房地產市場近期市場情況及主要政策研究

房地產市場近期市場情況及主要政策研究

    一、房地產市場情況

    1、銷售面積

    銷售面積同比首現由負轉正；今年年初以來一線城市銷售面積累計同比下降，三線城市增速下降較緩。截至9 月末，今年前三季度商品房累計銷售面積為116006 萬平方米，累計同比增長10.3%，低於去年同期值的26.9%。且9 月商品房銷售面積同比增速創下2015 年4 月以來的新低，結束連續26 個月的同比正增長下降至-1.5%。具體到各線城市，今年一線城市商品房銷售面積累計同比由正轉負，9 月累計同比下降30.34%；二線和三線城市商品房銷售面積雖仍然保持累計同比正增長，但不及去年同期，9 月末分別為1.17%和11.19%。

    2、銷售價格

    不同城市銷售價格增速分化，一二線同比降，三線升。70 大中城市新建商品房住宅價格指數同比增長放緩。但不同線城市價格增速出現分化。今年年初以來，一線和二線城市新建商品房住宅價格同比增長每月都有所放緩；三線城市1-7 月呈現上升趨勢，直到8 月才略微有所回落。

    3、待售面積和新開工面積

    待售面積下降速度加快，房屋新開工面積增速下滑。去年以來，在響應國家三四線城市去庫存的號召和棚改貨幣化政策刺激銷售下，商品房待售面積從17 年初的7.05 億平方米下降到今年9 月末的6.11 億平方米，且下降速度加快。但房屋新開工累計面積增速由年初的兩位數增長下降至9 月末的6.8%，增速放緩。

    4、開發投資完成額和資金來源

    房地產開發投資增速整體處於下降通道，資金來源受限。雖然8 月和9 月房地產開發投資同比略微上升，但是由於一般而言投資增速滯後於銷售增速6 個月左右的時間，因此仍然整體處於下降通道。開發資金來源方面，截止今年9 月累計增速已放緩至8%，其中當月其他資金（定金及預收款和個人按揭貸款）分項自2015 年4 月以來首現負增長。其他資金占房地產開發企業到位資金的一半左右，可謂相當重要。 

    二、房地產相關政策研究

    政策環境綜述：行政調控下沉非熱點城市，租賃政策持續落地

    17 年9 月，政策調控繼續向非熱點城市下沉，尤其針對房價上漲過快的強二、三線城市，行業再次迎來了一波小規模“限售”調控潮。資金層面，監管進一步趨緊，監管延伸至消費貸流向的排查，進一步封堵了資金流向地產的入口。

    長效機制方面，9 月共有產權房與租賃政策持續落地。值得一提的是，10 月18 日黨的十九大會議報告中明確我國要加快建立主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，結合各地區前期的政策方案，我們預計未來住宅供給將會形成“租賃+共有產權+商品房”的多層次供應體系。

    9月長效機制繼續加速推進，主要體現在共有產權房與租賃政策持續落地。共有產權房方面，9月14日，住建部發文支持北京、上海開展共有產權房試點，形成可推廣的試點經驗，將抓緊起草相關法規草案，推動住房租賃管理條例立法。同時，北京住建委發文，共有產權房針對符合限購條件的户籍及非户籍無房家庭，在份額方面，個人產權份額參照同質商品房價格確定，政府產權份額由所在地區級代持機構持有或市級代持機構持有，出售方面，取得不動產權證滿5年可按市場價轉讓產權份額。

    租賃政策方面，試點城市繼續在需求端強調租購同權。上海市政府於9月15日發佈26條租賃支持政策，在需求端明確租房租住的常住居民可通過辦理居住證、辦理人户分離登記享受子女義務教育等服務。而山東租賃政策同樣強調保障租房人權益，其中強調同一套住房在同一就學時段內，只允許同一租賃家庭子女就近入學。值得一提的是，10月18日黨的十九大會議報告中明確我國要加快建立主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，結合各地區前期的政策方案，我們預計未來住宅供給將會形成“租賃+共有產權+商品房”的多層次供應體系。