至今年一季度，鐵嶺市實際完成回遷户414户，佔年初目標的33.0%，並且全部實施貨幣化棚改安置，貨幣化棚改率一季度為100%，預計累計到4月份完成回遷户600户左右，但貨幣化率有所下降，約為76%。因為2017年棚改安置計劃户數較往年相比有很明顯的縮小趨勢，因此，完成全年任務難度有所降低。

二、“結算單”貨幣化安置實施情況

據悉，鐵嶺市棚户區改造安置的主要方式分為三種，分別為傳統實物安置、貨幣補償及貨幣化棚改安置。2017年鐵嶺市全面推行貨幣化棚改安置，原則上除特殊情況允許申請審批外，儘量減少或者規避實物安置及貨幣安置，理想貨幣化棚改安置率為100%，但就現有已完成情況來看，全年貨幣化棚改安置率預計在70%左右，力爭達到80%。

貨幣化棚改安置在很大程度上彌補了傳統實物安置和貨幣補償的不足，縮短入住時間。從計劃回遷一直到新工程竣工入户，大概要歷時三年左右時間，所以如果回遷户選擇原地回遷，至少要等到3年時間才能夠真正入住新家，而如果選擇單純的貨幣補償，也涉及到幾年過程中房價的波動，會在心理上讓回遷户有顧慮，擔心自己是否能夠在房款金額上得到最大的實惠。而“結算單”式雙項結合式的安置方式，在拿到結算單的第一時間就好像拿到了房屋回遷款，然後在認定的開發商那裏自主選擇房源立即進行二次商品房購買，節約了因為蓋回遷樓耽誤的時間，也最小化控制了因時間不固定，房價上下波動帶來的損失。調查得知，鐵嶺市貨幣化棚改已推行多年，回遷地址也由原來的市中心推廣到了市邊沿地區，因此原地回遷率明顯下降，貨幣補償的缺陷也明顯呈現出來，貨幣化棚改安置受到廣大回遷户的一致青睞，加之房地產業近兩年來相對不景氣，因此參與政府協作的合作企業相應增多，房源進一步擴大，對應的各企業的認定選購小區位置良好且户型齊全，無論是平層高層均涵蓋在內，且所有小區均能達到環境優美，健身器材齊全，水電煤氣、取暖設施配套完備，功能齊全，能夠最大程度上滿足回遷户的需求，且相比自主商品房購買，回遷户還享受九五到九八折的購房折扣，這就更大程度的推進了貨幣化棚改安置的實施，保障了棚户區改造工作的順利開展。

三、棚改安置存在的主要問題

鐵嶺市現貨幣化棚改安置的實施過程中仍存在一些問題。一是老百姓對新的安置方式的認知不夠，疑慮較多。雖然鐵嶺市現行大力推薦選擇貨幣化棚改安置，但是部分住户認為新型的安置方式比較陌生，對於“一單抵錢”的承諾仍心存芥蒂，並且對政府給予的各種商品房買賣優惠持懷疑態度，所以小部分回遷户寧可選擇浪費時間等房子等回遷款，也不太願意接受結算單買房子的方式。二是政府指定認購企業不能全買覆蓋全市各開發樓盤，居民購房達不到選擇最大化。現鐵嶺市回遷部門的認定開發商企業雖然數目不少，但是針對一片回遷地的認定購房樓盤較少，一般在2、3個左右，而且相對的户型也並不是全面開放，存在一定的侷限性，這對回遷户自主選購商品房就存在一定限制，很多回遷户表示，指定部門認定的選購區域中並不能最大化滿足他們的選房需求。三是手續仍略顯繁瑣，迫使整體回遷腳步放緩。據相關部門介紹，回遷户無論採取何種安置方式，都需要相關部門手續齊全，而往往現有的棚改回遷，手續都不能完全齊備，都存在後續補辦手續的情況，這樣也嚴重影響了回遷户的安置工作。據瞭解，雖然鐵嶺市積極相應國家要求，盡力簡化各類相關審批手續，已經取消了原有的 “137道手續關卡，88個印章關關齊備”的老規定，例如取消了建委的地震抗震審批等非必要性審批（建委原12道審批手續，現已改為5道審批，7道備案即可），改為備案制度，但是相對於其它構築工程來講，手續還是明顯複雜，審批和等待時間較長，明顯拉慢了回遷步伐，影響整體工作進程。

四、對於棚户區改造工作推進的幾點建議

一是有針對性的加大認購企業的銀行貸款的支持力度。貨幣化棚改安置的認定開發商企業的運作模式多為自主融資籌款進行商品房開發，如果能進一步加大參與貨幣化棚改安置的企業銀行貸款的支持力度，使更多的開發商參與到其中，房源越多，回遷户的選擇範圍就越大，越有利於棚改工程的有序開展。二是國家調控，最大化開放政策性銀行放貸門檻。現有的政策性放貸銀行有國家農發行和國家開發行，據相關人士透露，鐵嶺市現合作的主要政策性銀行主要為國家農業發展銀行，主要原因為農發行針對政府貸款的審批程序較少，貸款額度較大，市一級貸款額度可達到1.5億元到2億元不等，已可以基本滿足市級貸款需求。而國開行的省級貸款額度僅有5000萬，超額必須北京總行申請審批，且審批手續繁瑣，因此如果能夠簡化手續，放低放貸門檻，那政府得到的貸款支撐力度會加大，資金鍊條跟得上，就能吸引更多開發商參與其中，擴大房源，推進改造進展。三是確保各種優惠政策落實到位。中央及省級相關部門針對棚改已經出台了很多優惠政策，但是落實並沒有完全到位。除了建委等相關部門的費用減免，其他費用減免有些未能及時得到實施，這就使回遷費用增加，無形中也加大了回遷户的壓力。另外，認購企業的折扣力度相比往年也有所減小，2017年的折扣空間在九八折到九五折不等，相比15年的最低九折明顯縮減。這主要是源於近一年的房地產銷售情況的萎靡不振，為了進一步推進棚户區改造工程，相關部門應加大地方優惠政策，保證企業折扣力度，真正使回遷户實惠到家，放心認購；四是最大化簡化手續，開通綠色通道。專門開設貨幣化棚改安置綠色通道，窗口辦理時儘量減化回遷的各種手續，尤其是貨幣化棚改安置後期商品房購買方面的一系列手續，在辦理過程中，除必要手續外，其他手續可儘量簡化，使回遷户能以最短的時間入住新房，最快解決回遷户居住問題，老百姓的實惠得到的越多、越快，工作開展的速度就會相應提升，民生改善就會越成功。