關於機關家屬院施行社會化物業管理方案的彙報
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關於機關家屬院施行社會化物業管理方案的彙報
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經中心會議研究決定,家屬院成立物業辦公室,進行全面託管服務,前期我們已對家屬院具體服務工作以及各項收費進行整理,結合目前家屬院物業辦運營情況,現擬做出如下調整:
一、管理目標
堅持“以人為本”的服務管理念,對廳機關家屬院小區物業實施科學管理、優質的服務,導入先進的物業管理理念。家屬院物業辦將按照陝西省及《西安市物業管理條例》和《西安市物業服務收費管理辦法》嚴格執行,確保高效服務年度測評全體業主綜合滿意度達到95%以上,各項收費率達到90%以上。
二、崗位職責
1、物業經理負責協調管理物業辦全面服務工作,由後勤服務中心指導工作意見,房改辦督促工作落實,物業經理結合一週一月向房改辦彙報工作內容、工作實施進展及家屬院工作面臨的矛盾問題;
2、實施全程物業管理,從業主及專業物業管理的角度提出合理化提議,構築一個優秀的物業管理硬件環境;
3、成立家屬院物業辦公室,配備專業管理人員,實施專業化管理;
4、在現有管理資源的基礎上,充分借鑑行業先進管理經驗,進取培養高素質的管理人才,組建一支高素質的物業管理隊伍;
5、制定一套切合實際的規章制度,確定一系列高標準的物業管理行為規範,以制度促管理;
6、嚴格遵守有關物業管理法規,制定切實可行的管理方案,與業主簽訂各項協議,依法約束雙方行為;
7、依照市場化、企業化的運作方式,供給全方位服務,開展多元化經營。
8、人員構成及崗位設立,經理兼收費1人,保安組4人,清潔組2人,水電組1人,共計8人。
三、物業管理服務項目
1、公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):
①房屋公共部位的日常維修維護;
②公共設施設備的維修維護;
③小區內清潔管理,垃圾分類收集與清運;
④公共綠化的養護;
⑤公共秩序維護;
⑥消防管理;
2、有償專項服務項目
①有償維修類;
②代辦性服務;
③中介類服務;
四、檔案資料管理
加強檔案資料建立,便於房屋及公共設備的檢查維護、與業主的溝通、聯繫。
1、管理資料:
①工程檔案:建立從接管家屬院小區開始的所有工程技術、維修、改造資料、水、電、暖管道線路圖及各類設施設備資料等;
②業主檔案:全體業主房產證(複印件)、行駛證(複印件)及使用人的租房合同(複印件),建立業主及使用人的基本信息表;
③文件檔案:有關物業管理法規政策、物業辦文件等;
④管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施:
①制定檔案制度,並嚴格執行;
②專人管理(由物業經理擔任),專室專櫃,編目造冊,存放有序並且尊重業主及使用人的保密,保守祕密;
③確保檔案資料完整、齊全;
④建立健全資料的電子管理,掌握基本信息,提高管理水平。
五、房屋及公共設施設備管理
公共設施設備的管理,直接影響到物業的使用年限及使用安全,以及業主、使用人的安全。
1、管理資料:
①加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節嚴重者,提請有關行政管理部門依法處理;
②業主裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全可靠。
2、設備設施維護:
①公共設施設備定期巡查,發現損壞,及時維修;
②水泵、變電箱等設備定期巡查維護;
③智能化系統採用日常巡視與定期保養相結合,制實時運行檔案;
3、管理措施:
①加強裝修户管理,督促業主及使用人做好裝修前期申報工作,並經常進行現場檢查,發現問題及時制止;
②對維修人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置確保設備系統的操作及維護;
③對設備設施中所有的器件、配件建立技術檔案,以便查詢設備的各項參數,確保系統的穩定運行;
④對所有設備及配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,並跟蹤產品的更新換代;
⑤建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;
⑥採取日常巡視及定期保養相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好。
六、綠化保潔管理
1、管理資料:
①綠化養護:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
②根據氣候,給花木適量澆水;
③根據花木長勢,給花木適量施肥,適當鬆土;
④制定預防措施,防治病蟲害;
⑤及時清除雜草、枯枝,定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補種適宜的苗木、花草;
2、清潔衞生:經過日常保潔工作,使小區公共環境和公共部位整潔,公共設施乾淨衞生、無異味、無破損。
①樓層公共區域每三天清掃一次;
②小區道路、小品、綠化帶等公共部位一天打掃一次。
③每天檢查垃圾分類,嚴格按照《西安市生活垃圾分類管理條例》實行,定期對垃圾桶清潔、消毒;
④對違反生活垃圾分類管理規定的行為進行制止勸阻,並積極做好垃圾分類的宣傳工作。
3、管理措施:
①建立綠化保潔制度,制訂養護計劃,按操作規程規範操作;
②加強業務培訓,增強專業技能,聘請專業人員指導養護;
③落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、物業經理抽查),加強日常監督檢查;
七、治安管理
運用現有的科技術手段與管理手段,維護物業和業主及使用人的安全,採取人防與技防24小時保護家屬院小區內的安全防範。
1、管理資料:
①人防:由門衞與巡邏執勤及時查看外來人員證件,協助公安機關維護小區內公共秩序,防止和制止影響物業、業主及使用人安全的行為。
②門衞責任:
1)維護出入口的交通秩序,嚴格落實車輛管理制度,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;
2)對外來車輛和人員進行登記;
3)嚴禁攜帶危險物品進入小區;
4)落實防疫要求,掃碼、登記、測温;
5)會使用防爆器材,確保自身安全的同時處置突發事件。
③巡邏崗的任務:
1)按規定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放秩序,維護道路暢通、車輛安全;
3)巡查可疑人員,及時制止違法行為;
4)巡查樓內安全、做好防火、防盜排查;
5)對正在裝修的房屋安全檢查;
6)配合公安部門處理治安案件;
④技術防範:
利用監控系統、對小區內實施24小時巡查。
1)對可疑和不安全行為採取跟蹤監視和定點錄象,並及時通知值班秩序維護員現場排查,有違法行為及時制止或報警;
2)配合公安機關抽取監控錄像。
2、管理措施:
①實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴格實施,增強秩序維護人員的工作職責心;
②強化內務管理,提高秩序維護人員的思想素質和業務技能;
③加強秩序維護人員的行為規範教育,服裝統一,持證上崗,語言禮貌,舉止得當;
④嚴格執行巡邏制度,確保巡邏質量;
⑤監控系統定期檢修、保養,確保監控設備完好;
⑥保證監控、值勤記錄詳細完備,建立安全管理檔案。
八、消防管理
消防管理是物業安全管理的重點,根據消防法規的要求,結合實際,做好消防安全工作,確保小區所有人員的生命財產安全。
1、管理資料:
①建立消防工作站,健全消防管理制度;
②經常性維護消防設施、器材;
③嚴格監管消防通道的暢通;
④嚴禁違章燃放煙花爆竹;
⑤嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
⑥經常性檢查電路,排除隱患。
2、管理措施:
①制訂並落實消防管理制度和消防安全職責制,做到職責落實,器材落實,檢查落實;
②制訂消防事故處理預案,防患於未然;
③定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除;
④做好消防器材、設備的檢查保養,使之始終處於完好狀態;
⑤制止任何違反消防安全的行為;
⑥經常性的開展防火安全宣傳教育,定期向業主講解消防知識;
⑦發生火災,及時組織補救並迅速向有關部門報警。
九、物業辦運營費用
1、人員工資
物業經理月薪4800元,
保安4人月薪3000元,共計12000元;
衞生工2人月薪3000元,共計6000元;
水電工1人月薪4000元;
2、全年其它費用支出
清潔工具日常費用、人員服裝標識及給各類指示標牌、水電工具日常支出、監控及停車系統設備維護、家屬院公示欄設置等預計支出費用10000元。
綜上,家屬院月支出費用共計26800元,其它雜費年開支約10000元,全年總計列支人員工資加其他雜費支出共計331600元,經各方面走訪調研,為提高家屬院物業管理服務質量,擬計劃廳機關家屬院為確保物業辦服務工作獨立運行,各項支出獨立核算,施行社會化物業服務有效開展落實。
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2021年9
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