購房合同糾紛

第一篇：購房合同糾紛案例

購房合同糾紛案例：已生效合同不受限購政策影響 2014年2月出台的“京十五條”也被稱為“限購政策”，此前簽署的購房合同受不受“京十五條”的限制？成為近年來房屋買賣合同糾紛的新問題。日前，朝陽區檢察院通報一案，明確正在履行中的房屋買賣行為不因為限購政策的出台而無效。

2014年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定小蘇將名下一套位於朝陽區望京的房產以288萬元的價格轉讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當天，小謝支付了10萬元訂金並住進該處房產。就在小謝按約定支付完前四期房款後，“京十五條”出台。因為小謝沒有本市户口，且雙方沒有辦理房屋過户手續和網籤（即簽訂合同後到房地產相關部門備案，併網上公佈），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續履行合同。

法院經過審理後判決合同繼續履行，小蘇應配合小謝辦理房屋過户手續。小蘇不服生效判決，向檢察機關提出監督申請。檢察機關經審查認定原審判決並無不當，最終未支持小蘇的監督申請。

辦案檢察官認為，“京十五條”在性質上不屬於行政法規的效力性強制性規定。我國合同法規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。根據上述規定，房屋買賣合同不因違反“京十五條”而無效。本案中，小謝是否具備購房資格、是否按行政機關的要求辦理網籤、是否具備過户的現實可能性，只會對合同履行及房屋過户產生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無效並沒有法律依據。

其次，本案也不適用情勢變更原則。國家對房地產市場的宏觀調控並非是令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密

切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的市場風險及各種履行障礙均應有一定程度的預見和判斷。房屋限購政策不屬於不可預見的客觀情況，不適用情勢變更原則。

檢察官提醒廣大市民，賣房人將房屋賣給不具備在京購房資格的購房者，買賣合同一般是有效的，但可能會被法院判決解除。而在訴訟中，如果當事人對購房者是否具備購房資格等事實存在異議，可向房屋管理部門反映，購房者對其具備“京十五條”規定的購房資格應有舉證責任。

第二篇：購房合同糾紛案例

購房合同糾紛案例

所屬類別：商品房預售合同轉讓糾紛案 法院所屬區域：吉林省判決法院：吉林省長春市中級人民法院 案號：(2014)長民一終字第162號

判決日期：2014-6-19 當事人：賈騰、田麗麗

上訴人賈騰，男，1983年7月24日生，漢族，無職業，現住長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室。

委託代理人唐康，吉林君浩律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)田麗麗，女，1981年12月17日生，漢族，無職業，住九台市怡景花園小區。

委託代理人李玉珍，吉林國洋律師事務所律師。

案情介紹：

2014年10月16日，賈騰與賣房人吉林省建業房地產開發有限公司簽訂《購房合同書》，購買長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室。合同約定，賈騰首付款交付後，餘款21萬由賣房人提供按揭貸款給付。此後，賣房人去向不明。2014年6月，田麗麗稱賣房人已將賈騰應按揭支付的購房款債權轉移給她，並向長春市綠園區人民法院起訴賈騰，要求賈騰給付購房款。

2014年6月28日，長春市綠園區人民法院(2014)綠民二初字第304號《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購房款210，000.00元或於本判決生效後20日內賈騰將辦理按揭還款的委託手續及其他全部與按揭相關的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費用由賈騰承擔;案件受理費5660.00元由賈騰承擔。賈騰不服，向長春市中級人民法院提出上訴。

2014年12月4日，長春市中級人民法院(2014)長民四終字第686號《民事裁定書》裁定：撤銷長春市綠園區人民法院(2014)綠民二初字第304號民事判決書;發回長春市綠園區人民法院重審。

2014年1月18日，長春市綠園區人民法院(2014)綠民重字第6號《民事判決書》判決：賈騰給付田麗麗購房款21萬元，或於本判決生效後20日內，賈騰將辦理按揭還款的委託手續及其他全部與按揭相關的資料交與田麗麗，由田麗麗辦理按揭，費用由賈騰承擔;案件受理費5660.00元由賈騰承擔。賈騰不服，向長春市中級人民法院提出上訴。

2014年6月19日，長春市中級人民法院(2014)長民一終字第162號《民事判決書》判決：駁回上訴，維持原判;二審受理費由賈騰承擔。

爭議焦點：

沒有商品房《土地使用權證》，買賣該商品房是否合法有效。

本案先後經過四次審判，吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)至今不能向人民法院提交長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室的《土地使用權證》，違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條、《城市房地產開發經營管理條例》第23條、《中華人民共和國合同法》第52條、《長春市城市房地產交易市場管理條例》第7條、第11條、第13條之規定。

法院審判：

關於賈騰與建業公司簽訂的《購房合同書》是否有效的問題，本合議庭認為，該《購房合同書》系賈騰與建業公司雙方真實意思表示，且已交付賈騰使用多年，該房已於1999年取得了商品房預售許可證，並於2014年8月22日在產權登記發證中心辦理了商品房登記備案，具備商品房轉讓條件，依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，應認定該合同有效。綜上，原審認定事實清楚，適用法律

正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規定，判決如下：駁回上訴，二審案件受理費由賈騰承擔。

經典評析：

《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。《”城市房地產開發經營管理條例》

第23條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。”《長春市城市房地產交易市場管理條例》第7條規定：“房屋及其附着物所有權轉讓時，其使用範圍內的土地使用權隨同轉讓。有下列情形之一的房地產，不得轉讓：(一)無合法權屬證件的。”第11條規定：“辦理房地產轉讓手續，當事人應當提供下列證件：(一)房屋所有權證書、土地使用權證書等權屬證件。”第13條規定：“商品房預售，應當進入房地產交易市場掛牌交易，並符合下列條件：(一)持有土地使用權證書等有關證件。”

兩審法院不顧吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)至今沒有向人民法院提交長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室《土地使用權證》的事實，無視賈騰在答辯狀、上訴狀及在庭審過程中多次提請法庭要求吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)當庭出示長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室《土地使用權證》的正當要求，違反上述相關的法律、法規規定，判定賈騰與吉林省建業房地產開發有限公司簽訂的《購房合同書》合法有效，實屬錯判。

2014年3月28日，賈騰向吉林省高級人民法院提交再審申請書，並提交新調取的證據。長春市規劃局出具的建設工程規劃許可證(附件)證明：長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室系案外人長春市人民檢察院的房產，而不是吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)的房產，吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)依法無權處置長春市人民檢察院的房產，該房的買賣應當由賈騰與長春市人民檢察院簽訂《購房合同書》才合法有效;長春市土地管理局出具的《城鎮國有土地建設用地審批表》證明：長春市綠園區藍天花園小區11號樓703室是在國家無償劃撥的土地上建設的安居工程住宅，安居工程住宅依法不應以商品房出售。長春市人民檢察院不是房地產開發商，其所屬房屋也不是商品房而是安居工程住房，依法不應當以商品房出賣。本案中，非房屋所有權人吉林省建業房地產開發有限公司(田麗麗)將房屋所有權人長春市人民檢察院的非商品房--長春市綠園區藍天花園小區11號樓2單元703室以商品房的價格賣給賈騰，已侵害賈騰的合法住房權益。

第三篇：購房合同糾紛

一、常見的購房合同包括哪些？

購房合同是由房管局統一編制、用以明確買賣雙方權利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂購房合同。常見的購房合同包括：房產買賣合同、房產租賃合同、房產代理合同、房產中介合同、房產抵押合同、房產轉讓合同、房產銷售合同、房產贈與合同等等。

二、什麼是購房合同糾紛？

購房合同糾紛是房產糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規定的內容就會產生購房合同糾紛，例如買方不按時支付房產費；賣方不按時給買方辦理房產證等。由於房產買賣涉及的相關法律法規較多，房產買賣的交易當事人由於風險意識差、房產法律知識不足等原因，在現實的房產買賣中很 容易引起購房合同糾紛的發生。

三、什麼樣的購房合同被視為無效合同？

1.產權主體有問題，合同無效。出賣房產的主體必須是該房產的所有權人。若干人共有房產時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產的，其買賣行為也無效。

2.房產分離出賣，合同無效。由於房產是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房產所有權通過買賣而轉讓時，該房產佔用範圍內的土地使 用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房產時只轉讓房產所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種房產買賣合同無效。

3.非法轉讓，合同無效。下列房地產不得轉讓：法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未得到其它共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

四、購房合同（商品房預售合同）的內容包括哪些？

1.主體。即房產開發商和購房者，應寫明雙方的名稱地址等。

2.預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、坐落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房產建築面積、房產結構、房產竣工交付日期及附房產平面圖等。

3.面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，並明確是建築面積、使用面積還是其他面積。

4.價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統

一的規定，當事人應在合同中明確。

5.房產交付方式和期限。逾期交房的免責條件。例如合同中可以約定由於一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房產開發商的交房期限可以合理順延。

6.房產使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

7.違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。

8.房產權屬登記義務。

9.物業管理條款。

10.購房合同糾紛的解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11.其他條款或當事人約定的條款。

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第四篇：購房合同糾紛案例解析

購房合同糾紛案例解析

來源:未知 作者：gege 日期：12-03-13

單方擴大解約權

【實例1】《××居商品房認購書》中規定：“若乙方支付定金之日起十天內未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權單方面解除本商品房認購書，並不退還定金。”

【實例2】《××花園商品房認購協議》中規定，“認購方應在2014年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發商不另行催告，本協議自然作廢。”

【分析】

訂立或解除合同必須在當事人自願前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務，出賣人要進行催告，催告後，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經營者自身責任等，故意排除了消費者與經營者協商或經催告履行債務的可能。上述格式條款加重了消費者責任，單方擴大了經營者解除合同的權利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利，侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。

任意使用免責權

【實例】

某房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限於：政府管制及辦證行為滯後、政府市政配套未到位、第三人破壞、大學聯考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像大學聯考期間停工、辦證行為滯後等內容是開發商可以預料並提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責範圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。

違約責任不對等

【實例】

某消費者投訴稱在購房時所籤購房合同中違約責任一欄有這樣一則內容：“(1)甲方須於××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進户手續。”

【分析】

上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。經營者延期交房必須等一個月後方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，並扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由於商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。這種條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

第五篇：銀根緊縮背景下假購房真借貸合同糾紛的處理

銀根緊縮背景下假購房真借貸合同糾紛的處理

【案情介紹】

2014年2月24日，王某作為買受人與瑞信房地產開發公司（以下簡稱瑞信公司）簽訂了兩份《商品房買賣合同》，合同約定：??第三條：所購房屋為a區之a17、a18、a19、a20、a21號，f區之02號房，用途為商業；第四條：該商品房總價款600萬。同一天，王某向瑞信公司交納了600萬元購房款。雙方還簽訂《商品房買賣合同補充條款》一份，約定：王某同意瑞信公司於2014年4月24日前，按原價回購上述房屋，並配合解除《商品房買賣合同》。瑞信公司承諾每月24日前，將按月息2.2%向王某支付利息。合同簽訂後，瑞信公司自2014年2月24日起至2014年7月24日，每月向王某支付13.2萬元的利息。後因經濟變故，未依約定支付利息，同時涉案房屋被瑞信公司抵押給第三人。

2014年10月12日，王某訴至法院，請求判令解除雙方的房屋買賣合同，瑞信公司按照房屋評估價賠償其損失。

【法院裁判】

人民法院經審理認為：瑞信公司和王某簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方之間已經建立了房屋買賣合同關係。瑞信公司在未告知買受人王某的情況下，將涉案房屋抵押給第三人，該行為明顯構成違約，鑑於目前涉案房屋的價值明顯超過合同約定的價款，據此，瑞信公司應按照房屋目前市場價值予以賠償。法院判決:解除雙方合同，瑞信公司賠償王某損失1445.5萬元。

瑞信公司不服，提起上訴。二審人民法院在審理期間，依照法律程序向王某釋明本案應為借貸法律關係而非房屋買賣法律關係。王某變更其訴訟請求為：判令瑞信公司償還本金600萬元，並支付拖欠利息，賠償其相應損失。

二審法院終審判決：瑞信公司應向王某返還本金，並從2014年7月25日起至借款還清之日止按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍支付利息。

【律師評析】

一、本案合同性質的認定

對雙方簽訂的《商品房買賣合同補充條款》中出現的“回購”一詞的準確理解是認定本案合同性質的關鍵。回購，從字面解釋是購回賣出之物。中國人民銀行制定的《銀行間債券回購業務暫行規定》第三條規定：回購是指債券持有人(賣方)在賣出債券給債券購買人(買方)時，買賣雙方約定在將來某一日期以約定的價格，由賣方向買方買回相等數量的同品種債券的交易行為。回購在法律上的特徵是標的物在一定條件下所有權的迴歸。而回購協議作為短期抵押資金融資方式，也一直受到市場的青睞。不過目前回購概念僅用於債券金融市場，由於債券是權益載體，依物權法規定，交付即產生所有權，這使得債券作為融資手段成為可能。但是，如果把回購概念用於房地產買賣的範疇中就會產生新的問題。房地產在財產表現形式上屬於不動產，房產交易作為獨特的商品交易，其自由度和交易程序受到國家強制性限制。依物權法規定，房產回購即為房地產的二次轉讓，應當按照規定繳納税費即辦理必要的房產登記手續，這增加了不必要的交易成本，故從嚴格意義上説，房產回購不是一種規範的融資手段。

從本案《商品房買賣合同》與同日簽訂的《商品房買賣合同補充條款》的條款看，“商品房買賣合同”

是城市房地產管理法中有規定的合同，而“回購”在現行的法律法規中尚無名稱，故本案爭議合同是由一個有名合同和一個無名合同組成的混合合同。對混合合同的處理，根據混合合同是各自獨立而混合，還是一“主合同”吸收另一“從合同”而混合，法律適用有所不同：前者是分別適用不同的法律；後者一般應根據“主合同”的性質來適用法律。同時，判斷合同的性質不應僅根據合同名稱，應以合同的內容，即合同的權利義務條款作為依據。本案中，《商品房買賣合同補充條款》約定的王某向瑞信公司支付600萬元款項並按月收取利息，瑞信公司到期返還本金等，均符合借款合同之特徵。根據《商品房買賣合同補充條款》的約定，《商品房買賣合同》的履行條件為“瑞信公司到期不按時退還房款”，故買賣房屋並非雙方真實的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房為600萬元借款提供抵押擔保，雙方以商品房買賣合同的形式代替借款擔保合同。故本案合同的性質應認定為名為商品房買賣合同，實為借款合同。

另外，雖然本案中王某與瑞信公司明確約定瑞信公司如果不按時返還借款，王某有權以商品房買賣合同的形式取得房屋所有權，但該合同條款因為違反《中華人民共和國擔保法》第四十條“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”的規定而無效，

二、關於出借人損失的確定

該案因雙方當事人的法律關係為借貸關係而非房屋買賣關係，王某主張以合同條款作為確定其損失的依據，不能得到支持。王某主張的瑞信公司償還本金,並從2014年7月25日起至還款之日止以600萬元為基數按合同約定的逾期利率日千分之一計付利息的請求，鑑於《商品房買賣合同補充條款》對逾期利息的計算是以本金600萬元還是以月息13.2萬元為基數約定不明，且瑞信公司的違約行為給王某造成了損失，王某主張以本金600萬元為基數計算逾期利息亦屬合理。《最高人民法院關於審理民間借貸案件的若干意見》第6條規定“民間借貸的利率可以適當高於銀行的利率，各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數）。超出此限度的，超出部分的利息不予保護”。因雙方約定的逾期利率已超過了銀行同類貸款利率的四倍，對超過部分法院不予保護。故瑞信公司應向王某返還本金，並從2014年7月25日起至借款還清之日止按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍支付利息。

【結語】

銀根指的是市場上貨幣週轉流通的情況。因中國1935年法幣改革以前曾採用銀本位制，市場交易一般都用白銀，所以習慣上稱資金供應為銀根。銀根有緊鬆之分，判斷依據是資金供需狀況。如果市場上資金供不應求，稱為“銀根緊俏”或“銀根緊”；市場上資金供過於求，稱為“銀根鬆疲”或“銀根鬆”。 現代經濟生活中，銀根一詞也往往被用來借喻中央銀行的貨幣政策。銀根緊縮也就是市場需要貨幣少而實際流通於市場的貨幣量過大，人民銀行採取一系列措施減少流通中的貨幣量的措施。2014年以來，隨着宏觀經濟環境變化，在成本增加、人民幣升值和國際環境不明朗的形勢下，在連續加息及提高存款準備金率等宏觀調控的貨幣政策的背景中，為了讓被借款人打消顧慮，開發商逐漸以提供各種實物抵押的方式開始向民間融資，但由於在建建設工程尚未取得所有權，實踐中出現了以房屋買賣合同形式為抵押方式的新類型借貸糾紛，本案就是這種新類型借貸糾紛。