公司融資渠道問題調研報告

擴寬融資渠道，優化融資結構，用金融活水助推企業發展

根據股份公司黨委的統一部署以及集團“不忘初心、牢記使命”主題教育具體要求，按照集團公司黨委工作安排，結合東北公司日常財務管理工作中發現的困難和問題，東北公司確定把如何解決東北公司融資渠道問題作為此次調查研究的重要課題，有關情況彙報如下：

一、調研的目的及方式

此次調研緊緊圍繞主題教育“守初心、擔使命，找差距、抓落實”的總要求，旨在帶頭強化“四個突出”、落實“四個到位”，突出問題導向，通過調查研究轉化學習成果、發現問題、解決企業實際難題，拿出實招，破除制約企業發展的瓶頸性問題，實現改革發展見成效，推動地產集團“不忘初心、牢記使命”主題教育形成豐碩的學習成果、實踐成果，推動地產集團聚焦千億目標持續發力。

此次調研目的要着力解決以下三點：一是要了解東北地區特別是大連市目前的房地產金融監管政策及對房地產企業融資的影響；二是摸清楚東北公司特別是大連市目前融資工作中面臨的問題和難點；三是針對融資工作中存在的問題下一步的解決措施。

圍繞上述目標任務，調研組以“擴寬融資渠道，優化融資結構，用金融活水助推企業發展”為主題，通過大連事業部實地瞭解、座談會等形式，聚焦東北公司當前融資工作中存在的問題，結合銀行、債券公司、信託公司等渠道，對東北公司的融資現狀進行了進一步研究，查找癥結，切實提出解決問題的具體措施辦法，推動現階段問題的解決落實。

二、房地產金融政策及對房地產企業融資的影響

以前房地產是國內經濟的主導產業，是中國經濟的重要支柱，穩增長，極度依賴房地產；2019年7月30日政治局會議提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，從經濟增長的調節器轉變為税收增長的調節器。這一政策引導下，陸續出台了一系列針對房地產行業金融的政策：土地開發貸款政策調整，停止土地開發貸款和抵押，銀行貸款、轉貸、股東供款和私募基金都不能用於支付土地出讓金；房地產行業政策調整，嚴厲杜絕以下融資行為：表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。

央行官網7月31日，銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會：會議再度強調堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產金融政策連續性穩定性，在保持個人住房貸款合理適度增長的同時，加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管。會議要求，各類銀行要充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性，轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。當前和今後一段時期銀行信貸結構調整優化要重點做好以下四方面工作。一是要提高製造業中長期貸款和信用貸款佔比。二是要繼續做好小微企業金融服務。三是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。四是要加大對現代服務業、鄉村振興、金融扶貧等國民經濟重點領域和薄弱環節的信貸支持。

政策的收縮，導致銀行額度明顯收緊，放款利率同比提升，傳統融資渠道融資難度加大，融資成本提高，對融資渠道多元化的需求更加迫切。

三、調研中發現的問題

1．融資渠道單一，融資手段受政策影響較大，股權融資始終未有突破。東北公司資金來源中，目前佔比較大的仍然是銷售回款，通過融資獲取的資金有限，且目前已完成的融資中融資方式僅有開發貸一種；受房地產行業政策影響，今年東北地區銀行貸款額度收緊，貸款業務整體趨勢放慢，銀行授信的房地產企業十分有限，銀行在近期已經大幅度收縮貸款業務，並且東北地區銀行融資價格普遍高於北上廣深及南方沿海城市，且准入條件高，東北公司融資相對困難。

2．目前東北公司積極尋求拓寬融資渠道，加大信託融資力度，但是信託融資具備着一定的時間性和週期性，在順、逆週期中，東北公司所能夠得到的融資金額會有一定程度的波動，進而會對這一融資渠道產生影響。由於近年信託融資發展過於快速導致系列財務風險產生，銀保監會在5月份點名4種不合規信託的融資方式；7月初多家信託公司收到銀保監窗口指導，要求控制房地產信託業務規模，銀保監會約談了大型信託公司。同時，國家已經出台政策限制信託公司對房地產行業融資的支持力度，融資成本也相對提高。

3．創新型融資渠道中，對於股票、債券等融資渠道東北公司也進行了調研，這類融資渠道優點是可以滿足企業對資金的長期需求，融資成本低。缺點是房地產開發行業的股市發展並不完善，導致該融資渠道並不暢通，並且我國對債券發行的條件要求極高，政策影響力度大。

四、調研問題的解決思路

1．積極尋求股權融資，優化融資結構

面對東北公司融資困難，銀行、信託等政策不利於融資的問題，可以直接尋求股權投資，聯合開發，互相幫助，實現企業間資源和資金的整合，實現1+1>2的效果。這種聯合開發的好處是快速獲得投資收益，獲得資金回報，解決東北公司的資金缺少的問題，幫助東北公司在穩定的資金流通中做強做大。

但是做股權項目要摒棄之前的“明股實債”，把自己定位成股東，取得表決權，參與公司管理，根據公司的運營水平進行分紅等。企業可以尋找股權投資人、戰略投資者，也可以通過基金運作。

2．進一步整合內外資源，紮實開展融資工作

目前開發貸依然是東北公司融資的重要渠道，為確保融資工作有效、有序地開展，應重點關注以下方面的工作：

一是要指定專人，高度重視融資工作，各級財務部都應指定專人具體負責此單位的融資工作；二是要緊跟時代的潮流，善於解讀當今的融資政策，瞭解最新的融資諮詢；三是要加強學習力度，有長遠的眼光，既要掌握房地產行業特點善於推測未來房地產行業融資的發展趨勢；四是在融資過程中要謹慎、細緻，融資工作要結合本單位自身的經營情況、戰略目標和發展情況，考察好項目的前景，儘量規避融資和後期經營過程中的風險。

3．積極尋求長期合作資金方，推進創新型融資

為貫徹落實東北公司 “五個創新”實施方案要求，努力拓展兩個事業部融資渠道，有效解決拿地資金短缺問題，重點推進西派唐頌信託融資的落地。尋找戰略合作方，完成項目融資方案並推動落地，保障各項資金需求。尋找長期合作資金方，完成戰略合協議簽訂，為區域公司股權多元化（混改）以及項目合作打好基礎。