有關房地產市場現狀分析的論文【精品多篇】

有關房地產市場現狀分析的論文 篇一

《淺析我國房地產市場現狀》

摘 要：本文通過對我國房地產市場的歷史回顧和現狀總結，分析了目前房地產價格的不合理性，以及宏觀調控不能取得預期效果的原因。

關鍵詞：房地產 價格 地租

一、我國房地產市場的發展歷程及現狀

中國近年來最紅的經濟話題莫過於房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的説法，與此息息相關的“房子”在國人眼中 自然 有不可比擬的重要性。

我國真正意義上的房地產市場應該是開始於1996年左右。房地產業在深圳、廣州等發達地區率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脱亞洲 金融 危機為中國經濟低增長的影響，國家又出台了一系列拉動內需的政策，為個人房貸提供了政策支持。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產市場化的高速發展期。

房地產市場化的直接後果就是房地產價格的市場化，人們在計劃經濟時期被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需 規律 開始發揮其魔力，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，房地產價格節節攀升。

2006年以前，房屋銷售價格一直處於一個比較穩定的狀態。2006年到2007年，房價開始出現異動，呈現快速上升態勢。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠遠高於以前。大多數普通老百姓發現，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。

二、對我國現在房地產價格合理性的分析

世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍，為房價收入比所設定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經遠遠超過了這一警戒線。

我國的房地產市場在保持較高增長速度的同時也出現了有效需求不足，房產品結構失衡的現象，房地產的總量大於有效需求，商品房空置率遠超過國際警戒線。同時，房地產過剩與短缺並存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導致了空置；另一方面，大多數居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經濟適用房供給短缺、增長緩慢。

對於一個發展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。雖然房地產業的快速增長可能會使GDP呈現出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，後果不堪設想。大量 經濟 學者對此憂心忡忡，認為我國目前的房地產業已經形成了泡沫，對我國是一個嚴重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經濟造成無法估量的損失。據國家 統計局網站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現分化，在一些大城市率先出現了下跌；由於對未來房價預期的改變，消費者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。

三、國家宏觀調控措施及效果分析

房地產問題引起了國家有關部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中，就根據房地產業持續過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。僅2006年，就出台了一系列政策對房地產業進行宏觀調控。其中最引人注目的莫過於5月17日國務院温家寶在國務院常務會議上提出的促進房地產業健康發展的六項措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應結構、税收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面，這是行政手段開始調控房地產市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國税局對個人將購買不足5年的住房的對外銷售全額徵收營業税，建設部對商品房户型比例結構進行了調整，國務院設立土地督察局監管地方土地批租，外匯 管理局和建設部共同發出通知限制外資進入房地產開發和經營領域，並且進一步加強了土地調控。2008年政府還會出台一系列配套政策來進一步起到穩定房價的作用，而且政策的針對性會更強一些，從需求上面，如加息、物業税等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續加大對保障性住房的建設力度，以及加大對開發商土地開發進程監督，嚴防囤地和捂盤現象出現，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩定房價的目的。

由此可見，國家在房地產的宏觀調控上做出了相當的努力，但是結果到底如何呢？可以説是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產市場出現一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。然而，國家發改委公佈的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在上漲。從房屋銷售價格指數的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有6個城市的房價出現了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、瀋陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。

為什麼會出現這種現象呢？主要有地方政府，房地產開發商，購房者三方面的原因。

在我國很多地方，都把房地產作為支柱產業來發展。第一，房地產業產業鏈長，關聯度高，產業拉動能力極強，除了自身的發展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關產業的發展，對GDP的快速增長有強勁的拉動作用。第二，房地產的活躍將大大推進本地的基礎設施建設，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的後備支持。第三，在整個房地產建設交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種税費收入絕對是一個不容小覷的數字。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府税、費收入佔到了房地產價格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產價格20～40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50～80%。如此，房地產業給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調控措施採取曖昧的態度，對房地產業的過熱投資不是遏制，而是採取默許甚至是鼓勵的態度。

實際上我國住房消費水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發達國家。中國人對住房是有特殊情結的，而且從中國現實國情看，人多地少，人口數量繼續增加，經濟高速增長，城市化進程加速，家庭規模化小型化，超前消費意識形成等等因素相互作用，導致需求膨脹，而且具有相當的剛性，不隨價格的上升而需求下降。再加上境內外許多購房者並不是出於居住的需要，而完全是在投資或者説是投機的 心理驅使下，在房價的高峯期蜂擁而上，導致房價進一步上漲。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆後繼，出於“羊羣效應”，大量資金源源不絕進入房地產市場，如是惡性循環，炙手可熱的房價便可以得到理解了。

參考 文獻 ：

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有關房地產市場現狀分析的論文 篇二

《房地產現狀的探討》

摘要：眾所周知，房地產業是國民經濟與社會發展的一個基礎性產業。它在推動國民經濟快速增長、緩解就業壓力、保證財政收入等方面起着極其重要的作用。房地產業作為國民經濟的重要組成部分，它關乎社稷民生，深刻影響社會穩定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是極其重要的，只有居民買得起房，有房住，才能安居樂業，社會才能發展。

關鍵詞：房地產；房價

中國近幾年的房地產市場是波動的，不穩定的，房價一直處於增長狀態，不僅給居民造成了住房困難，還給中國的經濟造成了很大的隱患。政府近幾年來也已出台一系列政策對房地產市場進行密集調控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發點，我們小組探討的課題就是基於政府出台的政策對房價的影響，來分析中國的房地產市場。

首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數據，研究當期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最後我們收集整理了房地產相關政策的頒佈，分析政府宏調的作用與效果。結合政策理論分析和房地產市場實際價格趨勢來研究政府宏調的效果，從而總結出宏調政策的優劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協助政府完成對房地產市場價格穩定的調控。

我們決定通過計算房價收入比來對房地產市場發展狀況和居民購買負擔進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的説法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。

房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)計算方法：是指住房價格與城鎮居民家庭年收入之比。本課題以城鎮三口之家為標準，住房價格指城鎮家庭在當年的居住面積乘以當年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：PIR=P/I.

一、政府政策對房價的影響分析

查閲資料得知房價收入比（PRI)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年）上漲至20.93（2013年），完全超出了居民的可承受範圍，而二三線城市房價收入比也從處於合理區間的5-6（2004年），上漲至10以上（2013年）。我們將結合政府對房地產市場的調控政策，對房價收入比數據進一步分析，以得出政府密集調控政策對房價收入比的影響。

我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來説亦呈上升趨勢，影響了經濟和社會的穩定發展，因此，政府在這十年間對房地產進行了一系列密集調控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之後，三級城市的房價收入比都回暖，並繼續上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務院各部委、各直屬部門機構下發“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發揮税收政策對住房消費和房地產收益的調節作用；同是2010年，國家先後又再頒佈了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產市場健康發展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對税收政策進行了細化和完善。結合數據我們看出，2010年國家採取的密集調控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數最多的一線城市，從15.21下降到12.68，；其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市儘管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩定房地產宏觀調控效果，2011年，政府頒佈“新國八條”，在相關政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導這一政策。儘管“新國八條”的調控力度更大，調控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米（2012年）上漲至24773元/平米（2013年），房價收入比也是史無前例的高漲。

總觀2004年以來國家頒發的一系列房地產調控政策，調控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩定房地產市場的健康發展；調控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執行力度並明確方向，最後變革到“新國八條”中完善並切實實行；政策逐步細化，如市場監管政策，差別化信貸政策和税收政策的細化與完善；隨着市場和社會的變化，政府調控的政策緊跟改革風向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之後的“國十條”更強調堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調最多的方面：一是高度重視穩定住房價格工作和切實負起穩定住房價格的責任；二是大力調整和改善住房供應結構；三是加強市場監管與監理考核問責機制；四是加強保障性安居工程建設。

由此可見，政府根據我國國情不斷在調整政策，這一系列密集調控政策對房價收入比也有一定的影響，但這影響並不持久，一段時間之後作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大；其次，差異化貸款政策和一系列税收政策在這些條目中的作用最大。

二、穩定房地產的政策建議

政府對房地產調控要逐步區域化，進行分類（雙向）調控。針對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產商的土地供應，適當的放鬆限貸和限購，同時採取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩過渡，避免城鎮化末期出現類似日本房地產市場崩潰的危機。

建議政府儘快開徵物業税，制定出台一部公正、公平的房地產物業税，讓房子多的、房子好的房地產投資者多交税，而對於住房條件差、房子少的少交税甚至於免税，有效抑制投資性買房需求。儘管物業税無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的衝擊，但如果在徵税對象、税率、起徵點、減免税等方面較好地參考國外的做法，並結合我國的具體情況做出合理的設計和安排，就能夠將對普通購房者所帶來的衝擊降低到最小限度。

影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內需來解決房地產存量過多的問題。

參考文獻：

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