商業地產可行性研究報告

目錄

第一篇：商業地產項目可行性研究報告第二篇：投資可行性研究報告商業地產第三篇：商業地產可行性報告第四篇：商業地產研究報告第五篇：商業項目可行性研究報告更多相關範文

正文

第一篇：商業地產項目可行性研究報告

最近中國產業競爭情報網發佈的《商業地產項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資諮詢意見。如果對內容感興趣的話，可以去華經縱橫諮詢問一下。

以下內容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：

第一部分 商業地產項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敍述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行説明並提出解決的建議。

第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應説明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業地產項目建設背景

（一）國家或行業發展規劃

（二）項目發起人以及發起緣由

（三）……

二、商業地產項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業地產項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。

一、商業地產項目產品市場調查

（一）商業地產項目產品國際市場調查

（二）商業地產項目產品國內市場調查

（三）商業地產項目產品價格調查

（四）商業地產項目產品上游原料市場調查

（五）商業地產項目產品下游消費市場調查

（六）商業地產項目產品市場競爭調查

二、商業地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

（一）商業地產項目產品國際市場預測

（二）商業地產項目產品國內市場預測

（三）商業地產項目產品價格預測

（四）商業地產項目產品上游原料市場預測

（五）商業地產項目產品下游消費市場預測

（六）商業地產項目發展前景綜述

第四部分 商業地產項目產品規劃方案

一、商業地產項目產品產能規劃方案

二、商業地產項目產品工藝規劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝説明

（三）工藝流程

三、商業地產項目產品營銷規劃方案

（一）營銷戰略規劃

（二）營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第二篇：投資可行性研究報告商業地產

房地產商業項目

——成都環達通廣場

思路總結

房地產商業項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務評價、項目風險分析。

我們小組認真學習了該報告，對整個項目的流程有了大致的瞭解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環達通泰盈房地產開發有限公司“環達通”商業項目）、項目建設單位概況，建設地點、規模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然後再進行市場分析和財務評價。

現在具體操作如下：

一、 市場分析與前景預測。首先要對投資環境及城市規劃和成都市商業地產發展狀況

有一個大致的瞭解，在此基礎上再進行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區商業物業發展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業物業重點個案和區域互補商業物業兩種，對他們的基本情況要有所瞭解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預測。租賃價格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來現金流的貼現加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

1. 投資環境，包括宏觀環境和區域環境.在宏觀政策裏面包括土地、金融、

税收、產業調整等一些政策。而區域環境則主要包括區域經濟發展、區域

產業結構變化、區域發展趨勢、相關產業的發展以及具名消費水平，收入

水平和消費習慣等。

2. 城市規劃，主要包括城市規劃、商業網點分佈、城市規劃重點、城市規劃

調整、城市佈局以及項目所在區發展規劃等。

3. 項目產業發展狀況，主要包括項目商業格局，商業業態，商業地產特徵，

商業地產趨勢預測等

4. 項目分析。主要包括項目概況，商業物業需求，參考商業物業，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、 建設單位與項目不同，建設單位是成都環達通泰盈房地產有限公司。要對他的基

本情況比如註冊資本，公司總經理等有一定了解。然後發現建設單位優勢，這裏的優勢是成都子公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司的全資子公司，作為強強聯合的產物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規劃、設計以及未來的建設和運營中擁有超前的理念和較好的發展前景。建設單位財務狀況也是重點。

三、 項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規模，綜合技術經濟指標，

建設工期安排及目前進度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

四、 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進行估算之前，要找到估算依據，

估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務廳、發改委、物價局、成都市造價站、建設部、成都市房管部門的官方網站上去尋找相關文件和資料。之後，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，開發間接費，財務費用，開發期税費，其他費用，不可預見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業類型、組織架構、管理特點和項目的經營方向及目標客户羣和以往的操作經驗進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

五、 財務評價財務評價是可行性研究報告裏的另外一個重點部分。財務評價是在上面

投資估算的基礎上進行的。首先要獲得基礎財務數據，但這些基礎財務數據不同於上面的費用，應該包括營業收入估算、折舊和攤銷、經營成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得税、公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。（按現行税收制度，成都市企業應繳納營業税為營業收入的5%，城市維護建設税為營業税的7%，教育費附加為應納營業税的3%，地方教育費附加為應納營業税的1%，副食品調控基金為營業收入的1‰.經營税金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業還應該繳納房產税，其計税依據是房產的計税價值的1.2%或者房產的租金收入的12%，本次按照房產計税價值的1.2%估算房產税。）

在獲得基礎財務數據的基礎上，再進行財務分析，項目評價各基本報表的編制，財務分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務分析結論。

六、 項目風險分析這些風險主要來自：招標和承包模式、自然條件風險、工期拖延和

質量風險、項目開發成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段。總之，在風險發生之前，對項目開發經營存在的風險因素以及產生的原因，要從系統的觀點出發，做出判斷。許多風險具有隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這個識別風險帶來困難，因此針對“成都環達通”項目應建立專門班子，聘請專業顧問，採取科學方法，對風險因素識別和控制。

七、 據以上分析，得出項目可行性研究結論。並編制可行性要就報告。

資料相關

因為房地產市場是一個政策為主要導向的市場，政府從供應結構、土地管理、外匯准入、税收槓桿、貨幣政策、市場監管等方面對房地產進行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家税務總局和地方對應機構等部門的官方網站上下載相關文件及資料。還有《成都市統計年鑑》，成都市商務局，南部新區商業用房供需量、參考性物業等基礎數據來源於世邦魏理仕，同時參與項目的各相關方都是數據的來源處。各大門户網站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來源。為該項目所做的專項分析報告，並以此報告為依據對本項目未來租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

第三篇：商業地產可行性報告

商業地產可行性報告

1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客户基礎：商業區人羣，居住市民，來京物務工人員，商業區客户，過路的等。

1.4 市場機遇：北京進入城市郊區化發展，其中間區域會有很大的發展空間，北京逐步完善在政治

經濟文化中心的城市化建設。

1.5 項目投資價值：其中有很多城市內部未開發的農村居民，地處中心城和衞星城之間，是

城市化發展紐帶，具有輔助和完善影響城市的整體開發。

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵：整合信息，整合人才，協調統一，貴在執行。

a核心是信心 ：

b關鍵是推廣

c根本是銷售

d支持是物業 ：有自己的物業評價

1.8 公司使命：促進城市建設，生活環境，公司共同全面發展。

1.9 經濟目標：實現提高社會效應和經濟效益。

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發展戰略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹和商業經營項目的市場前景分析

項目位於cbd南約三公里，十里河商業和新老社區之間，鄰近北京東南四環內，交通便利，連通三四環，南邊和東邊距亦莊約和通州兩大衞星城二公里。。。。周遍有大面積的綠化帶，廠庫房，物流中心，工業基地和將要建造大面積住宅和現代化商業。預計面積；

其周邊開發起步晚，樓盤品質相對較高。東南四環房地產開發出現規模也就在２００２年前後。而由於起點晚，東南區域的樓盤無論是較老的世紀東方城、山水文園，還是新出的華僑城、沿海·賽洛城等樓盤，社區規劃和樓盤品質都借鑑了北京樓市“老樓盤”的經驗

和教訓，品質相對較高。 新規劃提升了區域價值。北京“兩軸兩帶多中心”的新規劃明確了今後北京城市建設的發展方向，東南部將是北京今後的重要發展地帶，世紀東方城近兩年價格的飆升甚至部分户型單價已經過萬元，這樣熱銷的局面自然離不開政策利好。 生態環境優勢漸顯。從山水文園往東，到世紀東方城、華僑城等項目，無一不是坐落在綠化隔離帶中的項目，三環、四環的綠化隔離帶給這個區域帶來的一片綠色，再加上老的公園和新修的公園都使該區域成為了ｃｂｄ最近的“綠肺”。 交通和生活配套比較符合現代生活方式。便利快捷的交通——四環路、五環路以及京沈高速、京通高速使這個區域能順利直達國貿、亦莊及奧運村和中關村；２萬平米燕莎ｏｕｔｌｅｔｓ名品店二期擴建已經完成。２００８年奧運球類場館選址於此使很多買房人感到，這個區域將是符合現代生活方式，即上班進城，下班回“綠色家園”，出家門購物、休閒一站解決的生活方式等商業格局。

3.1 商業地產開發目標：打造北京東南商業的典範，成為最優秀良性發展的商業聯合體。

3.2 商業地產開發思路

用觀察法和從北京整體發展和未來十年北京東南方向商業發展情況來看，加上週遍有大型商業區，又位於新老社區連接處，東南四環和京津輕軌交接處，所以應考慮大型商業，大型社區服務和有巨大潛力的新興行業為主。要考慮，利益，長遠，品牌，適宜性等原則，易多元化綜合，相輔相成和適宜行業運作。尊重市場導向，順應消費者心願。可建立專業和靈活的商業市場。

3.3 商業地產開發資源狀況

協助政府完成城市郊區農村改造，完善協調其周邊已有的建築和新舊商業項目的綜合利用。十里河商業區發展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業區，十八里店緊鄰十里河商區，又臨近山水文園等社區商業區和東南四環，周遍有大量的商業環境，其位置在未來發展前景可觀，將來商業逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規劃建設年限與階段

3.4.2 項目規劃建設依據

3.4.3 商業地產開發基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區及主要內容

4.0 所在城市房地產市場分析

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

4.1.2 房地產宏觀政策

4.2 城市周邊區域經濟環境

4.3 城市市城市規劃

4.3.1 城市總體規劃的佈局與定位

4.3.2 城市中心城區的五大問題

4.4 城市土地和房地產市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業地產市場供需

4.5 城市商業地產供需

4.5.1 商圈分佈

4.5.2 商業業態分析

4.5.3 城市商業現狀分析

4.5.4 居民消費特徵分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業商業地產供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 商業地產潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程

一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃

三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防範對策

9.2.1 市場風險規避對策：周遍隨時可能有其他商業取代和競爭的危險，所以要建立靈活機動和長期有效的發展規劃，建立有品牌有文化有特色的商業模式，和有效的管理機制，

9.2.2 工程風險的防範對策

9.2.3 安全風險控制措施

6.0投資估算和開發計劃

6.1 項目投資估算

6.1.1 項目開發成本估算

6.1.2 開發費用估算

6.1.3 項目總成本費用估算

6.2 項目開發計劃

6.2.1 開發分期

6.2.2 項目開發進度計劃表

6.3 項目人員和組織機構配置

6.3.1 組織保障

6.3.2 組織機構

6.4 項目融資計劃和財務費用

以尋找誠信合作融資，5%返利的原則進行

7.0財務與投資價值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項目税費率

7.2 項目現金流量

7.2.1 全部資金的投資現金流量表

7.2.2 自有資金的現金流量表

7.2.3 主要經濟數據指標彙總

7.3 不確定性和風險分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結論

7.4.1 項目投資決策結論

7.4.2 項目總體效益評價

11.0 公司無形資產價值分析

11.1 分析方法的選擇

運用多行業合理的營銷經驗，集策劃界，成功學，實戰經驗，品牌戰略策劃，符合實際情況的營銷管理和工程管理為指導，用統籌學、心理學、社會經濟學、不拘一格用人才的觀點，民主集中等原則，科學的分析和執行項目

11.2 收益年限的確定

考慮三年收回成本，三年以後靠建立的經營模式穩步發展，積累經濟效益

11.3 基本數據

11.4 無形資產價值的確定

在項目中企業順應社會發展，觀察和鍛鍊了人才，積累了經驗，為企業延續發展基礎奠定，認識和聯繫大量的社會人脈財富

附件

.1 財務報表

.2 相關證明文件

商業業態分析及招商工作建議書

目 錄

一、商業地產總體開發現狀和預測

二、商業形態簡析

1、 體育場館

2、 連鎖超市

3、 便利店

4、 折扣店

5、 商業街

6、 專賣店

7、 shopping mall（銷品茂）

三、招商中微觀經營主體的選擇與配合

1、 影響商業地產價值的因素

2、幾類商業投資的特點

3、一般的商鋪選擇基本分析(推薦打開範文網)法

4、項目中經營主體選擇和配合的要素

四、項目實際操作中需要處理的關係與招商簡述

1、面臨的投資客户

2、面臨的租賃户

3、必須考慮的問題

五、項目的大致工作步驟

1、市場條件判斷

2、項目位置選擇

3、判斷可發展規模

4、項目土地取得及政府許可

5、項目定位細化

6、項目規劃設計

7、設計方案的市場化

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

9、項目方案的政府許可

六、項目招商的工作簡單步驟

1、提前招租項目內的大型主力户

2、品牌商家的引進和規劃

3、充分掌握客户需求

4、多渠道進行招商溝通

5、商户的最後確定

第四篇：商業地產研究報告

創新——商業地產的生命力

在停發第三套房貸、限購令出台、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調控政策頻出的背景下，人們已經注意到，限購令限購的是住宅，非住宅的商業地產等不在限購範圍內。因此，商業地產無疑將是各房地產商實現逆市突圍的一把利器、加速此類產品的創新力度將實現集團階段性的企業目標。目前，遼寧事業部有瀋陽棋盤山國賓館項目、本溪綠地中心項目和大連綠地中心項目三個涉及商辦類產品的項目。但三個項目仍處在方案規劃階段，商辦類產品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這裏僅對創新在未來我國商業地產的發展方向進行一些研究。

一、商業地產模式的創新

1. 商業地產模式創新的本質是需求的變化

商業地產和住宅地產的不同在於商業地產聯繫到商場，商業地產最後就是研究商業。經濟發展的不同的階段，人們對商品的追求、消費的追求是不同的，這樣就會產生不同的需求。創新的本質是因為新的需求的出現，新的需求是商業地產創新的根本動力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨着社會的發展，新的生活方式也會不斷地出現，商業地產創新成為必然。

2. 商業地產創新模式介紹

2014年，在商業地產的開發模式上，以萬達廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時出現了文化與商業地產、藝術與商業地產結合以及首創奧特萊斯“新城市主義”等商業地產新模式：誠品書店融書店、文化創意商店和餐飲旅遊服務為一體，打造“文化創意城中城”；內地首個ｋ１１藝術購物中心將藝術欣賞、人文體驗、自然綠化與購物想結合，引領購物休閒新體驗；首創推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華遊樂、影視娛樂中心三位一體的商業新模式。

3. 商業地產非標準化模型的創新

未來十年將是商業地產發展的黃金十年。在這黃金十年裏，以購物中心為主體的商業綜合體將成為發展的焦點。萬達集團是較早進入商業地產領域併成功創建了萬達廣場，創造出了所謂的訂單模式。那麼在後起之秀中若要發展，就不能完全走萬達的訂單商業模式，必須開闢屬於綠地集團的富有競爭力的模式。如今的消費者講求體驗式經濟，體驗不一樣的感受，而標準化就是在扼殺這種客户的體驗。而無錫哥倫布廣場所追求的非標準則是每一個產品根據項目所在地的消費羣的結構、消費能力和周邊的競爭環境，而做出不同的業態組合和裏面商鋪品牌的組合，以及內部環境的設計。2014年3月28日新

區哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達訂單式模式之下的一種創新。

二、商業地產綠色節能的創新

據最新研究顯示，2014年上半年全球商業地產投資額累計為1320億美元，遠超2014年上半年的760億美元。與2014年上半年相比，今年上半年亞太地區的交易額上升了40%。2014年僅第二季度，亞太地區直接商業房地產投資額就達到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應面積大幅上漲，最高單月環比漲幅達到179.70%；銷售面積同樣出現強勢增長的態勢，環比增長71.41%。因此，在關注商業地產未來發展的同時，更進一步強調的是低碳經濟背景之下的商業地產創新之路，尤其是商業地產在綠色節能方面的創新。

有統計數據顯示，建築的能耗約佔全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2014年開始，城鎮新建建築要達到90%以上是節能型建築。因而，低碳節能正在成為商業地產新一輪的發展趨勢。環保時代來臨，商業地產如何通過打好“環保牌”來推動地產進一步發展，更成為亞太地區新一輪焦點。此外，根據2014年美國聖地亞哥大學和世邦魏理仕聯合完成的一項名為《綠色建築的錢景和前景》的研究發現，在綠色建築中工作的人員病假天數減少，辦公面積的空置率低，且租金回報較高。

“在低碳經濟的背景之下，商業地產節能化已成主流。創新運用更多的綠色產品，推動商業地產的不斷創新，並進一步促進經濟社會的可持續發展。

三、商業地產規劃的創新

1. 商業地產功能要全面，創新要滿足客户需求

現在很多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標誌，或者標誌性建築。標誌性的兩個方面，第一個方面是體量。比方説全球最大的，要麼就是最高，這兩個都具有標誌。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來説，東方明珠原來是最高的，後來是金茂，後來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標誌，我們功能是一個集中，功能是一個複合，同時功能一定要全面，這才是我們的標誌。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客羣的需求，做到功能上的互補。

2. 商業地產建築風格要符合城市的定位及風格

談到建築設計，整體建築風格的統一性。現在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建築，我們跟國際的建築業在一起交流，很多都是從藝術性和從美觀性，要做標誌性的，要做一個城市的名片，都是這樣説。實際上業內也會經常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設計師，現在是歐美系。我前

一陣看到一個報道，説是在江西某一個新興的城市，設計了幾棟非常前衞的綜合體項目，後來很多專家議論，説整個把我們中國市場作為國外設計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這麼好的市場，成為國外設計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建築風格的統一性，只是講要符合城市的定位和城市的風格，整個城市的沿襲。

四、商業地產業態組合的創新

1. 商業地產業態組合要個性化，招攬客源

在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區有研究，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以後大家都一樣。現在就碰到同行交流，現在大家都以我們要引進獨特的，如果全上海都是這樣，沒有個性化在裏面，可能逛了一下不會再去第二家。包括台灣有一個店，24小時，開的風風火火，對人消費的研究，包括業態的組合等等都非常重要。

記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業態組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點和早晨的時候營業額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業態組合和消費行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集羣，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店很多開發商對商業地產認知不足的時候，都覺得租金太低，為什麼要引進資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發商，加好的經營者，再加好的管理者才能經營好。同樣我們在招商的時候，如果不考慮這些因素的話，後續的進行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業態公投的組合，包括購物中心業態分類，適合哪一類人羣，你的跨度有多少，都是你日後成功與否的關鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。

2. 商業地產要做好業態組合，品類組合，品牌組合，品種組合

業態綜合hopsca本身就是一個業態組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業，還是停車等等，這個配置不是説誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎麼樣最佳組合，包括裏面購物佔多少，餐飲佔多少，娛樂佔多少，配套佔多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽説有個532的觀念，這一個理論上的數字。實際上不完全這樣，我們是各商業為主，所以我們很多商業體會有60%以上的商業，因為這樣才會給大家帶來更好的收益，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。

我們如果做城市綜合體的業態，如果有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業態作為自己的配置，我們的立足點會在商業部分。同時寫字樓和酒店公寓，

特別酒店公寓是比較新的業態。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不可或缺的幾個部分，但是我認為不是城市綜合體主要的。

第二個品類組合，最近有一些台灣的學者研究區域，實際上就是一個分類，我認為他講的很有道理。比方説拿女裝品牌來説，如果到了每一個地方，這個女裝有職業女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應該有更加細分的，小分類的概念。我們現在研究商業佈局當中，我們會分的很細，如果能夠做到這一點的話對我們後面的組合會有更好的佈局。這也是我們在設計當中所研究的新的課題。

第三個品牌組合，主力店，次主力店，然後是一般品牌。

第四個是品種組合，商業綜合體，一個商業中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當中他的品種都應該不一樣。我們不是説請您進來，你賣什麼不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進來，只有這樣才會把我們的商業做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業地產的開發企業要注重提高自身的素質

因為商業地產我雖然接觸不多，但是商業地產感覺到地產商業投資的雙重綜合性行業。對我們從事這個行業的一些企業，和企業的員工提出的在素質上更高的要求。我覺得個人從事商業地產，可能在融資能力方面，財務管理方面，規避風險的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎麼樣建立咱們的信息技術，互聯網的技術，這也是需要研究的課題。現在從總體來説，咱們要提倡精密化的管理。另外基於商業地產方面還有重要的課題，怎麼樣努力和上下游的企業建立戰略性的夥伴關係，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運行的效益，實現合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質，通過自身素質的提高，促進產業的升級，通過產業的升級，促進咱們商業地產的平穩健康持續發展。

第五篇：商業項目可行性研究報告

商業項目可行性研究報告

一、市調工作，市場調查與分析

目標：主要通過市場調查確立項目的商業定位、概念定位、經營定位、管理定位、商業佈局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

調查提綱：

1．總體商業業態調查與分析

（1）商業中心分析

（2）商業業態佈局

（3）商業發展方向

（4）商業的風險

以此確定地區或者區域商業業態開發的機會與風險

2．周邊區域的商業規劃與商業項目調查與分析

（1）已建成的項目

（2）正在建設的項目

（3）未來規劃的項目

（4）本區域總體商業策劃

3．競爭性（對手）商業項目的調查與分析

（1）業態形式

（2）建築規模

（3）經營狀態

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）優勢與劣勢

4．商圈調查與分析

（1）主要區域商圈

（2）次要區域商圈

（3）邊緣區域商圈

（4）人口因素(人口數、家庭户數、人口密度、年齡構成、職業構成、教育程度構成等)

（5）收入狀況

（6）購物規律

城市性質

交通設施

商業建築特點

居住分佈特點

居民生活狀況

消費特點

品牌偏好

流動範圍

人口規律分析

5．購物方式的調查與分析

（1）顧客來源

（2）附加顧客來源

（3）汽車購物人的狀況

（4）自行車購物人的狀況

（5）公交車購物人的狀況

（6）步行購物人的狀況

（7）正常工作購物狀況

（8）節假日購物的狀況

（9）購物觀念的變化情況

6．外部環境的調查與分析

商業街的規模調研

（1）商業街的長度、寬度

（2）商業街的構成與層數

（3）地勢與氣候特點

（4）當地主導風向

（5）擬建項目的朝向

（6）比鄰項目的衞生狀況、照明狀況

（7）廣告位置

公共設施的調研與分析

（1）公交車停靠站

（2）街道指示牌

（3）廣告牌

（4）電話亭

（5）綠化

（6）噴泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脈的調研與分析

（1）商業街名稱

（2）歷史文化特點

（3）地域特色

（4）周邊人口特色

（5）家庭特徵

（6）環境狀況

7、商鋪投資人調查

(1)投資類型

(2)收入

(3)投資方向

(4)投資經驗

(5)職業

(6)教育狀況

(7)社會階層

(8)投資能力

(9)價格認知度

(10)區域投資狀況分析

8、商鋪租賃人(或經營者)調查

(1)單位、個人

(2)面積

(3)租金

(4)類型

(5)經營品類

(6)經營經驗

(7)周邊商業經營者經營分佈與狀況調查分析

(8)各租賃人支付能力與方式

(9)租賃需求分析

9、項目位置調查

(1)人流量、人流分佈

(2)人流、車流、物流的方向

(3)未來人流分佈

(4)人流類別

(5)交通狀況

(6)進出口狀況

(7)停車狀況

10、 商業物業分析

商業物業供應分析

（1）大型購物中心（商業中心、商業街、商業城）

（2）區域購物中心（商業中心、商業街、商業城）

（3）社區購物中心（商業中心、商業街、商業城）

（4）郊區購物中心（商業中心、商業街、商業城）

（5）購物中心的分類

（6）出租率

（7）租金水平

商業物業需求分析

（1）百貨店

（2）超市

（3）專業店

（4）專賣店

（5）便利店

（6）餐飲店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直銷點

（11）影劇院

（12）娛樂中心

（13）酒吧、茶館

（14）汽車店

（15）書店等

（16）飽和度

（17）租金水平

市場調查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

其一，商業街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景。——（居住人羣和流動人羣）

其二，商業街所在區域的歷史、文化、社會、政治背景與環境。——（人文環境和歷史沉澱）

其三，商業街所在區域的未來發展規劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）

其四，商業街所在區域的未來風險評估與挑戰。（風險評估）

其五，商業街所在區域的交通便利性。——（交通導線）

從而，確定該商業街的整體定位。

二、市場定位工作

1．項目總體市場定位

（1）整體定位

（2）總體概念

（3）總體策劃思想與理念

（4）定位的原則

2．經營定位

（1）經營方式的比例構成

（2）商圈範圍

（3）年齡劃分

（4）業態、業種構成

（5）主力店、次主力店、專業店、專賣店、特色店構成比例

3．業態功能分區

1）品類分區：

（1）平面分區（樓層分區）

（2）縱向分區（各層分區）

（3）百貨類

（4）超市類

（5）專業店類

（6）專賣店類

（7）餐飲類

（8）娛樂類

（9）文化類

（10）服務類

（11）信息類

（12）展示類

2)業態功能分區

（1）主力店

（2）次主力店

（3）商業街

（4）面積分配比例

3)外部交通組織

（5）汽車

（6）公交車

（7）自行車

4)內部交通組織

（8）步行人流

（9）貨流

（10）汽車交通

（11）停車場

（12）主通道、次通道

（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

4)周邊地區的規劃與策劃

（14）主題、特色

（15）與項目的相溶性

（16）策劃內容

4．內外部導線規劃

（1）人流導線圖

（2）車流導線圖

（3）貨物導線圖

（4）外部交通組織圖

5．商鋪租賃人(經營者)定位

(1)租賃人分類

(2)經營類型

(3)經營經驗

(4)租金意向、租期

(5)租賃面積

(6)租賃形式

(7)目標客户羣

6．商鋪投資人定位

(1)目標客户

(2)投資習慣

(3)付款能力

(4)意向性價格

(5)按揭

7．建築物定位建議

（1）項目規劃建議

（2）組團規劃建議

（3）交通道路

（4）整體風格建議

（5）外立面建議

（6）園林景觀建議

（7）樓宇建議

（8）裝修建議

（9）裝飾建議

（10）物業建議

市場定位主要解決以下幾個問題： 其一，經營特色與文化理念 其二，業態佈局與功能分區 其三，建築物特點與風格

其四，店鋪設計格局與户型面積

其五，外部交通與內部交通導線規劃 其六，通道形式與通道寬度 其七，銷售面積與租賃面積 其八，招商客户介紹與租金評估 其九，總體策劃理念與銷售理

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