公司物業年度工作總結暨明年工作計劃

綜合管理部物業處在公司領導的關心和指導下，物業品質服務得到了進一步提升，結合目前物業負責的管理轄區以及公司各類設備實施維護保養、日常安全巡查以及綠化環境養護等方面的工作需要，目前，物業處配備各崗位人員共計35人（1、正編員工6人，物業經理1名，物業客服2名，水電維修人員3名；2、外派員工29人，其中：保安巡查人員17人（設隊長2名），辦公樓室內保潔3人（設班長1名），A區宿舍、S7、S8宿舍宿管3人，綠化環境養護人員6名（設班長1名）。

在2018年度，全體物業人員秉承卓爾集團“積極、執着、穩健、公信”的企業宗旨，時刻以“五把尺子”和閻總“五精”精神為動力，結合公司優良傳統，發揚愛崗敬業，吃苦耐勞精神，順利的完成了公司安排的各項物業管理工作，並積極配合公司工程管理部、招商部，為世界商城以及二期產業園租户（商户）提供了良好的運營環境和良好的物業服務，在物業工作中取得了一定成績的同時也得到公司領導一致認可。

2018年物業工作開展以來，對於全體物業人員來説，這是短暫而又漫長的一年。由於我司物業含辦公、商業、工業廠房等多領域租户羣體，許多日常工作處理流程處於不斷摸索與更新、完善、總結的狀態；物業轄區內相關的管理條例和規章制度不夠規範，工作中不免遇到各種各樣的矛盾與困難，但在各位領導和同事的幫助下，物業的相關工作流程逐漸完善協議，如：《物業前期入駐協議》、《消防安全告知書》、《臨時人員入住協議》、《員工入住申請單》、《水電費通知單》《水電費結算通知單》、《維修申請單》、《物業服務清單》、《便民服務指南》等。隨着各崗位人員對日常工作處理流程以及相應的專業知識逐漸熟悉，為今後的物業工作的發展打下了良好的基礎。

2018年，我司物業主要做以下相關工作：

一、水電服務方面

1.日常巡查工作。水電人員每日定時定點巡查各區域水電管網以及配電房，對發現的問題及時進行維護整改，確保各項設備設施正常運行；為做好水電日常巡查、維護工作，物業水電人員堅持每日對維修、整改事宜的完成情況進行實時記錄，對各水電管網安全隱患進行及時排查，發現隱患項目，重點關注，物業水電人員每日填寫《電工日常巡視維修記錄表》，如實記錄日常工作內容，對每天的水電使用量進行系統排查，一旦發現水電使用量產生異常情況，水電維護人員立即進行現場迅速排查，確保我司物業水電管網的正常運行。

2018年，在物業全體水電班人員的共同努力下，較成功的完成了物業水電管網的日常巡查管理和物業維修、保養的兩大重點工作，確保了物業轄區內各種水電設備設施的正常使用。

1.每月15號抄錄公司各轄區的水電錶使用數量，並與各區域租户、施工使用單位及時進行溝通，核實水電使用情況並簽字確認，做到有數可查，有賬可對。

2.租户水電錶開户手續辦理，與新增租主簽訂《物業前期服務協議》和《消防安全須知》，將租户《租賃合同》、水電費押金複印件等資料進行存檔，辦理鑰匙移交等手續，以及後期租户水電費催繳通知等工作的逐漸完善。

3.有計劃的推進整改維修工作：（1）2018年，物業水電人員根據維修申請單完成維修37次。（2）A區宿舍樓進行維修45次；更換下水10條、三角閥門3個、節能燈5個，開關11個，浴霸燈泡3個，食堂發熱管3條，滅蚊燈清理24次。（3）E區宿舍水龍頭更換3個。（4）世界商城C區值班室新建，佈線50米開關和插座安裝各5個，燈管3條。（5）天龍紡織應急燈更換7個，以及重大接待參觀通道線佈置。7.物業管轄公共區域內日常水管網巡查及維修。

4.信息發佈工作。本年度我司物業向世界商城、二期產業園租户發放《節假日安全告知書》等類似書面通知20餘次。運用微信、短信發送水電繳款通知累計500多條，做到各類節假日放假、日常巡視發現安全隱患提示、以及各類突發事件提醒等通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時安排安保巡查人員積極配合，做好相關通知內容的解釋工作。

5、業主門窗、樓梯拆除申請工作辦理。截止目前我司物業從2018年9月開始，已收到書面申請拆除之前共收到4份門窗、樓梯拆除申請單。

6、水電做好節能開源工作。根據閻總指示精神，落實“二五七十”計劃，物業做好提升物業品質管理，做好節能開源工作；（1）根據季節變化實時調整公司轄區內，世界商城發光字以及天仙公路T牌（原開啟時間為：17：30-1：30，及時調整時間為：18：30-22：30）,平均每月節約用電費用600元，一年節約用電7200元。（2）A區、E區宿舍樓合理控制住宿人員用水用電，安排宿管與水電維修人員進行定期巡查,進過一段時間核定，並規範宿舍用水用電標準，其標準為：日常標準為80元/人/月，夏（6月-9月）、冬（11月-2月）兩季度160度/元/人/月;用水標準為：日常標準3方/人/月，夏季（6月-9月）4方/人/月。標準內水電費，作為員工由公司福利承擔，超出部分，由物業核算確認後，直接由公司從個人工資中扣除。規範後部分員工月用電440度，現在控制在80度，月用水11噸，現在控制在4噸，為公司月節約水電費800元，年節約9600元；（3）水電工、宿管、安保做好巡視，控制不經物業水電錶用水用電，規範臨時用水用電管理、施工用水用電管理。巡查中發現：有個別租户夜間不經水錶、用水2起，用水60方；施工方新建道路，未安裝水錶的情況下使用水進行地皮澆灌，4次用水合計720方；綠化施工不經水錶、用水澆綠化，實際用水200方等現象，為公司管控水費3528元。（4）下一步計劃：做好棉業辦公室合併，宿舍規範管理，副總監單間，其他員工2人住一間。（5）、水電工做好水電管網冬季防護（填砂，消防管網外包紮）等工作。（6）日常設備維修（配電室）降低費用，要求維修工作能修復的不換新，一人乾的不用兩人，一小時修復的決不用兩小時；保證公司的正常供電、供水、供暖和空調以及公司所水電管網等設備的正常運轉，同時還承擔着各子分公司公共區域、辦公區域的水、電、暖、照明等修補工作。（7）今年開春就對去年被凍壞的消防管線系統進行了大維修；配合基建辦完成了多項施工改造及善後處理工作，對不合理的水電管網進行了改造，避免了不必要的水電費用；通過節能降耗，管理效益明顯提高 ，採取通過加強內部管理、加大成本監控力度。

二、保安隊（消防安全管理、治安管理、交通管理）

1.由於公司招商工作的順利開展，結合公司物業實際需求；目前：保安現有編制人員17人，安全工作責任重；前期，由於安保人員素質參差不齊，為工作的正常、有序開展帶來了很大困難，因此今年的工作重點放在了提高員工素質、加強業務培訓上，同時，對素質較低、意識較差的保安進行再培訓，不合格的給予辭退，使保安隊伍整體素質得到了較大提高；為切實提高全體保安人員工作積極性，發揮全員能動性，提升管理人員的綜合能力，採取競爭上崗方式提升保安隊長一名，在用人機制改革上邁出了務實的一步。

2、保安隊實行24小時輪崗制度，保安班所有當班人員嚴格遵守公司管理制度，認真巡查，負責物業轄區內的日常的治安管理、車輛管理、消防安全管理工作，2018年，轄區內發生治安事件0起、刑事案件0起、由於租户缺乏安全意識而直接導致租户財物被盜事件2起，火災事故1起。

3.在日常治安巡查管理工作中，輪崗人員加大轄區巡查力度、執行24小時巡查制度，在重大節假日和異常天氣期間，我司安保人員應認真做好值班值守工作，並加大巡查力度，下發《安全告知書》等通知預案5份，共計100多份。

4、全體保安員工在全年節假日以及公司開展的各項活動中都採取輪班制度，通過公司及部門的多次培訓和教育樹立了良好的服務意識，促進了工作的積極性和主動性，能夠及時發現並處理火災隱患。 在安全保衞、綜合治理、安全生產、消防安全等方面也做了大量的工作，為增強安保人員的消防意識和安全生產意識，公司安排組織保安隊長分別對在崗人員進行了定期的消防安全知識培訓和各種緊急事件的處理方法，並經常進行安全工作檢查，對不符合安全標準的地方進行限期整改。

5、加強車輛進出管理工作；首先，做好對日常進出地下停車場的車輛管理工作；巡查次數每天10次以上、每月300次以上、半年1800次以上，其中，2018年對巡查發現自行車、電動車未上鎖？次，安保人員發現後立刻通知車主本人，進行整改；其次，實行對進入地下停車場、停放的車輛巡查監管和登記管理，加強安全防範工作，對二期產業園實行臨時車牌進行登記管理制度。通過努力，2018年車輛管理工作有了明顯改善。

6、逐漸完善對消防監控室、消防泵管理制度，定期組織消防安保人員及租户培訓進行專業技能培訓；時刻關注冬季天氣情況，做好冬季降雪降温防凍工作，合理分工，分別對棉花交易辦公區域、世界商城、產業園、倉庫區、天龍紡織廠等轄區內消防設施採取防凍措施，力求保護公司財產安全和日常各類管網、設備設施安全。

7.安排安保人員做好日常消防管理工作，對公司內的消防器材全面檢查,做到分周進行檢查、按月進行排查、每季進行一次全面的綜合檢查，累計達40多次，並及時做好記錄（檢查記錄卡52張/次）進行封閉管理，每週對消防泵運行情況進行檢查，做到設備運行日常檢查每天1次，發現問題7次，通知電工整改7次，有效的防止消防事故的發生。

三、綠化養護、環境衞生整治

1、隨着物業管理轄區面積的不斷擴大，綠化人員的工作範圍又擴大了幾千平米，日常綠化保養工作任務又增加了許多，但為物業轄區內的整體綠化環境，物業負責人通過不斷加強培訓和進行思想教育，確保高質量、高要求的綠化標準，同時通過班前班後會形式進行日常工作的計劃和總結，及時發現問題、解決問題；並組織綠化人員進行了兩次大規模的有計劃、有重點、綜合性的培訓活動，使全體員工認識到在做好本職工作的同時還必須加強文化素質的培養，在不斷提高人員素質的情況下，進一步提高服務質量和服務意識，對外樹立了良好的物業形象。

2、綠化養護工作上，開春之際，我們精心地養護辦公樓綠化，室內植物進行噴水、修剪工作，並做好日常養護工作；夏季做好草坪雜草清理工作，秋季及時對外圍落葉等進行環境清理，提前做好冬季防寒工作，特別是在9月份物業品質整治月中，全體物業員工加班加點、為迎接領導檢查做好環境治理工作，根據周邊實際地形以及苗木的生長習性，按量澆水、施肥、打藥。注重細節，將養護工作中儘量做到細緻，確保綠植茁壯成長。

3、在保潔衞生工作上，首先對員工進行了培訓，並安排保安巡查員每日巡查過程中幫忙跟進外派清潔公司各區域的衞生清潔，確保保潔人員的日常公共區域的清潔情況，符合公司的標準和要求，實行保安隊長實時督查，及時改正綠化、保潔以及宿管人員的不合理的作業，發現問題及時上傳下達，溝通解決，做到白班值崗人員每兩小時巡更一次，將公共區域衞生檢查一次、每天巡查4-6次，每月巡查100-150次，對發現問題及時整改。並且利用每週例會提出環境進行整治計劃於實際治理方案，在工作方法上不斷改進，以提高物業整體服務水平，力爭做到強調的服務做細化，細節不疏忽，衞生無死角。

4、室內保潔除了在人力成本上進行嚴格控制外，還儘可能的在物料消耗上節約成本，因保潔物耗是公司的一項較大的費用支出，在不影響工作質量的前提下節約物耗是公司降低成本的關鍵，保潔人員在按照公司制定的節能降耗計劃基礎上，進一步加大管理力度，注重開源節流，能重複使用的決不換新的，嚴格按標準劑量使用各項日常保潔用品，有效的節約了成本。

五、租户（商户）投訴處理及檔案管理

1、現階段物業大部分日常工作相關文檔包括：物品交接、水電錶登記、租（商）户水電費繳納收據以及租户整改單等事項均有留檔，物業客服人員進行了及時整理歸檔，儘量全面反映了物業日常工作事宜以及物業整體發展狀況。公司領導也比較關注物業檔案管理與租户（商户）投訴處理事宜，並提出指導與要求，在後期的物業檔案管理工作應當堅持“及時歸檔、合理分類、規範整理、安全保管、方便利用”的原則，將物業檔案工作做的更細緻，規範化、信息化、合理化。定期對租户（商户）資料進行整理與彙總，及時對租户的投訴進行處理與反饋，做到日常管理和自查管理相結合，及時做好投訴工作的後續跟進工作以及相關資料歸檔管理工作，為租户（商户）提供良好的物業服務的同時，規範和加強我司檔案管理工作，保障公司檔案的完整性。

2、截止到 2018年12月，共辦理移交手續？次，催繳租户水電費清單？次？人，總的來説，在部門員工努力工作下，認真學習物業管理基本知識及崗位職責，積極完成領導交辦的各項工作，為租户辦理水電費充費等手續及時、服務周到，我司各項報修、維修等宜服務盡心盡力，順利完成了年初既定的各項目標及計劃。

在2019年，不斷提升，結合現有的工作實際情況，我們將不斷改進在工作中存在的不足，完善和總結經驗教訓，為做好2019年物業工作，現將2019年工作計劃重點規劃如下：

1.物業品質提升工作與員工培訓工作齊頭並進。為切合實際的做好2019年物業工作，加強公司物業品質，提升管理工作落實到實處，使物業品質得到明顯提升。由於物業人員均未經過專業的物業管理培訓，在2019年，公司將加強崗位培訓，鼓勵在崗人員、實行員工培訓學習機制，實行輪崗培訓，鼓勵員工加強對專業技能學習和充電，以提高我司物業人員整體物業服務水平，並考取的相應崗位證書（物業管理員、助理物業管理師、物業管理師、物業經理上崗證等）；讓員工能在培訓的過程中，系統學習關於物業方面的知識，在實際操作過程中，進一步加強服務規範及溝通等方面的實際解決物業問題的能力與技巧。

2.統籌做好2019年物業費收繳計劃。通過招商部同事的努力，目前，卓爾世界商城已有簽約租户81家，簽約商鋪數量413間，涵蓋餐飲、五金建材、電動車、摩托車銷售、門窗加工、房屋裝修、服裝廠加工等多領域；為做好租户日常物業管理服務工作，與招商部進行協商，適量收取相應的垃圾清運費，以保障租户日常辦公、生活環境的衞生，為租户提供良好的物業環境。

3.做好安全管理。（1）定期組織全體員工進行消防安全知識理論學習和技能培訓，提高全體員工應對突發事件處理的能力和反應速度，組織專人對現場處置方案進行修訂與完善，不斷提高現場處置方案的可行性。（2）張貼橫幅及宣傳畫冊，進行公司安全管理規章制度、崗位安全操作技能、安全生產事故案例分析和現場應急處置預案等內容的安全培訓和警示教育，使員工能夠熟練掌握崗位安全技能和自救互救措施。（3）對各項水電管網等設備設施進行定期巡查管理，加強安全生產責任制的落實，積極防範安全事故的發生。（4）進一步提高物業在崗人員的綜合素質及業務知識水平，不斷總結工作經驗，積極加以改進，將安全工作持續有效地開展下去，確保為公司員工以及廣大租户提供安全穩定的辦公、生活的環境。

4.提高對工作耐心度，更加註重細節，加強工作責任心和培養工作積極性;物業各項工作流程處於逐漸完善過程中，同事間溝通學習，取長補短，提升自己各方面能力，跟上公司前進的步伐，拓展各項工作技能，逐漸完善各項管理辦法和相關條例等;對於水電費用等收取方式、方法日趨完善；

5.強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明，加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高，不斷提高服務質量；

6.在做好日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任，強化部門工作紀律和服務規範，並按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。

7.積極學習科學正規的工作流程規範，對部門員工工作範圍、內容進一步細化、明確，加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確方便提高員工工作效率。

8、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛鍊，在鍛鍊中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。

9、做好開源節流，從物業物品採購源頭抓起，採購工作是節能降耗的關鍵環節物業公司實施了嚴格的監控制度，要求外購材料必須兩人以上，與常置易耗品廠家建立長期供貨關係的同時，安排相關人員定期進行市場調查，儘可能降低成本。儘可能為節約公司採購成本。開展修舊利廢活動，辦公用品嚴格控制，還做到不必開的燈不開、能少開的少開，包乾區域做到人走燈熄、水停，並用獎懲規定加以約束；

10、物業還通過加強內部管理和深入落實員工管理，提高全體物業人員的服務意識和服務水平，尤其是實行效績工資考核以來，各班組自覺對所屬不斷員工進行職業道德、專業知識、工作技能等多方面的培訓，使工作質量和服務質量都有了質的變化，徹底改變了過去懶、散、慢的不良作風，形成主動找問題、查隱患、爭出工的積極向上的局面， 通過各部門員工的積極配合和共同努力，物業各項工作都取得了很大進展，也正按物業公司領導班子的長遠規劃一步一步的前進，相信在各級領導和部門的幫助指導下經過物業公司全體人員的不懈努力。

綜上所述，2018年，我司物業雖然取得了一定的成績，但還沒有完全達到公司的要求，離先進物業管理水平標準還有一段距離，在今後工作中我們將加強專業技能方面的學習，在物業公司經理的直接領導下，依據有關物業管理的法律法規及《物業服務合同》，為業主提供規範、快捷、有效的服務，為業主創造優美、舒適的生活氛圍，提升物業的服務品質與文化理念；不斷學習，不斷成長，力爭在2019年工作中取得更大的進步！