上半年房地產市場總結及下半年展望(精選多篇)

目錄

第一篇：上半年房地產市場總結及下半年展望第二篇：09年上半年寧波房地產市場回顧及下半年市場展望第三篇：2014年上半年全國房地產市場回顧與下半年展望第四篇：2014上半年房地產市場調控政策分析及下半年展望第五篇：2014年上半年房地產市場總結與展望更多相關範文

正文

第一篇：上半年房地產市場總結及下半年展望

談論這個話題，首先應該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經濟發展和全球經濟發展大環境下來看。國內方面，從xx年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調存款準備金率，從金融方面來對房地產市場進行調控，10年雪災、地震、股市的持續走低和連續的通貨膨脹以及企業盈利水平降低對樓市也產生了一系列負面影響。雪災、地震屬於不可抗拒的自然界突發因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產生巨大影響的是國家的宏觀調控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機擴大並蔓延、10年全球經濟衰退和股市暴跌、6月份越南爆發金融危機導致樓市崩盤。今年以來，全球經濟下滑已經波及國內經濟，使得今後國內經濟增長預期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產開發經營與交易的資金來源出現一定困難。經過這一輪的市場波動，目前房地產市場出現濃厚的觀望氣氛。

按國家統計局公佈的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2014年1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價格環比數據説明全國樓市正處於一個緩慢下降通道。

上半年深圳房地產市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價持續下降，市場持續處於調整狀態，並呈現以下特點：

一、深圳新建商品房銷售規模繼續下降，市場交易持續低迷。深圳市國土資源和房產管理局9日發佈的《2014年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積為1950．89萬平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開工面積303．89萬平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷售面積為154．25萬平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。

二、新建商品住宅價格持續回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價為11159元／平方米，比去年最高點下降36%。

三、二手住房交易持續冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

全市深圳的房價與成交量可以説是領跌全國，這與去年深圳房價領漲全國前呼後應。這樣的大起大落，説明深圳的房地產市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內其他城市更有經驗。經過這次洗禮，深圳的房地產市場將會變得更加理性和健康，所以這次調整對於深圳乃至全國來説應該是件好事。

房地產經紀公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時期，大家都在不遺餘地的擴張規模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個行業都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設這個問題。但是現在開始市場迴歸了，中介公司也開始紮紮實實做事了，正好趁市場調整之機會加強公司自身建設，包括管理水平、人才培養與儲備、服務創新等。中介公司只有加強公司自身建設整個行業才能健康穩定持續發展，才能把握好市場復甦後的下一波行情。對於整體市場來説，健康發展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以説這次調整在某種程度上儘管時間長了一些，有些企業受到了一些傷害，但是我想從長遠來説也未必是壞事。

2014年下半年應該繼續持續上半年的調整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個行業一定是有好處的，通過整個2014年的歸位、調整、振盪，應該在2014年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內宏觀經濟因素和市場因素，我覺得近期房價下降的可能性比較大。xx年年房地產的價格和實際的產品的價值我覺得是有一定程度背離的，包括個別的樓盤在一兩個月之內大幅漲價，這是不合市場規律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥着投資（用投機可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠遠高於它自身的價值，這就是投資學中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機行為背後的動機，投機行為的關鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要後來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手，那麼自己就一定是贏家，只是應多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調回來，很多樓盤最新推出的樓盤預期應該是回到去年的這個時候，回到一年前的時候，市場的價格已經在回落了，但是價格的回落並不能説明市場就要到下去了，價格圍繞整個價值在波動，這也是正常的市場規律。

對於中介公司來説，成交量才是最重要的，因為我們是靠佣金活命，只有足夠的成交量才能支撐整個中介行業。目前深圳二手樓交易持續冷淡，恢復市場的關鍵是恢復消費者信心。消費者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價格、糧食價格持續上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現出和股市類似的下跌局面：每當大家以為底部終於到來時，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費者或者投資者的行為都是非理性的，現在每個人對市場都有一種繼續下跌的心理預期，這種預期就會強化他們持幣觀望的行為，而這種集體的觀望行為則會導致市場下跌，而下跌的市場又反過來強化了他們的心理預期。如此循環往復，結果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價位也不敢入市，這恰好驗證了“羊羣效應”理論和斯金納的“強化理論”。在此種情況下，恢復購房者信心恐怕是當務之急。

第二篇：09年上半年寧波房地產市場回顧及下半年市場展望

09年上半年寧波房地產市場回顧及下半年市場展望

在2014年第四季度以來政府一系列救市政策的扶持下，曾經的觀望情緒瞬時消失，曾經的蕭條行情成為歷史，壓抑了一年多的能量在短時間內加速迸發而出，使得2014年上半年的寧波樓市迎來了自調整時期以來最為黃金的時刻，成交量跳躍上升屢創新高，成交價格在回調之後再次快速拉昇，無論片區優劣、房子大小、房價高低，都叫好叫賣，暢銷不斷，大有供不應求的勢頭，甚至出現了曾經屬於“泡沫時代”的產物——“日光盤”。寧波樓市似乎又回到了2014年那個繁榮、(請你繼續關注本站)火爆、瘋狂卻又顯得焦躁的年代。

2014年上半年，市四區供應量為78.3萬平方米，與上年同期相比減少14.3%。

上半年，成交量14056套，約163.19萬平方米，相比同期大幅上漲120%，半年即完成2014年的任務，漲勢明顯。

截止2014年6月30日，寧波市四區可售房源僅為7400套，約95萬平方米，若按2014年上半年13000套的銷售量，加之下半年預計上市的8000套房源，15000套存量消耗也僅需半年！

第一部分 土地市場分析

2014年寧波商品住宅開發用地僅為48.25萬平方米，按照容積率2.0計算，也僅為96.5萬平方米，相當於2014年四區商品住宅用地的成交量。居住用地的稀缺，同時資本金比例的下調，將對 未來土地市場帶來較大的壓力，土地的競爭將變得更為激烈。

上半年，寧波全市範圍內共出讓120幅，總供應面積為3943.73畝，寧波各區域已經成交的土地共有108幅，土地成交面積達3629.07畝，總金額達到90.50億元。

上半年，寧波四區共成交37幅土地，土地成交面積達1614.69畝，總金額達到52.39億元。

其中，住宅用地鄞州區成交9幅，土地成交面積為361.81畝，總建築面積為44.34萬平方米，江北區成交2幅住宅用地，成交面積為98.3畝，總建築面積為9.82萬平方米。

而鄞州新城區聯心-3c地塊以8707元/平米的樓面價問世之後，更是引發了下半年土地市場的深度猜想，下半年，誰來接地王的棒子？

第二部分 住宅市場分析

一、新增供應量分析

2014年上半年，寧波四區有19個項目分30批次的先後上市，上市量為5540套，約78.3萬平方米，而2014年上半年的上市量為7443套，91.03萬平方米，下半年的上市量則為101.59萬平方米，6798套。

從上市的項目來看，主要分佈在東部板塊和鄞州新城區，同時老城區隨着青林灣觀庭的推出，市場熱度再度被激起，此外，東部的錦繡東城、西部的水岸楓情、北部的奧林80、南部的盛世天城等多個項目，均成為市場熱點項目。同時也在很大程度上消耗了板塊內的改善型客户，同時市場依然保持較高熱度。

二、成交量價分析

05年3月份頒佈的“國八條“，到7月寧波住宅成交達到了該階段的最低點，而後住宅成交量逐步攀升（春節影響除外），該階段中，寧波住宅價格從年初的5000元/㎡上漲到6000元/㎡，相比調控前，價格有所上升；

06年5月份頒佈了”國六條“，前提是在於前一次調控未來穩定價格。本次調控的影響前後持續了近5個月，市場處於一個震盪階段，到06年10月份，成交量才逐步穩定，經過春節後快速上揚，期間價格在經過一段時間的小幅振盪之後，從07年5月起，寧波樓市量價齊飛，達到了一個階段性的高點。

由於房價的飛漲，國家在07年9月底出台了新的宏觀調控政策，該政策實施以來，連續10個月寧波樓市成交量震盪下行，一直依靠個案拉動成交量，成交相對低迷；而價格震盪前行，一直尋找新的支撐點。

由於內外部環境的變化，2014年10月起，國家及地方的救市政策紛紛出台，而寧波26條及購房入户政策也相繼落實，此後的7個月時間裏，成交量快速增長，而價格則受到整體市場環境的影響，起伏不大。但2014年6月份聯心村地塊的拍賣，致使各板塊主要項目紛紛調整價格，價格再次突破衝高。

第三篇：2014年上半年全國房地產市場回顧與下半年展望

2014年上半年全國房地產市場回顧與下半年展望

2014-07-19

7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施（下稱“新國五條”），着實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。江陰藏品銷售團隊認為，伴隨着政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。這與我們年初的判斷一致，儘管政策本身並不能導致價格漲跌，但政策能夠改變供求關係，進而影響市場的成交量和成交價格。由於今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝着政府預想的方向發展。

上半年房地產市場回顧

今年上半年全國房地產市場呈現六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。

第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2014年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制於限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發商銷售業績來看，由於今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、金科、愛家、華潤、恆大、綠城、等上半年的目標完成率均優於去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的佔比繼續下降，僅佔4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市（即二線城市）銷售面積佔全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市（即三線城市）銷售面積佔全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2014年開始，一線城市銷售面積在全國佔比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。

第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。根據我們階段性市場調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑑於目前房價尚未真正鬆動，限貸和限購政策也不會放鬆，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由於各地房價控制目標均參考gdp或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味着下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。

第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國佔比已達13.5%，比2014年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額佔比已達18%，比2014年提升3.6個百分點。在已公佈上半年銷售業績的開發商中，萬科、金科、恆大、愛家、華潤、等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高於全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩步執行，開發商資金鍊趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟週期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公佈之後，社會各界所擔心的今年cpi維持高位且gdp明顯回落（即滯脹現象）的疑慮已基本消除。目前政府採取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鍊，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低於100，表明開發商資金鍊不容樂觀。同時，房地產集合資金信託成立規模（1129億元人民幣）、海外發債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2014年時的水平。下半年房地產走勢研判

經研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放鬆，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的着力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大於求或成常態，未來市場走勢正朝着政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產調控政策已經取得一定的效果，未來政策將主要沿着以下路徑發展：（1）政策是長期的：目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放鬆，價格有可能會出現報復性上漲。新國五條的出台再次傳遞了政策長期性的信號。（2）政策以鞏固和加強執行為主：今年中國經濟出現硬着陸可能性不大，因而未來仍以現有政策的鞏固和加強執行為主。（3）房價是決定政策是否加碼的關鍵因素：如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除政策範圍繼續擴大和新的行政政策出台。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規模擴大凸顯出開發商對行業調整的擔憂。從歷史規律來看：（1）供應量達到頂峯三個月內，價格將迎來底部；（2）供銷差（反映供過於求的指標）達到頂峯，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多餘供應將相應後延至三四季度，這些因素使供銷差到2014年1季度達到頂峯，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認為今年四季度至明年一季度由市場供求主導房價調整的概率增加，此期間是資金充裕企業拿地和併購的好時機。開發商應根據各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應量評估城市整體銷售壓力，還要根據自身項目的户型特徵，找準應對策略，提前做好長期攻堅戰的準備。

3、未來購房者心理預期

2014年2季度經瞭解藏品購房者信心指數為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發生

實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心略高於二線城市，二線城市高於一線城市；多次置業者和投資型需求對未來的信心度高於首次置業者和改善型購房者。儘管多次置業者和投資客的置業信心很高，且對未來房價看漲，但多數受制於嚴厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們仍處於心理焦灼期，一方面調控已一年有餘，房價並未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴峻。未來一年面對供應量放大的態勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助於改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第四篇：2014上半年房地產市場調控政策分析及下半年展望

2014上半年房地產市場主要調控政策分析及下半年情勢展望

一． 相關背景分析

1.調控房價政策的出台是建立在宏觀經濟形勢趨好的基礎之上

2014年一季度，宏觀經濟持續向好，gdp增長達到11.9%;工業企業利潤和效益大幅增長;社會消費品零售總額和固定資產投資增長趨於穩定;民間投資累計增速自2014年以來首次超過國有及國有控股投資增速（21.1%），達到30.4%;出口增速（28.7%）回覆到2014年的水平; 財政收入高速增長達34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3個百分點；市場信心逐步恢復，國民經濟上升勢頭明顯，“保增長”壓力減輕，管理通脹預期成為即期宏觀經濟政策的重點目標之一。

2.部分地區房地產市場的異常表現成為調控房價政策出台的直接誘因

由於2014年寬鬆貨幣政策的慣性作用和房地產開發投資回升滯後的雙重原因，今年一季度房地產市場中游資充裕而供給短缺，房地產市場出現了淡季不淡的局面。表現在：一季度商品房銷售面積的增長速度達到近年房地產市場發展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速還高出20多個百分點，市場供求失衡的局面進一步加劇。在成交量的推動下，地價和房價上漲趨勢明顯，今年一季度，全國70個大中城市居住用地交易價格同比平均上漲了30.5%，二手房價格同比平均上漲了9.5%。新建住房平均價格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個人住房抵押貸款佔商品房銷售額比重相比去年末上升了10個百分點左右。特別是，在北京，樓面地價超出在售樓盤價格的“地王”出現，再次造成全社會對房價上漲預期的高度一致，帶動了當地二手房交易的連鎖毀約漲價，企業不理性的漲價行為開始出現，投資性和恐慌性購房比重加大，連夜排隊、當日開盤當日售光的“日光盤”增多，市場上的恐慌和不滿情緒上升。

二.2014上半年房地產市場主要調控政策回顧分析

1.區域發展結構的調整

以2014年4月17日國務院頒佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上 1

漲的通知》（國發[2014]10號）為代表，矛頭直指房價過快增長的一線大城市。當前一線大城市樓市發展明顯過熱，房價脱離普通羣眾的收入水平，供求關係也比較緊張，從而形成房價急速上漲的循環。中小城市由於資金和人員流動較小，房地產的需求主要來源於區域內，雖然在這輪房地產發展過程中價格和銷售量也有增長，但幅度要遠小於一線城市。因此，要實現市場的發展平衡、資源的配置平衡、產業發展的平衡就必須要對房地產區域發展格局進行調整。

2. 房地產市場的產品結構調整

從《2014年1-6月份房地產市場主要調控政策一覽表》中我們可以看到，2014上半年國家出台了近7部的政策支持保障性住房的建設，如有《關於加強廉租住房管理有關問題的通知》、《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》等。相應的，加大了限制投資性房地產交易的砝碼。

2014年一線城市豪宅市場發展過快，成交的份額甚至超過了普通住房。這使政府非常擔心。擔心任其發展必將損害房地產業健康發展的局面。因此，中央經濟工作會議提出鼓勵自住和改善性購房需求，並加大廉租房等住房保障體系的建設，以解決房地產未來的結構問題。

三．2014年下半年房地產政策方向展望

基於上半年房地產市場調控後的狀態、政府各部門的表態及各方面權威人士的觀點，現對2014年下半年房地產政策發展的動態歸納如下：

1.“新國十條”中所列出的政策內容，正在逐步得到細化、執行。尤其是，最近國務院批准“逐步推進房產税改革”，基本上使得“新國十條”中中所提到的合理引導個人住房消費的税收政策這一調控政策內容預期懸念基本得以落地，意味着很可能於下半年在在上海等城市試點開徵改革後的房產税，也意味着將來可能在全國更多城市逐步相繼開徵。這種未來調控政策預期，將房地產預期形成打擊，尤其將對下半年的房價預期形成重創，可能導致房價加速下降。

2. 從最近重申從嚴清算土地增值税等政策來看，打擊囤地、閒地的土地政策無疑還將繼續，甚至還將從嚴，就可能逼迫更多的土地投入到開發、銷售，形成供應增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調控政策所可能形

成的供應增加，市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由於有效需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關係就可能會發生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊。

3、7月3-4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示，目前房地產調控導致市場量跌價滯，這種情況不會維持太久，繼續調控下去，會出現量價齊跌的情況。並明確表態，嚴格供地計劃執行，保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策還將繼續深入。

總之，政府此輪調控的決心非常大，態度非常堅決。基於種種信號來看，中央政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態度和目的，因而房地產調控政策也不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續發酵，進一步影響房地產預期。從目前國內外經濟形勢來看，也難再次出現2014年政府因金融危機而救市的那一幕。

因此，房地產區域發展態勢將從“一線城市過度發展，二三線城市長期處於相對弱勢”，轉化為“一線城市適度發展，二三線城市進行重點發展”；住宅產品結構的發展態勢是從“非普通住房比重過大、成交量集中”轉化為“繼續支持自住、改善性需求，大力發展中低價位房”。這兩個轉變應該是明年甚至更長時期內我國房地產業發展的大方向。綜合來看，房地產政策基調基本保持了穩定，放開城市户籍限制對房地產毫無疑問是一個發展的機遇。在當前一線城市房價日益高漲，房地產供求關係日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產業繼續發展的大後方。

第五篇：2014年上半年房地產市場總結與展望

2014年上半年房地產市場總結與展望

當前業內對於行業進入調整期已經基本達成了共識，有分歧的主要在於導致市場調整的原因以及調整時間的長短。我們認為今年市場的調整與以往幾次調整不同，更多是出於市場自身內因所致。因為2014年的市場發展過快、部分城市房價上升過於迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導致購房者購買力難以為繼；經過十多年的發展，房地產市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數城市目前市場供應較為充足，部分城市甚至已經暴露出供應過剩的風險。市場的這些內在變化是本輪調整的核心原因所在，當然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。

市場何時走出調整期，我們認為這取決於各地市場房價的調整幅度以及供應的調節力度。對多數城市來説，這些因素的調整都需要一定的時間，不是短期內可以完成的，因此我們預計下半年整個行業以及多數城市房地產市場將是一個反覆“築底”的過程，對企業來説，也將是一段比較難熬的時期。

政策展望——“微刺激”將是常態，地方多樣化“救市“手段和力度將加大

為保證全年實現7.5%的經濟增長目標，中央不斷通過定向降準等“微刺激“的手段刺激經濟的增長，並取得了一定的成效。從李克強總理最近的表態來看，我們預計下半年“微刺激“還將持續，並有可能成為近幾年經濟結構調整期間的常態。而房地產業作為經濟增長的重要支柱，我們預計下半年中央政府的調控措施依然會在總體穩定、分類調控的原則下，通過市場自身的調整來化解市場本身的供求矛盾。當然中央政府不會任由市場自由發展，輿論、信貸、税收等手段預計會穿插於市場調整中，持續“微刺激“將是中央政府調控的策略。 在土地出讓收入、房地產税收減少的情況下，迫於財政壓力，預計下半年地方政府根據中央“分類調控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之後，出台多樣化的調整政策的可能性被加大，包括取消或調整限購政策、購房落户、公積金貸款政策、土地投放和房地產税收減免等，出台的進程將會加快、力度也將更大。

市場展望——市場調整還將繼續，年內都將是一個“反覆築底”過程

住建部明確地認為當前市場確實進入調整期，但並沒有出現轉折性的發展態勢。既然是正常調整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調整，行業才會回到正常健康的發展道路，只是行業和企業目前還不太適應這種沒有行政干預、通過市場內在自身調節的市場態勢。

下半年，房地產市場的調整還會繼續，目前成交量、房價還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現根本性地逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震盪式地回調。

另一方面，就當前市場成交量看，主要城市成交量基本處於“地量”，需求繼續大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2014、2014年甚至2014年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當。從“量”的調整來看，已經處於底部區域，但不是説量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區域“盤整”一段時間。

調整何時結束,我們認為很大程度上取決於房價調整的深度和廣度，只有出現了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項目降價表現來看，近半數的降價並沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數項目和企業依然沒有進入實質降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區域未來趨勢繼續看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀望。

在沒有外力干預的情況下，一、二線城市調整期預計在今年年底、明年一季度結束。如果貨幣放鬆，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發展趨勢沒有根本性變化。只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經驗表明，調整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。

部分二、三線城市將會是中期調整，尤其是供求嚴重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關係的問題，與政策關係不大。購房需求以本地自住需求為主，數量基本恆定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應，個別城市的土地消化週期遠超警戒線。三線城市市場的調整不應該被短期結束，不經過一次充分的市場調整，只恐怕未來再調整的程度會更加劇烈。

土地展望——土地市場將繼續分化，底價、流拍進一步擴大

2014年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續之前火熱的成交態勢，競爭激烈地王頻出。但是隨着整體市場進入觀望態勢，企業拿地態度愈發謹慎，3月份土地市場也開始降温。一季度經營性用地成交建築面積19215萬平方米，同比減少13.8%。進入二季度，土地市場表現愈發低迷，二季度我們監測的100個城市經營性用地成交建築面積10383萬平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴大。年初的火熱態勢難掩後期的頹勢，在房地產大環境下行的背景下，預計下半年土地市場將有以下趨勢：

上半年政府推地較少，下半年或迎來供地高峯。

5月份，國土部宣佈暫停對外公佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈。目前不少城市已經公佈全年供地計劃，而截至上半年多數城市已實現供應尚不足計劃供應的五成。考慮下半年房企銷售將進入高峯期，資金相對較為充裕，拿地意願有所抬頭，再加上地方政府財政壓力，下半年各地政府的土地供應量勢必增加。此外，6月國土部發布《節約集約利用土地規定》，未來集約用地是大勢所趨，據統計在已經公佈2014供地計劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應占比分別達到39%和32.5%。預計未來各城市還將繼續積極盤活存量用地，同時加強閒置土地管理。

底價成交、流拍現象將繼續擴大，溢價率可能走低。

5月開始各城市頻頻出現多幅地塊集中出讓底價成交的情況，導致五六月份溢價率出現連續顯著下滑。6月份至今經營性用地成交溢價率僅3.85%，達到2014年以來最低水平。由於目前樓市處於調整期，且國家傾向市場自行調節，預計下半年不會出台政策進行干預。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態度勢必依然謹慎，整體溢價率將走低。同時，隨着下半年土地的集中入市，流標及底價成交的情況將繼續上演，土地市場難復2014年的榮光。

各能級城市繼續橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。

目前樓市已進入轉折期，政府也在逐步放開行政干預，市場的自行調節將促使城市分化加劇。對於土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規模和溢價率都有所下滑，但是土地消化週期較短，在需求的刺激下，具有很強的回調空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過剩的風險，現有土地消化週期較長，企業需謹慎。三四線城市市場容量普遍較小，需求有限，抗風險性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場也難有大作為。

應對策略建議——降價走量是上策，四季度或迎最佳拿地時機

2014年上半年，內地上市房企並未延續去年的強勁走勢，在利空環境下已顯現疲態。冷酷的行情加劇了企業競爭，整個行業從此進入新的大整合時期。對於下半年企業的策略，我們提出五個建議：

適當提升剛需、首改產品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，剛需和首改產品越是受到市場歡迎。在下半年的產品策略上，企業應該加大這類產品的配比，這樣的產品去化能力更強，更具風險抵抗力。對於已經拿地但還未動工的項目，房企應更多考慮提高“剛需”和首改户型產品的比重。在推案上，適當增加考慮剛需和首改產品的入市力度，抓住下半年的這個窗口期，快速收割各個區域的剛性和首改需求。

降價走量是上策，抓現金才是王道。

從目前的市場形勢來判斷，預計三季度各城市將出現較大幅度的價格鬆動，房價底部有望基本探明，市場需求將出現明顯釋放，三季度末至四季度可能會出現跑量的窗口期。對房企而言，三季度開始應加大促銷力度，降價銷售回籠資金，補充現金儲備的大好時機。

但同時，降價也講究策略。降價要取得預期效果，可從四方面入手：一是市場還比較平穩的城市，率先降價效果極佳。目前房價還比較穩定的城市，需求比較堅挺，客户觀望情緒較重，此時房企降價很容易刺激大量需求釋放。二是降價要一步到位。有句俗話説“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”，一旦降到位了，達到或者接近購房者的心理預期，應該不愁市場需求。三是去化過半或者三分之一以上的樓盤不適合直接降價，適合用暗折或特價房形式進行促銷。

財務穩健房企四季度或迎較佳拿地時機。

從去年11月開始，各城市一手住宅成交量開始下滑，二季度以後，住宅市場的量價進入低谷。而從一季度開始，全國土地市場成交量也開始大幅縮量，底價成交、流拍現象明顯增多。一般而言，土地市場的量價調整會滯後商品房市場3-6個月。另外，一般來講，由於地方財政的壓力，下半年政府土地供應的意願很強，入市價格也會比較合理。因此，今年四季度，土地價格或將跌入谷底。這或許是企業抄底拿地的較佳時機。

提高股權融資比例，關注境外資本市場機會。

目前調整行情下，房企保持資金充足、現金流通暢，是當前的第一要務。為此，房企應更多關注低風險和低成本融資。比如更多采取股權類融資，因為相對債權融資，股權融資更有利於降低風險，在分享利益的同時實現更快增長。大型房企可更多采取小股操盤，憑藉自身專業優勢，以一個較小的槓槓撬動大項目運作，將風險控制到最小的同時大幅提高淨資產收益率，在當前的市場環境下，這應該是最高效的一種融資模式。

還有是關注境內外資本市場機會。隨着影子銀行去年年底開始被規範，房企國內融資環境變得更差。但同時在國內證券市場再融資開閘後，更多a股上市房市將享受到低成本的股權融資。當然，更重要的是低成本的境外上市和發債，近兩年很多內地中小房企實現成功赴港上市，對此中小房企應積極關注和推進。

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