房地產項目可行性研究報告(可行性研究報告,項目,房地產)

目錄

第一篇：房地產項目可行性研究報告第二篇：房地產項目可行性研究報告範本第三篇：杭州某房地產項目可行性研究報告第四篇：朝陽新城房地產項目可行性研究報告第五篇：徐州房地產項目可行性研究報告更多相關範文

正文

第一篇：房地產項目可行性研究報告

房地產項目可行性研究報告

編制單位：海南方能投資顧問有限公司

編制日期：二o一二年七月

目錄

第一章總論-----------------------------------------------------------1

1.1項目背景與概況------------------------------------------------ 1

1.2主要技術經濟指標---------------------------------------------- 5

1.3問題與建議---------------------------------------------------- 6

第二章項目投資環境與市場研究-------------------------------- 7

2.1投資環境分析-------------------------------------------------- 7

2.2區域房地產市場------------------------------------------------ 8

2.3銷售預測------------------------------------------------------ 9

2.4營銷策略----------------------------------------------------- 11

第三章建設規模與項目開發條件------------------------------- 13

3.1建設規模----------------------------------------------------- 13

3.2項目概況現狀------------------------------------------------- 13

3.3項目建設條件------------------------------------------------- 13

第四章節能減排-------------------------------------------- 16

4.1. 項目建設方案----------------------------------------------- 16

4.2. 項目所在地能源供應條件------------------------------------- 37

4.3 合理用能標準和節能設計規範---------------------------------- 38

4.4 項目能源消耗種類、數量及能源使用分佈情況-------------------- 39

4.5 項目節能措施及效果分析-------------------------------------- 40

第5章 環境影響評價----------------------------------------- 52

5.1. 編制依據--------------------------------------------------- 52

5.2. 環境現狀--------------------------------------------------- 52

5.3. 項目建設對環境的影響--------------------------------------- 53

5.4. 環境保護措施----------------------------------------------- 53

第6章 勞動衞生與消防--------------------------------------- 55

6.1. 指導思想--------------------------------------------------- 55

6.2. 職業安全衞生健康對策與措施--------------------------------- 55

6.3. 消防設計--------------------------------------------------- 56

第7章 項目實施進度----------------------------------------- 57

7.1. 項目開發期------------------------------------------------- 57

7.2. 項目實施進度安排------------------------------------------- 57

7.3. 項目實施過程控制措施--------------------------------------- 57

第8章 項目招投標------------------------------------------- 58

8.1. 工程項目招標投標概述--------------------------------------- 58

8.2. 工程項目招標投標因素分析----------------------------------- 59

海南方能投資顧問 網址：http://聯繫電話：0898-66752441

8.3. 招標依據--------------------------------------------------- 61

8.4. 招標範圍--------------------------------------------------- 61

8.5. 招標方式--------------------------------------------------- 62

更多....

房地產項目可行性研究報告

道路系統設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統儘可能簡潔。 小區在西側道路共設置兩個出入口，採用人車適度分流及混行相結合的交通方式。機動車原則上在進入小區後就近進入地下車庫，不進入組團內部減少對小區組團內部的干擾。在小區主幹道外側設置地面停車解決小區地面停車的問題。

1.5 建築設計

1.5.1 住宅設計

本工程採用9、10層單元式渡假公寓。

住宅採取拼接形式，住宅佈局結合地形佈置，塑造出富於挺拔、動感、流暢的建築外部形態，同時還注重各住宅單元內部的景觀均好性。

度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）採用以內廊式雙面佈置小户型為主，部分套型為一室一廳一衞套房。層高均為3.0米。

房型滿足多樣化和可變性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。

建築風格：地中海風格。

地中海建築風格其建築特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然後垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數個連續或垂直交接，牆面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景緻。地中海風格體現的海洋性，藍色和和白色的主色調及其休閒浪漫的高尚生活特質與海南特有的陽光，海洋和休閒生活非常吻合。地中海風管建築具有浪漫優雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅遊休閒的氣氛相一致。該風格建築也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。

在建築羣體空間的塑造當中，利用各建築單元的層數不同，形成錯落有致的建築天際線，在單體中重點處理建築的陽台、樓梯間、窗台、屋頂樓台等可變因素，變化的形體豐富了建築的外觀，又使每一幢居住建築增加了可識別性。建築風格以典雅、莊重、清新為主基調，以配合高尚住宅小區的整體定位。

無障礙住宅單元佈置在小區內交通較方便的位置，住宅出入口設計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衞生間等也滿足相應的要求。

1.5.2 公共配套

公共建築根據規劃要求及區位特點，並結合居民的出行進行設計。

地下機動車庫和機房——在小區中心綠化下面設計一個地下機動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規範要求，總停車數量為90輛。

社區服務及物業——主要設置在小區入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區公共服務設施設置標準》。

2、結構方案

2.1 設計依據

1.本工程設計使用年限為50年。

2.自然條件

a.風荷載：

規範取值，基本風壓值wo=0.75kn/㎡（50年一遇）。（單體結構設計時與按澄邁當地數據作調整）

樓面(屋面)使用活荷載標準值：

卧室、客廳、電梯廳2.0kn/㎡

餐廳、廚房、衞生間2.0kn/㎡

陽台2.5kn/㎡

樓梯間3.5kn/㎡

商場3.5kn/㎡

地下車庫、車道4.0kn/㎡

設備機房7.0kn/㎡

上人屋面2.0kn/㎡

不上人屋面0.5kn/㎡

b.面活荷載按建築結構荷載規範的有關規定取值。

c.抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.15g，設計地震分組為第一組。

3.本工程所採用的主要規範、規程

《建築結構可靠度設計統一標準》gb 50068-2014

《建築結構荷載規範》（2014版）gb 50009-2014

《混凝土結構設計規範》gb 50010-2014

《建築抗震設計規範》gb 50011-2014

《建築地基基礎設計規範》gb 50007-2014

《高層建築混凝土結構技術規程》

《砌體結構設計規範》

《建築樁基技術規範》

《建築工程抗震設防分類標準》jgj3-2014 gb50003－2014 jgj94—2014 gb50223—2014

2.2 建築分類等級

本工程建築結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎設計等級為乙級。

2.3上部結構及地下室結構方案

1.結構形式：高層住宅採用剪力牆結構，純地下室部分採用框架結構。樓面、室面板採用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈採用鋼筋混凝土擋牆。

2.因結構超長，因此上部結構在適當部位設置温度縫兼抗震縫，分縫後結構若超過55m，則在中間適當部位設置施工後澆帶。

2.4 基礎方案

本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬採用鋼筋砼樁筏基礎。

2.5 結構材料

1、基礎混凝土：c30混凝土，基礎墊層採用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗滲等級為p6級。

2、上部結構混凝土：牆柱c30-c40樑、板及樓梯c30混凝土。

3、填充牆體：內外牆均採用加氣混凝土砌塊砌築。

4、鋼材：鋼材q235b；鋼筋樑柱主筋hrb400級鋼筋，樑柱箍採用hpb300級鋼筋，板鋼盤hrb400級鋼筋。

2.6結構計算

本工程主體結構整體分析計算採用中國建築科學研究院研製“多層及高層建築結構空間有限

元分析與設計軟件satwe”。

本工程基礎結構採用“基礎工程計算機輔助設計jccad”進行計算分析。

2.7結構優化設計

為了控制好開發成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優化設計將貫穿整個結構設計全階段。優化思路並不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調整構件剛度的比例關係，充分利用和發揮構件的受力特點和作用，使整體結構達到安全性、合理性、經濟性的統一，從而使結構設計達到優化。

3、給排水系統方

3.1 概況

本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。本次設計範圍內建設總用地面積：26345.0立方米，總建築面積：55422平方米。

3.2 設計依據

《建築給水排水設計規範》（2014年版）gb 50015-2014

《高層民用建築設計防火規範》（2014版）gb 50045-95

《自動噴水滅火系統設計規範》（2014版）gb 50084-2014

《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規範》gb 50067-97

《建築滅火器配置設計規範》gb 50140-2014

《室外給水設計規範》gb50013-2014

《室外排水設計規範》gb50014－2014

《建築給水鋼塑複合管管道工程技術規範》cecs125:2014

《建築給水聚丙烯管道工程技術規範》gb/t50349—2014

《民用建築熱工設計規範》gb50176-93

《公共建築節能設計標準》gb50189-2014

《全國民用建築工程設計技術措施-節能專篇》（2014）

3.3 設計範圍

1、室內給排水、消防設計

2、室外給排水、消防設計

3.4 給水系統

1、水源：

地塊由周邊市政道路上給水管網供水。

2、用水量標準

住生活用水定額：250l/人·日kh=2.5 t=24h

商業生活用水定額：8l/㎡·日 kh=1.5t=12

澆灑道路及場地用水定額：2l/㎡·次 一日一次一次2h

綠化用水定額：1.5l/㎡·次 一日一次一次2h

3、用水量估算

最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。

4、消防水量計算：

室外消防用量為30l/s、最大一幛建築室內消火栓系統用水量為40l/s、噴淋系統用水量為78l/s，消防總水量為148l/s。

5、生活給水系統

由基地用邊市政道路上市政給水管網中引入一路dn200給水管，在基礎內再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水錶計量，水錶設於室外埋地水錶井內。

各建築物生活給水由生活變頻供水設備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區生活給水管網靠市政水壓直接供水。

本工程不設置集中熱水供水系統，其它部分休息室衞生間內洗浴熱水和廚房熱水可採用獨立和容積式電熱水器供應。

室內生活給水管道採用塑鋼管，室外給水管管徑小於等於80的採用塑鋼管，大於80的採用球墨給水鑄鐵管。

室內衞生潔具均採用節水型產品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大於6l，水嘴採用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式沖洗閥，以減少水資源的浪費。

水泵採用低噪聲水泵，並採取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內。

6、消防給水系統

本地塊室外消防管道為市政給水管網一路供水，室外生活、消防給水管網分開設置室外消防管路在基地內成環佈置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農貿市場等室外給水官網合用。室外設置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m範圍內應有室外消火栓。室外消防水量30l/s。

住宅、地下車庫、公建室內消火栓系統合用，系統為臨時高壓系統，室內消火栓泵從消防水池內抽水（室內消火栓泵設於地下車庫水泵房內），利用設於住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓，屋頂消防水箱設置室內消火栓系統增壓設備，保證系統最不利點消火栓的工作壓力要求。

室內消防佈置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。低區樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統動壓超標。本工程室內消火栓系統用水量為20l/s。

住宅區地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統（簡稱噴淋系統），系統按各幢樓不同功能設置。

一層公建按中危險ⅰ級（噴水強度為6l/min·㎡、作用面積為160㎡）佈置噴頭，噴淋系統用水量為25l/s。

地下車庫按中危險ⅱ級（噴水強度為8l/min·㎡、作用面積為160㎡）佈置噴頭，噴淋系統用水量為35l/s。

地下車庫、一層公建噴淋系統合用供水設備，噴淋泵高於地下車庫水泵房內，噴淋泵從消防水池內抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統穩壓。

地下車庫水泵泵房內消防水池儲存2小時室內消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。

其它：

室內消火栓系統、噴淋系統均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。 本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細乾粉滅火系統。

室內消防管道採用內外壁熱鋅鋼管（管徑大於dn100的採用內外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道採用給水球墨鑄鐵管。

地下層消防電梯旁設置2m3（有效容積）集水坑，內設潛水泵二台，潛水泵流量不小於10l/s。

7、滅火器配置

根據《建築滅火器配置設計規範》（gb50140-2014），在建築室內需佈置手提式滅火器，擬採用磷酸銨鹽手提式乾粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建築物各功能區域分別考慮。

3.5 排水系統

排水主要為雨水、污水。污水來源於生活污、廢水。室內污、廢水採用合流制排至室外，室

外排水系統採用雨、污水分流制。

每個地塊雨水通過室外管網收集後分別排至其基地周邊市政道路雨水管網。每個生活污水通過室外污水管網收集並經室外化糞池處理後排至其基地周邊市政道路污水管網。餐飲廚房污水通過隔油池處理後排至基地室外污水管網。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網。

住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。

雨水排水量按當地降雨強度公式計算，設計暴雨強度重現期以2年計。

單體室內雨、污、廢水管採用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管採用hdpe加筋管。

4、電氣系統方案

4.1 設計依據

第二篇：房地產項目可行性研究報告範本

xx房地產項目可行性研究報告

公司名稱：** 房地產公司

編制人員：***

完成日期：2014-7-21

目錄

調查人員聲明 4

第一部分：項目總論 5

1.1項目背景 5

1.2項目概況 5

1.2.1項目名稱 5

1.2.2項目建設單位概況 5

1.2.3項目地塊位置及周邊現狀

1.2.4項目規劃控制要點 7

1.2.5項目發展概況 7

1.3可行性研究報告編制依據

1.4可行性研究結論及建議 第二部分：市場研究 8

2.1宏觀環境分析 8

2.2全國房地產行業發展分析

2.3本市房地產市場分析 8

2.3.1本市房地產市場現狀

2.3.2本市房地產市場發展趨勢

2.4板塊市場分析 9

2.4.1區域住宅市場成長狀況

2.4.2區域內供應產品特徵

2.4.3區域市場目標客層研究

2.5項目擬定位方案 10

2.5.1可類比項目市場調查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2項目swot分析 11

2.5.3項目定位方案 11

第三部分：項目開發方案 11

3.1項目地塊特性與價值分析

3.2規劃設計分析 12

3.3產品設計建議 13

3.4項目實施進度 15

3.5營銷方案 16

3.6機構設置 16

3.7合作方式及條件 17

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算 17

4.1.1投資估算相關説明 17

4.1.2分項成本估算 17

4.1.3總成本估算 20

4.1.4單位成本 20

4.1.5銷售收入估算 20

4.1.6税務分析 20

4(推薦訪問範文網).1.7項目資金預測 21

4.1.8現金流量表 21

4.1.9自有資金的核算 21

4.2融資方案 22

4.2.1項目融資主體 22

4.2.2項目資金來源 22

4.2.3融資方案分析 22

4.2.4投資使用計劃 22

4.2.5借款償還計劃 22

第五部分：財務評價 23

5.1財務評價基礎數據與參數選取

5.2財務評價（方案1） 23

5.2.1財務盈利能力分析 23

5.2.2靜態獲利分析 24

5.2.3動態獲利分析 24

5.2.4償債能力分析 24

5.2.5綜合指標表 24

5.3財務評價（方案2） 25

5.4財務評價結論 25

第六部分：不確定性分析 25

6.1盈虧平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1變動因素一成本變動

6.2.2變動因素二售價變動

6.2.3變動因素一容積率變動

6.3風險分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1風險因素的識別和評估 27

6.3.2風險防範對策 27

第七部分：綜合評價 27

7.1社會評價（定性） 27

7.2環境評價（影響及對策） 27

7.3公司資源匹配分析 27

第八部分：研究結論與建議 27

8.1結論 27

8.2建議 27

第九部分：附錄 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附圖： 29

調查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、 我們依照xxxx公司統一的《房地產可行性研究報告模式》進行分析。

3、 形成意見和結論。

4、 撰寫本可行性研究報告。

5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地説明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、 （其他需要聲明的事項）

參加調查人員簽名：

公司領導簽字：

注：形成一致意見後，附後存檔。

第三篇：杭州某房地產項目可行性研究報告

第1操作環節：成功近出投資第一步

1．透視民地產可行性研究

房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。

一般來説，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在技術上能否實施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。

從房地產項目開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋樑，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，併兼顧社會效益和環境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者説其是可行的，也並不意味着該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這麼三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什麼程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算

第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析

分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這並不僅僅是個説法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有着直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本着配套一片、開發一片、管理一片的原則，這裏的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨着愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住户大部分是港、台同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關係。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不瞭解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？那要看公司的經理層裏是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手裏就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺着是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語説“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的項目都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。

第四操作環節 設計成功的可行性研究流程

步驟a人員安排組合

項目內容 人數 負責項目 費用 時間

註冊房地產估價師

造價工程師

市場調查和分析人員

經濟分析專家

製作人員

社會學，環境等專家

步驟b：市場分析

a、宏觀因素分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區衝突或戰爭發生的可能性。

b、區域性因素分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅

第四篇：朝陽新城房地產項目可行性研究報告

朝陽新城房地產項目可行性研究報告

財政金融學院09經濟班 彭權學號0902014102

公司名稱：江西省水利投資房地產開發有限公司

第一部分：項目總結

1·1項目背景

由於江西實施中部地區崛起的發展戰略，大力引進外資，發展自身經濟，已經取得了巨大成功。作為江西省會，南昌在這場改革中也受益匪淺，經濟得到了迅速發展，南昌受到了更多的關注，成為一個崛起中的城市，大量企業外來人口湧入，使南昌的住房問題日益凸顯。無獨有偶當前投資房地產項目不僅是公司戰略發展的需要更能滿足廣大市民的住房需求，在這樣的背景下該項目建設被確定下來了。1·2項目概況

朝陽新城房地產開發項目是由江西省水利投資房地產開發有限公司（以下簡稱水利公司）開發。水利公司是一個集房地產開發，物業租賃及管理，建築裝飾安裝和投資諮詢為一體的有限責任公司，成立於2014年，註冊資本金為2014萬元。

地塊位於南昌朝陽新城雲居路以南，濱江輔路一東，江韻路以西。它的位置佔據着優勢，臨近贛江，周邊環境優美，交通便利，沿江大道直通市區，生米大橋貫穿贛江兩岸，極大的方便住户的出行，地塊旁邊也在興建住宅小區，商業店鋪，可以預見該地塊是一支潛力股。地塊地表平整，附近無電網等障礙物，地下也無潛在危險物，已屬三通一平的熟地。

按照市政規劃局下達的規劃設計要求，該項目規劃建設用地34.127畝，容積率不超過3.5，建築密度不超過20%，綠地率不小於35%。配備必要的機動車位，也要包括必備的公共服務設施如：社區中心，物業管理用房，公廁，垃圾站，變電室等，並且套型建築面積90平方米以內住宅按住宅開發面積的55%控制，外立面需要進行公建化處理。

該地處於未開發地段，公共配套設施還不夠完善，但是藉着周邊興起的住宅小區，供電電信自來水污水雨水燃氣熱力等市政管網都將陸續鋪設。

1·3可行性研究報告編制依據

在編制過程中既遵守南昌市房地產開發相關條例又符合公司的相關規章制度，經過現場勘查，以及對南昌房地產行業進行分析後製作了這份可行性研究報告，數據科學真實有效，具有一定的參考價值。 第二部分：市場分析

2·1全國房地產行業發展分析：

眾所周知房地產行業的重要性，自1998年以來，房地產市場經歷了前五年的支持期還有後五年的抑制期，近一年又回到支持期。從全國房地產價格指數分析，目前的價格指數區間遠低於5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一線地區住宅價格大幅上漲的“挑釁”，二套房貸收緊也偏重於一線地區，後續政策將仍以支持為主。未來幾年，房地產市場發展將圍繞房價上漲帶來民怨產生負效用與房地產行業對經濟拉動產生正效用展開博弈。

一線城市將以房價上漲為主基調

全球在經歷了2014年的金融海嘯之後，宏觀經濟傷了“元氣”，至少在三年內都將會是處於一個經濟復甦的階段。房地產行業作為地方政府的重要財政來源，帶動了諸多行業的發展。還有近期的二十國集團財長和央行行長會議同意繼續採取措施刺激經濟以保證全球經濟持久復甦和增長。經濟要復甦和增長，房地產必然會先行一步。

從一線城市的現實情況看，城市化進度的加快，城市可利用土地也會隨之鋭減，自然而然土地的拍賣價格也會上揚，從成本效益上看，房價也將是呈上漲趨勢的。從另外一個角度看，房價過低從宏觀上會影響整

個城市的經濟發展，這主要有兩個方面的原因，一是房價下降會降低開發商的開發熱情；二是房價過低會增加城市的就業壓力，一線城市本身就業競爭就非常激烈，房價上漲其實是一個大浪淘沙的過程，很符合自然“優勝劣汰”的發展規律，在一線城市居住門檻過低，會使更多的人不願意到二三線城市就業，也會使就業者勤奮度降低。

所以，一線城市穩中上漲是經濟發展的必然產物，也將成為房地產市場發展的主旋律。

開發商“主戰場”將轉移至二線城市

相對於一線城市而言，二線城市的土地資源會比較豐富一些，不論從哪個角度看，加大力度開發二線城市會是一個不爭的事實。

首先，在短期內，二線城市的土地價格不會飆升越過一線城市，在這個階段拿地是最好的時機。目前，二線城市人口密集度不是非常高，交通等相關配套逐步趨於完善，環境相對優越，有利於房地產的開發。 其次，經濟的發展，人口將會流向二線城市。一線城市可以用“鋼筋水泥”作為其象徵，人口的不斷入住，汽車不斷增加，一線城市的環境污染也隨之升級，還有，就業壓力、住房壓力等等方面的因素，會使越來越多的人選擇到二線城市居住。

中國實體經濟未恢復，政府對於貨幣政策將保持寬鬆和穩定及支持，雖然在房地產投資方面有所抑制，但是房地產的主導經濟地位在很長一段時間內是不會改變的，一線城市房價穩中上漲，開發商“主戰場”轉移至二線城市是未來的趨勢！

不管怎麼説房價上漲是一個總體趨勢，只不過現在的速度緩慢下來，但還是依然 會上漲的。

2·2南昌市房地產行業發展分析：

從市場需求來看，2014年南昌樓市將延續2014的市場態勢，當然，上漲勢頭會有所保留。政策方面，首先我們來説朝陽洲地王，地方政府在高價賣地給開發商的趨勢不變的情況下，那麼，房價上漲被遏制或降下來都將是空談！地價與房價，是相互影響的關係，地價上升會導致開發成本加大，如果是賣方市場，開發商往往把上升的成本轉嫁給消費者，因此一定程度上會刺激房價的上揚；其次，國家出台保障性住房的政策，通過建設保障 性住房來解決低收入和貧困人口的住房難問題，這一塊實際上對商品房的房價是有抑制作用的，保障性住房的規模越大，商品房的漲價空間就越小，但現在的情況是因為地方、國家財政投入的資金太少，或其他的原因，我們現在看到

的是保障性住房投入不足。這部分人的住房就沒有辦法保證，大部分住房 得不到解決的人會擠入商品房的消費市場，使得商品房的價格不斷飆升。

一、新政影響心理預期，2014年南昌房價或滯漲

2014年南昌樓市會怎麼走：一是近期中央政府一系列的政策出台，向外界傳遞政府調控市場的決心和信心。“國十一條”從信貸、税收、土地、行業規範秩序 到地方政府問責等五個方面下手，系統地調控樓市。要地方政府與當地房價上漲過快的責任掛鈎；抑制投資性購房需求，這個作用是不可小覷的。政策出台後就強力跟進落實，比如近日主流媒體就報道銀監會要求銀行查信貸資金違規進入樓市、股市，北京地王被收回等，這些都可以讓百姓感 受到、對樓市走向的心理預期也會悄悄發生改變。二是供給與需求達到平衡。2014年南昌樓市近500萬平方米的成交量，創了南昌的歷史新高，這裏面多少會有2014年的 成交量被提前預支了。2014年的房產低迷，使很多開發商停、緩建新房，2014年5月後的行情反轉，導致市場新增供應量明顯不足，這樣又進一步激化了火爆行情。然而，大家看到各個樓盤工地重現的火熱建設場面。

所以，從“國十一條”到南昌2014年年中新增供應量的集中面市，都會影響購房者對南昌樓市走向的心理預期，今年南昌房價或滯漲。

二、樓市波動性不會很大

國家目前雖然出台了一系列政策，包括條目比較系統的“國十一條”，這些政策都只是起頭，後面如何發展中央政府也還沒有出台相關的細則，目前國家在政策上也只是摸着石頭過河。“緊急剎車”對國家穩定有影響，國家希望政治穩定，經濟穩定，房產泡沫必需慢慢消除，並非一針扎破。

投資渠道應該高度引起政府的重視，儘管國家出台了一系列房地產調控的政策，但是深感缺乏投資渠道的老百姓仍然願意在樓市中尋找機會。而物業税徵收還面臨難題。2014年樓市暫時還不會受影響，南昌樓市波動性不會很大。 對於2014年的房地產走勢，比較認同的看法：有一個波動，但大幅度調整還是不太可能的。房地產作為整個經濟重要的支柱產業點也不能動搖，gdp的增長和民怨之間的博弈，要在發展中解決，對於民生問題，需要經濟發展到一定階段時，拿出一部分資金來解決民生問題，現在國家還不具備只關注民生這樣的能力，目前主要是gdp的平穩健康發展。

對於房價，政府只是温和的抑制增長。

三、高端產品集中爆發，將帶動價格攀升

2014年9、10月份成交量可能會有所下滑，但價格上還是會有小許漲幅。如果長期價格不回落的話，就容易造成剛性需求購房者心理防線的崩潰，最後選擇適當的時機出手。

有業內人士推斷，隨着城市經濟的快速發展，南昌樓市的下一個發展目標應該是高端物業，人們現在也不僅滿足於從目前房地產的發展形 勢，樓盤品質已經發展到一定的階段。到目前為止，南昌的高端產品市場，有綠地中央廣場、綠地香頌，力高的皇冠國際、江投的央央春天、聯發的聯發廣場等等都突破每平方米上萬元的樓盤單價，2014年是南昌高端產品歷史上的集中爆發期，並打破南昌高房價之瓶頸。

對於一個城市而言，需要一定的高端物業來支撐其經濟的發展。隨着南昌市建設花園城市步伐的加快，紅谷灘新區日漸繁華，青山湖、象湖等區域也日益完善，南昌外環線開始修建，市內居住、交通環境會變得越來越好，環境的改善將帶動新樓盤價格攀升。

四、房價不可能下跌的理由

有人説，美國人對大政府有着深刻的厭惡，在金融危機的今天，政府花大錢干預下滑的市場，但公眾不買好，他們不要一個強勢的政府。而中國剛好相反，市場經濟給我們帶來幸福，但面對危機大家都看政府。2014年的樓市走向關鍵取決於決策層是否決心擠壓房價泡沫,政策將改寫人們的預期。具體來説， 2014年房價漲不漲主要取決於以下因素：歐美受金融危機影響短期難恢復，經濟低迷，消費減少，海外熱錢將繼續湧入中國，房價就不可能下跌！2014年3月8日，世界銀行發佈報告稱，全球工業產量將比2014年減少最多15%,全球經濟將出現二戰以來首次負增長。同時，危機發源地美國經濟衰退難以見底，持續時間將打破1981年至1982年經濟衰退16個月的紀錄，創二戰後最長紀錄。經過金融海嘯衝擊，歐美經濟低迷，消費減少，因此海外熱錢將繼續湧入中國，到中國淘金避風險，房價短期就不可能下跌！全國都會上漲自然南昌市也會被提拉起來，價格不會低到哪裏去。

2·3板塊市場分析：

南昌各地的房子均價在五千到七千之間，介於南昌消費水平的限制，户型以兩室兩廳和三室兩廳為主，這種類型房子在南昌最好銷，而且以現代風格為主，一般面向全社會消費羣體。觀察朝陽新城樓盤也大致如此，只是為了欣賞贛江風景和加之地價昂貴更多的是高樓建築，更與周邊環境相適應，相協調。2·4項目擬定位方案

根據市政要求90平方米以內住宅按住宅開發總面積的55%控制，有根據市場需求兩室兩廳和三室兩廳將受到熱捧，而超大户型可能在當前還不是主角，因此設計的户型配比如下：小於90平方米佔55%

100~120平方米佔10%

120~140平方米佔25%

160~180平方米佔10%

整個地塊上將建三棟樓（總共18層，其中地上17層地下1層）：1#樓佔地面積1400平方米，2#樓佔地面積1700平方米，3#樓佔地面積1440平方米，而所有樓層地下一層建停車場，地上一層作為商業店鋪（以小型商店為主也配套一些服務性行業），其餘十六層建商業性住房。公攤面積為10%

總的住户預計有：72640×0.9/（90×0.55+110×0.1+130×0.25+170×0.1）=590則按每户0.5個車位商鋪每户1.5個車位預計建造車位350個。

所建樓盤外觀以現代風格為主調，面向全體社會消費者。

建議：在建築時應該充分考慮房子的採光，不要出現黑屋子，注重環境的利用，充分考慮外景的利用，使房子的視野開闊，也要把握好房子的通風性，一般採用一梯四户的模式更為節約而且方便出入。2·5項目swot分析

s-----優勢

a項目周邊環境優美，背臨贛江，空氣新鮮，適合居住。

b項目周邊已建多個小區，人流增加不斷提升項目潛在價值

c項目所在區域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力

d本項目為本地開發商，具有主場優勢，基礎資源雄厚。

w-----劣勢

a本項目所在區域非南昌主中心城區，人流相對更少導致商業氛圍差，人氣不足。

b公交路線少，輻射範圍小。

c周邊生活配套設施目前品質不高，居民生活受到一定影響

d項目地價太高，導致房價過高，不利於競爭。

o------機會

a本項目所在地產發展蓬勃，近年來招商力度不斷加大，認同感不斷增強。

b 市場供小於求，居民有強烈的購房需求。

c商業部分門面會隨着以後本地小區建設及規劃而升值。

d道路的修建加強了與市區的連接，會對本項目有正面的影響。

t------威脅

a價格較周邊其他小區要高而本地區收入及購買力不高。

b居民對電梯樓及複式接受能力有限，而本項目比例較大。

c國家出台的相關政策更加抑制消費者的購買。

d 收入的增長趕不上房價的增長。

建議：開發商在設計和建造時要充分結合自身的優缺點打好這場開發戰，利用優勢和機會規避劣勢和威脅，不僅要獲利更多，更要藉着南昌發展的平台推廣自身的美譽度，為今後贏得籌碼，為自己贏得更多的競爭力，而其中最關鍵的是價格的控制以及人性化的設計，要以一切為了消費者為中心的理念作為指導思想。

第三部分：項目開發方案

3·1項目地塊特性與價值分析

該地塊佔據的有利地理位置為其日後更好的升值埋下伏筆，從它獲得的土地出讓金價位也可以看得出，該地塊被廣大開發商看好，所以它的升值只是時間的問題，是具有可投資性的。土地升值潛力很大。3·2項目實施進度

項目的建設採用公開招標方式選擇施工單位，並聘請工程監理，從而有效地控制項目的工期，成本和質量。進度安排，項目擬用三年三期進行。

一期（10個月）2014年8月-------2014年6月

二期（10個月）2014年7月-------2014年5月

三期（10個月）2014年6月-------2014年4月

第四部分：投資估算與融資方案

4·1成本分析

土地成本：該地塊為新開發地，只有土地出讓金為每畝620萬元，土地面積為34.127畝，總計出讓金為21158.74萬元，而總的建築面積為77180平方米，則平均每建築平方米的價格為2741.48元。

建安工程費：在該項目中，樓房屬於小高層所以按每平方米1400元計算，則建安工程費總計為77180×0.14=10805.2萬元。

前期工程費：工程前期需要精心準備，以便為以後開工打好基礎。工程前期需要辦理各種許可證，進行招標投標，進行可行性研究，勘探設計，同時建臨時工地需要水電，建築，而在開工進行建設時會製造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工進行之前進行處理，補償。其中需要注意的是籌建開辦費按建安費的4%計算，可行性研究費按建安費的0.2%計算，而規劃勘探設計費按建安費的3%計算，大概可估計前期工程費每平方米均價為145元。

基礎設施配套費：本小區要建成一個包括供水，供電，燃氣，雨污水排水，電信，綠化，小區道路建設等，按市場行情總體均價為每平方米300元，所以基礎設施配套總費用為77180×0.03=2315.4萬元公建配套費：本小區要建成一個包括社區中心，商貿，銀行，郵局，餐飲店，購物便利店，體育健身活動場所，地下停車場，燃氣調壓站，路燈配電站，垃圾站，公廁，變壓室，小區綜合管理處，居委會等，均價大概為每平方米320元，所以總的費用為77180×0.032=2469.76萬元

不可預見費：按以上工程費用的5%提取，共計1514.73萬元

開發費用：開發費用包含有管理費用，銷售費用和財務費用。其中，管理費以上工程建設費得3%提取（大概1181.49萬元），銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續費三部分，財務費用主要為利息。開發費用總計為4556.8萬元。

總成本總開發建設投資為以上7項之和。平均每建築平方米的成本，總計為43939.74萬元，平均每建築平方木的成本為5693.15元。

4·2收益分析：

銷售單價確定：根據自身開發成本以及對市場研究分析的結果進行初步定位，確定本小區項目對外出售住房的單價為6800元/平方米。商業店鋪的價格為15000元/平方米，停車位的銷售價格初步定為14萬元/個。本項目採用滾動發展，分期銷售，滾動運轉，以銷售回款補充建設資金的不足，爭取資金儘快回籠，為了便於計算我假設所有房子車位都可以在三年內全部出售完畢。

銷售收入小結：本小區項目採用滾動運轉，分期銷售辦法能夠實現較好的銷售目標，在完成銷售之後銷售收入總計為61105.2萬元。

4·3資金投入及使用計劃：本項目採用滾動發展，分期銷售，滾動運轉，用銷售資金回投於開發之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題。

4·4利潤計算：在税後利潤估算中，各項税率取值如下：營業税及附加税率為銷售額的5.5%；印花税為0.05%；所得税税率為33%。

《土地增值税條例實施細則》規定，對從事房地產開發的納税人，在開發成本的基礎上加扣20%，在表中體現在第六項“其他扣除出成本”為總成本費用43939.74*20%我們可得到費用為8787.95萬元。增值税採用的是超率累進税率：增值比例未超過50%我們採用的適用税率為30%，所算出的土地增值税為1495.85萬元。

財務內部收益率：財務內部收益率是項目在整個計算期內各年淨現金流量累計等於零時的折現率，反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態指標。當財務內部收益率大於基準收益率時，則認為其盈利能力已經滿足最低要求。

財務淨現值：財務淨現值是按照事先規定的基準貼現率將計算其內各年淨現金流量折現到建設初期的現金值之和，也是考察項目在計算期內盈利能力的動態指標，淨現值大於零的項目是可行的。可以看出本項目的淨現金值為6512.92萬元遠大於零，所以本項目是可行，值得投資。

投資利潤率：投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態指標，反映的是項目的盈利能力。本項目總投資的財務投資利潤率為14.82%。也是大於零所以是可以投資的。

第五部分：風險分析：

影響本項目的不確定因素主要有以下幾個方面：建造成本，售價，貸款利息等，這些因素受南昌以及國家的政治，經濟，社會條件的影響有可能發生變化，為項目的開發帶來一定的風險，因此我們需要及早發現更好的規避風險使獲利最大化。而採用比較多的方法有兩種，一是盈虧平衡分析法；二是敏感性分析法。先介紹第一種方法.

盈虧平衡分析法：影響本項目税前利潤的幾個因素分別是建築工程投資，商品房銷售 價格，商品房銷售率等，盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的税前利潤為零，即項目盈虧平衡是的臨界點。

第六部分：綜合評價

6·1經濟效益評價：本項目中，財務淨現值6512.92萬元，內部收益率高於基準利率，投資利潤率為14.82%，也高於房地產項目的平均收益率，因此，該項目在效益上是可行的，能夠為公司創造財富。 6·2社會效益評價：因為本項目可以為社會提供優質住房，在一定程度上緩解供房緊張的問 題，小區周圍因開發而進行的市政配套設施建設，道路，綠化的改造，大大改善了周圍居民的生活環境。

6·3環境效益評價：本小區要滿足居民居住生活環境和條件的實用性，舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化，適應性強的住宅，創造具有良好居住環境，有完善基礎設施的文明小區，為達到上述目標，該項目在規劃中以人為本，注重生態環境，合理進行綠化和安排交通體系。本地塊處於未開發地，因為本項目既保護某些優美環境又改造某些不良環境使其更加和諧。

第七部分：研究結論

7·1綜上數據可知，該項目不僅在獲利能力還是在抗風險能力上都已達到了房地產開發行 業的平均水準，並且其自身的償還債務能力和自身平衡能力都還不錯，更何況為企業增加經濟效益還可以為社會增加效益，何樂而不為呢。所以我比較看好該項目的投資，認為其是可行的。

7·2建議：雖然該項目在理論上説是可行，但還是要注意一些事項。質量肯定要把關，因為該樓盤屬於小高層所以要注意商品房的採光，通風和取景的問題，還有要注意整體的協調性，外表的美觀，更為重要的是突出其現代型風格。電梯數在方便出行的基礎上考慮成本的節約。高樓要很好的藉助於優美的外景，比如贛江風光以及旁邊的田野。

總結：該項目是可行的，但風險無處不在，我們需要未雨綢繆，以及人性化的理念才能讓公 司名利雙收

第五篇：徐州房地產項目可行性研究報告

第一部分徐州區域特徵

一、地理環境

徐州市位於華北平原的東南部，域內除中部和東部存在少數丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100－200米左右，丘陵山地面積約佔全市9.4%。丘陵山地分兩大羣，一羣分佈於市域中部，山體高低不一，其中賈汪區中部的大洞山為全市最高峯，海拔361米；另一羣分佈於市域東部，最高點為新沂市

南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約佔土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。

徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋佈，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。

擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網系統。

徐州市屬暖温帶季風氣候區，由於東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖温帶濕潤季風氣候，西部為暖温帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數為2284至2495小時，日照率52％至57％，年氣温14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量佔全年的56％。氣候資源較為優越，有利於農作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高温多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。

二、歷史沿革

徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖於今市區所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。

春秋戰國時，彭城屬宋，後歸楚，秦統一後設彭城縣。

楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。

三國時，曹操遷徐州刺史部於彭城，彭城自始稱徐州。

魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。

隋時設徐州，後改彭城郡，治彭城。

唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中後期徐州為節度使駐地。

五代時各朝置有徐州，治彭城，領7縣。

宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領變化較頻。

明初徐州曾直隸京師，後屬南京。

清初，徐州先後為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領1州7縣。

民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，後曾設徐海道，治所在銅山（徐州）。

日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會。抗戰勝利後，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。

中華人民共和國成立後，保留徐州市，初為山東省轄市，後劃回江蘇省，並同時成立徐州專區，駐徐州市，轄11縣市。此後，徐州市和徐州專區並存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現轄5區6縣（市）。

三、區劃經濟

徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區、雲龍區、賈汪區、泉山區、九里區五區。至2014年1月，全市五區六縣（市），共有41個街道辦事處，114個鎮政府，10個政企單位。

圖表1徐州市地區生產總值

國民經濟持續健康發展，綜合實力進一步增強。初步核算，2014年實現生產總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產業增加值180.90億元，增長6.4%；第二產業增加值742.13億元，增長17.3%；第三產業增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產總值16258元(按常住人口計算)，按現行匯率折算達2014美元。產業結構逐步優化。高新技術產業增速加快，傳統產業在改造中提升，現代服務業發展明顯加速。三次產業增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產業比重提高1.3個百分點。高新技術產業產值佔規模以上工業的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發展。2014年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，2014年1—11月份，實現生產總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。

市場物價總水平小幅上揚。據市統計局調查顯示，2014年10月份，居民消費價格漲速繼續加快，當月城市居民消費價格比上年同月上漲5.8%，漲幅較上月提高0.9個百分點，月度漲幅再創年內新高。與上月相比，十月份城市居民消費價格基本穩定，食品

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