長沙某發展有限公司經濟運行分析報告

 長沙**發展有限公司經濟運行分析報告

一、2018年企業運行總體情況

1.商鋪租金情況。2018年，為穩定場內商户，對賣場各樓層租金下調10%，新入駐商户給予了較大幅度的租金優惠。與去年同期相比，賣場整體租金價格下滑15%。

2.商鋪出租情況。2018年，賣場二樓招商難得到緩解，經營面積利用率得到有效提升。賣場整體出租率同比、環比均呈現止跌回升態勢。

3.消費者投訴情況。2018年，我賣場共處理消費者投訴37起，同比下降75.7%，下降的主要原因為：一是分期付款業務退出市場；二是IT業態經營面積縮減，產品銷量大幅下降。

    4.廣告位出租情況。賣場室外廣告位為21個，室內為20個。四季度末，賣場户外廣告位出租率為52.4%（包括資源置換，很多品牌廠商已取消廣告資源費），同比上升8.6%；賣場內廣告位出租率為50%，大部份為贈送商户使用。

二、2018年主要工作完成情況

1.為了感謝廣大商家2017年對長沙**的信賴與支持，公司先後組織全體商户開展了健康體檢和答謝晚宴活動，活動圓滿成功，獲得了商户朋友們的一致好評。

2.根據**集團審計工作要求，長沙**積極配合股份公司內審、大華會計事務所和外方審計單位審計安排，按時、按要求完成了財務審計工作。

3.本着公平、公正的原則，通過各部門推薦、公司辦公會複核及對外公示等程序，完成了2017年度公司優秀員工評選和表彰工作。通過優秀員工評選活動的開展，提高了廣大員工的工作積極性。

4.根據商户的業態性質、實力強弱和所需鋪位面積的規模，公司有針對性的對賣場一樓和二樓鋪位進行了整合改造，併成功招商相機配件商户、影樓用品商户和電腦科技公司入駐。其中，二樓新招商的影樓用品業態和電腦科技公司面積近800平米，有效緩解了二樓的招商壓力。

5.2018年，賣場聯合場內大數碼、手機等優勢業態，充分利用節假日等銷售旺季開展了多次宣傳促銷活動，一定程度上提升了產品的銷量。賣場還與長沙近20家高校合作，通過在校內設立廣告牌的形式，進一步提升了產品銷量和賣場知名度。

6.為了緩解商户的日常經營壓力，營造温馨、和諧的家庭氛圍，同時也為促進賣場管理方與商户之間，商户與商户之間的互動交流，4月15日，長沙**黨支部聯合市場部組織場全體商户開展了洋湖濕地公園親子游活動，共有300多人蔘加了活動。

7.5月21日，長沙**第三屆董事會第二次會議、第三屆監事會第二會議成功召開，本次董事會及監事會在公司發展轉型關鍵時期召開，為下一步的發展指明瞭方向。

8.長沙**經過近半年的商户經營摸底，發現賣場商户經營處於虧損狀態數量約為60%左右，主要原因在於賣場人流量下滑嚴重，網絡購物侵蝕市場及利潤及其他賣場競爭。另外五月份商圈主要競爭對手國儲電腦城、華海3C針對商户進行了降租，分業態降租幅度為15%-20%。為了穩定商户，確保賣場穩定，長沙公司抓緊召開專題會積極應對，在商户有羣體抱團的跡象之前有效應對，最終對賣場格樓層商户租金價格下調10%，並制定出穩定商户發展的一些管理措施，策劃方案，終於有效化解危機，確保公司2018年經營指標完成。

9.二月份因為國家分期政策調整，導致賣場二樓分期商户大面積立場，賣場二樓空置率一度達到60%，且經過近4個月的招商一直沒有取得大的進展。期間公司談過餐飲、足浴、健身房等異業及科佳數碼城二樓商户，但都因為賣場結構、租金等原因沒有成功。但公司市場部同仁沒有放棄，通過堅持招商，終於在7月份取得招商突破，引入新浪潮恆德、婚紗業態、影棚等業態商户，大幅提高了賣場出租率，穩定了商户。通過二樓業態調整，賣場婚紗照材業態經營面積進一步加大，業態品類進一步豐富，確保了賣場經營穩定，提高了賣場人氣。

10. 長沙**為了穩定商户，對10名在賣場經營一年以上、並在今年子女升入高中、大專或本科的商户頒發“愛心助學金“，其中初升高賣場獎勵5000元，高中升大學獎勵8000元。通過活動的開展，營造賣場與商户“一家人”的氛圍，進而增強了商户的歸屬感，確保賣場長期穩定發展。

11.為加強黨風廉政建設，發揚求真務實的工作作風，11月2日，長沙**黨支部組織黨員、積極分子及部分員工參觀學習了蔡和森故居，開展以“加強廉政建設，求真務實發展”為主題的黨風廉政建設宣傳活動。

12.長沙**發展有限公司配電設備為1994年投入使用，現已使用24年。2018年上半年以來公司變壓器及高壓配電櫃出現空載高温、噪聲過大，異常故障等現象，給公司安全管理及賣場正常運營帶來非常大的隱患。根據施工方設計如果按照正常施工方案即在原設備位置逐次更換最短施工調試時間為4天左右，但是賣場營業期間施工肯定會造成大的商户動盪，給賣場穩定運營造成負面影響。

為了降低不利影響，公司招投標小組針對高壓設備更換召開了8次會議，四次更改方案，最後確定採用外部發電機確保賣場運營，施工時間放在11月份不使用中央空調時進行施工。高温期間物業部員工冒着安全風險堅守一線，發生事故立即處理，確保了公司暑期正常供電。招投標小組針對每個投標公司都做到了前期調研摸底，確保最具經驗實力的公司中標。11月22日-23日，在公司全體同仁的共同努力下，兩天兩夜時間公司做好了配電設備施工，期間市場部同事做好了商户安撫，確保賣場無大的運營事故，物業部同事做好了現場施工監督，做好了施工安全及設備質量把控，確保了施工項目順利完成，給賣場後續安全穩定運行打下堅實基礎。

13.公司組織賣場商户舉辦了棋牌遊戲“跑得快”比賽，吸引近百商户參與。通過活動的開展，緩解了商户與賣場管理方之間的緊張情緒，提升了凝聚力和向心力，塑造了賣場的企業經營文化，有利於賣場穩定發展。

三、賣場同區域行業競爭環境分析

1.長沙各IT賣場缺乏創新，發展遇到瓶頸及極大壓力

2018年，中國經濟持續呈下行趨勢，實體經濟發展異常艱難。同時，隨着消費習慣的變化、品牌商直營店和網購的快速發展，傳統IT賣場的銷售份額被分流，面對經濟環境和新發展趨勢，各賣場在硬件、服務上進行了一定創新，但在市場營銷和經營模式上普遍採用保守戰略，致使賣場招商、轉型、提升人流量和銷售額非常困難。在現有的粗放經營模式和經營理念下，賣場人流量和銷售額持續下滑，各賣場對行業下滑使賣場運營面臨極大壓力。

2.面對招商難問題，各電腦城對租金價格進行了下調

2018年，為了穩定場內商户，長沙**下調租金10%，同時加大業態調整力度，打造“影樓用品專業市場”，與其它電腦城逐漸形成差異化競爭。

2018年，在行業快速下滑的大趨勢下，商圈內各電腦城為降低運營成本，為穩定場內老商户，防止大面積退場，基本都採取的是租金“價格戰”策略，國儲電腦城的下調幅度較大。

四季度末，國儲電腦城出租率為98.8%，排名第一。**數碼廣場經出租率為94%，位居第二，華海和科佳出租率則相對靠後。

國儲電腦城在經濟形勢非常嚴峻和行業快速下滑的大環境下能始終保持較高的出租率，主要原因：一是品牌影響力最強，物業面積最大，業態較為豐富，為湖南省最強勢電腦產品批發集散地，符合電腦城的最優定位，給商户帶來明確的心理預期；二是對租金價格有針對性的進行了大幅下調，降租幅度達到15%-30%，並且商户合同到期離場如果配合市場招商可以免費使用至賣場出租完成為止，留住了部分計劃退場的商户，確保了賣場出租率；三是經營時間較久，通過多年的經營沉澱，培養出了一大批忠實的商户和消費羣體。

華海和科佳電腦城為了積極應對行業的快速下滑和提升出租率,進行了大力招商和業態創新，但效果都不是很理想。在沒有更好的辦法有效提升出租率的情況下，陸續對租金價格進行了下調，想通過此辦法來穩定場內商户，防止出現大面積商户流失的現象。

目前，各電腦城的經營模式完全相同，業態也大同小異，需共同面對的問題是：如何提升賣場人流量和產品銷量、採取什麼措施穩定場老商户、如何有效招商提升出租率。

四、賣場經營情況分析

1.截至本期末賣場經營面積出租表：     

 單位：平方米

2.賣場出租率情況分析及減少空置面積措施

四季度末，一樓出租率為100%，同比增長2.2%，主要原因為對一樓西南區域的鋪位進行了整合改造，成功招商幾家大數碼業態商户入駐；二樓出租率為90.4%，同比增長17.6%，主要原因為成功招商恆德、莎莎等5家經營面積較大的商户入駐，大幅提升了二樓的出租率；三樓出租率為91.5%，同比下降5.5%，主要原因為影樓用品業態經營大户唯魅秀和部份IT業態小商户退場；四樓出租率為95.2%，同比下降0.7%，主要原因為商户退場；五樓出租率為93%，同比下降7%，主要原因為商户退場。

四季度末，賣場整體出租率為94%，比上季度末增長1.2%，比去年同期增長1.3%。賣場整體出租率環比、同比呈止跌回升趨勢。

目前，二樓空置鋪位面積240.82平米；三樓空置鋪位面積273.82平米；四樓空置鋪位面積149.9平米；五樓空置鋪位面積110.28平米，整個賣場空置面積合計774.82平米，比上季度末減少97.52平米，比去年同期減少203.44平米。

為了提升出租率，確保賣場穩定發展。長沙**第一是提升賣場的服務水平和營銷水平，重點留的住老商户，樹立“老商户是黃金”的經營策略，在此基礎上有針對性的招商新商户；第二是確保出租率第一的理念，為了確保出租率可以適當損失坪效。在當前經營環境下，有商户才有未來，因此公司把出租率考核指標放在了租金單價之上，以確保賣場長期發展。第三是提升賣場的實用率，在當前租金單價大幅下滑的態勢下，為了確保賣場收入，長沙**針對鋪位進行整合，提升賣場經營面積的有效使用率，進而穩定租金收益；最後是要加大招商力度，採取“人人都是招商員”的策略，構建全員招商的招商機制，並動員場內老商户開設分店。在招商區域和渠道方面，公司把招商區域擴大至整個長沙市，多捕捉、收集相關信息，並實地進行了解、調查。在業態方面，重點招商影樓用品商户，對商户的經營規模和經營實力盡量放寬，合法經營的都可以招商入駐。

 五、賣場經營運行特點及分析

1.消費者趨於理性消費，賣場產品銷量、人流量呈下滑趨勢。隨着消費者收入增速放緩，消費逐漸迴歸理性，同時伴隨着市場的飽和、觀念的改變和網購等多種購物渠道的出現，各產品銷量繼續呈現出下滑趨勢。

2.出租率呈止跌回升趨勢，經營收入呈下滑趨勢。2018年，賣場加大招商力度，二樓成功招商幾個經營面積較大的商户入駐，同時，對部份空置鋪位以低租金租給商户做倉庫使用，有效提升了賣場出租率，但也減少了經營收入。為了增強商户的穩定性，賣場給商户降租10%，新入駐商户也給予了較大幅度的租金折扣，導致賣場整體經營收入呈下滑趨勢。

3.打造數碼產品影樓用品雙業態，重點突出影樓用品專業市場定位。截至目前，長沙**影樓用品業態經營面積已佔據整個賣場的65%。下一步，公司將根據行業發展趨勢，繼續調整DIY、小數碼及辦公耗材業態，積極招商影樓用品業態商户入駐，將賣場打造成了一個完整的影樓用品“一站式”採購和服務平台。

六、亮點及創新活動

1.6月9日，京東實體店長沙**數碼廣場店開業，本家實體店以銷售手機、家電、電腦及數碼為主，店裏的所有商品均來自京東自營，與線上實時同價。京東實體店的入駐提高了長沙**的知名度和人流量。

2.長沙賣場運營一年電費支出在290萬，佔運營總成本的22%。為節約用電、降低運營成本，公司與華潤電力簽訂了第三方售電協議，協議電價每度電能省1分4，每個月節約費用2萬元，協議電價隨着用電淡季會更便宜，對我公司成本控制起到積極作用。

3.2018年公司黨支部以“兩爭一創”活動為契機，加強基層黨組織建設。支部聯合恆創攝影俱樂部打造了芙蓉區攝影採風基地，共開展了3次攝影培訓，攝影愛好者涵蓋區直黨政機關黨員及街道黨員，取得較好反響。

4.對賣場三樓影樓用品業態繼續進行了擴充，同時，二樓積極進行業態調整，新招商3家影樓用品商户和1家電腦科技公司入駐，4家新入駐商户經營面積近800平米，有效解決了二樓招商難問題，進一步強化了影樓用品業態的優勢地位，致力於將賣場打造成影樓用品“一站式”採購和服務平台。

七、經營中存在的主要問題及對策

   （一）經營中存在的問題

1.租金收取壓力較大。2018年，公司對賣場各樓層商户租金價格下調10%，在一定程度上緩解了商户的經營壓力，得到大家的一致好評。但是，隨着人們消費習慣的改變、消費水平的降低及經濟下行壓力的增大，各業態產品銷量繼續呈下滑趨勢，尤其是賣場的主營業態-影樓用品業態，年輕人不在熱衷拍攝婚紗照和藝術照，導致整個影樓用品產業鏈受到嚴重影響，銷量急劇下滑，出現了“旺季不旺，淡季更淡”現象，商户租金繳納非常困難。

2.賣場主營業務下滑嚴重。一方面當前經營環境下，長沙商圈內幾個經營對手為穩定商户基本採取租金價格戰策略，導致穩定商户成本加大，商户經營情況較差外加行業租金水平下滑，導致公司針對現有商户必須採取抱團取暖，降低租金的策略，以穩定商户，導致公司租金收益下滑嚴重。另一方面賣場新招商商户，面積較大，有效提升了賣場出租率，但給予了較大的租金折扣，導致賣場租金收益較原來存在大幅下滑。

3.賣場二至五樓依然有較多空置鋪位，招商轉型難度非常大。經濟形勢依然比較嚴峻，實體經濟經營困難。同時，由於長沙火車站商圈為傳統的老商業區，無大的商業綜合體，人流量被各地新興的商業綜合體和火車南站分流，長沙火車站商圈逐漸被邊緣化，區域位置優勢盡失，也直接導致招商轉型難度加大。

4.新的業態形式和行業的生命週期都在縮短，業態創新和新業態引進難度較大，給賣場運營帶來很大挑戰。

（二）解決對策

1.創新招商思維、拓寬招商渠道，動員老商户換大鋪位或開設分店。採取“人人都是招商員”的全民招商策略，打破只招商IT業態的單一性和侷限性，重點招商影樓用品商户。同時，動員場內老商户換大鋪位或開設分店。多考察瞭解市場，根據消費者需求，積極引進異業入駐，形成多業態融合發展。

2.多舉措增強場內商户的穩定性。第一，對經營困難的商户實行按月繳納租金；第二，對各業態商户進行租金價格下調；第三，開展各類商户活動，提升商户的向心力和凝聚力；第四，持續對子女考取大學或高中的商户發放愛心“助學金”，增強商户對長沙**的歸屬感和忠誠度；第五，為商户提供優質服務。

3.進一步完善培訓體系，加大員工內部培訓力度。為了更好打破現有被動局面，做到業態創新，公司加大了針對內部員工培訓，以優秀企業參觀和加強對標管理為主，打破路徑依賴。

4.以服務、管理補短板。對賣場內商户和消費者實行差異化、個性化和精細化管理，積極滿足新入駐商户和場內部份商户對鋪位面積的特殊需求，熱情做好消費者投訴和售後跟蹤服務，激勵員工創新，進一步提升市場管理和服務水平。通過提供優質的服務，提升商户及消費者的滿意程度。

5.創新推廣形式，加強宣傳策劃。一是聯合長沙各大高校，加強IT數碼業態的宣傳推廣，提升賣場的知名度和產品銷量；二是利用節假日，協助場內大商户多開展路演促銷活動；三是聯合影樓用品優勢業態核心商户針對消費者宣傳推廣，以提升商户銷量，確保賣場穩定發展。

長沙**發展有限公司

                                           2018年12月26日