小區綜合建築景觀整治設計方案説明

一， 小區概況

小區位於高新區，高速公路出口旁，小區佔地面積31332平方米，建築面積34090平方米，共有建築13棟，住户4，小區外還有單身宿舍2棟，建築面積2290平方米。

小52户區容積率1.08，綠地率40%。

二， 小區現狀和存在的問題

1）建設標準低，市政基礎設施差。在現有的老舊小區中多數小區是上世紀攻八十年代末建成的單一功能小區，環衞基礎設施不達標，衞生死角多；消防設施建設不到位，火災等事故隱患突出，排水設施滿足不了排水需求，污水外溢現象普遍。

2）小區配套設施不完善，不能滿足使用需要。小區沒有門崗，安全管理難度大，偷盜案件發案率高，居民缺乏安全感；道路不平整，坑窪泥濘，出行不便；沒有管理用房，停車場等設施，車輛無處存放，小區車輛亂停亂放嚴重；綠地建設植物品種配置不合理，沒有文化活動場所及設施，滿足不了居民的一般生活需求。

3）房屋結構老化嚴重，使用功能明顯退化。這些小區沒有實行統一管理，設施設備缺乏日常管理維護，管網年久失修，破損嚴重，使用功能明顯退化，“跑，冒，滴，漏”現象普遍，出現問題報修困難，居民投訴增多。

4）管理分散，秩序混亂，各種問題層出不窮，小區沒有統一管理，小商小販，閒雜人員隨意出入，車輛亂停亂放，小區秩序混亂不堪，垃圾亂丟亂放，寵物隨處便溺，小區雜草叢生，環境衞生普遍較差；房屋出租比例高，人口構成得雜，人員流動性大，社會矛盾日漸突出。

5）小區違章建築搭建現象十分普遍，主要有屋面搭建，底層搭建，中部陽台封閉色彩樣式各式各樣，進入小區的道路兩旁違章搭建的商業門面達一百多個，整個形象髒、亂、差。

6）建築外牆面原來的裝飾材料是大面積的水刷石和白色馬賽克，馬賽克有脱落現象，水刷石開裂和積灰情況比較嚴重。7），公共走道和樓梯間牆面污損，樓梯欄杆鏽蝕，扶手破裂，欄杆高度不能滿足國家規範要求。

三，綜合整治目標

1，小區建築功能完善和整治

1）改善居住質量2）提高社區外部環境質量，加強物業管理，創造宜人的社區環境。在居民反饋意見中可知居民對外部衞生狀況不甚滿意，因此應該加大鋼球小區物業管理力度、提高管理水平和效率，運用市場機制改善社區衞生質量。3）在建設基本配套綠化用地的基礎上增加綠地，提供必要的活動場地，尤其是適宜老人和兒童的活動場地。4）挖掘社區潛力，增加部分商業面積，尋求社區居民就業途徑，使社區走上一條可持續發展的道路。5）運用規劃設計手法，恢復各種院落，使户外空間層次更為豐富，形成“私密—半私密—開放”的三級空間，提供更好的促進鄰里交往與互助的空間，從而滿足人們的精神需求。1、建築基本功能方面：（1）增加廚、衞設施，完善使用功能。（2）對滲漏屋面進行修繕，保障使用功能；撤除違章建築改善城市風貌。（3）對建築外牆，外窗，陽台進行修繕，統一協調雨棚、空調室外機的擺放位置及形式，保障使用功能，使建築外觀整齊整潔；選擇影響景觀的外牆，外窗，陽台實施翻新和整治，保證陽台材料、色彩及形式與外牆的協調統一。（4）公共樓梯欄杆，樓道照明，封閉垃圾道，以保障公用設施正常使用。5）安裝居民樓單元防盜門，增加居民安全感。

2、小區管線治理方面：（1）已經實施水、電、氣一户一表改造，切實為民解難。（2）對雨污水管道的整治，以疏通管道，排堵增容為主；保障小區排污通暢。（3）增設和整修小區內路燈設施，保障社區公共照明。（4）整理、整修或更新供電、電信、燃氣等管線和設施設備，做到管線入地，做到整齊有序，排除社區內安全隱患。（5）整理、整修堡坎，護欄設施，排除安全隱患。

3、小區環境配套方面：（1）道路整治，保證汽車通達，人行便捷，道路寬度不低於4米，保障消防通道通暢。（2）劃定明確的停車範圍，保障居民停車便捷，保護行人安全。（3）整修和完善公廁、垃圾房（箱）、化糞池、宣傳欄、告示牌等，保障社區整潔。（4）結合國家園林城市創建工作，推進公園綠地建設；（5）更換植物種類，強化附屬綠地建設，美化社區環境。（6）增加部分硬質鋪地，為居民提供活動場所。（7）修補社區圍牆，以加強社區安全感和歸屬感。

4、完善社區基本服務設施方面：（1）建設和規範小區社區設施；（2）撤除違章搭建的商業門面，建設部分小區商業網點；尋求居民的就業途徑，建設的商業設施租賃費用可以彌補小區物管費用的不足。（3）建設和規範小區體育設施。

三， 整治設計方案和措施。

1，設計依據

⑴城區居住區綜合整治技術導則

⑵業主關於鋼球小區綜合整治設計要求

2，建築外觀改造及建築單體設施的更新完善：

1) 建築物水刷石、馬賽克、等外牆面要進行清洗，建築底座貼咖啡色麪包石，外牆上部重新噴刷土黃色塗料。

2) 外牆窗統一改換成雙層中空白色玻璃窗，陽台用咖啡色塑鋼框白玻璃窗統一封閉。

3) 樓梯間欄杆踏更新，踏步面層更新成大理石。公共走道和樓梯間牆面刷白色內牆塗料。

4) 屋面把破損的面層剔除，塗刷防水塗料，重新做細石混凝土面層，落水口四周油膏封閉。不能保證安全防護高度的要加高至1200.

5) 增設鋁合金空調機位，統一空調機安裝位置。加設空調冷凝水管。

6) 廚房加設磚砌內置成品集中排煙道。

7) 取消垃圾道，單元入口增設垃圾桶。

8) 單元入口新增防盜門，頂上加設玻璃雨棚，樓道設信報箱。

3，景觀改造

撤除亂搭亂建違章建築，還綠於人

⑴ 原來的花池周邊用青石砌邊，道路修補，花架清洗、塗刷外牆塗料。

⑵ 對集中綠地的樹種重新清理，栽種常綠和落葉喬木桂花和桃花。

⑶ 對人行步道鋪裝青石。球場地面整修。

⑷ 加室外座椅

（5）增設車位  個

4，管線改造

疏通下水管道，室外消火栓由地下改為地上。供電由架空電纜改為地下。

5. 小區入口增設門崗，主入口增設不鏽鋼成品告示牌，

   南邊入口新增商業配套服務用房。

四， 工程造價

整治項目工程量

（1）外牆清洗面積22644平方米

（2）外牆噴塗面積11644平方米

（3）屋面落水管換裝100PVC落水管26根 577.2米。

（4）空調冷凝水管安裝50PVC管120根2196米。

（5）空調機外罩1356個。

（6）樓梯欄杆除鏽油漆，面積910平方米。

（7）欄杆換裝，油漆900米。

（8）樓梯間與公共走道牆面 天棚塗刷室內塗料面積2100平方米。

（9）屋面修補面積5000平方米。

（10）加廚房排煙道16個，長度297.6米

（11）大理石踏步3600步。

（12）室外人行道鋪裝青石面積1239平方米。

（13）增加垃圾桶28個

（14）花池池邊青石砌築修補

（15）增加室外防腐木座椅10個。

（16）花架粉刷四個。

（17）小區門崗兩個。

（18）小區臨時商業配套用房建設800平方米。

（19）更換樹種20棵桂花樹，20棵桃樹，20棵小葉榕樹。草坪面積1000平方米。三角梅10株。

給排水部分:

（1）增設室外消火栓一個 鍍鋅鋼管100米，更換部分30個雨水口（及接管）

（2）6個地下消火栓改為地上式。

（3）清掏雨污管網

電氣部分：(不包括安裝費)

(1)、室外組合變電站：2台

   型號：YB16M-12/0.4  S9-M-630KVA  10個迴路(開關250A)  補償200kvar

(2)、室外高壓電纜分接箱：1台  

   型號：GS(F)10-1A(2K)2

(3)、電纜：

①YJV22-3x120-10KV               100米         

②YJV22-3x70-10KV                150米

③YJV-4x35+1x16-0.6/1KV           200米

④YJV-4x70+1x35-0.6/1KV           400米

⑤YJV-4x95+1x50-0.6/1KV           450米

⑥YJV-4x120+1x70-0.6/1KV          150米

⑦YJV-4x150+1x70-0.6/1KV          100米

⑧YJV-5x10-0.6/1KV                800米

(4)、穿線管：

SC50  600米     SC60  300米     SC80  600米     SC100  150米

SC125  250米     SC150  100米

(5)、路燈：2.8米庭院燈  燈具為60W節能燈  40盞

(6)、室外路燈控制箱：1台     1進4出

(7)、屋頂避雷網維修：φ10熱鍍鋅圓鋼    500米

(8)、弱電線路改造：全小區共有建築13棟，住户452户，佔地面積31332平方米，建築面積34090平方米。（包括電話、電視、網絡）

(9)、門禁系統：訪客對講系統   

門口主機JB-2200（含電控鎖）    共套28套

室內電話分機JB-2201            共 450部