商業運營管理方案（新版多篇）

基本原則：統一招商的“管理”要充分體現和強調對商户的統一服務。 篇一

統一服務包含統一的商户結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場佈置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。

這個“統一服務”不但要體現在思想上、在招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個“統一服務”就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。

基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商户和顧客都提供便利。 篇二

當然便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。

建立統一的信息平台，進行精細化的管理，一是能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務；

能為廣大簽約商户提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等；

能為購物中心自身提供佈局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商户業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。

招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。

商業運營管理方案 篇三

1、物流部

1)負責執行儲運部的各項工作流程和作業標準，合理利用倉儲空間，積極探索新的運輸模式，不斷提出優化物流作業流程改善建議；

2)尋找物流公司、進行比價、議價及運輸合同的簽訂；

3)執行運輸考核指標，定期對承運商進行考核與評估；

4)及時監控運輸市場動態，及時調整運輸策略，加速物流速度，降低運輸成本；

5)合理利用人力資源和倉庫設施，降低人力成本、能耗和物料的消耗；

6)負責物流運輸異常投訴的處理與跟進；

7)相關溝通、協調工作。

2、商品配送

1)接收出庫單，打印揀貨單，填寫物流單。

2)將物流單的信息反饋業務員和跟單員。

3)查詢物流單號，以及處理問題件。

4)處理與物流公司交接事務。

5)配合物流平台操作員為相關貨運公司上門提貨，做好貨品歸類、清點數量等準備工作。

6)與業務部作好溝通工作。

7)做好接單，寫單，查單工作。

3、核心業務及關鍵控制點

物流內部作業管理，需抓住物流作業中必須控制的點，制定相應的作業管理目標，並針對管理目標制定相應的管理流程及作業標準。

1)儘量減少外叫車參與市內配送工作；如一定要用外車，需要業務員簽字；方可交由物流部調車。

2)建立長期合作物流公司檔案及物流合同（物流公司營業職照、税登記證、機構帶碼證、專線報價）。

3)每月15日前物流部完成回單對賬工作（單據：物流託運單、我司出貨清單、對賬單，以客户在我司清單上簽字或蓋章為準），從財務到公司付清運費以每月25日完成，賬期為55天（月結承運商）。

4)回單結承運商，應在回單財務部3天之內；將運費付出（拿現金或轉賬）。

5)建立運費賬目明細（客户、數量、名稱、地址、金額），每月10號前遞交公司。

商業運營管理方案 篇四

一、經營戰略

1、在產品上延伸

（1）實行酒店化經營、注重會所的文化建設，強調顧客的參與性，我們將在各節日舉辦不同形式的活動並整合會所產品進行銷售，從而形成本店特色。

（2）堅持綠色消費、健康休閒的經營方向，力求會所產品具備健康品質，成為中高階層消費的去處。整合優化服務項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目（即高利潤項目）。

（3）注重環境修飾，創建一流舒適的經營場所。

（4）實現人性化便捷服務，創建客户部，並開辦增值服務（具體形式有茶座、復英傳真、免費上網、保健養生商品銷售專櫃、定票、免費接送等）。

（5）產品價格以迎合中高消費為主，界定顧客羣體。

（6）遠景目標：會所一年內形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依託品牌優勢實現連鎖和多元化經營。

2、削價與價值回報

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養忠實的顧客羣體。只有這樣才能體現對老顧客的關愛並賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應樹立。

3、引人注目的廣告宣傳

（1）關鍵時候捨得花錢。廣告不僅是宣傳的內容推介，更是企業文化和行業文化的推介，通過廣告樹立企業的社會責任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

（2）形式活潑，引人入勝。在廣告中我們採用真實照片，顯示會所建築氣魄與設施豪華、環境優美，也可採用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業攝影風格的圖片來介紹各種服務項目體現會所特色。

（3）令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經典，享受健康生活。

4、強強聯合促銷模式

（1）與旅遊景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

A、實現杭州附近景點的合作

B、合作後會所定期進行不同景點的推介並代售景點門票

C、優先接待景點推薦的客人。

（2）與旅行社合作。

A接待旅行社安排顧客

B依靠旅行社優惠價代理我店VIP積分獎勵顧客的旅遊業務。

（3）與網站合作。

A我們建設自己網站，網站內容涉及：企業介紹、網上預定、企業文化、同行新聞、會員查詢和酒店預訂網建立合作關係，依靠它們來推廣我們會所。

（4）與附近酒店、KTV等合作，採取雙贏互動營銷，便利於顧客就近消費。

5、領先運用技術項目

在按摩、足療項目上我們成立技術開發組，專力於新技術和項目的開發及技術培訓。開發新項目並經相關人員測試後及市場調查後推出，始終保證技術的領先。

6、營銷模式的新穎

在營銷形式上我們採用全新的模式推出：積分獎勵、貴賓俱樂部、VIP會員等；為體現會所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導入KTV客户經理營銷模式，設立客户部，完善會員管理及會員服務，制訂更加科學合理的會員卡推廣計劃，加大會員卡銷售力度。

7、重視管理骨幹的技能

培養管理骨幹以身作則，要求管理人員在工作中表現出職業道德和正直的品質，履行承諾，為員工提供指導和幫助，使會所員工的工作同戰略目標一致。管理人員要認真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會所將進行員工和顧客的跟蹤調查，藉此瞭解工作中存在的問題，幫助管理人員改進工作，創造一個員工和顧客實現自身價值的工作環境。

二、管理戰略

1、顧客忠實體系

顧客忠實目標

A、顧客回頭率保持在85%；

B、為客人服務滿意率保持在100%；

C、對競爭對手進行服務質量檢測；

D、減少顧客的投訴率；

E、提高項目開發創新效率；

顧客忠實感的建立：

首先要理解企業的經營理念並加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悦，直至贏得賓客信賴，創造會所的卓越品質。我們將着力於認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現的問題來 取得賓客的滿意。

〈1〉關注和認知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務和感謝；特別關心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩；

〈2〉預知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務：把自己放在顧客的位置；細心觀察；記錄顧客檔案；

〈3〉員工靈活的態度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發事件。從不對顧客説“不”；（不得不説時，提供其他選擇）使客人放鬆；使客人喜出望外；

〈4〉給員工更多的權力；

〈5〉實現更多的內部交流，掌握準確的信息；

〈6〉建立靈活的內部機制；

〈7〉在員工決策失誤後表示感謝並理解其感受，然後結合實際情況提出建議，給員工信心；

〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關重要包含以下內容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調查。

2、管理人員工作原則

（1）我們將在與所有人相處時要表現出真誠、關懷備至；

（2）我們將在每次與顧客接觸中儘可能的為其服務；

（3）我們將保持服務的一致性；

（4）我們要確保我們服務過程方便於客人及員工；

（5）要求每一位管理人員儘可能與顧客接觸；

（6）我們要在現場管理當中及時作出果斷決定；

（7）我們將為我們的員工創造一個能使他們個人事業目標達到的環境；

（8）客人滿意是我們工作的動力。

3、管理措施

（1）實行A管理模式即垂直管理

A.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級彙報工作。

B.責、權、利一致的原則：各區域的責任與完成責任所需的權利一致。

C.無空白、無重疊的原則：同一區域不能同時有兩個同級的員工負責。

（2）人性化的管理方法。

A、主要指在教育員工方面採用感情溝通，讓員工自己面對錯誤並認識錯誤然後依據有關條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰後員工的不滿情緒。

B、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強問題處理的透明度。

（3）管理方向

A、人：

（1）服務一致優異

（2）衞生符合酒店標準

（3）勞動紀律符合員工手冊規定

（4）環境力求完美、衞生符合酒店標準、通風良好、温度適宜、燈光符合區域要求、氣温清新、裝飾幽雅美觀

（5）營銷意識及業績良好。

B、財物：

（1）認真交接保管

（2）使用嚴格按照規範程序進行並會日常保養維護

（3）努力降低損耗，節約成本

（4）物品擺放美觀整潔。

C、信息：

（1）掌握顧客反映的情況，並記錄；

（2）瞭解企業內部信息，並向上反饋；

（3）瞭解同行業的情況後及時彙報；

（4）熟知會所下達的指令、銷售計劃。

D、時間：

（1）要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；

（2）充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；

（3）講究時間效率，提高工作進度。

4、日常管理

A、工作系統：

（1）確立每日工作目標並向下傳達量化，確定個人責任制；

（2）按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環節；

（3）確保每日工作任務按時按量按質完成；

（4）對當日工作進行記錄並自我評定，作為以後工作參考。

B、監督系統

（1）實行現場管理工作制度，管理人員隨時改進、提高工作質量並接受顧客投訴；

（2）實行員工自檢、互檢、上下級互相監督、質量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度；

（3）設立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；

（4）制定崗位損耗指標，科學的使用水、電、消耗品等設備，控制員工惡意浪費行為。

C、激勵系統

（1）通過點鐘及鍾數獎金槓桿，鼓勵員工上鍾熱情；

（2）每月評選優秀員工10名，凡被評定的優秀員工獎勵300元並張榜公佈、佩戴徽章；

（3）流動紅旗班組，實行月評定凡是服務、衞生、顧客表揚綜合方面特別突出者，該班組被授予流動紅旗並每人獎勵100元；

（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業餘文化生活的補貼；

（5）樓面服務人員及管理人員均實行底薪與績效工資相結合的薪酬機制。

（6）每年員工旅遊2次，分別在5.1和10.1前後；

（7）建立員工日，會所領導和員工舉辦茶話會，傾聽最真實的聲音，展望企業前景，增加員工和企業的凝聚力。

D、培訓系統

（1）日培訓：每天進行服務技術訓練；

（2）月培訓：管理人員總結經驗，對員工工作分析並提出改進意見，教導員工；

（3）管理人員自身素質培訓：藉助以往經驗揣摩工作方法，改正工作缺點，上級教導管理藝術，提高管理水平。

E、衞生系統

（1）落實崗位衞生劃分、衞生嚴格按照會所標準進行打掃；

（2）客人用品堅持衞生美觀；

（3）加強層級檢查巡視制度；

（4）配好清新劑及香水並適當噴灑，保證環境氣問良好。

三、服務戰略

A、會所實行定製化服務：定製化是個性化、靈活化、極致化的表現；服務總體體現出熱情、温馨、周到、細緻。

B、員工應具備的業務素質；

1、語言表達能力：服務員要求言語清楚，表達意思完整、準確、流利；

2、應變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務項目；

3、表演能力：根據推銷環境和解決顧客糾紛需要，會同其他服務員或管理人員扮演角色，處理問題；

4、幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話，以備服務的需要；

5、交際能力：日常的服務過程其實就是服務員同客人交流的過程，只有具備良好的交際能力，在服務中不卑不亢，保持良好的心理素質才能贏得主動；

6、觀察記憶能力：服務員要善於觀察賓客的動態和喜好，並做好記憶，以便為賓客做好更加準確到位的服務；

7、業務能力：要求服務員對基本的會所的業務知識和專業技能熟練掌握，並運用自如；

8、容忍能力：在服務當中難免會遇到客人誤會和刁難，服務人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力，時時、事事、處處為賓客着想，達到賓客滿意；

9、體力：服務工作是一項持續性很強和繁瑣的工作，特別是體力消耗很大，所以要求服務員要具備良好的身體素質，才能勝任本職工作；

10、魅力：服務行為同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程，服務人員良好的素質會轉化為個人魅力，成為賓客的嚮導和朋友；

C、做到優質服務的法則

1、顧客第一，因為我們的產品服務對象是高消費者，因此只要你服務好，他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。

3、真誠，誠實友好。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態度和語言與客人溝通。

4、提供快速敏捷的服務。服務員要根據顧客的服務要求和投訴的問題，及時採取服務行動，以表示你在時刻關心客人。

5、至少要經常使用兩句有魔力的話語。當客人向我們走來時，我們要説我能幫您嗎？當客人向我們道謝時，我們要説不用謝！

6、佩戴好你的工牌。主要為了便於賓客和我們聯繫。

7、要有和其他人相互工作的團隊精神。

8、每一位服務員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衞生，制服必須平整乾淨。

9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悦耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。

10、服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關信息。

D、對員工的服務要求

1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環境，所以服務人員一定要創造一個温馨、潔淨的待客環境，達到顧客滿意。

2、清潔，舒適的環境來自於衞生的潔淨程度和物品的擺設，要求服務員按照會所要求對所轄區域進行清理和維護，創造一流的環境衞生。

3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。

4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。

5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關注賓客，提高快速服務，令客人滿意。

6、安全，客人選擇會所消費首先是考慮安全，所以安全環節特別重要。要求服務人員要保守客人 ，保護好客人財產和生命安全，是贏得賓客的保障。

四、安全戰略

1、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產、防火防盜預案。

2、實行領導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。

3、加強崗位巡視，保證賓客財產安全，杜絕火患。

4、學會使用消防設施。

5、對本崗位的設備常備檢查，確保無使用隱患。

我們先來看看“統一招商管理”的簡單定義： 篇五

按照制定的招商準則，購物中心的商業管理公司嚴格審核、統一招商，並對所有招來的商户進行統一管理。

其實統一招商並不難，難的是如何招商以及對商户如何管理。所以，設計一個合理的、符合實際的招商管理基本原則，又是“統一招商管理”成功與否的關鍵。

我們在此設計了一個購物中心“統一招商管理的十項基本原則”，希望能對國內購物中心的招商管理工作有所幫助。

第一基本原則：要維護購物中心的統一主題形象、統一品牌形象。第二基本原則：要維護購物中心的業態功能的均衡發展。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。第四基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。第五基本原則：核心主力店招商佈局原則。第六基本原則：特殊商户招商優惠原則。第七基本原則：“以點代面，特色經營”是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。

特殊商户是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛的作用。

基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。 篇六

因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心做熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金；這樣，發展商與商户才能一同成長。

放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商户收取過高的租金，結果無異於殺雞取卵；北京信特商業中心倒閉的原因之一就在於此。

商業運營管理方案 篇七

第一部分 招商管理

招商成敗是商業項目能否運做成功的決定性因素，也是項目是否能夠迅速成長的推動性因素。為強化項目招商的指揮、調度、協調、督察、獎懲功能，明確招商各相關責任單位、責任人及招商人員所負的各階段職責任務，提高招商質量，特制定本管理辦法。

第一節 市場調研

一、市場調研工作界定

1、新商業項目開工前一個月，由商業板塊負責人組織招商人員展開市調，參與調研部門有商業板塊招商部、人力資源部、物管部，調研內容包括商圈情況、同行業及競爭對手情況、居住人口及消費水平、租金水平、商户資源、物業管理、媒體、薪酬福利水平等。

2、商業項目正常經營後，公司應不定期對商品品牌、競爭對手、所有城市新商業項目的情況進行調研，形成市場調研報告經公司總經理審核。

3、遇商業項目商業業態重大調整，公司需要進行市場調研，調研內容為商圈情況、同行業及競爭對手情況、租金水平、商户資源，形成市調報告後報招商部，招商部各項核實調查。

二、市場調研準備

1、資料準備

商業項目建築資料，城市行政、人口、經濟資料，市場調研表格，當地商業地圖等。

2、人員準備

由招商部、物管部、人力資源部、當地公司成立市調小組。

由招商部相關部門對當地公司相關人員進行市調培訓。

三、市場調研工作計劃、內容及要求

1、詳細調研當地商業、居民、商户資源、人力資源薪酬、物業管理、物業費用情況，為商業規劃及項目籌備提供數據支持，最終形成市場調研報告。

2、城市零售狀況分析

主要商圈情況，不同業態在當地商圈的分佈情況、數量和麪積比例、經營狀況，未來發展規劃等。

3、同類競爭對手分析

基本情況、總面積、規劃佈局、業態面積配比、檔次定位、開業時間、歷史經營狀況、消費環境、消費結構（客層定位）、租金價格或合作條件、相關費用（物業管理費）、人力資源費用、品牌情況、服務管理、停車位數量、客流量、客單價、招商優惠條件等。

4、本項目分析

地理位置、項目規模、周邊環境、交通，3-5公里半徑人口數量結構和特徵、商業設施、服務設施、市政設施、小區數量、入住人口、居民户數、人均收入、人均消費支出、消費特徵、物業狀況（規劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業的全部情況），工程進度時間等；對本項目定位、商業規劃、招商政策、目標品牌及租金價格物業管理費標準的建議。

5、新聞媒體調研

調研各種媒體的收費標準和當地主流媒體、廣告媒體合作單位的情況。

6、形成調研結論

根據各部門數據形成調研結論，指導公司完成物業管理費測算、工資薪酬水平、開辦費預算、招商宣傳推廣費預算、組織架構編制。

第二節 商業業態規劃、招商政策及租金方案

一、業態規劃

1、根據市調報告及相關部門徵詢的相關數據，運營公司草擬新商業項目商業業態規劃。

2、商業項目的商業業態規劃包括商業定位、業態面積佔比、各業態分佈、目標品牌等。

3、新商業項目的商業業態規劃形成後，由運營公司提報商業板塊論證，商業運營部參與論證。經討論、調整後的規劃報領導審批。

4、商業運營部負責依據經審批後的商業業態規劃指導運營公司制訂招商方案，並跟進商業規劃執行情況。

5、商業業態規劃一經確定，運營公司必須嚴格執行。若執行中有調改意見須提報調改方案，經商業運營部審核後報公司領導審批，審批後的調改方案方可執行。

二、招商政策及租金方案

1、運營公司根據當地市場情況、項目業態規劃、要求草擬新商業項目招商政策及租金方案。

2、商業運營部指導運營公司根據市場情況、項目經營情況、項目商業業態調整規劃、公草擬經營期商業項目的招商政策及租金方案。

3、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業態租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優惠政策。

4、新商業項目招商政策及租金方案草擬後，由商業運營部及運營公司參與論證。經討論、調整後的招商政策及租金方案報領導審批。

5、經營期商業項目招商政策及租金方案形成後，經商業運營部審核，報公司領導審批。

6、商業運營部負責監督、檢查政策及方案執行情況。

7、運營公司根據批覆的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，報公司領導審批。商鋪招商政策及租金方案經審批後，運營公司需嚴格執行。

第三節 商業項目招商

招商工作安排

1、新商業項目開業前八個月完成招商準備工作並啟動招商，開業前二個月完成招商70%，對於招商完成後掉鋪的商鋪需在開業前一個月完成掉鋪再招商工作。

2、經營期商業項目根據業態及品牌調整計劃提前啟動招商工作。

招商準備

準備招商資料

1、招商方案的制定、報批（含價格體系、現場統一招商説詞、招商計劃、周邊調查情況、招商策略、招商現場佈置等）；

2、相關合同文本擬定、報批（含委託招商協議、房屋租賃合同等）；

3、招商指南或招商手冊的編制；

4、相關軟體廣告及現場布幅廣告的設計製作；

5、DM單或其它宣傳資料；

6、招商説明會等的策劃；

7、招商費用測算。

招商人員培訓

1、參培人員：項目招商人員及相關配合協助人員

2、培訓基礎內容：

商業地產知識培訓：商業地產發展歷史、現狀及發展趨勢的培訓，瞭解商業地產招商概念及所涉及的範圍，分清自留資產與多業權招商的區別，瞭解招商手段及方法；

招商策劃方案培訓：項目概況、招商策略、業態配比及分佈、租户搭配、准入機制、招商推進計劃、各種費用收取標準等；

工作流程培訓：項目工作各階段開發商、經營管理公司、投資公司的各自工作交叉關係，明確各階段各部門責任及文件報批流程；

制度培訓：對與新項目招商有關的各種制度、標準、流程、程序、策略進行培訓；

招商技能培訓：培訓並強化招商負責人及招商代表的相關工作能力（如禮儀、談判、應變等），更好地適應項目招商工作；

法律法規及風險控制培訓：強化招商人員對相關法律法規的瞭解，增強對多業權物業涉及法律關係的掌握，培育法律風險規避意識。

招商實施

項目准入機制

1、業態准入：

（1）新項目應結合市場情況、策劃部門對項目的規劃，進行合理的業態定位，並編制分樓層的業態規劃圖；

（2）在招商實施過程中應嚴格按規劃業態定向實施招商，若在招商過程中根據項目情況需對業態規劃進行調整，應報經權限範圍內領導同意；

（3）在進行業態規劃定位時，應充分遵照現有法律、法規及政府相關規定，如：衞生、消防等。

2、品牌、實力准入：

根據項目總體檔次定位，確定租户配比原則，進行合理的租户搭配比例；

對主力大户商家，特別是經營娛樂業商家應進行背景、資信調查；

引入商家應具備一定的經營實力及抗風險的能力，能承受市場培育期有可能出現的虧損情況；

連鎖經營商家，應對其其他店的經營狀況進行調查，並與其溝通在本項目的運做思路與預期回報等；

具備條件的中、高檔項目應儘可能限制無品牌、無實力的小商家進駐。

3、信譽准入：

招商引入商家應遵紀守法，誠實經營，有一定的信譽度；

通過其在其他地方開店情況瞭解其以下幾個方面的情況：

A、對管理公司制度等方面的執行情況；

B、租金、物管費、水電費等繳納情況；

C、經營產品的真實性，是否有欺瞞顧客等現象。

對長期拖欠費用或因違法違紀事件被相關部門勒令停業整頓過的商家應限制引入；

商家經營商品符合國家相關法律法規規定，並取得經營相關證照及批文。

（二）招商實施要求

1、基本要求：

（1）合理運用招商策略，公司與商家之間的利益關係；

（2）招商人員與客户的接洽應統一説詞，口徑一致；

（3）招商人員在客户接洽過程中應認真做好記錄，並分析未成功招商入駐客户的原因（租金、硬件配套、區域環境等）；

（4）招商中接觸到的不適合本項目業態或規模定位的商家，應建立完善的客户檔案作為儲備客户。

（5）招商人員應有良好的紀律，招商過程中不能影響公司利益、企業形象；

（6）在項目招商過程中應定期總結、彙報；

（7）招商人員應及時根據招商進度及商家退場情況對相應台帳進行更新，並與監控部門進行核對，避免招商情況混亂等現象出現。

（三）合同管理

1、租賃合同：招商部門應根據實際情況，結合商家與公司招商部租賃合同範本制定相應的使用文本，報經公司批准後使用，嚴禁越權簽定合同或先簽合同後報批；

2、業務部門簽定的合同原件，應交一份到公司財務部備案，作為監督合同履約情況和相關款項收取的依據。

（四）商家經營狀況分析及商源置換

1、對各商户應定期開展商户經營狀況分析，租金變化及趨勢分析，並形成調研報告；

2、分析項目業態變化趨勢，利用空置商位的補位招商，強化核心業態，削減弱勢業態，以進行業態優化配比；

3、提高商户的租金支撐能力，在求穩定的基礎上求發展，特別要合理利用業主和商户解除租約的時機進行商源置換，重新注入優勢商源以維持項目的持續繁榮。

（五）招商經理責任制

1、中南商業板塊招商部可根據情況可採取招商經理責任制的方式運作，以合理分配人力資源，提高招商效率；

2、招商經理責任制與行政組織架構及級別無關，招商經理仍享受其行政職務相對應的福利待遇；

3、招商經理應圍繞所負責的招商項目，承擔以下工作：

前期準備工作

A、除了公司市調部門的調查報告之外，還應親自有針對性的對項目周邊商業賣場、臨街鋪面等進行深入調查，掌握真實、可靠的第一手資料；

B、深入瞭解項目定位、軟硬件配套、商業規劃、銷售及租賃價格體系等情況，對本項目的招商策略有一個清晰的認識和全面的把握。

組織計劃工作

A、按“招商策劃方案”要求，分解項目招商計劃，並將相關工作落實責任人、完成時間；

B、做好相關工作的組織、協調、督促、溝通、彙報；

C、組織召開本項目相關人員（部門內部）的溝通、協調會、對招商中出現的問題及時解決或彙報；

D、對項目的招商情況進行跟蹤，並根據實際情況提出租金價格策略、招商策略、業態調整等的調整建議方案。

其它相關工作

A、做好本項目招商的各種原始資料保管、存檔、移交工作；

B、做好與本項目招商有關會議的會議通知、安排、記錄；

C、做好在本項目中自己所承擔的招商任務；

D、以案例分析的方式進行項目招商總結。

（六）招商人員的工作職責

1、負責個人工作任務的完成，完成本部門的日常工作及職責工作，保證部門工作計劃的完成，完成分管的工作計劃任務。

2、負責項目的市場調研，提出項目建議書，並就項目的經運營作提出建設性意見。

3、接待項目到訪客户，向商家介紹所在項目招商情況、招商政策及優惠條件。

4、根據項目要求拜訪目標客户，宣傳推廣本項目，進行目標客户的信息收集及招商業務工作。

5、負責招商部與其他部門的工作銜接，並負有保障招商部各項工作順暢的義務。

6、根據部門要求，每週提交商家資源（分類電子版及《重點客户訪談表》）、周工作總結及周工作計劃。

7、負責安排招商部的各項活動，並完成上級領導交辦的其他任務。