關於如何增強建築房地產業高質量發展的調研報告

關於如何增強建築房地產業高質量發展的調研報告

按照《中共四川省委辦公廳關於在全省開展“大學習、大討論、大調研”活動的通知》（川委廳〔2018〕22號）和《中共遂寧市船山區委辦公室關於在全區開展“大學習、大討論、大調研”活動實施意見》（遂船委〔2018〕33號）精神等要求，我局結合實際，通過走訪建築企業、房地產企業，召開座談會、進行統計分析等方式，全面瞭解我區建築業和房地產業的結構狀況,建築業企業的生產經營情況、市場分佈與發展潛力, 進一步做好建築業管理工作。現將相關調研情況作如下報告。

一、 基本情況

（一）建築業基本情況。

近幾年，我區建築業得到了長足發展，建築業已經成為富民強區的優勢產業，在發展區域經濟、增加地方財政收入、轉移農村富餘勞動力和提高農民收入等方面發揮了積極的作用，作出了重要的貢獻。首先，建築業企業施工總產值。2017年全區建築、市政施工企業完成建築業施工總產值81.1億元，其中外省施工產值23億元，2018年一季度完成建築產值28億，同比去年增幅31%。其次，建築工程質量和安全管理水平進一步提高。2017年來，創省標化工作3項，創市標化工地8項。第三，企業資質不斷提升。目前，我區有資質的建築業企業共有31家，其中重點企業5家，一級企業1家，二級企業18家，三級企業10家；可以自豪地説，我區建築業企業的數量、資質等級以及每年所創的施工產值佔全市35%以上。

（二）房地產業基本情況

一是房產投資保持較高增速。我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年一季度，我區房地產業銷售面積29萬平方米，同比增幅28%，來遂投資發展的開發大企業較多如碧桂園、保利等。二是房產平均價格持續走高。雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。自年開始，我區房地產價格以年均60%以上的速度快速提升。目前，我區新建商品房均價已達8300元每平方米，同比上升63.8%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、存在問題

（一）建築領域相關問題

一是建築業企業數量少，規模不大，資質等級偏低。2016年以來我區上規模的建築企業較少，企業資質等級不高（以三級資質佔多數），對項目的吸引力不夠強，部分建築項目被外地優勢企業佔領，限制了我區建築業的發展。

二是經營成本上升，利潤空間縮水。2017年以來建築業企業經營狀況主要受建築材料價格和勞動力單位成本的影響。由於鋼材、木材、水泥、磚瓦、沙石等主要建築原材料價格不斷上漲，人工成本的大幅上漲，使建築企業生產成本上升，壓縮了企業的利潤空間，降低了建築業企業大力發展的積極性。

三是企業競爭力不強，缺乏向外拓展建築市場能力。全區建築業企業規模小。同時缺乏建築業企業的人才、技術、機械的優勢，無向外市場開拓中的競爭力不強，對外承攬工程的能力較弱，制約了全區建築業市場的發展壯大。　　

四是資金短缺現象普遍，造成企業內在發展動力不足。目前建築業原材料、勞動力工資以及融資成本持續提升，而建築市場墊資、壓價、拖欠、不及時決算、偏離工程造價規律的低價競標，已使許多建築企業利潤空間狹小。另一方面建築企業從銀行貸款困難。資金短缺問題已成為我區建築業發展最大的制約因素。由於企業資金不足，企業對科技研發的投入不夠，缺乏自主知識產權，缺乏專有技術和技術專利。造成了一些企業重外延擴張和產值規模，輕科技創新和科學管理，以至內在發展動力不足。企業的盈利水平與長期產業升級的投入需求形成巨大矛盾。　　

五是所有制結構還存在不完善之處。到目前為止，構成我區建築業發展主要力量的集體企業還有×家，企業改制步伐緩慢。由於集體企業產權單一，機制不活，人員包袱重，人才缺乏，效率低，造成企業抗風險能力不強，競爭力不足，在當前建築市場激烈競爭中已處於明顯劣勢，加快建築業集體企業改制工作已勢在必行。而在民營企業中，現代企業制度還沒有真正建立，法人治理結構沒有真正形成。　　

六是工程中標入圍難。我區建築市場較周邊城市開放時間早、開放程度高，而市場化下的建築行業准入機制不夠完善、自律機制也沒能同步建立健全，對本地企業約束多，對外地企業限制少，出現了一些企業借外地高資質企業資質與本地企業惡性競爭的現象，對本地建築企業的發展形成了一定的“擠出效應”。在低價中標、項目掛靠等行業潛規則下，本地一些建築企業難以在工程招投標市場中標，在招投標市場中逐步被邊緣化。

（二）房地產領域相關問題

一是總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

二是房地產開發企業實力不強。目前我區沒有開發企業，較大的項目都是外地企業來投資的，就與本地開發企業形成了一定差距，導致區內房地產企業實力不強，開發產品品位不高。

三是住房二級市場不夠活躍。近年來，我區住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所增加。但我區住房二級市場相對來説還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規範，相關服務發展滯後；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

四是建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。

五是物業管理滯後。我區物業管理普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

三、工作建議

（一）建築領域方面

一是進一步規範建築業市場機制。逐步消除不規範的市場操作,嚴格按照國家行業運行規定進行市場平等競爭,不斷增強企業法律意識和誠信意識,嚴格按照合同的約定執行, 消除工程款回收滯後所帶來的一系列問題。

二是強強聯合,優勢互補。在政府相關部門的指導下,為企業與企業之間牽線搭橋,使資源優勢互補,技術力量增加,市場競爭能力提升.企業應站穩本地的市場,不斷拓展外地市場,大力開拓國外市場.政府應做好對本地企業的科技信息,市場信息,技術力量的有力支持,最大能力的保護好本地企業的發展。

三是加強領導，切實把建築業放到支柱產業的位置。建築業是國民經濟的重要物質生產部門，又是勞動密集型產業，就業容量大，是吸納農村剩餘勞動力最多的行業。在當前面臨突出的“就業”、“三農”等問題的新形勢下，建築業對轉移農村勞動力和增加農民收入起着無可替代的基礎性作用，在推進城市化和建設社會主義新農村的進程中發揮了重要作用。但從目前建築行業現狀來看，市場體系不完善，建築市場的規範還需要相當一段時間，市場秩序、質量管理、建築節能推廣、資質管理、勞動安全監管、建築工人權益保障等方面還存在諸多問題，建築市場法制建設、建築市場規範和監管、產業結構調整和優化、企業改革和人才教育培訓等都需要政府加強指導、扶持和管理。在新形勢下，對於建築業的領導，只能加強，不能削弱，要像重視工業、農業和服務業一樣重視建築業，把其切實放到支柱產業的位置。

四是完善法規，強化執法，進一步規範建築市場秩序。目前建築市場秩序存在的諸多問題，是由多種因素綜合作用的結果。一方面，現行法律法規對建築市場主體行為的規範較原則，可操作性差，尤其是對業主行為缺少硬性約束規定，需要在修改建築法、招投標法等法律法規時加以完善。另一方面，建築行政主管部門以及相關部門要進一步加大執法力度，依據已有的法律法規和政策，認真解決工程項目招投標和建設中的墊資、拖欠工程款、轉包、亂掛靠、“黑白合同”、“陰陽合同”、惡性競標和地方保護等問題。要加快建築企業信用體系建設，建立健全安全生產、工程投標擔保、支付擔保、履約擔保等制度，建立健全失信懲戒機制；要進一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監管等制度，確保農民工工資足額按時發放，保障農民工的合法權益。

五是優化組織結構，提升企業的核心競爭能力。積極發揮龍頭骨幹建築企業的帶動作用，增強市場競爭能力，提質晉級，改變現狀，把無資質的小企業的資金、技術、施工能力和廉價勞動力的資源整合起來，逐步形成以總承包企業為龍頭、專業承包、勞務分包企業為基礎的配套協作、整體優勢明顯、競爭力強的建築隊伍。重點培養和形成以企業家為核心的經營管理人才隊伍、工程技術人才隊伍、施工工人隊伍，形成多層次的人才隊伍。

六是降低企業經營成本，提高經濟效益。科學的管理仍然是現代企業競爭力的重要因素，也是降低企業經營成本，提高企業經濟效益的最好途徑。企業管理要特別重視信息化技術的應用，要通過企業管理水平的提升，達到競爭能力的提高，進而推進整個企業和行業的優化升級。

七是政策上給予傾斜。考慮到本地建築業企業實力等方面比外地建築業企業有一定差距，建議從本地建築業市場準入、融資、人才引進等方面給予政策支持，有意識的扶植本地企業做大做強，不斷提升我區屬建築業企業的競爭力，進一步促進本地建築業企業的有序、高效、健康地發展。

（二）房地產領域

　一是加強房地產價格監測工作。建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

二是加強房地產項目的跟蹤管理工作。建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

三是合理引導住房主體需求。中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，應加大廉租房的建設力度。要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。