準物業調研報告多篇

準物業調研報告篇1

隨着物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在着擅自在天井、庭園、陽台等部位搭建違法建築物和構築物，擅自佔用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住後，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平台搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。

一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題

近幾年，隨着房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

（一）業主將原房屋從裏到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外牆立面安裝玻璃幕牆，將承重牆拆除後重新擴建，底層門廳、平台搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

（三）相鄰關係矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出範圍的違章建築反響較大。

（四）由於業主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

基於以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章户的處罰達不到威懾作用，另外迫於管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生衝突物業公司很被動。

然而作為搭建的業主卻認為：由於房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內佈局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由於示範效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。

二、進一步加強物業裝修網格化管理的建議

（一）各物業管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督

1、加強規範裝修行為的宣傳和指導

物業管理公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的規定和《前期物業管理服務合同》或《物業管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業主公約》的約定，履行對業主裝修住宅的管理職責，並制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業人員，加強對業主裝修住宅的宣傳、指導和監督。

指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一併公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人並簽收。

2、加強住宅裝修前的管理

要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業管理公司併為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。

要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督

物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鑽等產生嚴重噪聲的施工。

物業管理公司對進入小區的施工人員和建築材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）並做好記錄，發現違規現象，應當及時採取有效措施進行勸阻、制止並督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會並報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。

物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成後，物業管理公司應當及時收回小區臨時出 入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業主委員會應當發揮自治管理作用

業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止並督促其整改。

對業主或使用人違反《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關規定責令其改正，並可處相應的罰款。對物業管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。

區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案併到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可並處相應的罰款。

準物業調研報告篇2

近年來，隨着南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷徵用，一個個拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被徵用後，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環境差等問題帶來的物業糾紛日益凸現出來。

安置房小區的物業糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花台區人民調解委員會通過對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關係、提高對安置房小區物業糾紛的認識，為解決好安置房小區的物業糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業糾紛現狀

目前在雨花台區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個居民小區，其中安置房小區26個，鐵心橋地區7個社區，其中兩個社區為全市兩個大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個社區都有安置房小區。物業矛盾糾紛的出現有三個方面的因素。

1、業主因素。大多數村民身份轉變後，並沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業管理，導致有的安置小區物業與業主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：

（1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地裏，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業主私佔綠地停車位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業主的合法權益；

（2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見，物業公司在管理中容易與業主發生糾紛；

（3）業主服務消費意識淡薄。大部分安置小區業主從原來的村落搬遷到新建小區，作為村民從來都無需交納物業管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業管理的概念比較陌生，不知道物業服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業服務費的概念，直接後果就是導致物業運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環。

2、物業公司因素。

（1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的後果往往會由後期物業來處理。小區通過綜合驗收，向業主交房時還存在一些遺留問題。如區域內的環境、道路、相關配套等設施未完工，影響業主入住；房屋外牆、飄窗、陽台滲漏等，引發業主不滿；電梯、電子對講門、監控設備存在故障，招來業主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業主入住階段，多數業主理解為房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兑現，責任應由物業公司承擔，從而很容易造成業主與物業公司之間的對立情緒，給物業管理帶來相當大的壓力；

（2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發業主的不滿；

（3）物業管理公司不夠職業化。在安置房小區居民入住後，為了快速地給居民提供物業服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區組織成立了物業公司為居民提供服務，從業人員的職業化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業與業主之間的和諧關係。

3、相關管理小區物業的行政主管部門因素。相關管理小區物業的行政主管部門未能及時指導安置房小區成立業主委員會。很多安置房小區在入住幾年後仍沒有組建業主委員會，這樣個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。很多重大事/文祕站－您的專屬祕書，中國最強免費！/項沒有業主委員會同意，物業公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業公司不作為，引發矛盾糾紛。

二、減少安置房小區物業糾紛幾點建議

1、成立業主委員會。相關部門應及時指導保障房小區成立業主委員會，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過來，通過業主委員會的形式重新構建“熟人社會”；

（1）方便個體業主與物業公司之間進行溝通；

（2）通過業主委員會，方便物業公司對房屋出現的較大質量或故障問題及時處理，方便羣眾生活；

（3）通過業主委員會宣傳小區居民責任與義務，配合物業公司逐步將物業費用收取工作正常化。

2、培養能夠適應市場變化的優勢物業公司。要逐漸走出社區“託底”式的物業公司模式。物業企業要推行公務公開、財務公開，物業服務企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區的長遠發展提供資金保障。

3、聘用和培養專業化物業人員，提高物業服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優質物業服務。一是選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍；二是加強從業人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和小區管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區居民。

4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業部門。認真抓好物業管理的前期介入工作，發現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監督，確保交付後業主滿意，避免業主與物業之間發生衝突。

5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經常性深入各小區開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業管理中來，通過人民調解的方式化解小區物業矛盾糾紛。

準物業調研報告篇3

物業企業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業企業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於20xx年1月至7月對河北區居民小區物業企業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

一、小區物業企業管理現狀

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於20xx年9月接手三和小區的物業企業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058户。商品房202户，回遷房660户。20xx年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

二、小區物業存在的問題

儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業企業管理的現狀和病疾。

（一）地產遺留問題。由於物業企業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業企業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日後物業企業管理埋下了隱患。

（二）物業企業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業企業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業企業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業企業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

（三）小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

（四）物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

（五）物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每户的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業企業管理條例》，研究制定我區《物業企業管理水平評估細則》，提高物業企業管理，並做到有法可依。

（二）建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。並在街道辦事處一級設立物業企業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。

（三）為促進物業企業管理市場的發展，培育物業企業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業企業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳户，按每户業主繳納的房屋大修基金為每户單獨開户，每年的利息自動轉存到業主的户頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

（五）加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業企業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住户）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業企業管理服務費都是違法的。

準物業調研報告篇4

近年來隨着天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨後春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衞生、安全保衞、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的範圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨着政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的後勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

一、近年來天津市物業企業得到快速發展

1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷髮展壯大

天津市的物業管理企業起步較晚,第一家註冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨着天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷髮展壯大,到20xx年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,佔全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。

2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化

城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衞、綠化等幾項服務。近幾年,隨着物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入户、代買飛機車船票等。特別是隨着機關企事業單位後勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先後接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士後公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20xx年-20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的複合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建築平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000餘個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間

制度改革和住房商品化的發展,物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期,截止20xx年底,物業公司總數已超過2萬家,從業人員超過230萬人,相當於我國社會服務業從業人員的23%。

由於物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特徵相吻合,為下崗人員提供了新的就業渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列,物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。

1.從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。

物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地進行管理,向住户提供全方位的綜合性服務,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位,是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看:主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括(1)小區內衞生保潔、綠地的維護、小區安全保衞、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。有償的服務包括:(1)家政服務包括:家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入户。(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。

從物業企業的大部分服務內容看,對從業人員所需的知識和技術水平要求不高,但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業服務很難適合年輕人的擇業標準,但適合下崗人員的再就業。

從物業企業吸納的人員看,大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩餘勞動力,為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計,今後十幾年內,城鎮每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算,僅新建住宅物業管理每年可安排45萬-50萬人就業。

2、天津市物業服務業的發展着眼於下崗人員的再就業,吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。

過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨着社會的發展和就業觀念的轉變,下崗人員在選擇就業時比較務實,對擇業有了新的認識,越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查,有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力,找回了自信,經濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如:政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業税並且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費),這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每週有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

據有關部門調查,目前天津市從事物業服務的下崗人員特徵明顯,一是年齡偏大,多數人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中國小、國中文化程度的佔80%左右;三是女性佔了大多數,據有關部門介紹,天津市目前從事物業服務的下崗人員女性佔70%左右,男性佔30%左右。女性主要從事小區內的保潔衞生,綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任着物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨着天津市物業服務業領域的拓寬和發展,將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。

3.物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養老保險,使他們今後生活有保障。再如,公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降温用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三、八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。

三、物業管理企業發展對策

1.物業企業要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念。

當前,人們對物業管理企業的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業管理的宣傳力度,逐步使用户與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關係,讓人們瞭解物業服務的項目和內容,把先進的住宅管理理念引進千家萬户,同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務,讓業主們住的安心舒心,使服務、收費很好的鏈接,形成良性循環。

2.提高物業管理人員的素質,強化服務意識。

通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式,提高物業公司人員的業務能力和自身修養,使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示:天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓,但仍然存在着服務態度不好,專業技術不過硬,文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業務素質,以提高用户對物業管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業服務的健康發展。

3.拓寬服務領域,改善服務質量。

物業管理企業應進一步創新思維,制定有利於企業加快發展的經營策略,在拓寬服務範圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫,把企業做大做強。首先,要廣開渠道,在擴大服務範圍上下功夫,逐步開展家政服務、餐飲服務,包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務,形成一個好的物業經營服務機制,開拓物業經營市場,使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性,另外,隨着我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二,把服務作為企業品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞,服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務質量、水平的提高,為用户提供“方便、快捷、高效”的服務,使企業向專業化、高層次方向發展。第三,進一步提升物業服務品位,發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施,引導社區健康文化生活,營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業良好的形象。

準物業調研報告篇5

市人大常委會於8月25日至27日在市人大常委會主要領導的帶領下，組織部分市人大代表對我市物業管理工作進行了三天的調研。調研組集中聽取了市房產管理局、市房地產開發（集團）有限公司、烏魯木齊城市建設綜合開發公司關於物業管理情況的工作彙報，隨後分四個組到天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區四個中心城區進行調研，分別聽取了各區建設局的情況彙報，並和街道辦事處、社區、小區業主委員會、物業公司及小區居民進行了座談，幷進行了實地查看，發放相關調查表上千份。

一、我市物業管理的現狀

近年來，隨着房地產業的發展及城市化進程的加速，物業管理服務行業呈現出快速發展的態勢，居民對物業管理服務的需求也日益提高。目前，我市取得資質的物業企業476家，實行物業管理服務的住宅小區、大廈、商業區、工業區等項目共有2589個，總建築面積5195萬平方米，從業人員3萬餘人，服務近50餘萬户、150萬餘人，佔應服務對象的50%左右。其中，通過我們發放的物業管理情況調查表瞭解到，我市四個中心城區共有居民住宅小區3570個，實行物業管理的小區865個，成立業主委員會的小區104家，物業費收取率80%左右，物業管理行業已成為我市城市建設和城市管理的重要組成部分。

為規範我市物業管理工作，市人大常委會於2003年3月制定出台了《烏魯木齊市物業管理條例》（以下簡稱《條例》），該《條例》的出台為我市物業管理工作提供了有力的法規保障。為貫徹落實《條例》精神，市政府及物業管理部門做了大量的工作，保障了《條例》的貫徹實施，推進了我市的物業管理工作。

調研結果表明，目前我市物業管理的現狀是：對《條例》貫徹執行的力度不夠、管理體制不順、機構不健全，這些問題造成物業管理新舊矛盾不斷髮生，影響了物業管理工作的順利進行，對我市的社會穩定和安定團結也造成了一定影響。

二、我市物業管理工作存在的主要問題

（一）市政府物業管理職能不到位，體制不健全，對物業管理企業缺乏有效的監管，小區居民物業管理糾紛得不到及時解決。目前我市承擔物業行政管理職責的部門是房產局物業監管處，管理人員只有3人，各區（縣）是由建設局兼管此項工作，沒有設置專門機構和專人管理。近年來，我市住宅小區發展迅速，加上公共租賃房、廉租房及經濟適用房的管理工作，現有的行政管理人員遠遠不能滿足當前物業管理的需要，各區（縣）建設局物業管理人員又都是兼職，加之個別管理人員缺乏責任心，管理不到位，對物業管理中出現的各種矛盾和問題沒有及時地進行解決，造成物業糾紛投訴率高、調解率低。而真正與小區居民日常接觸的街道辦事處和社區居委會卻沒有明確的物業管理法定職責，全市物業管理沒有形成上下有效的管理體制。另一方面，國家建設部在20xx年修改的《物業管理企業資質管理辦法》中取消了對物業服務企業的年檢制度，因此對物業服務企業缺乏有效的監管措施，准入門檻較低，致使物業服務企業發展迅速但規模過小，綜合實力弱，專業水平低，服務效益差，和業主矛盾糾紛不斷。

（二）業主委員會成立難，部分已成立的業主委員會並未在物業管理中發揮應有的作用。從調研的結果看，我市四個中心城區成立業主委員會的小區在3%左右，無論是業主本身還是物業服務企業都表示，依法成立業主委員會難度大，其主要原因是：業主法律意識不強，對業主大會、業主委員會的作用發揮、維權意識、自我管理等認識不到位，對成立業主委員會缺乏積極性；我市許多住宅小區都屬於前期物業管理，除部分小區是房產開發商通過招投標聘用物業服務企業外，大多數物業服務企業為房產開發商的子公司，因開發商不配合，無法成立業主委員會；有些小區是分期開發、有些小區又屬於開發規模較大，小區內業主成份複雜、人員流動性大，難以召開業主大會，無法成立業主委員會。有些小區雖然成立了業主委員會，但在目前的實際運作中，業主委員會的維權、監督和協調作用並沒有體現出來：一是業主委員會的維權意識差；二是業主委員會缺乏監督機制；三是部分業主委員會不能很好地起到業主與物業服務企業之間橋樑與紐帶作用；四是業主委員會人員素質參差不齊，年齡偏大，文化水平不高，缺乏相關法律法規知識的培訓學習，在實際工作中違規現象時有發生，這些因素導致業主委員會不能在物業管理中發揮應有的作用。

（三）物業管理企業整體素質不高，服務水平有待加強。我市的400多家物業管理企業中，大多數物業管理企業的經營是在微利、持平乃至虧損的情況下運行，究其原因，主要是從事物業管理的企業數量偏多但規模都比較小，不能有效地把管理與服務有機結合起來。部分物業管理企業提供的服務尚不能滿足業主的要求，如管理不規範、高收費低服務、屢屢侵犯業主合法權益，個別小區還存在不按規定亂收費等現象。一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設,既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，也沒有建立嚴格的各級各類人員崗位職責、工作標準和考核標準，導致物業管理服務質量不高，這些問題在一定程度上制約着物業管理行業的健康發展。

（四）部分小區基礎設施不配套，整體佈局不合理，硬件條件相對落後。我市現有852個小區是在計劃經濟時期修建的直管公房、統建房和單位修建的福利房，這些住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，居住對象多為弱勢羣體，無法開展規範的物業管理工作，各種矛盾問題突出。具體表現在：一是小區普遍存在着住房產權形式多樣性，房屋遺留問題複雜化；二是小區配套設施不齊全，整體佈局先天不足，水、電、暖供應管線老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，總表與分户表費用差額無人承擔；三是小區安全防範設施匱乏，大多是開放式“不設防”，無法實行封閉管理，環境秩序混亂，治安案件時有發生；四是小區綠地因常年失養面積逐漸縮小；五是開發商遺留問題解決不到位，大部分是開發商只建不管，有些是在建階段有物業，全部建成後物業退出，導致這些小區缺乏物業管理。

（五）對《條例》的宣傳不夠深入，宣傳力度有待進一步加強。物業管理部門在物業管理過程中，對《條例》的宣傳不到位，對推行物業管理的重大意義和政策宣傳不夠，導致大多數羣眾對物業管理存在模糊認識，甚至是漠不關心；《條例》於2003年5月1日頒佈，實施至今已有7年時間，有法不依，執法不嚴現象依然突出，部分街道辦事處和社區居委會幹部對《條例》內容知之甚少，難以根據《條例》指導和解決物業管理工作中遇到的矛盾糾紛。

三、調研組建議

（一）加大對《條例》的宣傳力度。《烏魯木齊市物業管理條例》修改後即將頒佈實施。市政府應儘快制定出相應的實施細則，並通過廣泛深入的宣傳，使廣大幹部羣眾熟悉該《條例》主要內容，提高法制意識，明確自己的權利和義務，正確行使自己的權利，自覺承擔應盡的義務。

（二）建立科學的物業管理體制，強化協調能力。市政府要儘快理順關係，強化物業管理體制建設，在區（縣）、街道、社區設置專門機構，充實物業管理行政人員，形成市物業行政主管部門統一監管，區（縣）物業行政管理部門直接監管，街道辦事處、社區居委會對業主大會和業主委員會具體指導，行業協會對物業企業實行自律管理的格局，共同解決好轄區內羣眾普遍關心的物業管理問題。

（三）根據不同情況，依法成立業主委員會。成立業主委員會是做好物業管理工作的重要環節，市政府物業管理行政主管部門要積極督促協調有條件的住宅小區依法成立業主委員會，併為業主委員會行使職權、維護業主利益提供保障；要正視現階段大部分住宅小區沒有成立業主委員會的現實，根據不同情況制定相應措施：單位住宅小區由單位負責管理；開發商建設的小區，街道辦事處和社區居委會要通過加強業主與物業管理企業的溝通，搞好物業管理；對一些基礎設施老化，無物業企業管理的小區，街道辦事處和社區居委會要積極協調，組織小區業主召開業主大會，成立業主委員會，實行小區居民自我管理或聘請物業公司進行管理，共同解決好轄區內羣眾普遍關心的物業管理問題。

（四）加大對老舊住宅小區基礎設施的投入改造力度。對部分老舊住宅小區的基礎設施改造，應納入政府的財政統籌考慮，物業行政管理部門在深入調研的基礎上，拿出可行性方案，根據財力分階段進行改造；建立和完善住宅維修基金制度，足額收繳物業管理維修基金，該基金應由政府物業管理部門設立專户代管，確保專款專用。

（五）加強行政管理隊伍建設，加大對物業企業的監管力度。一方面強化政府管理職能，努力加強物業管理隊伍自身建設，充分發揮街道辦事處和社區居委會的參與物業管理、日常監管工作的積極性；另一方面加強對管理人員的培訓，提高其業務水平，指導業主依法開展活動，確保監管到位。要建立物業服務企業資質評審機制，監督物業企業合法經營。完善物業管理企業自律機制，發揮行業協會作用。物業管理行業協會應在行業資質的初審、行業培訓及教育、行業信息發佈以及維護行業內公平競爭等方面發揮積極作用，在政府與企業之間搭建溝通的橋樑，為物業管理企業的發展營造良好的社會環境。

準物業調研報告篇6

隨着經濟社會的快速發展，人民生活水平的逐步提高，市民對改善人居環境需求與物業管理工作滯後的矛盾已日益突出。為破解小區物業管理工作難題，助推文明創建，提升城市居民的幸福指數，市政協組織開展了“加強小區物業管理工作”專題調研活動，通過發放調查問卷、召開座談會、走訪調查等形式，深入瞭解我市小區物業管理工作現狀，廣泛徵集意見建議，在此基礎上形成調研報告如下：

一、基本情況

目前，我市共有各類住宅小區457個。其中，設立業主委員會小區229個，僅佔小區總數的一半，遠未達到全覆蓋的目標；已實施物業管理小區108個，僅佔小區總數23.6%，絕大多數老舊小區都是無物業管理小區。現有物業服務企業47家，物業從業人員1300餘人，但從業人員普遍年齡偏大、文化層次較低，專業化水平有待提升。總體來看，我市小區物業管理工作水平不高，問題比較突出，既直接影響了社會和諧穩定，也拖了我市文明創建工作的後腿。

二、存在問題和不足

一是思想認識有偏差。各級各部門對小區物業管理工作重視不夠，沒有將小區物業管理作為社會治理的重要組成部分，未從不斷滿足人民日益增長的美好生活需要出發，對小區物業管理工作中存在的問題進行全面分析研究，建立行之有效的小區物業管理工作長效機制；多數業主對小區物業管理工作認識有偏差，混淆了小區物業管理與小區治理的概念，將小區治理等同於物業管理，普遍存在“有問題找物業，解決不好就不繳費”的思想。

二是小區自治能力弱。業主委員會是代表和維護全體業主權益的小區自治組織。調研中發現，我市小區業主委員會建設滯後，遠未實現全覆蓋；同時，受工作經費不足、缺乏監管機制等因素影響，多數業主委員會成員維護業主權益和參與小區物業管理工作的積極性不高，不願管、不敢管、不會管現象突出，“殭屍型”業主委員會比比皆是；個別業主委員會成員甚至串通物業服務企業打着小區改造、基礎設施設備維修的幌子，套取住宅專項維修資金，侵佔業主權益。

三是物業服務水平低。大多物業服務企業專業化程度不高，處於粗放經營狀態，重收費、輕管理，重效益、輕服務現象突出；物業服務從業人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統型基礎服務；物業服務企業履約保證金制度尚未建立，企業隨意撤出、不及時辦理相關交接手續等現象屢見不鮮。

四是齊抓共管機制缺乏。小區物業管理是一項系統性工作，涉及部門多，由於齊抓共管的協調聯動機制缺乏，屬地責任、監管責任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時有發生；相關部門未有效對各類項目、資金進行整合，僅從便於本部門工作開展的角度出發，採用“撒胡椒麪”的方式進行分散投入，既不能形成小區物業管理工作合力，又無形中助長了業主的依賴和攀比思想，長而久之，業主的自治意識越來越差，政府的投入永遠滿足不了業主的期望。

五是業主自治意識缺失。部分業主思想觀念、生活習慣、行為方式落後，拒交物業費和住宅專項維修資金、亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停亂放、毀綠種菜現象屢禁不絕；一些老舊小區居民習慣於政府“文明創建式”的統包統攬，無視自己作為業主的責任和義務，對需業主自身投入的建設和維修工作不管不問，出現問題就找政府。調研中發現，寧中小區、西苑小區等部分老舊小區的居民多年來一直未繳納物業費和住宅專項維修資金，基礎設施建設全部依靠老舊小區改造資金投入。

六是配套功能歷史欠賬多。我市住宅小區大多建設於20xx年前後，受當初規劃設計和建設理念等因素限制，小區建設標準低、體量小，基礎設施滯後，配套功能不完善，建築質量差、停車位不足、公共設施老化、維修資金短缺等問題突出，導致多數物業服務企業不願進駐。拆遷安置小區內“一區兩制、一樓兩制”現象存在，部分拆遷安置小區的拆遷安置户按當時的政策免交物業管理費和住宅專項維修資金，卻與其他業主享有同等物業管理服務，造成業主之間的心理不平衡，給物業費收繳和房屋維修工作帶來諸多不便。

三、加強小區物業管理的幾點建議

為加強小區物業管理，改善城市人居環境，不斷提高羣眾的獲得感、幸福感、安全感，特提出建議如下：

（一）轉變觀念，強化頂層設計。

1、加強組織領導。要站在維護社會和諧穩定的高度，將小區物業管理作為推進“五維共治”、文明創建的重要抓手，作為“一把手”工程抓緊抓實；成立高規格的小區物業管理工作領導組，對小區物業管理工作中存在的問題進行全面分析研究，編制符合發展實際的工作規劃；建立小區物業管理工作聯席會議制度，構建行之有效的指揮體系和長效機制，充實小區物業管理工作力量，高位推動小區物業管理工作，紮實推進各類問題的解決。

2、推進依法治理。要以貫徹《宣城市住宅小區物業管理條例》為契機，強化小區物業管理相關法律法規的梳理和提煉，加大宣傳力度，教育和引導廣大業主依法履行義務，維護自身權益；開展執法進小區活動，將相關部門的執法事項、聯繫人、聯繫方式、監督電話納入文明創建宣傳內容，統一製作宣傳牌進行公告，暢通投訴舉報渠道，及時掌握小區物業管理中的違法違規線索；加大對小區內亂停亂放、亂搭亂建、毀綠種菜等行為查處力度，引導廣大業主轉變生活方式，自覺遵守小區物業管理各項規章制度；將拒交物業費行為納入個人徵信範圍，發揮人民調解委員會物業調解中心作用，加大拒繳物業費案件的調解和執行力度，並加強宣傳，以案説法，引導廣大業主樹立“花錢買服務”的物業消費理念。

3、做實“紅色物業”。借鑑武漢、温州等地“紅色物業”先進經驗，由組織部門牽頭，相關職責部門協作配合，街道和社區抓落實，全面推進“紅色物業”建設；加強物業企業黨羣組織建設，擴大黨在物業企業中的組織和工作覆蓋；將小區內居住的各領域黨員重新組織起來，建立功能性黨支部，協助物業企業和業主委員會做好小區物業管理工作，使黨員參與小區物業管理工作的“個人行為”變為“組織推動”；整合公安、城管、黨建指導、網格管理、志願服務、應急管理、司法調解、街道、社區、物業企業、業主委員會等各方面力量，組建小區物業管理“紅色工作隊”，完善“社區吹哨、部門報到、領導銷號”工作機制，促使各類優勢要素資源向社區集中，形成小區物業管理工作合力。

4、強化工作考核。將小區物業管理工作納入相關市直部門目標管理考核內容，制定操作性強的考核辦法，分解目標任務，細化考核內容，切實增強相關市直部門抓好小區物業管理工作的責任意識；建立小區物業管理工作“雙向交叉”考核機制，在強化物業主管部門對街道、社區履行屬地管理責任考核的同時，建立和完善街道、社區對相關市直部門履行聯動配合責任的考核機制，督促各級各部門落實好小區物業管理工作責任，形成齊抓共管的工作局面，助推小區物業管理工作中各類問題的解決。

（二）明確責任，健全工作體系。

5、突出主體責任。要將業主委員會和樓道長隊伍建設作為小區物業管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實；引導業主中熱心公益事業、責任心強的“兩代表一委員”和機關事業單位離退休人員加入業主委員會或擔任樓道長，提升小區自治組織的整體素質；建立業主委員會成員和樓道長工作經費補貼機制，明確補貼範圍和標準，整合文明創建、普法宣傳、綜治維穩等各類項目資金，並從小區物業管理費、公共設施設備經營收益中拿出一定經費，對業主委員會成員和樓道長給予適當工作補貼，在滿足其正常履職需要的同時，提高其工作積極性和主動性。

6、強化屬地管理。街道和社區要嚴格落實屬地管理責任，進一步健全工作機制，充實工作力量，明確專人負責小區物業管理工作；要加強對業主委員會建設工作的指導，選優配強業主委員會隊伍，並將業主委員會建設情況作為申報老舊小區改造項目的前置條件，督促各小區加快推進業主委員會建設，力爭通過2—3年時間，實現小區業主委員會建設全覆蓋；編制業主委員會履職清單和辦事流程，進一步明晰小區物業管理事務的受理、登記、辦理、反饋工作流程，規範業主委員會運作程序；制定業主委員會工作考核辦法，強化考核結果運用，將業主滿意度評價、審計結果作為業主委員會成員評先表彰和換屆的重要依據。

7、落實監管責任。住建部門要加強對物業服務企業管理，強化業務培訓，提升從業人員工作能力和綜合素質；鼓勵企業創新服務理念，積極探索“互聯網＋物業”管理模式，推進智慧物業建設；建立物業管理菜單式服務體系，為業主提供一些力所能及的便民服務；督促企業定期公開物業服務、收費、公共收益等情況，接受業主監督；建立履約保證金制度，加強物業服務退出管理，確保小區物業服務的穩定性和連續性；建立物業服務質量考評制度，並將考核結果納入企業及其法定代表人的信用檔案，與物業管理項目招投標和企業評先評優等掛鈎，激勵物業服務企業不斷提高服務質量和水平。

8、加強聯動配合。依據《宣城市住宅小區物業管理條例》，結合我市工作實際，進一步明確公安、法院、司法、民政、應急管理、環保、規劃、城管、市場監管、經信等相關職能部門在小區物業管理中的職責分工；建立市直部門、街道、社區三方聯動工作機制，集中人力、財力、物力，加大對羣眾基礎好、自治能力強的小區投入力度，打造一批小區物業管理“樣板工程”，發揮示範帶動作用；改進過去簡單的“聯點共建”工作方式，將應付式的“上門入户”工作變為有針對性的宣傳教育，將過去“鋪天蓋地”的宣傳單變為春風化雨式的思想工作，通過小區物業管理中一個個問題的解決，使廣大業主的覺悟得到潛移默化的提高。

（三）補齊短板，夯實工作基礎。

9、加強基礎設施建設。把好新建住宅小區的規劃關和驗收關，督促開發商嚴格按規劃要求配置、移交小區物業管理各類配套設施設備，妥善解決好建築遺留問題；結合文明創建、老舊小區改造等工作，整合各類項目資金，加大投入，並通過以獎代補方式，鼓勵老舊小區通過綜合整治，加強排水排污、道路、停車位、充電樁等基礎設施建設，不斷增強小區配套服務功能。

10、加強維修資金管理。規範住宅專項維修資金的申請、受理、使用、公示等流程，切實維護業主權益；建立老舊小區住宅專項維修資金補繳機制，按照《宣城市城市物業專項維修資金使用管理暫行辦法》要求，對未繳交住宅專項維修資金的，在商品房轉讓時，由不動產登記、房管等部門按規定統一收繳；設立老舊小區應急排險專項資金，統籌好無住宅專項維修資金的老舊小區公共部位、公共設施設備應急排險和維修工作。

11、建立物業管理補貼機制。綜合考量小區類型、物業服務類型、物業費收繳情況等因素，通過以獎代補的方式，對承擔老舊小區物業管理的企業，給予一定經費補貼；對全市公共物業管理資源進行整合，將一些優質物業管理項目交給承擔“無物管”小區管理的`企業經營，提升其盈利水平和運營能力；建立特殊困難家庭物業費補助制度，對低保户、五保户等困難家庭的物業費給予適當補貼。

小區物業管理是社會治理的基礎工程，是一項涉及面廣、關注度高的系統性民生工程。要堅持高位推動，通過轉變思想觀念、明確責任分工、補齊各類短板，並充分發揮業主委員會的主體作用，切實解決小區物業管理工作中指揮不暢、機制不全問題，不斷提升小區物業管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創建和人居環境改善奠定更加堅實的基礎。