地產可調研報告多篇

地產可調研報告篇1

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接税收佔到總税收的15%左右，相關税收佔到總税收的30%；如果加上契税收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對税收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來説，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現税收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財税政策調整。國税總局、財政部、建設部聯合發文，規定xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税，同時規定凡在xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契税。

地方:

——房地產發展目標調整。“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、税收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、税收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來説，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

地產可調研報告篇2

當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。xx年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9%，佔gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。

我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。xx年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，佔當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由於我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。xx年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了xx年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。xx年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從xx年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。xx年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;xx年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,猛增至13.25%，xx年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該説，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的泡沫問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，xx年---xx年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。xx年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。xx年，縣城房地產開發投資額約佔總投資額的72%，華埠鎮約佔總開發投資額的22%，其他鄉鎮約佔6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。xx年比下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款佔投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金佔年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所佔比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出兩頭輕、中間重的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始，預售面積超過了銷售面積。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2户型住宅佔銷售總額的45.4%，110-130m2户型住宅佔銷售總面積的30.83%，90m2以下户型佔12%，130平方米以上户型佔11.74%，明顯呈現出兩頭輕、中間重的銷售態勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求佔商品房銷售的全部。

隨着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞台，個人購房比重大幅上升。xx年，全縣個人購房面積達29672.2m2，佔銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2，佔總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達70941m2，佔個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產泡沫。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為生力軍。

自1999年房改房上市政策出台後，存量房交易活躍，交易面積逐年放大，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅佔總交易起數的96.62%，房改房約佔住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

(二)市場化運作不規範，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

(三)房地產開發企業市場準入門檻低，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

(四)房地產開發企業行為不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兑現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

(五)城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓佈局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。

(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。

(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

(一)行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨於整合，行業集中度將明顯提高。

隨着城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨於規範整合，集中度將明顯提高，並形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脱穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。

隨着人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨藉資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處於發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主羣體。這一消費羣體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一羣體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住户這些中低收入消費羣體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。尚未購房的羣體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800户左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房户按剩下的30%計，將有近套的消費。激活這羣中低收入消費羣體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一羣體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一羣體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2户型、城區80-100m2户型)是今後幾年的開發主流。

同時，隨着商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對弱勢羣體越來越關注，建設廉租房，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都居有其所，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨於平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小於求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。xx年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。xx年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示着前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有嶴灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今後幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨着政策的兑現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今後幾年的房地產市場供需將趨於平衡。

另據xx年11月對11家開發企業的調查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨着市場供需日趨平衡，今後幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

(二)發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依託在嶴灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一箇中心兩個副中心"的規劃佈局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨着城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、佈局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃(-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至xx年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，淨增近萬人，按人均建築面積30m2計，縣城區至xx年因人口增加需求建築面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，為我縣指明瞭一條生態保護和經濟發展並存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨着生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅遊業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和嚮往。

一片山秀、天藍、水青的生態人居環境，將吸引大批嚮往優質生態環境的城市居民來觀光、旅遊、休閒度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造浙西硅谷，萬向硅峯公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起於錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

儘快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、佈局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今後開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脱節;控制單體開發建設有利於開發的規模化;控制私人建房有利於住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規範房地產開發行為。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規範、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和註冊資金管理，把好入門關;加強房地產開發項目審批管理，把好發證關;加強房地產交易的動態管理，把好交易關。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，採取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行陽光交易，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以採取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困户(人均年收入低於2400元)有657户，1512人，其他住房困難户154户362人。解決和改善這些貧困户的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費羣體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費羣體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯後於房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規範中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利於促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;採取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費羣體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。

要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平台，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。

要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅遊業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立綠色食品城市場。當前應着力加快茶葉市場的擴大經營。

通過興工業、旺市場加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展後勁。

地產可調研報告篇3

一、背景介紹

從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿xx為例，房地產企業已達428家，開發項目120餘個，我們從税收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年税收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已佔地方税收收入50%以上。可以説，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方財政收支情況。

縱觀20xx年－20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打着政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關於對財税體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產税的開徵及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源於政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，

土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨着改革力度加大，中央對財税體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那麼關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是説未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

税金及費用：20xx年房地產企業的税負率7%左右，目前的税負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來説，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增税負就要達到600萬，平均每套房多承擔税負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產税的開徵現狀：對從價的按房產的1.2%徵收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免税，對個人的非營業用房產免税。

三中全會對財税體制改革的方向要開徵房產税，但對保障居民起碼生活水平的用於個人居住的非營業用房產我們認為開徵的可能性很小。那麼税制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關係確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對於非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恆實平陽的房產銷售收入70%來自於商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨着房產税的開徵，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大於求房價會下跌。拿星河灣來説，開盤時一房難

求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤

2、社會因素

國民經濟的發展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導向

社區環境選擇

地理位臵

其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨着經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

三、政府的調控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那麼政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。

體制改革的深化程度

税制的設臵

房地產税的開徵

規範性文件的出台

國五條細則中未提及徵收二手房交易20%的個税問題。隨着市國五條細則的出台，太原樓市開始趨於明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。

一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那麼就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對於二線城市來説，對於普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對於高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

地產可調研報告篇4

今年上半年，惠州房地產開發投資同比增長61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬平米，其中新開工面積為140、93萬平米，竣工面積41、54萬平米。在投資增加且房地產市場加速發展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達78、13萬平米，銷售總額達23、27億元，與去年同期分別增長36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產經過幾年的徘徊發展，今年上半年出現供求兩旺、行業加速發展的態勢。

5月29日，建設部等九部委出台了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點開發90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要徵收全額營業税等措施，以期望能夠達到穩定房價的作用。政策的出台後，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費者的購買慾望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過後的二個月後，惠州房地產市場已恢復平衡。考慮到《國六條》以及相關政策出台對市場的影響，為客觀反映惠州房地產市場的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。

一、20xx年上半年惠州房地產現況

1、整體經濟狀況

固定資產投資增長平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會固定資產投資額149、31億元，增長2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個百分點。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會固定資產投資增長為51、8%，顯示今年以來的新增投資繼續保持較快的增長。分縣（區）來看，1—7月各縣（區）的全社會固定資產投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽區50、2%、惠陽區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區、惠城區緊隨其後，增長迅猛。

表一：開發投資對比表（單位：億元）

項目固定資產投資房地產開發投資

20xx年1—6月123、926、28

20xx年1—6月12316、27

同比增長（%）0、7%61、52%

20xx年1—7月149、3131、37

20xx年1—7月145、5318、76

同比增長（%）2、6%67、2%

第三產業投資增長強勁。1—7月，第三產業投資完成60、28億元，增長54、7%，其中，房地產開發投資完成31、37億元，增長67、2%。房地產在第三產業中的佔比從46、6%上升至52、04%，佔據第三產業半壁江山有多，成為第三產業的龍頭。

2、商品房投資與建設

從房地產開發規模情況來看，投資量持續擴大增長，開發局勢穩定良好。上半年共完成房地產投資26、28億元，其中住宅建設投資佔57、95%，商業用房佔7、1%，其它佔34、95%，市場供應以商品住宅為主，同比增長為57、7%，商業用房投資比去年下降幅度較大，所佔投資比例比去年下降10個百分點。

上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發商年初動式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峯期集中在下半年，估計下半年竣工量會大幅增長。

表二：商品房屋建設數據表（萬㎡）

項目施工面積其中：新開工面積竣工面積

20xx年1—6月422、27140、9341、54

20xx年1—6月326、0785、0243、64

同比增長（%）24、7665、76—4、81

3、商品房銷售

1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷售面積97、02萬平米，增長45、3%；商品房銷售金額27、93億元，增長52、8%，商品房銷售均價2879元/平米。以上數據顯示我市受房產新政的影響不大。

4、商品房交易

第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價已達2646元/平米，説明惠州市的房產交易市場在宏觀調控下，總體需求仍是平衡增長，消費者對房產未來仍然形勢看漲。

表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來源：惠州房管局、世聯數據中心）

指標數值增長率（與去年同期環比）

成交面積（萬平米）130、9817%

成交套數（套）101770、04%

成交金額（萬元）346701、323%

成交均價（元/平米）26465%

二、房地產市場分析

1、住宅商品房仍是我市房地產價格上漲的主力

從市房協調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價格指數上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價的高位，開發商重點將高層住宅作為主賣點；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價漲幅也因在政策性導向及未來發展前景等因素的帶動之下逐月遞增。

2、商業地產開始退熱，所佔份額降低較快

非住宅中商業用房投資下降較快，商業用房所佔份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長後，各項非住宅商業用房目前正在市場消化階段，而商業地產的高風險性逐漸顯現，開發商投機性行為減少，市場趨向理性。

3、房產新政對二手房存量市場影響較大

隨着國家加強市場調控，抑制市場炒作的政策出台，特別有關税收政策的實施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實施後，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現了一個集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。

4、居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。

1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6、1%，剔除價格因素，實際增長4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款餘額575，56億元，比年初增長10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長9、1%。由於住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查户中抽取的50户居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意願足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今後經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。

另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房借款增幅較大，表明本市的房產交易市場需求仍較旺盛。

三、房價走勢分析

1、住宅品質的提升，推動房價上漲。新增供應來看，惠州市項目的開發水平和建設檔次在不斷提高，樓盤品質越來越高，房地產種類也更加豐富，湧現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤和花園住宅小區，房產開發商對居住小區的功能、綠化環境、新型建築材料的使用以及房產營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。

2、惠州以其便利的交通、優良的居住環境、房價較低且穩定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業，也吸引到深圳發展商到惠州挖金。另外，從經濟上來看，隨着中海殼牌項目的正式投產，在大項目的帶動下惠州經濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務往來將比往年增加數倍，這也將推動深圳人在惠州置業以及品牌發展商湧入惠州。

3、隨着土地交易的規範化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關節能建築政策的實施，建材的升級換代，人工等相關房地產建設要素的價格上漲提升了房地產的開發成本。

表四：近五年惠州房價情況

年份商品房價格（元/平米）同比增長

20xx年2394—3、70%

20xx年1965—18%

20xx年242423、35%

20xx年26157、8%

20xx年1—7月287910、1%

四、國家房地產新政對我市房地產市場形勢的影響

當前，“國六條”、“國十五條”細則的出台，引起地產界較大震動。從惠州訕的房地產發展情況來看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，並在今年9月底前公佈；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平米以下住房（含經濟適用房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。這是我市房地產進一步發展的焦點問題。

國家房地產新政出台後，市國家及時召開開發商座談會，聽取各方意見，並要求業務主管部門儘快組織調研，向市國家反映情況。惠州建設局會同市房產局、房協於6月份展開為期一個月的專題調研。從調研得到的數據來看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所佔比例最大，佔總比的58、12%，整個住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構户型也明顯偏大。

表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查彙總表

類別小於90平米套數所佔比重90—114平米套數所佔比重大於144平米套數所佔比重

惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%

博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%

龍門縣19615、56%95375、63%1118、8%

惠陽區102315、39%410561、78%151922、85%

惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%

大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%

全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%

另外，建設局委託惠州市社會經濟調查隊進行了住房消費意向的調查。從購房目的來看，自住性需求佔86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只佔13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別佔到58、1%和18、3%，這與本地客户為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，佔60、2%，同時還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只佔27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大户型較受歡迎。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受範圍之內。

目前，惠州市正處於大力發展第三產業時期，房地產業成為加快發展第三產業的重點行業，並明確提出“以滿足市場需求為導向，加強管理，科學調控，大力推動房地產向規模化、高水平發展，做大做強房地產業”。並提出堅持“節約土地、價格合理、供求平衡”原則，科學調控土地供應增量和商品房價格，保持房地產市場價格的穩定的供需總體平衡。同時要推廣綠色節能建築，推動房地產業增長方式的轉型和產品的創新，促進房地產開發和交易市場健康有序的發展。同時，也應根據當地的實際情況宏觀把握市場，防止房價的大起大落，促進經濟的健康發展。

地產可調研報告篇5

(一)中國城市化建設與房地產;

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨着中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20__年，中國的城市化率為52.57%。這意味着屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。

(二)中國房地產現狀及宏觀政策針對部分地區房價過快增長及房價過高，2010年到20__年期間，中國出台了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、税收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從2010年開始國家相繼出台了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產税等房地產調控細則。20__年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：

1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產税改革試點範圍。

3、增加普通商品住房及用地供應。20__年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。

4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20__年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並嚴格執行准入退出制度，確保公平分配。20__年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。

5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發佈管理。由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由於非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規範化。從長遠來看，國家的干預是有助於中國房地產長期健康的發展的。

貴陽市行政區位概況及經濟指標

①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位於中國西南雲貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅遊服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。

貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括雲巖區、南明區、小河區、金陽新區、白雲區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止__年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

貴陽的旅遊資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅遊資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4a級旅遊區6個，國家3a級旅遊區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神祕的民俗風情。

②、經濟指標：__年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。

地產可調研報告篇6

一、市基本概況

市位於省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，瀋海高速公路、建設中的温福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，並將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均gdp市位於省內第十二位。

二、市房地產行業前景

政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集羣”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨幹，加快了南部“金三角”城鎮羣的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利於增強城市整體服務功能、有利於生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和佈局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮羣。通過中心城區和小城鎮羣的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。

市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp佔寧德市的1/4左右，工業總量佔寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、阪中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

三、市房地產行業市場調查

1、房貸市場餘額：

隨着近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨着市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭於各大銀行的房產，隨着房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

2、個人經營性貸款附房產抵押

市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨着三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附於個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續複雜等問題，現可用於該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用，企業得到充足的流動資金。

3、擔保行業狀況

市現有工商註冊備案在冊擔保公司20多家，如：恆實擔保、誠信擔保、信合擔保、恆順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業及企業法人經營性貸款進行扶持，截止20xx年5月的擔保額餘額為億元，在寧德地區該司所經營的以房產抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩健經營”為準則，擔保業務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小並舉、助強扶弱、優質優先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專業從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的智力型現代化企業。

四、該司前景

信泰擔保有限公司註冊資本10068萬元，該司位於市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進經濟發展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發展業務：

（1）、目前市房產抵押貸款餘額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨着近幾年房價的上升房產的增值，從中大部分客户合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；

（2）、現有市企業法人經營性貸款附加房產抵押於中國工商銀行的貸款，由於辦理程序煩瑣、手續複雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業及個體工商户提供有效的流動資金；

（3）、隨着城市的有效規劃，城市建設的加快發展，開拓新的市場空間大。

五、公司優勢

（1）、專業把控風險--公司股東來自電機、貿易、蓄電池等相關行業，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；

（2）、專業人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業經驗；

（3）、專業服務—公司提供房產抵押加成及個人經營貸款服務，目標客户明確。

六、合作效益及風險分析

風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過優化貸中管理流程，形成對於小額貸後管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行後顧之憂。

其次，事後風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現風險，處置抵押物往往週期長，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之後更加靈活的處理手段進行風險化解。

合作優勢：信泰擔保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業主大量時間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業設計專用的融資方案模式，大大節省了企業主的時間與精力，能迎合企業主急用資金的需求。

另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過抵押資產值。為中小企業提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸後管理和貸款風險化解方面的規範和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。

擔保公司與銀行合作是長期發展的趨勢，發達的民營企業、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進的關係，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那麼金融機構在為小企業提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業融資難的問題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業三方共贏的良好局面，為經濟的發展注入活力。

地產可調研報告篇7

南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現供不應求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。

**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小户型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右，但是**年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。

一、**年以來南京商品房銷售情況，20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為 5011元/平方米，現房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產"拐點論"影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別佔全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費羣體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，佔全市總成交量的14.8%。

二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況