住宅可行性研究報告

目錄

第一篇：精品住宅小區可行性研究報告第二篇：國家住宅產業化基地可行性研究報告第三篇：商品住宅開發項目可行性研究報告第四篇：住宅小區項目建議書(代可行性研究報告)綱要第五篇：項目可行性研究報告更多相關範文

正文

第一篇：精品住宅小區可行性研究報告

紹興精品住宅小區可行性研究報告

1.項目名稱：紹興鏡湖新區洋江西路5號地塊(精品住宅小區)

2.承辦單位概況：

紹興海星置業有限公司系由股東海亮地產近控股集團有限公司、浙江巨星控股集團有限公司共同出資組建的股份制有限責任公司，於是2014年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發的企業法人營業執照，註冊資本10000萬元，公司堅持以市場為導向，開發為重點，經營為龍頭，質量為根本的開發理念和經營方針，尊崇“誠信、品質、責任、拼搏”的企業精神，全力打造海星品牌。

3．可行性研究報告編制依據

1、國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》；

2、建設部《房地產開發項目經濟評價方法》；

3、政府主管部門批准的資源報告、國土開發規劃、交通路網規劃和工業基地規劃；

4、有關的經濟法規及工程技術方面法規、標準和規範等

5、政府主管部門規定用於項目評價的參數和指標。

6、有關市場需求調查、分析和預測資料等

4. 房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利於加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民羣眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發精品住宅小區.

隨着紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區的建設步伐，它正成為紹興城市建設的一大新熱點，一批有實力的開發商相繼進入，已形成了新一輪的開發熱潮。由此，一幅鏡湖新區核心區塊的新藍圖，正在越來越清晰地呈現。鏡湖核心區塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至於越路。在不遠的將來，一個百萬人口的紹興城市，在它的繁華中心區域，如詩如畫般展現出一望無際、碧水浩瀚的水面。

板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區塊，意義不只在於佔據市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標的引領作用，鏡湖新區的“城市綠心”，是紹興城市建設的新亮點，是紹興樓市的新地標，新“西湖 ”。

精品住宅小區選擇此處規劃、開發，等項目實施後，將有利於啟動鏡湖高新

熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業園“產、學、研、居”為一體的總體規劃，並極大改善鏡湖開發區的面貌

第二篇：國家住宅產業化基地可行性研究報告

附件1

國家住宅產業化基地可行性研究報告

（編 寫 格 式）

1企業（試點城市）慨況

1.1申報企業（試點城市）發展狀況

1.2聯盟企業的基本情況（僅開發企業聯盟型編寫）

1.3具備的基本條件與優勢（產業化程度）

2目的、意義及必要性

2.1產業化基地實施的目的意義

2.2產業化基地實施的必要性

3主要技術領域發展趨勢及技術水平

3.1國外的技術發展趨勢與水平

3.2國內的技術發展水平及基礎條件

4產業化基地的總體目標、主要內容和計劃安排

4.1產業化基地實施的目標

4.2產業化基地實施的核心技術與主要內容

4.3產業聯盟的組織模式與生產方式（僅開發企業聯盟型編寫）

4.4產業化基地核心技術的整體技術解決方案

4.5產業化基地實施的進度計劃安排

5產業化基地實施的政策措施與組織管理

5.1政策措施保障

5.2組織管理與運行機制

6產業化基地實施的經濟和社會效益綜合分析

6.1經濟效益分析

6.2對提高住宅建設質量（包括功能質量、工程質量、環境質量）和產業化程度所發揮的作用

6.3對地方和全國的示範和輻射作用

附可行性研究報告的編寫打印要求

（1）可行性研究報告一律用a4紙打印。

（2）章節標題用4號黑體字，正文用4號宋體字。

（3）封面按提供的樣式打印。

（4）提交建設部住宅產業化促進中心一式4份。

第三篇：商品住宅開發項目可行性研究報告

文章標題：商品住宅開發項目可行性研究報告

目錄

一、總論

二、市場分析

三、建設內容

四、環保與市政配套

五、組織機構與人力資源配置

六、建設進度安排及物料供應

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結論與建議

一、總論

（一）項目背景

1項

目名稱：“聯想高科•經典都市”居住小區

2承辦單位概況：

“世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。

由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。

公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。

武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢•中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。

成立於2014年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。

3可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區規劃設計規範》

（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規範》

（5）《住宅建築設計標準》

（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》

（8）《高層民用建築設計防火規範》

（二）項目概況

1地塊位置：

關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科•經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。

2建設規模與目標：

土地面積：270畝（180090平方米）

容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值）

建築面積：314528平方米

開發週期：7至8年

土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）

3周圍環境與設施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；

（3）武漢光谷cbd中心??光谷創業街位於本案東側

4項目投入資金及效益情況

項目總投資：33597.28萬元

自有資金投入：12400萬元

住宅銷售價格：2014元/平米起

項目銷售收入：59104.00萬元

項目税後利潤總額：16127.14萬元

項目毛利潤潤：27.28％

項目內部收益率：25.39％

（三）項目建設緣由

1項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。

2項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居

民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件

正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

根據2014年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特徵就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將佔據主導地位。隨着中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。

因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由於本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想•世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敍述。

3由於市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略

從土地供應的角度分析，由於土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨着土地供應市場的秩序日益規範化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而後兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。

本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動週轉和項目建成收益創造了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利於對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場並不多見。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。

4項目開發優勢所在

世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽

高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備

融科智地依託於聯想集團的高科技理念和品牌優勢

（四）市場分析

1武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。2014年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比2014年增長12。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8,佔國內生產總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。

中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。

邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。

超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬；能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區（墨西哥）；馬德里（西班牙）；温哥華（加拿大）。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

2光谷地區房地產住宅市場分析

（1）“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨着國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批准為國家光電子信息產業基地（簡稱“武漢•中國光谷”）。

“武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架；“武漢•中國光谷”依託國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有着良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。

武漢東湖新技術開發區50平方公里範圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬餘名大學生從這裏走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次於北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

（2）建築類型

武漢市（光谷地區）住宅類建築其類型現狀：

●多層。作為一種最為普遍的建築形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和後湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建築形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是佔着絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位於金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上户型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位於青山區工業二路上的“寶安•公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，並且位於郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨着二次置業者在購房人羣中所佔的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。

本項目建築類型：

以高層（c型）為主幹，周圍點綴佈局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。

配比：

多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟高層：c型14棟

3目標市場地位

項目銷售目標羣如下：

（1）外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士；

（2）周邊高校的教師以及工作者；

（3）欲改善居住條件的置業者；

（4）政府及企事業單位中層以上管理幹部；

（5）外地來漢的經商者。

（6）其他

（五）結論

本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

（一）市場概況

1武漢市總體經濟狀況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公佈的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。2014年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比2014年增長12。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8,佔國內生產總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高於全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。

得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。

中華人民共和國成立後，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“窪地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。

邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜誌1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。

超級城市是指具有下列3項條件特徵的城市地區：人口超過100萬；能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區（墨西哥）；馬德里（西班牙）；温哥華（加拿大）。由於地處中部要衝，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

2武漢房地產市場概況

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨着國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。

武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影想是十分明顯的。

形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規範的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。

部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

3武漢商品住宅價格走勢

2014年武漢市房地產市場呈現出市場活躍，交易量放大，價格上漲並逐步走高的態勢。本季度洪山區高檔物業依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

洪山區：2014年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。

洪山區指數

2014第四季度1145.39

2014第一季度1273.52

2014第二季度1327.12

2014第三季度1451.75

2014第四季度1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤有充足的消費羣體??高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由於均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，此季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大户型化發展的趨勢。

坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2014元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持着較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售後於8月重新登場，呈良好態勢。

4武漢主要商品住宅樓盤2014年銷售大勢

1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢

2014年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400餘套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

2．名家操盤實力大增

目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸於市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環境、功能及服務特色方面，講究名家規劃與設計、名家建築與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位於漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間裏就售出了137套。武漢市另一個同樣屬於成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在藉助優勢的臨湖地理位置優勢之外，仍然十分注重小區內部的環境建設，這在武漢市的樓盤環境設計中可以説是佔據着首屈一指的地位。同樣，武漢市還有着像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有着以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

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文章標題：商品住宅開發項目可行性研究報告

3．小高層、高層住宅將呈現規模進入市場的趨勢

2014年7月1日武漢市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產開發中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發比例呈現增大的趨勢，其所佔市場規模也會得到明顯的提高。據調查：2014年武漢市小高層、高層住宅的開發棟數達150餘棟，總建築面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30左右。隨着小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發生悄然的變化，並在心理上會逐漸接受高層住宅。

4．消費者的購房行為漸趨理性

隨着房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續相應簡化，良好的物業管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產是一個個性化十分突出的產品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據調查：購房影響因素中地理位置40％，價格為36.85％，環境為22.96％，交通為6.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：户型、物業管理、開發商的實力等。

5.價格及指數

2014年第四季度房地產綜合物業指數為1115.72點，較上季度上漲66.43點；綜合物業平均價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33。

住宅價格指數此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點；平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41。

寫字樓價格指數此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點；平均價格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09。

2014年消費者對所購物業的要求更高，買房不再只是需求，還有慾望的滿足、房地產的增值保值等成分因素含在其中。2014年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52，其中，存量房買賣成交12999起，佔總成交量的61.55。全市房地產交易面積247.42萬平方米，成交價值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，佔總交易面積的63.9，同比增長6，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，佔總交易面積的13.3。

區位交易總量存量房百分比

洪山28.7114.3450

（三）競爭分析

1武漢市房地產住宅市場競爭特點

●特點一：市政政策繼續帶動樓市發展

●特點二：規模性小區將領導潮流

●特點三：户型面積在變小、房間在變多

●特點四：小高層物業受消費者青睞

●特點五：成規模、重環境

●特點六：板狀結構已成為高層住宅的主流

●特點七：精裝修房需求不容忽視

●特點八：品牌營銷引發樓市新賣點

2武漢區域房地產競爭分析

本項目位於武漢洪山區，周邊的武昌區區域內樓盤對本項目構成競爭，本報告採擷洪山區和武昌區內主要樓盤大勢加以對比分析。

洪山區：

2014年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。

洪山區指數

2014第四季度1145.39

2014第一季度1273.52

2014第二季度1327.12

2014第三季度1451.75

2014第四季度1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤有充足的消費羣體??高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由於均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，本季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大户型化發展的趨勢。

坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2014元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持着較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售後於8月重新登場，呈良好態勢。

武昌區：

2014年第四季度武昌區平均指數為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7。

武昌區指數

2014年第四季度1003.18

2014年第一季度929.88

2014年第二季度1046.69

2014年第三季度1012.55

2014年第四季度1083.44

此季度南湖地區普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨着南湖地區逐步成為武昌最大的居住社區，市政配套設施越來越完善，社區文化氣息濃厚，況且隨着社區規模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區已經沒有任何土地可用來開發樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數不多的樓盤裏搶到一塊居住空間。此季度該地區強銷物業是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業像寶安•加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。

此季度徐東新區物業的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區域房地產市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度強銷的物業為和盛世家、新世紀家園、都市經典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區和武昌小東門，是武昌南北交通的主幹道之一，徐東新區的物業項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產活躍。中北路沿線現已成為小高層聚集區，此季度均價在2450元/平方米左右，該區域現駐紮了天源城住宅小區、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨着市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區集住宅辦公為一體的新區。

此季度東湖周邊地區依然是東湖林語獨佔鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平方米，這主要是由於其周邊自然環境優越，小區內規劃佈置也延伸了周邊的環境特色，在建築形式、户型及房屋的細節方面也充分體現人性化的居住理念。

3光谷地區房地產住宅市場分析

（1）“光谷地區”概況

信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨着國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批准為國家光電子信息產業基地（俗稱“武漢•中國光谷”）。

“武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架；“武漢•中國光谷”依託國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有着良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。

武漢東湖新技術開發區50平方公里範圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬餘名大學生從這裏走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次於北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

（2）建築類型

●多層。作為一種最為普遍的建築形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和後湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建築形式。從武漢三鎮各區新開樓盤來看，多層物業也是佔着絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位於金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上户型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位於青山區工業二路上的“寶安•公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，並且位於郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨着二次置業者在購房人羣中所佔的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。

本項目建築類型：

以高層（c型）為主幹，周圍點綴佈局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。

4競爭樓盤分析

本項目地處關山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷cbd核心地區，屬於東湖高新技術開發區黃金地段。周邊地區近年來相繼開發了一些與本項目相關的樓盤，形成競爭態勢。對於這些樓盤的分析有助於找準市場動向，對項目進行綜合市場定位。

樓盤名稱開發商房型結構價格(元/m2)交房方式

逸景苑銀峯置業發展（武漢）有限公司3*2、4*2、複式框架1880起期房

兆富國際大廈湖北駿華房地產發展公司3*2框架2880起現房

當代光谷智慧城武漢當代物業發展公司3*2*2、4*2*...框架2014均期房

銀河灣武漢鑫萬國房地產發展公司2*1、3*1框架1800均期房

華城新都武漢匯峯房地產開發公司1*1、2*2、3*...框架1980均期房

東林外廬岡部置業（武漢）公司3*2、1*1、4*...框架1670均期房

名都花園武漢城投房地產開發公司2*2、3*1、3*...框架2700均現房、期房

麗島花園聯合置業（武漢）公司3*2、4*1、4*...框架、磚混3900均現房

電腦大世界洪港置業3*2框架、磚混4300起現房

明珠園武漢聯亨物業發展有限公司2*1框架1000起期房

弘業俊園武漢市武昌政通實業公司、湖北弘業房地產發展有限公司不詳框架未開盤期房

南波灣武漢農墾房地產公司別墅框架1290起期房

文豪苑武漢洪榮物業有限公司3*2*2、2*2*2框架1820均期房

當代曙光嘉園武漢曙光雙環開發公司3*2*2、4*2*2磚混1490起期房

半島尊邸湖北鑫豐物業發展有限公司4*2、3*2、2*2框架2188起期房

華樂苑武漢東湖物業發展有限公司3*1、3*2框架1700起期房

水藍郡湖北長城建設實業有限公司別墅框架2600起現房

獅龍花苑湖北雲頂房地產開發公司3*2、2*2框架1780起期房

山水華庭武漢市鑄久置業有限公司2*13*24*2磚混、框架1400起期房

虹景豪庭武漢市洪匯物業發展公司3*24*2框架2920均期房

湯遜湖山莊湖北華泰置地公司3*2、5*2磚混框架1700起期房

櫻花大廈湖北新長江置業公司2*1、2*2、3*...框架2580起期房

明雅苑明鴻房地產不詳不詳1780起期房

華樂花園匯峯房地產不詳框架1478起期房

發展大廈武漢經濟技術開發區3*2框架4000均現房

世紀廣場湖北省住宅發展公司3*2框架3500起期房

尚文創業城武漢尚文房地產開發公司3*2框架1860起期房

梅南山居武漢新大陸物業發展有限公司別墅框架2400起期房

南湖山莊武漢佳和房地產開發公司3*2、2*1框架，磚混2200均期房

星光苑東湖物業發展公司2*1、3*1磚混、框架1900均現房

洪嶺公寓洪發物業2*1、3*1框架1800均期房

澳門山莊順聯房地產（武漢）開發公司別墅框架2500均現房

金梭花園洪山區關山房地產綜合開發公司2*1、3*1框架1750均現房

南遠大樓黃石中銀3*2框架2014起現房

利國綜合樓湖北勝良房地產開發公司2*2、3*2框架1880起現房

華泰山莊湖北華泰置地實業公司別墅、複式框架、磚混2200均現房

玉龍島花園武漢宏宇置業有限責任公司別墅框架、磚混2300均現房期房

竹苑小區華中地產物業2*2、3*2、2*1框架、磚混1400起現房

學府佳園武漢東湖高新集團湖北公司2*2、3*2、4*...框架2014均期房

濱湖名都城濱湖房地產2*2、3*1、3*...框架、磚混2700均現房期房

三鴻家園博達房地產2*1、3*1、2．...磚混1600起現房

泰格生態公寓洪港置業2*2、3*1、3*2框架、磚混1600起現房

江天大廈江夏房地產3*2框架1400起現房

卓刀泉伏虎山莊武漢京楚房地產開發公司2*1、3*2磚混1380起現房

創業農莊東湖科技創業農莊別墅磚混1858起現房期房

洪廣大廈中國農房3*2框架3480起現房

迪雅花園東泰房地產2*1、3*1、3*...框架、磚混2250均現房

頤和苑天人房地產1*1、2*1、2*...框架1500起現房期房

（四）市場定位

1項目優勢和價格定位

和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優勢：品牌、規模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現代景觀、智能及商務配套，這六大優勢集中了當今武漢成功開發樓盤的精髓。

光谷地區已成為武漢市樓價漲幅最大的區域，政府每年幾十億的基礎設施投資，大量跨國公司及高科技公司的湧入，必將在近期內大大改善光谷地區的居住生活條件，創造更多的就業機會和商機，抓住發展機遇，抓住商機是現代人選擇居住場所的重要因素。“聯想高科•經典都市”緊鄰光谷中央商務區（cbd），該區域在近年內將實現光谷開發服務、金融投資、商務貿易、信息交流與展示、居民生活配套和商務配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨着光谷步行街，創業街工程實施，這種潛力必將得到實現。光谷是最能體現武漢未來形象和發展的地區，而“聯想高科•經典都市”則是光谷置業首選。

“聯想高科•經典都市”住宅建成後，以聯想集團為依託，成為武漢市第一個全智能住宅小區。

武漢市住宅市場存在着同質化現象。無是新概念的運用、户型設計還是小區內樓盤看上去都大同小異。住宅開發項目有在概念上炒作的嫌疑。現在的武漢市房地產市場已步入成熟，消費者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項目應注重產品的製造（包括：户型設計、外立景觀及新技術、新材料的運用等）和硬件設施的配套。另外本區物業購買者主要為當地白領階層，而且中等户型特別是120平方米左右的户型佔據本區域目前市場銷售的主力，所以應適當考慮户型配比，以取得更佳的經濟效益。

至2014年，全市城區人均可支配收入為6752元，恩格爾係數為43.1，按住房價格測算，一户普通的三口之家，年收入如為2萬人民幣，按武漢市通行的消費標準，人均消費每人每月400元，三人為1200元，年消費約為14400元，剩下的如全部用於住房，也僅為5600元，三口之家購買一套70平方米，價格為每平方米1200元的經濟適用房，需要20年左右的時間，且武漢市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約佔50以上。所以本(來源説明好範 文網)項目在價格定位非常謹慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。

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此外我們將對我們的目標銷售區域對本樓盤進行充分的宣傳，積極搶佔武漢住宅的高端市場。

2目標市場定位

（1）目標區域

地塊周邊3公里半徑內主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，高素質住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城逐漸提升該區域住宅品質。同時顯示該區高素質住宅的市場前景。

（2）目標客户即物業管理的方案

由於光谷cbd的迅速發展，該區域的居民趨於高學歷、高知識、高素質的知識經濟產業人羣，外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士、欲改善居住條件的置業者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構成。

“聯想高科•經典都市”是為了適應光谷附近的白領階層和各高校的老師購房和適應光谷住房需求而開發的，具有商務、智能化和人文品位高的基本特徵，進而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環境，讓人享受生活的社區。健康性就是綠色住宅的概念。現在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發展到講人與自然的和諧共存，發展。所以提出一種口號：建設綠色住宅，營造健康家園。智能化體現在小區以聯想集團為依託的網路系統，通訊系統及安全系統的齊備。文化講的是人文環境。現在很多住宅，最後出現差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。

（3）購買力分析

根據設計方案，項目户均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價約為28.26萬元。一般情況下購房者首付20％房款，約5萬元左右，餘款向銀行分30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還1200元左右，佔家庭月收入的30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。

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第四篇：住宅小區項目建議書(代可行性研究報告)綱要

住宅小區項目建議書（代可行性研究報告）綱要

**住宅小區項目建議書

（代可行性研究報告）

***建築設計研究院

二oo四年八月

目錄

第一章總論

1.1項目名稱及承辦單位

1.2編制依據

1.3編制原則

1.4項目建議書的工作範圍

1.5項目建議書的工作概況

1.6項目建議書

第二章社會和市場調查與需求預測

2.1社會和市場調查

2.2項目發展概況

2.3設計理念

2.4市場預測

2.5項目優勢

2.6市場定位

第三章建設規模及建設方案

3.1總平面規劃

3.2建築工程

3.3結構設計

3.4給排水設計

3.5暖通設計

3.6電氣工程設計

第四章建設條件及氣象條件

4.1場地水、暖、電供應條件

4.2地質條件

4.3場地氣象條件

第五章消防

5.1消防系統

5.2消防報警

第六章環境保護

6.1本項目對環境的影響

6.2環境保護

6.3三廢治理方案

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

- 1 -

7.3綠化

第八章節能

8.1建築、結構

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經營、物業管理與招投標

9.1經營管理

9.2物業管理

9.3招投標

第十章項目實施進度計劃

10.1項目實施內容

10.2實施進度

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算範圍

11.2編制依據

11.3編制方法及各部分費用確定

11.4估算投資總額及其構成

11.5資金籌措及投資計劃

第十二章經濟效益分析

12.1評價依據

12.2基礎數據

12.3

12.4

12.5

12.6盈利能力分析不確定性分析臨界點分析綜合評價

第十三章結論

13.1社會效益分析

13.2經濟效益評價

13.3評價結論

13.4建議

附 錄

第一章總論

1.1項目名稱及承辦單位

1.1.1項目名稱：**住宅小區

1.1.2承辦單位：房地產開發集團有限公司

法人代表：

1.1.3 擬建場址：

項目擬建場址位於

1.1.4單位概況：

1.2編制依據

1.3編制原則

1.4項目建議書的工作範圍

1.5項目建議書的工作概況

1.6項目建議書

1.6.1建設方案

（詳見方案圖）

1.6.2建設規模

一期：

1.6.3 主要經濟指標

1.6.4 投資估算與資金籌措

1.6.5綜合評價結論

本項目的建設是可行的。

第二章社會和市場調查與需求預測

2.1社會和市場調查

2.1.1產業政策

2.1.2項目建設的必要性

2.2項目發展概況

2.3設計理念

2.4市場預測

2.5項目優勢

2.6市場定位

第三章建設規模及建設方案

3.1總平面規劃

3.1.1總平面規劃原則

3.1.2總平面規劃綜述

1、平面佈置

2、 通組織

3.1.3建設規模

一期：

3.2建築工程

3.2.1建築立面設計

3.2.2小區內部環境設計

3.2.3户型設計

3.2.4內外裝修

3.3結構設計

3.3.1設計依據

3.3.2工程概況

3.3.3結構設計

⑴地上部分

⑵基礎部分

3.3.4主要活荷取值

3.4給排水設計

3.4.1設計依據

3.4.2工程概況

3.4.3系統設計

3.4.4管材

3.4.5有待落實問題

3.5暖通設計

3.5.1設計依據

3.5.2工程概況

3.5.3系統設計

3.5.4採暖系統

採暖設計負荷估算如下：

3.5.5採暖熱媒及系統定壓

3.5.6通風系統

3.5.7消防設計

3.5.8環保與節能設計

3.6電氣工程設計

3.6.1設計依據

3.6.2主要設計內容

1、變配電系統：

2、照明及電力系統：

3、有線電視及通信信息系統：

4、防雷接地系統：

5、安防系統：

6、外線工程：

第四章建設條件及氣象條件

4.1場地水、暖、電供應條件

4.4.1供水：

4.4.2排水：

4.4.3供暖：

4.4.4供電：

4.2地質條件

從上至下分三層：

第一層：

第二層：

第三層：

地基承載力：

第一層：

第二層：

第三層：

4.3場地氣象條件

1、氣温：

2、濕度：

3、降雨量：

4、年平均風速：

5、凍土深度：

6、冬至日射角：

第五章消防

5.1消防系統

5.2消防報警

第六章環境保護

6.1本項目對環境的影響

6.2環境保護

6.3三廢治理方案

6.3.1污水

6.3.2生活垃圾

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

7.3綠化

第八章節能

8.1建築、結構

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經營、物業管理與招投標

9.1經營管理

9.2物業管理

9.3招投標

第十章項目實施進度計劃

10.1項目實施內容

10.2實施進度

項目計劃週期3年，建設期2年（一期、二期各1年）

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算範圍

11.2編制依據

11.3編制方法及各部分費用確定

1、

2、

3、其他費用

4、基本預備費

5、建設期貸款利息

該費用詳見附表1

11.4估算投資總額及其構成

本項目總投資：萬元，

其中：

11.5資金籌措及投資計劃

本項目總投資元，其中自籌萬元，籌資

第十二章經濟效益分析

12.1評價依據

12.2基礎數據

11.2.1經營計劃

12.2.2實施進度

12.2.3投資構成及分年度用款計劃

12.2.4收入估算

萬元，其餘利用預售房款。

具體計算依據如下：

銷售收入：價格定為： 12.2.5成本構成及估算

項目的總成本由建設投資、財務費用、產權交易費用和銷售費用組成。具體計算依據如下：

1、建設投資

2、銷售費用：

3、税金：

12.2.6基準收益率

12.2.7本項目建設期

12.3盈利能力分析

12.3.1根據損益表計算評價指標如下：

12.3.2據全部投資現金流量表計算評價指標如下：

12.4不確定性分析

12.5臨界點分析

12.6綜合評價

項目在財務上是可行的。

第十三章結論

13.1社會效益分析

13.2經濟效益評價

13.3評價結論

因此該項目是可行的。

13.4建議

第五篇：項目可行性研究報告

《項目可行性研究報告》（基本內容）

csc/pdp/002/a001

一、項目概況

包括但不限於以下內容：

1.1 項目背景：含項目來源、土地性質、權屬情況，項目合作方情況介紹等。

1.2地塊位置、素質及現狀：含地理位置、四至範圍、土地面積、地面現狀、

宗地形狀、地勢地貌、地質水文狀況、景觀資源、地下情況、規劃控制條件等。

1.3周邊環境：包括人文環境、交通環境、商業生活配套，治安情況、空氣

狀況、各類污染情況、各種危險源等，以及周邊土地用途規劃等。

1.4 市政配套設施：道路現狀及規劃發展情況；供水、排水、供電、通訊、

燃氣、供熱情況。

1.5 項目宗地分析結論。

1.6 項目獲取及合作模式：

土地獲取方式與路徑；主要合約條款、投資各方股權比例；付款進度及與土地過户程序的配合；項目涉及的法律問題，合法合規性分析；法律可行性分析結論。

如屬收購的項目，需詳細説明相關公司的法律及財務盡職調查情況，盡職調查報告中不清楚、未經查明、風險較大的事項，相應的應對措施；相關公司的債權債務情況、資產抵押情況、股權或產權過户程序。 如屬工程換土地項目，需詳細説明土地過户相關程序等。

1.7 項目手續辦理情況：

土地使用權辦理程序、所需時間；如涉及土地變性，需説明相關程序、

問題及所需時間等；如涉及規劃更改，需説明相關問題或障礙、所需時間等；其它手續問題。

附圖：地塊位置示意圖，地形圖

地塊現狀與周邊景觀照片或圖例

地塊周邊土地用途規劃圖

交通狀況示意圖

商業、生活配套分佈圖

市政配套設施的管線走向、容量及接口位置示意圖

(以上信息可以在一張或多張圖紙上同時反映)

項目交易流程、股權結構圖（如交易程序複雜，需提供相關示意圖）

二、市場調查

包括但不限於以下內容：

2.1地塊所在城市經濟發展狀況：所在城市的人口、經濟結構、主要產業，

近幾年城市經濟總量、居民收入與消費情況、固定資產投資等。

2.2 地塊所在城市的規劃發展方向。

2.3 地塊所在城市及地塊周邊的土地市場狀況：土地供需情況及價格走勢，

須提供最近一年土地公開出讓市場成交情況彙總表；周邊可比樓盤的拿地時間及拿地價格等。

2.4 地塊所在城市及片區房地產市場情況：主要消費羣體分析；近幾年房地

產投資、開發建設及銷售情況，同類物業供給、需求及價格走勢等；可供租售的同類物業面積、庫存率、空置率等；現時的及潛在的競爭性樓盤情況。

2.5可比樓盤分析：選取同區域若干可比樓盤進行介紹，包括但不限於項目

位置、開發商、物業類型、建築規劃指標、項目特徵、優勢與劣勢、銷售價格、户型結構、裝修標準、銷售情況等。

2.6同類物業的平均建築成本分析：結合當地原材料價格、人工成本等因素，

詳細説明同類物業建築成本情況。

2.7政策因素分析：國家及地方關於該類型房地產開發項目的有關法規和特

殊政策，地方政府給本項目的優惠政策或特殊限制等。

2.8 市場調查結論。

附圖：地塊與可比樓盤的位置示意圖

三、開發規劃和營銷規劃

包括但不限於以下內容：

3.1基本數據：包括土地面積、容積率、總建築面積、建築密度；各功能部

分的樓面面積、户型結構、車位數量；可售面積、公建面積、經營性公建面積等指標。

3.2規劃的要求與限制：包括代徵地、代徵道路佔地面積，公建物業佔地面

積和建築面積，退紅線要求及建築物限高等；結合人防工程和車位配置要求對地下面積做一專項説明。

3.3 開發方案的初步設想：項目規劃設計分析報告作為附件，就項目的規劃

設計可行性、基本建築形態做初步分析。

3.4 計劃開發期：包括從項目開始投資到項目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 項目的優劣勢分析：從地段、環境、交通、配套設施、設計、景觀、規

模、品質等方面將本項目與可比樓盤進行比較。

3.6 目標市場的確定和開發定位：目標客户羣分析、產品定位、預計售價等；

項目初步市場定位報告作為附件。

3.7 租售方案：項目銷售計劃，預測銷售速度和消化期等。

3.8 主要營銷策劃和促銷手段。

附件：初步市場定位報告

規劃設計分析報告

四、開發成本

包括但不限於以下內容：

4.1 税費標準：所在區域房地產開發各項税費及徵收標準。

4.2土地費用：包括政府土地有償出讓價、基礎設施配套設施等、拆遷補償

費、土地辦證費、合作方補償費（收購溢價）、中介費、物業分成或分利費用在內的土地費用。

4.3 前期費用：包括三通一平費、調研評估費、勘察設計費、報規報建費、

開辦費等。

4.4建築安裝費：包括前期工程費，可售物業、不可售物業以及地下建築的

建築安裝費，紅線內配套設施費、配套工程費，室外工程費用、精裝修工程費等。

4.5 其它直接費：包括工程管理費、項目（地盤）管理費、水電增容費、物

業管理基金等。

4.6 銷售費用：包括項目營銷費用、售後服務費等。

4.7 其它間接費用：包括公司管理費、財務費（利息等）等。

4.8 不可預見費：由不確定因素引起的不可預見費。

4.9 成本分析：總投資構成和各部分所佔比重分析，與以往已開發完工的項

目或其它公司的項目做橫向比較。

五、財務評價

包括但不限於以下內容：

5.1 項目銷售收入測算。

5.2 項目各項税金測算。

5.3 項目成本利潤分析。

5.4 項目資金來源與運用分析。

5.5 項目資金回收與貸款償還分析。

5.6 項目現金流量分析與效益預測。

5.7 財務評價結論。

六、風險分析與對策

包括但不限於以下內容：

6.1 項目盈虧平衡點分析。

6.2 項目敏感性分析。

6.3項目風險因素分析：包括市場風險、政策風險、法律風險、財務風險、

管理風險等。

6.4 風險分析基本結論及應對措施。

七、綜合分析與建議

包括但不限於以下內容：

7.1 綜合分析：項目的優勢、劣勢、機會與威脅（swot分析），可從以下方

面論述：項目宗地情況；市政配套、生活配套；地區優惠政策、城市發展規劃；地區房地產市場發展趨勢；本項目規劃設計、產品品質和特徵、市場競爭情況；項目合作方式；項目資金平衡、經濟效益；啟動速度、開發進度；本企業財務狀況、戰略規劃等。

7.2 基本結論。

7.3 存在的問題。

7.4 投資建議。

八、附件

8.0 項目地形圖、交通圖等

8.1 項目可比樓盤調查表

8.2 項目與可比樓盤定價因素比較表

8.3 項目開發進度計劃表

8.4 項目銷售進度及收入估算表

8.5 項目成本及盈利測算表

8.6 項目成本科目説明

8.7 項目投資支出與資金籌措計劃表

8.8 項目借款還本付息計劃表

8.9 項目資金來源與運用表

8.10 項目現金流量預測表（全投資）

8.11 項目現金流量預測表（自有資金）

8.12 項目投資各方現金流量預測表（股東甲）

8.13 項目敏感性分析表

8.14 項目初步市場定位報告

8.15 項目規劃設計分析報告

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