税收視角下的房地產業建築業發展現狀及税收分析

税收視角下的伊通縣房地產業建築業發展現狀及税收分析

國家税務總局伊通滿族自治縣税務局

近幾年來，隨着我縣城市化進程的加快和房地產開發投資力度的加大，房地產業、建築業呈現高速發展態勢，日漸成為我縣經濟的支柱產業和經濟發展的重要增長點，這樣的局面讓房地產税收高速增長，房地產業、建築業成為地方税收的重要税源。進入2021年，房地產市場增速減緩，但房地產業、建築業依然是我縣地方税收的主要來源。與此同時，房地產業、建築業仍然面臨一些不確定因素，需要繼續採取措施，加強税源、税收管理。

我國房地產行業的統計口徑僅包括房地產開發經營、物業管理、中介服務等經濟活動，不包括房地產開發投資，也就是説，測算的房地產業帶動效應只與房地產相關的服務活動有關聯，而不包括房地產的建築活動，因此僅以房地產行業口徑測算的影響效應結果可能存在低估。2001年以來我國房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重保持在20%左右，而房地產經營服務環節的固定資產形成僅佔3.23%。可見房地產行業對經濟的影響主要來自建設投資，因此本文後續將房地產業和建築業合併分析，統稱為房地產業税收。

一、近幾年房地產業税收情況和主要特徵

（一）税收總量逐年擴大，增幅高於地方税收

近年來，隨着房地產業的迅猛發展，房地產税收總量逐年擴大。2017年，我縣房地產税收總量僅為8,924萬元；2018年達到9,181萬元，同比增收257萬元；2019年達到13,743萬元，同比增收4,562萬元；2020年達到17,147萬元，同比增收3,403萬元；2021年1-10月，達到16,495萬元，同比增收1,874萬元。房地產税收增速長年保持高於地方税收增幅（見表1）

（二）所佔比重逐年攀高，貢獻份額逐年加大

近年來房地產税收的增長都快於地方税收，房地產税收所佔比重逐年攀高。一是全縣房地產業税收佔整個地方税收比重逐年攀高，從2017年的17.1%上升到2021年的38.0%，5年提高了20.9個百分點。二是近五年房地產税收對我縣税收的增收貢獻率分別為3.5%、28.2%、113.8%、227.2%、41.4%，房地產税收對地方級收入的增收做出了巨大貢獻，分別拉動地方税收增長1.4、1.5、22、16.8、9個百分點，對全縣地方税收增收起到決定性作用（見表2）

（三）行業涉及税種較廣，集中開發流轉環節

我國現行税制中房地產開發和流轉環節共涉及11項税費，包括增值税及附加(城市維護建設税、教育費附加、地方教育附加)、企業所得税、個人所得税、土地增值税、印花税、耕地佔用税、契税，主要以房地產業開發企業銷售收入和利潤等為計税依據，2017—2021年累計實現税收2.8億元。房屋保有環節涉及税種主要是房產税和城鎮土地使用税，主要以房屋原值、佔地面積為計税依據，2017—2021年累計實現0.3億元；房地產開發、流轉環節與房屋保有環節税收的比為10:1，其中土地增值税在房地產業税收收入的比重逐年提高，由2017年的10.7%增長到2021年的18.2%，年均增幅1.9%(見表3)。

（四）房地產業税源主要來源於新建商品房，二手房税收貢獻減弱。

房地產業税源包括新房税源和二手房税源。以今年前十個月為例，新房税源佔全部税源比重約為87%，二手房税源比重約為13%。新房繳納的税收中，增值税佔38%、土地增值税佔28%、契税佔10%、企業所得税及個人所得税佔12%、其他各税佔12%;二手房繳納的税收中，契税佔69.9%、增值税佔16.9%、個人所得税佔7.2%，其他各税佔6%。其中、增值税、契税、土地增值税和企業所得税預繳部分主要是按房屋銷售額乘以固定税率計算繳納，因此，目前房地產業税收中近70%直接與商品房銷售額緊密相關。二手房市場在連續增長後，出現對地方税收的貢獻下降，其主要原因是受房地產降温影響，二手房交易熱度下降。（見表4）。

（五）從税收集中度看，房地產業税收主要來源於重點税源企業

2020年，納税超百萬元的房地產（含建築業）企業有26户，共實現税收11,890萬元，占房地產業（含建築業）税收的比重達到69.3%；其中納税前10名的房地產（含建築業）企業共實現税收8,971萬元，占房地產業（含建築業）税收的比重為52.3%。

二、存在的問題及對地方税收的影響

（一）投資意願減弱、資金壓力增大、需求紅利釋放不明顯等不利因素影響房地產業進一步發展

一是高價拿地房企虧損面較大，投資意願受到打擊。隨着房地產市場各項調控政策的收緊，限購限價、嚴防囤地等措施驅使房地產市場逐漸迴歸理性，新建商品房價格回落趨穩，通過調研瞭解到，受高價拿地融資成本加大、建築成本上升等影響，部分房企出現房價地價“倒掛”現象，面臨較大的虧損風險。數據顯示，進入下半年來這幾個月重點房地產企業銷售收入同比下降19.6%，不僅增加了組織收入壓力，在一定程度上影響了房地產企業深耕伊通縣的信心。

二是資金鍊緊張，行業發展受阻。持續收緊的房地產金融環境，“三條紅線”的提出和試點，為房地產企業的投融資行為設定了門檻，房企資金壓力驟增。受調控政策、市場降温，加之疫情影響，企業紛紛讓價促銷，導致收入下降，2021年上半年重點房地產企業營業收入較2019年同期下降7.8%。同時受信貸政策影響，個人房屋貸款回籠資金較慢，房地產開發企業貸款放款難度加大，均造成房地產企業資金相對緊張。

(二)房地產市場發育不完善，影響房地產業健康發展

一是房價太高。接近“泡沫”區。目前衡量房價高低與否，比較通用的衡量標準是房價收入比，其含義是：在當地購買一套住宅所需支出的價費與居民户均年收入之比。據瞭解，歐美等發達國家的房價收入比為3~6倍，發展中國家要偏高些;一般房價收人比在6倍以上的區域被經濟學家稱之為“泡沫”區。2019年伊通城鎮居民人均可支配收人為25,925元，每户城鎮家庭的年收人為77,775元，以每户城鎮居民的住房建築面積約為140平方米，依照2020年商品房銷售價格4,250元/平方米計算，一套房子的總價為59.5萬元，是一個家庭年收人的7.7倍。由此可見，我縣房地產已經達到“泡沫”區。

二是空置房產過多、影響投資效益發揮。近年來，儘管房地產市場活躍，出現購銷兩旺的良好局面，但房產空置仍是一個不可迴避的問題。一方面，大量的商品房空置，佔壓大量資金、直接影響房地產投資的效益發揮；另一方面，多數居民買不到合適的住房，影響了居民的生活質量。

（三）區域位置對我縣房地產形成較大沖擊

推進長春現代化都市圈建設，是我省“十四五”期間重要戰略組成部分，能夠發揮龍頭帶動優勢。但對我縣房地產行業帶來了機遇也帶來了挑戰。雖然對周邊的房地產市場價格有帶動作用，但伴隨着人民生活質量的提高，對新的房產需求和人口遷移等向長春偏移，我縣房地產呈現出減速發展態勢，進而影響房地產税收。

三、規避房地產税收風險的措施與對策

（一）創新模式，用好資源擴大有效供給

強化現有的與土地房管部門之間的數據交換渠道，對於税收徵管中發現的有關房地產企業的涉税信息阿，也可通過溝通渠道傳遞國土、財政局等部門，實現“雙向共控、部門協管”。合理籌劃企業長期閒置房產，探索多樣化商業運營模式；加強閒置樓宇資源“二次開發”，完善綜合配套功能建立樓宇招商推介和特色培育機制。

（二）穩定投資，促進行業健康發展

建議在“房住不炒”的前提下，穩定房地產投資和銷售，支持房地產業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，在合法合規可控的前提下，適當增加房地產企業的融資渠道。適當增加市場調節的力度，高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。

（三）優化服務，助企紓困提升土地利用效率

積極落實國務院常務會議精神，持續深化“放管服”改革力度，提升投資和建設便利度。建議加強部門協作、信息共享，讓房地產企業“多走網路”“一網辦妥”，節約企業人力財力成本。依法依規加強閒置土地的管理，督促企業加快對土地的開發利用，將土地資源儘快轉化為經濟效益，為強化房地產行業一體化管理提供堅強保證。

（四）加強徵管，營造良好營商環境助企發展

税務部門將密切關注黨中央、國務院對於房地產行業和市場的調控政策，進一步梳理好相關税費政策和税收徵管措施，提高對房地產業特別是重點税源的徵管質量和監管力度。繼續落實好縣委、縣政府工作要求，依法依規組織税費收入，特別加強增值税、契税、土地增值税等與房地產業相關税費的組織收入力度，堅決打擊房地產業的涉税違法行為，綜合運用稽查、風險評估、大數據分析等現代化治税手段防止税費跑冒滴漏。持續優化利企服務，不折不扣落實好減税降費政策助企發展，更好服務“六穩”“六保”，為全縣經濟社會發展作出積極貢獻。

附件：1.近三年全縣房地產業收入分税種對比情況表

2.近三年全縣建築業收入分税種對比情況表

3.伊通縣房地產業近三年入庫情況明細表

4.伊通縣建築業近三年入庫情況明細表