通過行政手段加強小區物業管理的幾點建議

通過行政手段加強小區物業管理的幾點建議

**轄13個社區1個行政村，共有小區56個，其中物業小區30個，城中村1個，開放式小區23個，無物業的老舊小區2個。

2018年以來，*綜治辦、信訪辦接到因物業管理問題引起的羣體性矛盾糾紛及信訪件佔全場總量的36.7%，居民對物業管理的期盼與物業管理現狀存在天壤之隔，嚴重影響居民生活幸福指數和對黨委政府的滿意度，小區物業管理問題正成為引發社會矛盾和羣體性事件的主要誘因之一，與創建和諧社會，建設美好家園的社會發展主流相悖。因此，政府加強對住宅小區物業管理已成當務之急，住宅小區物業管理的規範化和長效化建設勢在必行。

一、出台物業管理規範性文件

建議本着解決問題、滿足需要、規範管理的原則，制定瑞昌市物業管理規範性文件，對居住小區配套設施設備規劃指標、前期物業管理、物業公司選聘、業主委員會組建、物業收費、物業監管等熱點難點問題進行規範。

二、推進業委會自治組織建設

目前，我市正在由住建局牽頭、各相關街道具體實施，選舉產生各物業小區業主委員會。下步就必須解決業主委員會不能發揮應有作用問題。業主委員會“虛置化”的根本原因，是其是一個鬆散性的組織，無地位、無場所、無資金、無待遇。建議本着有利於物業管理的原則，對此進行積極探索。例如，業主委員會是否可以從物業收費中提取一定比例資金作為日常活動經費?或參照農村組長的工資待遇，給予業主委員會委員適當薪酬，以提高其工作積極性?

三、集中解決突出問題

搭建工作平台，重點對小區道路、綠化、管道管線、停車位、路燈等基礎設施進行改造提升，並通過新建、租賃、購買等方式解決住宅小區綜合服務用房不足或缺失問題，徹底解決長期困擾老舊小區物業管理的“老大難”問題。

四、加大開發建設監管

建設工程設計及質量問題是物業管理中物業與業主矛盾的焦點問題，如小區停車位緊張、公共用房、高層二次供水、樓面漏水、下水道堵塞問題等。規劃、建設、消防、水電氣等相關部門要按照“誰主管，誰負責”的原則，切實負起責任，加強監督管理，防止有關問題發生。首先要把住“源頭”。對開發商編制的住宅小區規劃設計，要本着滿足需要、適度超前的原則，依法嚴格審批。例如《城市居住區規劃設計規範》只對住宅小區停車位提出指導性指標，控制下限，即停車率不應小於10%，如果按照較低控制標準審批，停車位肯定不夠，所以在關鍵指標審批上，一定要具有前瞻性。其次要加大施工質量監管。對於偷工減料、降低質量標準、不符合規劃要求的，嚴格按照規定處理，決不能縱容遷就，留下隱患。第三是嚴把綜合驗收“關口”。不符合交付使用條件、不符合規劃設計要求的，一律不得通過驗收，防止交付使用後產生矛盾糾紛。

五、鼓勵支持物業公司做大做強

首先要加強物業管理隊伍建設。必須配足配強物業管理人員，解決有人管、能管好的問題。二是嚴把物業公司審批關。對新建小區，嚴格限制自建自管，鼓勵開發商通過市場公開選聘物業公司，防止自建自管問題發生。三是完善物業公司公開招投標選聘機制。促使物業公司比管理、比成本、比質量、比服務、比信譽、比效益，較終比品牌，優勝劣汰，內強素質外塑形象，提高服務水平。四是實行獎懲制度。設立政府獎懲基金，專款專用。街道辦事處會同房地產行政主管部門每年對物業公司進行考評，引導物業公司規範管理。五是加強日常監管。對開發商或物業公司不按規定提供物業服務、肆意侵犯業主合法權益的行為，進行有效管控和懲罰。

六、加大宣傳引導

一是宣傳物業管理內容，引導業主分清責任;二是宣傳物業收費標準，引導業主樹立“誰消費、誰付費”的消費理念;三是宣傳物業權利義務，引導業主和物業公司正確行使權利;四是宣傳維權辦法，引導業主和物業公司正確維權。