銀行抵（質）押物（權）價值評估調查報告

背景簡介

我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發放流動資金貸款800萬元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產作為抵押物向我行借款。我行評估人員按照必要的評估程序，對抵押資產（見以下編號）實施了實地查勘、市場調查與詢證。

根據《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》和《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法（試行）》，本着科學、客觀、公正、安全和謹慎的原則，按照公認的資產評估方法，對貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進行評估。

一、評估對象概況

（一）與押品對應的貸款簡況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產（位於蕭縣蕭縣永堌輕化工業園，《不動產權證》號：皖（2019）蕭縣不動產權第0011150號））作抵押向我行借入短期貸款800萬元。

（二）借款人和資產佔有方情況簡介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立於2016年5月，是煙台新秀化學科技股份有限公司的全資子公司，公司註冊資本6619萬人民幣，屬於化學添加劑行業。公司位於蕭縣永堌鎮輕化工業園，主要經營範圍：聚合物用專用化學品（不含危險化學品）的研發、生產、銷售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。

資產佔有方蕭縣新秀新材料有限公司，經核實及查詢人行徵信系統，該公司信用狀況良好，無任何不良信用記錄。

本次擬抵押評估的資產為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位於蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，佔地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其佔地為蕭縣基準地價二級覆蓋區域範圍。土地用途：工業用地，使用權類型：國有出讓。

（三）評估對象概況

評估對象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位於蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，土地面積30926平方米，房屋建築面積6093.19平方米，土地證載用途：工業，土地使用期限：2067年8月29日止。

經調查核實，待估土地及房產產權清楚，來源合法，至估價期日未設定租賃權、地役權、抵押權等他項權利。《房地產權證》、付款憑證等權屬證明資料齊全。

（四）中介評估機構對評估對象價值評估情況

擬抵押的房產由安徽昊光房地產評估經紀諮詢有限公司進行外部評估。該中介機構為省行認可的評估合作中介機構，房地產評估資質為貳級，出具的評估報告具有法律效力，評估人員具有執業資格。房地產估價報告編號：SZHG房估字（2020）第2848號，房產採用成本法、土地採用成本法及基準地價法行評估，評估基準日為2020年9月8日，評估該房地產總價值：1629.77萬元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬柒仟柒佰元整）。

經審查，外部評估預報告在評估依據的選取方面基本客觀，在評估目的、評估所依據的前提條件、評估方法等方面基本正確、合理，參數的選取遵循謹慎性原則。

二、評估依據

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

3、《城鎮土地估價規程》；

4、《中華人民共和國擔保法》；

5、《房地產估價報告規範格式》；

6、資產佔有方提供的《國有土地使用證》；

7、公司股東會同意抵押的文件；

8、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》；

9、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》；

10、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法》；

11、評估人員現場查驗、核對的資料；

三、評估方法

根據《城鎮土地估價規程》和《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合該宗地相關資料，並考慮當地房地產市場發育程度，選擇評估方法。

本次估價的目的：是對商業服務房地產進行抵押價值估價，根據評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區類似用房市場狀況的調查和對評估對象的實地勘察，估價人員在認真分析所掌握的資料，結合估價對象本身使用權及特性，進行綜合分析，由於估價對象周邊租賃、交易實例較多，所以採取市場比較法和收益法兩種不同的估價方法。