物業管理調研報告(精選多篇)

第一篇：物業管理調研報告

深入開展黨的羣眾路線教育實踐活動調研報告

根據各級黨組織對深入開展《黨的羣眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業管理指導中心與3月12日開展了關於黨的羣眾路線教育實踐活動的動員會，接着於每週二、週四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，並認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發的關於忻州市精華小區的業主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業主們在信中提到的問題，中心結合小區實際情況與4月1日帶領業主指導科和企業監管科對忻州市精華小區進行了走訪調研，調研採取座談交流與調查相結合的方式，開展了深入細緻的黨的羣眾路線教育實踐活動調研工作。通過本次調研，圍繞羣眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：

（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經典理論和行政管理的經典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放鬆了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯繫。

（二）存在聯繫羣眾和深入一線不夠的問題。中心接管

全城區的物業企業管理與指導，責任大任務重，我分管的業主指導科和企業監管科主要負責業主委員會的選舉和所有業主的投訴案件，為業主與物業企業排查化解矛盾糾紛。由於工作比較瑣碎有時深入羣眾調查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解羣眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果並不理想。

（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，並沒有時刻嚴格要求自己。同時創新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創造性的完成方式，大多數工作也停留在上級指派的工作上，並沒有突破創新，開展獨具特色的工作。

（四）存在安於現狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現在的崗位，就儘自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有餘，樂得個安於現狀。自己追求的力度還不夠好，創新意識還不夠強。

今後的努力方向和改進措施

（一）加強理論學習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計

劃，沉澱積累學習心得，加強幹部職工的理論知識和業務知識學習，不僅要認真學習本職工作業務，同時還要全面熟悉其他業務知識，從解決實際問題出發，做到政策瞭如指掌，業務操作自如，進一步規範服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯繫實際方面下工夫。全面提高為羣眾辦事的服務能力和水平。

（二）撲下身子、深入基層，與羣眾“零距離”、“面對面”，拜羣眾為師，在羣眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與羣眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重羣眾的創造精神，在羣眾中發現、挖掘和總結經驗，推動組織工作創新發展。堅持科學的態度和求實的精神，兢兢業業地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一週能辦的事不拖到下一週，用最短的時間完成任務。

（四）始終保持與時俱進、開拓創新的精神狀態。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，後續整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。

深入開展黨的羣眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。羣眾路線是實現黨

的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執政為民的觀點，向人民學習的觀點，羣眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今後的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。

第二篇：小區物業管理調研報告

小區物業管理調研報告

隨着住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對於美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨着生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由於工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規範運作。為了更深入的瞭解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：

一、物業管理服務的現狀

我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬户、家喻户曉的行業。但是，由於受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。

二、物業服務收費難的原因

（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己

先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。

（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委

員會作用發揮不明顯。由於業主委員會不具備法人資格，沒有獨立

的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合

法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人不參加業主大會，小區大大小小

的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。目前，我縣有經驗、

有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉

制、轉崗、轉業”人員及農村剩餘勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制

約手段。對於物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的

法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業

管理條例》等都有相應的規範，但是對於業主實際的欠費和拒繳行

為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由於物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳

拒繳物業費時只能採取説服教育、溝通協調的方式，對於蠻橫無理

的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序複雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情

況。

（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不

力給物業管理服務收費帶來影響。

（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近

幾年，一是隨着農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城

市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是幾百上千家人的，不是我一家

人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。

三、解決物業管理收費難的建議

物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必

然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規範化、制度化、順

暢化、健康化發展，建議：

（一）、儘快出台物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會

根據需要討論決定選擇具體服務標準，並與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每

月如實公佈公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

（二）、加快業主大會制度規範化進程。一是按照《物業管理

條例》等相關法律法規規範成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業

主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋樑的作用，及時將

業主意願反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理

在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職幹部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。

（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和

道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以下幾方面工作：

1、提高員工的專業技能，提高管理服務水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗； 3、多渠道吸納有經唸的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要着力

從培養其服務意識入手，説話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區裏，住户人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日後小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日後經營管理埋下隱患。

（五）、規範收費管理。

（七）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房範圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

第三篇：某城區物業管理調研報告

這是一篇關於調研報告的範文，可以提供大家借鑑！

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。根據區政協的安排，我們開展了xx城區物業管理的調研。

一、xx城區物業管理的基本情況

總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）xx城區物業企業現狀

我區物業管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發展。據調查，截至2014年底，在我區註冊的物業企業共有197家，其中一級資質企業3家，二級資質企業15家，三級資質企業179家，從業人員12014餘人，管理人員1897人。外區物業企業在本區開展服務的約50家，從業人員約2850人。

（二）xx城區物業發展現狀

目前，全區共有物業管理小區389個，管理房屋3575萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我區新建住宅小區共有389個，房屋建築面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬餘套，住宅成套率為100%，物業管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區獲得全國物業管理示範（優秀）小區稱號；天驕俊園等11個住宅小區獲得市物業管理示範（優秀）小區稱號；富悦新城等32個小區獲得區級物業管理示範（優秀）小區稱號。

2、老小區的物業發展現狀。老小區主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。

（1）單位自管房：包括機關自管房、羣團自管房、事業單位自管房以及企業單位自管房，房屋物業管理面積共計324萬平方米，住宅套數有30871餘套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業管理除了少數的委託物業公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區的簡單的物業管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區開始推行社會集資合作建房，建築檔次低，單體樓佔了絕大多數比例。據統計，現在全區社會集資建房共894萬平方米，住宅套數有74550餘套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業管理覆蓋率目前達到了90%。

（3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區共有約14萬平方米。“農轉非”安置房是政府對徵用土地的“農轉非”拆遷户進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將徵地費按政策規定付給拆遷户自建，產權屬自有；二是由政府統一建房安置拆遷户租住，住户按規定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規定：“凡以徵地經費修建的拆遷户住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。”因此，區房管局對全區的“農轉非”安置統建房進行全面接管。截至2014年底，區房管局共管理全區“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業的物業公司進行管理，日常的清潔衞生及水、電、氣費的收取都由業主自行負責，室內的維修由業主負責，公用部位的維修則由區房管局負責。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300餘萬元。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會現狀

截止2014年底，全區共成立有小區業主委員會181個。在調研中發現，

90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。23.7%的小區在全部入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生。58.3%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）xx城區物業管理行政體制機制現狀

在《物業管理條例》及《xx市物業管理條例》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。但在實際的工作中，區房管局人手不足，對物業管理中的問題疲於應付；街（鎮）政府、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮）、居委會的正常工作。

按照《xx市物業管理條例》的規定以及市政府辦公廳和市國土房管局出台的《關於進一步加強物業管理工作的通知》（渝辦發[2014]280號）和《關於物業管理若干問題的指導意見》（渝國土房管發[2014]548號）文件中有關職能的劃分，城區物業管理涉及到經委、建委、市政、環保、安監、物價、街道辦事處、社區居委會、公安、工商、規劃等相關部門的配合，但區內各相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

1999年以來，我區針對物業管理工作相繼出台了《關於加強物業管理工作的通知》（xx府發[1999]129號）等5個文件，為理順城區物業管理體制、規範物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、xx城區物業管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區物業企業存在的主要問題及原因分析

1、物業服務公司小、弱、散突出。我區隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。現平均每個物業公司管理面積僅20萬平方米，由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規範。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。如：金港國際小區業主投訴門市油煙污染過重，物業公司缺少環保措施。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。如：鄉間城小區收取業主停車費引發糾紛。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重製約了行業的健康發展。據調查我區247家物業企業、1625個項目的結果表明：有213家企業虧損。很多企業硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理着水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現象，物業服務企業生存危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬低於社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區物業發展存在的主要問題及原因分析

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是物業收費規定不合理。不同價格的物業費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現象。三是農轉非人員增多,住户無力繳費。如空港園區農轉非安置房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。五是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發物業糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：①儘管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業主交房時仍存在一些並不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外牆滲漏等等。②由於前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此，多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兑現責任自然應由物業公司承擔，並往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房(本文來源本站：)後往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一户一表（前期的老小區及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區房屋開發商屬下的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售後服務，僅作為開發的附屬產品，這樣，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修基金。xx區的大多數居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設水平低,基礎設施差,娛樂休閒設施很少。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閒設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。此外，老住宅小區都是實行開放式物業管理，小區內道路四通八達，人員來往較複雜，車輛亂停亂放的現象比較嚴重，導致保安、衞生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發企業挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發企業統一收取，再交到區房管局的專用帳户上。開發企業不及時繳交給區房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給後期物業管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對註冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業公司被迫另派專人查抄分表，收取各業主水、電、氣費用後派人交給供水、供電、供氣的部門。由於水、電、氣的損耗，必然出現差額部分的分攤，有些物業公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業主的糾紛和矛盾。由於各種因素帶來的總表與分表的數量差額，所以有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業公司代收的水、電、氣費存在着欠費現象。水、電、氣部門只是針對終端客户服務，並沒有和物業公司籤協議委託代收，在利益的驅使下，有的物業公司在收取了業主的費用後，並不及時繳交給水、電、氣部門，而是佔用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業公司催收，最後導致對住户停止供應水、電、氣，從而引發矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業公司互相推諉，責權不明。向業主收費既不合理也缺乏相應的依據。

（三）xx城區小區（大廈）業主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業主委員會的選舉產生過程中存在着瑕疵。業主委員會的候選人提名缺少科學的依據，在實際操作中有盲目現象，形成業委會成員良莠不齊的情況出現，甚至有些業主通過一些不恰當的手段操控業主委員會，為自己謀取不正當的利益。業主委員會成立後，作用發揮也普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由於沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面徵求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）xx城區物業管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業管理法律法規不健全。首先,物業管理立法滯後。除了2014年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2014年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關係各主體間的權利義務關係不清。具體表現在：產權關係不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關係不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租户接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務公司認為只要用户申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。xx區的物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，xx區專業物業公司只佔17％，開發商下屬企業佔45％，單位自己管理的企業佔16％，外聘服務企業佔22％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關係。

三、完善物業管理的建議和措施

（一）加強xx城區物業企業服務的建議和措施

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

２、鼓勵物業企業依靠科技進步提高服務水平。區房管局通過全區物業信息管理系統，運用現代化手段實施監督管理。

3、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快xx城區物業發展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業税免收，所得税減半徵收；完善物業服務酬金制度，推進業主自治進程；完善業主自管項目税收工商管理制度，建立有效的監督管理機制；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、實施“分類管理”。督促水電氣供應部門按照《物業管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，並承擔物業管理區域內水電氣設施設備的管理維護。建議區政府組織水電氣供應部門和物業協會進一步溝通協商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規範物業服務收費行為。建議區政府儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。物業服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公佈。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區管理委員會、物業產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳户，按每户業主繳納的房屋大修基金為每户單獨開户，每年的利息自動轉存到業主的户頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《xx市物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善xx城區小區（大廈）業主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在區房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監督下按程序進行，並將有關材料報社區居委會，街道辦事處、區房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。

３、將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組織業主委員會成員的培訓。提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全xx城區物業管理體制機制的建議和措施

1、完善物業管理的建章立制。區政府應及時制定物業管理的中長期規劃，根據《物權法》、《物業管理條例》、《xx市物業管理條例》，出台相關政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區的物業公眾責任保險制度。

2、建立健全物業管理行政新機制。儘快成立由區委、區政府領導掛帥的xx區物業管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，並建立物業管理聯席會議制度。按照“費隨事轉、權隨事走”的原則，進一步將物業管理監督權限下沉街道和社區，在區房管局的指導下，在街道、社區居委會設立物業管理辦公室，配備專門的物管員，並解決落實好相關的經費。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由物業企業與開發建設企業協商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現象。建立物業招投標競爭機制。根據我區物業管理髮展的需要建立物業管理招投標市場。建立物業服務收費報審機制。前期物業收費價格應報社區居委會、街道辦事處初審，由區物價部門核定。物業收費按協商價執行，但不得高於或低於物價部門最終核定價的20-30%，並應按上述程序報物價部門備案。實行佣金制的物業公司每半年應公佈服務費的收支情況。

4、建立信息化管理機制。建立全區物業管理綜合信息系統。加強對物業服務企業、業主委員會、業主、物業從業人員和物業專項維修資金等方面的管理，實現物業管理的科學化和信息化。

5、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立物業管理用房長效機制。在開發建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發[2014]86號和渝國土房管發[2014]548號文件的規定，規劃和核定社區用房和物業管理用房（業主委員會用房）。其中：開發建設單位對社區用房的提供應按每100户15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業管理用房按建築規模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發建設規模較小的項目，開發建設單位應提供社區用房的建設成本價款交區人民政府，由政府在規劃範圍內統一購買。

7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保羣體實行物業服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區的產生。

第四篇：關於社區自主物業管理的調研報告

隨着我國城市化進程的加快，社區中老舊小區的環境髒、亂、差，居民生活不方便等問題同時也暴露了出來，關於社區自主物業管理的調研報告。就本社區而言，探索出一條既借鑑封閉式物業管理模式，又不增加居民負擔，努力實行自主式物業管理模式，體現“以人為本”理念的物業服務方式，成為以老舊小區為主的社區的當務之急。

一、基本現狀

本社區有4個是屬於老舊小區，但實施自主物業管理的小區僅有騰飛大廈和天星橋街道家屬樓2個小區，其他的小區還處於無物業管理的狀態。現有的兩個自主物管小區，一個是由社區居委會直接管理的，還有一個是由小區業主委員會進行自主管理。由社區直接管理的小區比較規範，但是大大增加了社區的工作量。由小區業主委員會管理的小區由於缺乏相關監督機構，矛盾較多，管理出現了許多問題，甚至由於小區業主爭當業主委員會的成員發生小區停水的事件。其他無物管公司的小區還處於無人管理的局面，多次出現電線被盜割的情況。

二、存在問題及分析

物業管理要實現良性發展，惟有走上一條規範化、市場化的道路，調查報告《關於社區自主物業管理的調研報告》。 要實現自主物管市場化,現階段較難，問題的關鍵在於制度上的碰撞和突破。要行政不干預，要業主理解和適應市場化，需要一個漫長的時間變遷，存在着不少問題。您現在閲覽的是工作總結網謝謝您的支持和鼓勵！！！

（一）業主較易對自主物業管理機構產生不滿

由於自主物管提供的是軟性服務，可用來參照的硬性標準很少，而業主對物業管理的水平又有着很高的期望值。在管理過程中業主很容易對物業產生不滿，認為收費高，治安和衞生狀況管理不到位，而自主物管的人員又認為自己是吃力不討好。

（二）自主物業管理對所聘用員工的工資待遇較低，造成人員流動性比較大，熟練工比較少，服務質量不穩定

自主物業管理的收費較低，相對而言給所聘人員的工資就較低，有的甚至是兼職，因此造成人員流動性比較大，人員更換頻繁，從而使服務質量降低，造成業主對物業管理的不滿。

（三）自主物業管理處於探索期，沒有具體的規章制度可以遵循

自主物業管理還處在探索階段，政府沒有具體的規章可以遵循，在處理自主物業管理的相關事務中沒有根據，社區在行使管理職能時尺度難以把握，不利於規範的管理。

（四）自主物業管理和業主委員會混為一談，職能沒有明確合理的劃分

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第五篇：2014年物業管理工作調研報告

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規範我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規範物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由於各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區註冊一級資質物業服務公司尚無，註冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。儘管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低於80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文祕雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是住户無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由於業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那麼多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。於是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由於服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由於各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規範等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。由於物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住户不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織

在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區所

有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議

１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，註銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規範的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規範化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準後方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯繫房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。

4、完善細化收費標準。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑑於目前售後房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，採取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、妥善協調解決有關問題。市環衞部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/户、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衞生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衞處每月向物業企業收取3元/月、户的垃圾處理費。由於市環衞處並未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、户的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規範管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主瞭解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，淨化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（2014）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、儘快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理髮展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法儘快出台。新出台的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，並在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。