登記官考試 全國不動產登記官考試（精品多篇）

登記官考試 全國不動產登記官考試 篇一

房地產登記制度與政策： 單項選擇題：

1、一方只享有權利，另一方只承擔義務的民事法律關係是（b）。p7 a買賣法律關係，b抵押法律關係，c出租法律關係，d撫養贍養法律關係

2、民事法律關係中，買賣法律關係中的客體是（b）。p8

a買賣的商品，b交付買賣標的物的行為，c買賣的標的物，d買入方

3、擔保物權包括（c）。p54

a抵押權、地役權、留置權，b抵押權、居住權、質權，c留置權、抵押權、質權，d抵押權、租賃權、質權

4、所有權的權能是（c）。p62

a佔有、使用、出租、處分，b佔有、居住、租賃、買賣，c佔有、使用、收益、處分，d佔有、居住、租賃、處分

5、房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，它屬於（c）。p157 a建築業，b第二產業，c第三產業，d公用事業 多項選擇題：

1、物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括（abe）。p45 a所有權，b用益物權，c質權，d留置權，e擔保物權

2、民法意思自治原則包括的基本規則有（be）。p5

a行動自由，b為自己的行為負責，c自由創設權利，d行為具有對抗性，e行為自由，3、民事法律關係的主體包括（acde）。p7

a法人，b社會團體，c其他組織，d自然人，e國家

4、遺囑繼承法律關係的事實構成（ae）p8

a立遺囑的行為，b當事人死亡，c公證遺囑，d繼承人接受，e遺囑人死亡，5、以下民事法律行為中屬處分行為的有（abcd）。p10

a轉讓房屋所有權，b法定繼承人放棄繼承權，c債權人免除在無人的債務，d放棄房屋所有權，e監護人放棄監護權

判斷題：

1、《立法法》規定：同一機關制定的新的一般規定與舊的特別規定不一致時，由制定規定的上一級機關裁決；（錯）p4

2、從物權的角度來説農村集體土地所有權是用益物權。（錯）p78

3、地役權未經登記，不產生物權變動效力。（錯）p60

4、非基於法律行為的物權變動，經依法登記物權變動才發生效力。（錯）p60

5、宅基地使用權包含佔有、使用、收益的權利。（錯）p86

房地產登記實務與案例 多項選擇題

1、下列可以由當事人單方申請的房屋登記有（abcde）。

a房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；b因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；c房屋面積增加或減少；d因繼承、受遺贈取得房屋權利；e因合法建造房屋取得房屋權利；

2、房屋登記機構需要實地查看的登記有（ace）。

a因房屋滅失的房屋所有權註銷登記；b房屋抵押權設立登記；c在建工程抵押權登記；d房屋所有權轉移登記；e房屋受有權初始登記

3、下列房屋中，當事人申請所有權登記，房屋登記機構應當不予登記：（acde）

a超規劃許可建造的房屋；b已被私下買賣的房屋；c已被拆遷的房屋；d未取得施工許可證建造的房屋；e不具有獨立利用價值的房屋；

4、下列法律行為發生後應申請房屋所有權轉移登記的有（acde）a以房屋出資入股；b繼承、受遺贈；c贈與；d互換；e買賣

5、下列情形屬於房屋所有權變更登記的有（acd）

a房屋面積的增加或者減少；b兩個所有權人分割、合併房屋的；c所有權人姓名或者名稱變更的；d房屋坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更的；e房屋抵押權的變更

綜合分析題

毛某家庭屬於某大型水利工程庫區移民，2000年政府分配毛某家庭建房宅基一間，由毛某家庭自行建造安置房，當時安置房建設審批手續均以兒子陳某的名義辦理，並領取了房屋所有權證。2001年2月毛某的兒子陳某與丁某結婚，2003年毛某的丈夫陳某去世，2006年陳某與丁某離婚，協議將陽新社區安置房作為夫妻共有財產，分割歸女方丁某所有，並辦理了房屋轉移登記。毛某聞訊提出異議，遂以移民安置房屬家庭所有，兒子陳某無權處分為由，提起訴訟要求判令該房屋歸家庭所有，並撤銷陳某的房屋所有權登記。

法院經審理認為，毛某家庭系庫區移民安置對象，根據我國大型水利工程庫區移民安置的有關規定，安置是以家庭為單位進行的，安置房屬全體家庭成員所有，登記機構未盡審慎審查義務，鑑於丁某已辦理了房屋轉移登記，陳某的房屋所有權登記已無撤銷內容，判決登記違法。事後，毛某持判決書要求登記機構撤銷丁某的房屋所有權轉移登記。

1、對移民安置房陳某處分權的表述正確的有（bd）

a陳某有完全處分權；b陳某有部分處分權；c陳某無處分權；d陳某處分需徵得其他共有人的同意；

2、該安置房是否屬於陳某夫妻共有財產正確表述有（cd）

a陳某共有的份額應屬夫妻共有財產；b陳某被取消房屋所有權不存在夫妻共有財產；c在婚姻存續期間繼承所得的財產屬夫妻共有財產；d陳某與家庭成員共有的份額屬婚前財產；

3、房屋登記機構撤銷丁某的房屋所有權轉移登記的理由有（abd）；

a依人民法院生效裁判文書；b轉移登記的權源依據被撤銷；c當事人不知真實情況；d原登記被判決違法；

4、毛某丈夫去世發生繼承，下面關於繼承的正確表述有（abc）

a繼承是基於非法律行為的物權轉移；b房屋繼承需辦理繼承公證；c房屋繼承屬於轉移登記；d繼承是基於法律行為的物權轉移

5、登記機構受理移民安置房所有權登記正確的做法為（ab）

a移民家庭共同申請登記；b房屋登記為家庭成員共有；c移民家庭以户主為申請權利人；d房屋登記為户主夫妻共有；

登記官考試 全國不動產登記官考試 篇二

1、維護登記材料的的完整和（b），是檔案管理工作的基本任務。

a、真實；b、安全；c、規範；d、價值。

2、測繪及成果管理子系統與登記管理子系統產生的數據是（a）

a、基礎數據；b、統計數據；c、業務數據；d、從業主體數據。

3、房產調查是以（a）作為計量單位。

a、幢；b、户；c、丘；d、層。

4、關於合同條款的規定。必要條款和非必要條款，非必要條款又分為當然性條款和偶然性條款。此處有一單項，不記得具體題目。

某特許經營企業2000年獲得特許經營許可，經營期限20年，2002年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2004年三通一平等完成土地開發，2006年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（）。

5、a、14；b、46；c、44；d、50。

6、核發土地使用權證的是（b）

a、土地管理局；b、縣以上人民政府；c、指定機構；d干擾項。

7、房地產估價報告必須由（b）名以上房地產估價師簽字。

a、1；b、2；c、3；d、4.8、城市總體規劃的規劃期限一般為（b）年。

a、15；b、20；c、30；d、5.9、房地產開發企業資質審批。《基本制度與政策》p242中間。

10、利害關係人除房屋自然狀況外可以查詢的事項是（b）。

a、權利人的個人信息；b、房屋抵押查封情況；c、原始憑證；d、審批意見。多項選擇

1、登記材料具體包括下列那些內容：（abcd）

a、申請物權登記的證明材料；

b、物權審核的過程及結論資料；

c、繕發證的結果及過程記錄；

d、與登記相關的其他資料；

e、干擾項。

2、房地產權屬數據狀態有（abcd）

a、臨時；b、現勢；c、歷史；d、撤銷；e、註銷。

3、測繪成果的一級驗收的組織部門是（ac）

a、委託單位；b、房地產測繪管理部門；c、專職檢驗機構；d、測繪單位的技術部門；e干擾項

4、下列那些面積屬於套內房屋使用面積（bde）

a、套內陽台；b、套內樓梯；c、套內牆體；d、套內壁櫥；e、套內卧室。注意：全部計算面積的、計算一半面積的、不計算面積的內容是必考範圍，有判斷、多選、單選形式。

4、民事法律關係的要素有（abc）

a、主體；b、客體；c、內容；d、e為干擾項。

5、李某和王某2002年結婚，2003年購買一套房屋登記在王某名下，2004年生一兒子，2006年王某去世，王某的父親已去世，有權繼承房屋的是（）

a、王某的兒子；b王某的母親；c李某；d、李某的父母；e、王某的弟弟。

5、實地查看的情形。

6、單方申請的情形。

7、抵押權註銷登記的情形。《房屋登記辦法》第48條。另抵押物滅失應該也是抵押權註銷的法定情形。

8、下列那些是婚姻登記機構要實質審查的要件（abde）

a、一夫一妻制；b、雙方完全自願；c、直系血親和四代以內的旁系血親；

d、醫學上認為不應當結婚的疾病；e男不得早於22歲，女不得早於20歲。注意：這個內容看書沒怎麼注意到，錯項應為三代以內……我把一夫一妻都放棄了，想多了，想着登記部門沒法實質審查這個。

9、解除婚姻關係可以有下列（abc）形式？

a、協議離婚；b、法院判決離婚；c、一方被宣告死亡；

d、一方失蹤；e、長期兩地分居。

10、下列行為可以提起行政訴訟的有（abc）

a、違法拘留的；b、違法使用武器、器械造成工貿身體傷害的；c、違反國家規定攤派費用的；d、e干擾項。

11、知識點：徵收土地批准權限的規定：《基本制度與政策》p173中間。此段必考，單項、多項、判斷均可。

12、徵收魚塘需補償什麼費用？單項選擇，好像有挖魚塘費、魚苗費等

13、各類土地的使用年限：40、50、70、無限期。

14、土地使用權收回的情形。《基本制度與政策》p187-188四類。

15、抵押合同應包括下列（）內容。

16、房屋登記的程序，物權生效的時點—記載於登記簿。登記機構需詢問的事項。必考知識點。

17、預告登記的種類，或者説可以辦理預告登記的情形。多選。

18、法定夫妻共有財產《基本制度與政策》p12519、那些行為可以代理，那些不能代理？

20、准予離婚的條件。《基本制度與政策》p12421、物權法規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。此句，設立、變更、轉讓和消滅在多項選擇中出現，而應當依照法律規定登記在單選裏出現。哈哈！本來多項有點拿不住的，翻到單項題確認了！判斷題

1、《物權法》規定：工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。（錯）

注意：此題法條採取方式並未包括掛牌。

2、國家對物業管理企業實行資質管理。（對）

注意：一般的房地產公司、評估機構我們都知道實行資質管理，可物業管理。。我當時考慮的時候先判斷“對”而後改成“錯”。後來考慮我們國家都是很規範管理的，物業公司也應該是要資質的，雖然我們小區就是拉幾個人就成立了物業管理公司。。等我回過神來，超時了！

3、用户就是一個可以獨立訪問計算機系統中的數據或者用數據表示的其他資源的主體（對）

沒想到考這個，看書也沒看到，直覺表述非常專業，判斷為“對”。冒險成功。

4、房屋登記是依職權的行政行為（錯）

我居然判斷為“對”，為神馬，為神馬？深度鄙視下！房屋登記是依申請的行政

行為。

5、有天蓋作為計算建築面積的依據，沒有天蓋的樓梯不計算面積（錯）有天蓋的樓梯計算一半面積。

5、測繪及成果管理子系統是指測繪機構將測繪得到的基礎數據直接進入到成果管理庫。（錯）

注意：必須經審核，才能進入成果管理庫。

6、代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施 民事法律行為，被代理人對代理行為，承擔民事法律責任。（對）

7、租賃期限不得超過20年（對）

案例分析題

甲公司有項目一層商鋪101號，建築面積1000平方米，2008年2月1日，法院向甲公司送達查封通知書，查封101號商鋪，建築面積1000平方米。同日，甲公司向房屋登記機構申請將101號商鋪分割成101、101-1號2個建築面積500平方米商鋪。2008年2月5日核准登記。2008年2月8日，法院向房屋登記機構送達協助執行通知書，要求協助查封甲公司名下的101號商鋪，建築面積1000平方米。登記機構予以受理。2008年2月10日，甲公司將101、101-1號商鋪轉讓給劉先生，經審查，101號有查封，房屋登記機構不予辦理，101-1號沒有查封記錄，2008年3月3日，予以登記至劉先生名下。

一、甲公司有可能承擔下列責任（）

a、民事責任；b、刑事責任；c、刑事附帶民事責任；d、行政處罰。

二、造成查封錯誤的原因是：（）

a、甲公司隱瞞查封情況申請房屋分割變更登記；

b、法院在查封前未查詢房屋登記信息；

c、登記機構受理協助執行通知書時未核查出建築面積不一致；

d、這個選項不記得了，應該是無爭議不是選項

三、房屋登記機構應（）

a、受理協助執行通知書；

b、不予受理協助執行通知書；

c、提出審查建議書；

d、要求法院修改協助執行通知書後受理。

四、下列説法正確的是：（）

a、登記機構限制劉先生的房屋進行處分登記；

b、登記機構將101-1號房屋登記至劉先生名下無誤；

五、甲乙2公司合作開發建設一項目，土地規劃資料都是甲公司名下，雙方約定甲出地，乙出資，建成後乙分得1-4樓的房屋。房屋建成後，甲申請辦理房屋初始登記，經審核符合條件房屋登記機構予以辦理。而後乙向登記機構提出異議登記，提交合作協議説1-4樓屬於他的，登記機構予以受理，15天內乙向法院提起民事訴訟，法院將1-4層房屋判給乙，乙執生效法律文書到登記機構申請辦理房屋登記。

一、下列説法正確的是：

a、初始登記應當由甲乙共同申請；

b、登記機構為甲辦理初始登記無誤；

c、為甲辦理初始登記應當實地查看；

d、登記機構應當根據甲乙的合作協議辦理初始登記將房屋登記至甲乙名下。

二、登記機構應當為乙辦理（）登記。

a、初始登記；b、轉移登記；c、變更登記；d、更正登記。

三、甲公司建設一幢房屋，1-26層為住宅，而後，甲公司辦理規劃變更將頂樓26層調整為公共的空中露台，竣工驗收後，甲公司將第26層改建成6套住宅，提交原來的規劃報建資料辦理了初始登記，而後將這6套房屋轉讓給李某等6人。房屋登記機構發現第26層登記錯誤後，依職權予以更正。

一、（）應對登記錯誤負責。

a、甲公司；b、規劃部門；c、房屋登記；d、李某等人。

二、關於更正登記，下列説法正確的是（）

a、應由甲公司申請；b、登記機構有職權進行更正登記；

c、三、李某等人的損失可（）

a、與甲公司協商解決；b、起訴甲公司解決；

c、提起行政訴訟解決；d、要求登記機構恢復住宅用途。

一、單項選擇題

1．(2010)房屋登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起(a)日內不起訴，異議登記失效。

a．15

b．30

c．60

d．90

2．(2010)關於房屋預告登記的説法，錯誤的是(c)。

a．預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力

b．預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

c．預告登記僅適用於預售商品房的登記

d．預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記

3．(2010)下列行為中，不屬於應當申請房屋所有權轉移登記的是(d)。

a．互換

b．繼承

c．贈與

d．抵押

4．(2010)在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記的前提條件是，已抵押登記的在建工程竣工並經(a)後。

a．房屋所有權初始登記

b．在建工程抵押權註銷登記

c．在建工程預售登記

d．房屋銷售預告登記

5．(2010)因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有權人應當申請房屋所有權(c)登記。

a．更正

b．註銷

c．變更

d．撤銷

6．(2010)房屋登記機構繕寫並向權利人發放房屋權屬證書，應當依據(c)記載的事項。

a．申請書

b．證明材料

c．房屋登記簿

d．法律文書

7．(2010)利害關係人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關係人可以申請(d

a．預告

b．變更

c．更正

d．異議

8．(2010)農民利用宅基地建造的住房登記，應繳納房屋登記費(a)元。

a．0

b．10

c．80

d．550

9．(2009)下列關於預告登記的表述中，正確的是(b)。

a．預告登記僅適用於預售商品房的登記

b．預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

c．房屋預告登記只能由雙方共同申請

d．房屋預告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發放預告登記證明

10．(2009)異議登記不當並給權利人造成損害的，應由(b)承擔賠償責任。

a．登記機構

b．異議登記申請人

c．登記機構的經辦人

d．登記機構和申請人共同

11．(2009)下列關於在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是(d)。

a．已經登記的在建工程抵押可以申請變更登記

b．已經登記的在建工程抵押可以申請轉移登記

c．房屋所有權初始登記後，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記

d．在建工程抵押登記後，由登記機構發放《房屋他項權證》

12．(2009)王某住房的《房屋所有權證》上記載有“房改出售的成本價房”，該住房(b)。

a．只能自住不能出租)登記。

b．產權歸王某所有

c．房主擁有部分產權

d．不得設定抵押

？？ 13．(2008)房地產登記信息的公開性和登記內容的可信賴性，有利於房地產交易(b)的減少。

a．税金

b．成本

c．手續

d．要件

14．(2008)由於房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋所有權人應當申請房屋所有權(c)。

a．更正登記

b．註銷登記

c．變更登記

d．撤銷登記

15．(2008)新開發的商品住宅區內依法屬於全體業主所有的物業服務用房的房屋登記，由(a)。

a．房地產開發企業在申請房屋所有權初始登記時，一併申請登記

b．業主委員會申請房屋登記

c．物業服務企業申請房屋登記

d．房屋登記機構直接登記

16．(2008)房屋登記機構自受理房屋抵押登記申請之日起，將申請登記事項記載於房屋登記簿或者工作不予登記的決定的時限，應為(c)個工作日。

a．1

b．7

c．10

d．30

17．(2008)下列關於在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是(b)。

a．在建工程抵押可轉讓

b．已經登記在建工程抵押權轉讓的，應當申請變更登記

c．已經登記在建工程抵押權消滅的，應當申請註銷登記

d．在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記

18．(2008)按國家現行規定，每套經濟適用住房登記收費標準每件為(b)元。

a．10元

b．40元

c．80元

d．550元

登記官考試 全國不動產登記官考試 篇三

房地產登記官考試

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共30小題，每小題1分，共30分)在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題後的括號內。

1.在我國，土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區別，主要體現在(c)a.租金的差別 b.方式的不同

c.原土地使用者的權利、義務是否轉移 d.受讓方的不同 2.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利義務，並報房屋 所在地房管機關(b)a.登記 b.備案 c.批准 d.公告

3.某村民於1999年向村委會提出佔用村內的空閒地建房的申請，經審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關應該是(c)a.村民委員會 b.鄉級人民政府 c.縣級人民政府 d.省級人民政府

4.城鎮居民按標準價(優惠價)購買公房後，其對所購房屋享有的權利是(c)a.所有權 b.使用權 c.部分產權 d.共有財產權

5.承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應(b)a.終止履行 b.繼續履行 c.重新登記 d.解除

6.超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以(c)a.徵收相當於土地使用權出讓金20%的土地閒置費 b.無償收回地土使用權

c.徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費 d.處以20%的罰款

7.房地產開發企業資質等級有(d)a.2個 b.3個 c.4個 d.5個

8.設立房地產開發企業依法應實行(b)a.審批制 b.登記制(準則主義)c.申報制 d.備案制 9.“三通一平”的三通是指(c)a.道路通、電力通、通訊通 b.道路通、上下水通、煤氣通

c.道路通、電力通、給水排水管通 d.道路通、電力道、熱力通 10.拆除臨時建築(d)

a.不予補償

b.應予補償

c.應予適當的補償

d.如果該臨時建築未超過批准期限，則應給予適當的補償

11.如果房屋的產權人和使用人是兩個人，那麼在該房屋被拆遷時，拆遷人需與(d)

a.被拆遷人簽訂拆遷協議

b.被拆遷人簽訂安置協議

c.被拆遷人簽訂拆遷協議和安置協議

d.產權人和使用人分別簽訂補償協議和安置協議

12.北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續裝修。該建議(b)

a.合法，可以實施

b.不合法，應予禁止

c.報文物管理部門批准後即可實施 d.只要四合院的所有人願意，就可以實施 13.房地產抵押合同的生效時間為(b)

a.自抵押人和抵押權人簽字、蓋章時

b.自房地產抵押合同辦完抵押登記時

c.自抵押人和抵押權人協商一致時

d.自房地產抵押合同成立時 14.企業為職工交納的住房公積金(d)

a.一律從住房折舊中解決

b.一律從成本中列支

c.一律從費用中列入

d.首先從住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分可依法在成本、費用中列支

15.當職工離、退休時，其積累的住房公積金本息餘額(a)

a.一次結清退還職工本人

b.繼續留在公積金帳户直到死亡時退還其繼承人

c.由職工本人決定是否當即退還

d.繼續留在公積金帳户，供他人貸款之用 16.職工的住房公積金利息(b)

a.徵收個人所得税

b.免徵個人所得税

c.工資收入高的人徵收個人所得税

d.工資收入低的人免徵個人所得税 17.物業公司的管理權源於(b)

a.法律規定 b.業主的委託 c.業主委員會的授權 d.開發商的委託 18.在業主委員會成立之前，物業管理公司由(b)

a.首批業主選聘 b.開發商選聘

c.物業管理主管部門指定 d.當地居委會選聘 19.業主公約對物業的受讓人或承租人(d)

a.有約束力

b.無約束力

c.在被告知後有約束力

d.在作為轉讓合同或租賃合同的附件時有約束力 20.外商進行成片土地開發的必要條件是(d)

a.取得開發區域的集體土地使用權

b.取得開發區域的國有土地所有權

c.取得開發區域的集體土地所有權

d.取得開發區域的國有土地使用權

21.關於涉外商品房產的內、外銷售，説法不正確的是(d)

a.一般來説，內銷商品房產價格低些，外銷商品房產價格高些

b.批准內銷的，不準擅自外銷

c.批准內銷的，如要外銷，須經重審新批，並補交增值税

d.外銷比例不超過內銷比例

22.涉外房產的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方。工商業房屋租賃，須提前(d)

a.1個月 b.2個月 c.3個月 d.6個月

23.場地使用費標準應根據該場地的用途、地理環境條件、徵地拆遷安置費用和合營企業對 基礎設施的要求等因素，由所在地的(c)

a.市、縣人民政府規定

b.市、縣人民政府土地行政主管部門規定

c.省、自治區、直轄市人民政府規定

d.對外經貿管理部門規定 24.土地增值税的徵税範圍為(d)

a.集體土地使用權及地上建築物

b.國有土地使用權

c.集體土使用權

d.國有土地使用權、地上建築物及其他附着物 25.城鎮土使用税的計税依據為(a)

a.納税人實際佔用的土地面積

b.納税人實際佔用的城市、建制鎮的建築面積

c.納税人實際使用的土地面積

d.納税人實際使用的城鎮建築面積

26.土地所有權發生爭議，如不能依法證明爭議的土地屬於農民集體所有的，則屬於(b)a.農民個人所有 b.國家所有

c.房地產行政主管部門所有 d.房地產開發企業所有

27.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契税的計税依據為(a)

a.成交價格

b.徵收機關參照土地使用權、房屋的市場價格核定

c.土地使用權、房屋的交換價格的差額

d.交易雙方申報的價格

28.在房屋拆遷公告規定的或房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以決定(c)

a.罰款 b.行政拘留 c.責令限期拆遷 d.強制拆遷 29.“將堆放於樓房公共通道的物件搬開，以便居民能夠通行。”上述這段話所表示的承擔房地產民事責任的形式為(b)a.停止侵害 b.排除妨礙 c.消除危險 d.返還財產

30.依《城市房地產管理法》，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民 政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，並可以處以罰款。其罰款額為違法所得的(b)

a.三倍以下 b.五倍以下 c.十倍以下 d.二十倍以下

二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)在每小題列出的五個選項中有二至五個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題後的括號內。多選、少選、錯選均無分。31.根據我國《土地管理法》的規定，符合土地利用總體規劃，並依法取得建設用地使用權 的鄉辦企業轉讓土地使用權的條件是(c,d)

a.改變經營方向 b.連年虧損 c.被其他企業兼併

d.被宣告破產 e.資不抵債 32.設立房地產開發企業必須(a,b)

a.有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員

b.有100萬元以上的註冊資本

c.達到相應的資質條件，獲取資質等級證書

d.在領取營業執照後的30日內，到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案

e.有可供開發的土地

33.房屋拆遷補償的方式有(a,b,c)

a.產權調換 b.作價補償 c.作價補償和產權調換相結合 d.回遷 e.翻建房屋

34.關於房產税，下列説法正確的有(a,b,c)

a.房屋出租的，以房屋租金收入為計税依據

b.依照房產餘值計算納税的税率為1.2%

c.人民團體自用的房產免徵房產税

d.租典糾紛未解決的，承典人為納税義務人

e.開徵房產税的工礦區須經市級税務局批准

35.外商投資企業用地，都應繳納場地使用費，包括(a,b,c,e)

a.人員安置費

b.徵用土地的補償費

c.為外商投資企業直接配套的廠外道路應分攤的投資費用

d.原有建築物的拆遷費

e.教育附加費 第二部分 非選擇題

三、名詞解釋(本大題共5小題，每小題3分，共15分)36.住房部分產權

答：是指城鎮居民對按標準價(優惠價)購買的公房享有的權利，包括佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，並可以繼承。37.房地產違法行為

是指違反國家有關房地產管理法律、法規的行為。表現形式包括：違反土地管理法的行為；違反基本農田保護條例的行為；等等。

38.土地使用權

是指土地使用者依法使用其佔有的土地並享有收益及一定處分的權利。39.業主大會

業主大會是由物業內的業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。業主人數較多時，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。40.房地產交易

房地產交易是指當事人之間進行的房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃的活動。不 包括房地產開發。房地產轉讓的基本特徵是權屬的轉移。

四、簡答題(本大題共3小題，41和42題各8分，43題9分，共25分)41.簡述城鎮住房制度改革的基本內容。

(1)把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；(2)把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；(3)把住房實物分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；(5)建立住房公積金制度；(6)發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系；(7)建立規範化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展；(8)加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。42.如何解決土地使用權抵押糾紛？(2)(1)土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同沒有生效。(2)土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押後，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，並辦理了抵押登記手續的，應當認定後一個抵押合同有效。抵押人給前一合同的對方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。(3)以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定為無效，但在一審訴訟期間依法補辦出讓手續的，可以認定合同有效。

43.土地使用權的特徵是什麼？(3)土地使用權具有以下幾個特徵：(1)權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權。(2)客體的有限性。土地使用權的客體僅限於地面，不及於地下資源、埋藏物。(3)取得的法定性。土地使用權的取得必須經過法定程序。(4)使用的期限性。土地使用權是有期限的。在我國土地使用權的期限通常是法律明確規定的。(5)目的的特殊性。土地使用權的取得一般都具有特定的目的。

五、案例分析題(本大題共2小題，每小題10分，共20分)44.1999年8月a工廠經本縣計委批准立項，進行某種電子產品項目建設，並於同年12月經縣政府批准，同意其徵用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。後由於電子市場行情發生變化，該工廠的技改項目一直未開工建設。為使企業擺脱困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達公司聯營，暢達公司在簽約後，立即在土地上圈起了圍牆。後被羣眾舉報。

分析此案，請回答下列問題：

(1)a工廠用地10畝是否合法？(1)a工廠在1999年經徵用使用10畝土地是不合法的。因為根據《土地管理法》的規定，徵用土地的審批權由省人民政府和國務院享有，縣政府批准a工廠徵用土地10畝，屬於非法行使土地審批權的行為，因此，a工廠據此使用的土地應屬於非法用地。

(2)a工廠為擺脱困境，將10畝地出讓給暢達公司的行為屬於什麼性質？ a工廠將10畝土地出讓給暢達公司的性質屬於非法轉讓土地。a工廠以非法佔有的土地與暢達公司聯營，目的是以土地為條件獲得利益，實質上是以合法的形式實施了非法轉讓土地的行為，應認定為非法轉讓土地。

(3)對暢達公司圈起的土地如何處理？ 對暢達公司圈起的土地，應按非法轉讓土地處理，即沒收非法所得，並處以罰款。同時還應追究非法批地直接責任者的法律責任。

45.a酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由a酒店承租公園內的醉仙飯店，並投資改建為a酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨後，a酒店向規劃局申請改建醉仙飯店，規劃局查明該飯店的土地使用權屬於園林局，遂發文要求園林局辦理報建手續。規劃局根據園林局的申請，核准將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建築面積為8000平方米。改建期間，a酒店在原醉仙飯店的北側加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規劃部門發現後，認為園林局未批准擅自擴大建設規模，侵佔綠地，違反了城市規劃法的規定，影響了城市規劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關主管部門申請複議。

請回答覆議機關如何處理此案。

在本案中，園林局和a酒店在進行改建工程時，未經規劃部門批准，擅自擴大建設規模，侵佔公園綠地，屬於違反《城市規劃法》的行為。根據城市規劃法的規定，在城市規劃區內未取得建設工程是規劃許可證或者違反建設工程規劃許可規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建築物、構築物或其他設施。可見，規劃部門對園林局違法事實的認定準確，處罰有法律依據，複議機關應維持原處罰決定。

房產登記官考試題庫(二)(2011-12-07 16:28:32)

標籤： 分類： 房地產知識 雜談

1、維護登記材料的的完整和（b），是檔案管理工作的基本任務。a、真實；b、安全；c、規範；d、價值。

2、測繪及成果管理子系統與登記管理子系統產生的數據是（a）a、基礎數據；b、統計數據；c、業務數據；d、從業主體數據。

3、房產調查是以（a）作為計量單位。a、幢；b、户；c、丘；d、層。

4、關於合同條款的規定。必要條款和非必要條款，非必要條款又分為當然性條款和偶然性條款。此處有一單項，不記得具體題目。

某特許經營企業2000年獲得特許經營許可，經營期限20年，2002年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2004年三通一平等完成土地開發，2006年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（）。

5、a、14；b、46；c、44；d、50。

6、核發土地使用權證的是（b）

a、土地管理局；b、縣以上人民政府；c、指定機構；d干擾項。

7、房地產估價報告必須由（b）名以上房地產估價師簽字。a、1；b、2；c、3；d、4.8、城市總體規劃的規劃期限一般為（b）年。a、15；b、20；c、30；d、5.9、房地產開發企業資質審批。《基本制度與政策》p242中間。

10、利害關係人除房屋自然狀況外可以查詢的事項是（b）。

a、權利人的個人信息；b、房屋抵押查封情況；c、原始憑證；d、審批意見。多項選擇

1、登記材料具體包括下列那些內容：（abcd）a、申請物權登記的證明材料； b、物權審核的過程及結論資料； c、繕發證的結果及過程記錄； d、與登記相關的其他資料； e、干擾項。

2、房地產權屬數據狀態有（abcd）

a、臨時；b、現勢；c、歷史；d、撤銷；e、註銷。

3、測繪成果的一級驗收的組織部門是（ac）

a、委託單位；b、房地產測繪管理部門；c、專職檢驗機構；d、測繪單位的技術部門；e干擾項

4、下列那些面積屬於套內房屋使用面積（bde）

a、套內陽台；b、套內樓梯；c、套內牆體；d、套內壁櫥；e、套內卧室。注意：全部計算面積的、計算一半面積的、不計算面積的內容是必考範圍，有判斷、多選、單選形式。

4、民事法律關係的要素有（abc）

a、主體；b、客體；c、內容；d、e為干擾項。

5、李某和王某2002年結婚，2003年購買一套房屋登記在王某名下，2004年生一兒子，2006年王某去世，王某的父親已去世，有權繼承房屋的是（）

a、王某的兒子；b王某的母親；c李某；d、李某的父母；e、王某的弟弟。

5、實地查看的情形。

6、單方申請的情形。

7、抵押權註銷登記的情形。《房屋登記辦法》第48條。另抵押物滅失應該也是抵押權註銷的法定情形。

8、下列那些是婚姻登記機構要實質審查的要件（abde）

a、一夫一妻制；b、雙方完全自願；c、直系血親和四代以內的旁系血親； d、醫學上認為不應當結婚的疾病；e男不得早於22歲，女不得早於20歲。注意：這個內容看書沒怎麼注意到，錯項應為三代以內……我把一夫一妻都放棄了，想多了，想着登記部門沒法實質審查這個。

9、解除婚姻關係可以有下列（abc）形式？

a、協議離婚；b、法院判決離婚；c、一方被宣告死亡； d、一方失蹤；e、長期兩地分居。

10、下列行為可以提起行政訴訟的有（abc）

a、違法拘留的；b、違法使用武器、器械造成工貿身體傷害的；c、違反國家規定攤派費用的；d、e干擾項。

11、知識點：徵收土地批准權限的規定：《基本制度與政策》p173中間。此段必考，單項、多項、判斷均可。

12、徵收魚塘需補償什麼費用？單項選擇，好像有挖魚塘費、魚苗費等

13、各類土地的使用年限：40、50、70、無限期。

14、土地使用權收回的情形。《基本制度與政策》p187-188四類。

15、抵押合同應包括下列（）內容。

16、房屋登記的程序，物權生效的時點—記載於登記簿。登記機構需詢問的事項。必考知識點。

17、預告登記的種類，或者説可以辦理預告登記的情形。多選。

18、法定夫妻共有財產《基本制度與政策》p125

19、那些行為可以代理，那些不能代理？

20、准予離婚的條件。《基本制度與政策》p124

21、物權法規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。此句，設立、變更、轉讓和消滅在多項選擇中出現，而應當依照法律規定登記在單選裏出現。哈哈！本來多項有點拿不住的，翻到單項題確認了！判斷題

1、《物權法》規定：工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣、掛牌等公開競價的方式出讓。（錯）

注意：此題法條採取方式並未包括掛牌。

2、國家對物業管理企業實行資質管理。（對）

注意：一般的房地產公司、評估機構我們都知道實行資質管理，可物業管理。。我當時考慮的時候先判斷“對”而後改成“錯”。後來考慮我們國家都是很規範管理的，物業公司也應該是要資質的，雖然我們小區就是拉幾個人就成立了物業管理公司。。等我回過神來，超時了！

3、用户就是一個可以獨立訪問計算機系統中的數據或者用數據表示的其他資源的主體（對）

沒想到考這個，看書也沒看到，直覺表述非常專業，判斷為“對”。冒險成功。

4、房屋登記是依職權的行政行為（錯）

我居然判斷為“對”，為神馬，為神馬？深度鄙視下！房屋登記是依申請的行政行為。

5、有天蓋作為計算建築面積的依據，沒有天蓋的樓梯不計算面積（錯）

有天蓋的樓梯計算一半面積。

5、測繪及成果管理子系統是指測繪機構將測繪得到的基礎數據直接進入到成果管理庫。（錯）

注意：必須經審核，才能進入成果管理庫。

6、代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施 民事法律行為，被代理人對代理行為，承擔民事法律責任。（對）

7、租賃期限不得超過20年（對）

案例分析題

甲公司有項目一層商鋪101號，建築面積1000平方米，2008年2月1日，法院向甲公司送達查封通知書，查封101號商鋪，建築面積1000平方米。同日，甲公司向房屋登記機構申請將101號商鋪分割成101、101-1號2個建築面積500平方米商鋪。2008年2月5日核准登記。2008年2月8日，法院向房屋登記機構送達協助執行通知書，要求協助查封甲公司名下的101號商鋪，建築面積1000平方米。登記機構予以受理。2008年2月10日，甲公司將101、101-1號商鋪轉讓給劉先生，經審查，101號有查封，房屋登記機構不予辦理，101-1號沒有查封記錄，2008年3月3日，予以登記至劉先生名下。

一、甲公司有可能承擔下列責任（）

a、民事責任；b、刑事責任；c、刑事附帶民事責任；d、行政處罰。

二、造成查封錯誤的原因是：（）

a、甲公司隱瞞查封情況申請房屋分割變更登記； b、法院在查封前未查詢房屋登記信息；

c、登記機構受理協助執行通知書時未核查出建築面積不一致； d、這個選項不記得了，應該是無爭議不是選項

三、房屋登記機構應（）a、受理協助執行通知書；

b、不予受理協助執行通知書； c、提出審查建議書；

d、要求法院修改協助執行通知書後受理。

四、下列説法正確的是：（）

a、登記機構限制劉先生的房屋進行處分登記；

b、登記機構將101-1號房屋登記至劉先生名下無誤；

五、甲乙2公司合作開發建設一項目，土地規劃資料都是甲公司名下，雙方約定甲出地，乙出資，建成後乙分得1-4樓的房屋。房屋建成後，甲申請辦理房屋初始登記，經審核符合條件房屋登記機構予以辦理。而後乙向登記機構提出異議登記，提交合作協議説1-4樓屬於他的，登記機構予以受理，15天內乙向法院提起民事訴訟，法院將1-4層房屋判給乙，乙執生效法律文書到登記機構申請辦理房屋登記。

一、下列説法正確的是：

a、初始登記應當由甲乙共同申請； b、登記機構為甲辦理初始登記無誤； c、為甲辦理初始登記應當實地查看；

d、登記機構應當根據甲乙的合作協議辦理初始登記將房屋登記至甲乙名下。

二、登記機構應當為乙辦理（）登記。

a、初始登記；b、轉移登記；c、變更登記；d、更正登記。

三、甲公司建設一幢房屋，1-26層為住宅，而後，甲公司辦理規劃變更將頂樓26層調整為公共的空中露台，竣工驗收後，甲公司將第26層改建成6套住宅，提交原來的規劃報建資料辦理了初始登記，而後將這6套房屋轉讓給李某等6人。房屋登記機構發現第26層登記錯誤後，依職權予以更正。

一、（）應對登記錯誤負責。

a、甲公司；b、規劃部門；c、房屋登記；d、李某等人。

二、關於更正登記，下列説法正確的是（）

a、應由甲公司申請；b、登記機構有職權進行更正登記； c、三、李某等人的損失可（）

a、與甲公司協商解決；b、起訴甲公司解決；

c、提起行政訴訟解決；d、要求登記機構恢復住宅用途。

房屋管理辦法法規學習與解釋

(2011-12-07 16:14:37)

標籤： 分類： 房地產知識 雜談

1、物權法202條：抵押人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護

個人提問：是不是主債權應該行使的2年期限後，對設置抵押權的抵押物，債權人就無權要求擔保物權了？

回答：這個問題分兩步看，1、應該是抵押權人應當在訴訟時效內行使抵押權；訴訟時效並不完全就指的實際兩年，只要債權未滅失且債權人一直有追債，時間都可以延長的，具體看訴訟時效的規定；

2、超過訴訟時效未行使抵押權的，人民法院不予保護並不代表合同失效，只是法院不受理直接行使抵押權，抵押權人沒有優先受償權，合同效力同普通債權。

解釋2：訟時效是可以中止、中斷和延長的；何況超過訴訟時效只是當事人失去了司法勝訴權，並不喪失實體權利。物權法和擔保法都規定抵押權是從權利，隨債權的存在而存在，隨債權的消滅而消滅。債權未消滅，抵押權經過登記並未註銷，只是司法保護途徑喪失了，怎麼能説抵押權沒有了呢？訴訟時效只是請求人民法院保護民事權利的期間，並不是消滅權利的期間。

2、物權法207條，最高額抵押權適用一般抵押權的規定。

物權法192條，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。

從以上二條看出，最高額抵押權確定登記後，則等同於一般抵押，應可理解為可以隨債權的轉讓而轉讓

下列關於最高額抵押權的描述錯誤的是（）

最高額抵押權確定後，可以隨債權的轉讓而轉讓 涉及最高額變動申請變更登記的，應提交其它抵押權人的同意證明 條例上是同意文件

最高額抵押權確定的應當辦理最高額抵押權確定登記

最高額抵押權只適用對將要連續發生的債權進行的擔保 只要抵押權人同意，可以將已經有的債權納入最高額抵押範圍

3、如果是夫妻共有財產，原來沒有體現在產權證上的，現在可以申請更正登記來添加共有人？？

產權共有人可以隨便加嗎？有什麼限制條件或者要求嗎？

共有人不可以隨意添加。先查看登記簿的登記情況，再確認是婚前個人登記財產還是婚姻存續取得的夫妻共同財產。還要確認意向添加的共有人與目前的產權人的利害關係以及產權人的真實意思表示等等眾多因素。

回答：個人認為增加共有人的屬於轉移登記範圍，但是象這種情況各税方面應予以減免，那就不是咱説了算的事情了。要不就要求其提供經法院或仲裁機構出具的文書，證明登記簿記載的權利狀況與事實權利狀況不一致，依此辦理登記。回答2：產權共有人如果夫妻婚內取得財產，可以通過更正登記來加，否則，其他均已轉移登記來加（即發生部分轉移，繳納各種税費）

回答3：本人認為應該根據，法院判決、買賣合同或者贈與合同，辦理轉移登記。首先登記機構不是司法機關，沒有財產歸宿的裁判權，登記機構只在申請主體和資料記載主體一致情況下才能予以登記；其次，房屋登記行為是一種羈束行為。

4、夫妻共有產登記問題！

在辦理預購商品房預告登記時，甲某拿發票（首付30%），合同，身份證，在工作人員詢問時發現該房屋是甲某跟其妻子乙某的共有財產，經甲乙協商要求工作人員將該房登記為夫妻共有，提交了結婚證。但發票，合同都只有甲某一個人的名字，這種情況下，我們可否將上述房產只直接登記到甲乙共有？ 回答：可以。因為房屋買賣合同屬於債權合同，既使屬於個人首付，並沒有取得房屋所有權。預告登記是對物權期待權的一種保護，也是對債權的登記。在房屋竣工後，預告登記轉本登記時，才取得的是房屋物權即所有權。登記時申請人已經結婚，沒有約定為一方所有的情況下，應該按照婚姻法第十七條規定，屬於夫妻共有。因此，你們可以以申請人提供的婚姻狀況證明和轉移登記的證件，申請表、身份證明以及詢問結果，直接辦理為夫妻共有房屋，並記載於登記簿。