西部項目建設公司年度工作總結

2018年以來，順德公司堅持以“五商”戰略和“三者”定位為指引，團結一致，鋭意進取，破除思想障礙，突破機制束縛，以創新發展、先行先試為核心，探索高效合理的決策、管理、運營等區域投資新機制，按照年初的重點工作部署，各項工作都取得了實質性的進展。現將項目推進情況彙報如下：

 一、2018年工作總結

（一）2018年生產經營情況

1.西部項目

西部項目過去的一年，我公司順德西部項目的推進遇到了不少的挑戰，例如受制於政府用地指標辦理進度滯後等。在如此局面之下，順德西部項目通過全體同事的努力，2018年仍取得不俗的成績。全年預計完成投資額約71000萬元，完成利潤總額約25600萬元，土地出讓面積405畝，回款約112400萬元。

在公司內部治理方面，人員進一步充實，管理制度流程進一步完善，公司的運作效率不斷提升。各部門的工作也是碩果累累。2018年，運營管理部從順德公司的經營情況出發，不斷總結經驗，進一步完善了適應投資型公司發展的運營管理體系，使得公司運營做到“內暢外通”；產業招商部進一步夯實營銷平台，以土地一二級聯動開發實現土地營銷的突破；財務部加強資金管理，保障項目資金需求，提高資金集中度；建設管理部在確保工程質量、進度的同時，加強安全文明施工措施，簽訂安全責任書，全力避免發生重大的安全質量事故；綜合部為促進企業文化發展，開展了豐富多彩的企業文化活動、黨員愛國主義教育等，有力促進了員工的融合。

2.東部項目

2017年6月1日財政部辦公廳印發《財政部關於堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（財預[2017]87號），此前還發布了[2015]57號文、[2016]90號文、[2017]50號文、財預〔2017〕62號文等等，嚴查政府變相舉債，這些政策對順德東部項目影響巨大，曾一度是東部項目面臨的主要政策風險。

為了配合政府執行國家政策，降低政府隱形債務，國土水、東部新城公司、我公司以及項目公司，經過長達近一年的自查和多層次磋商談判，終於簽訂了東部項目的補充協議(一)，在保證我方適當利益的前提下，賦予東部新城公司新的角色定位、轉變項目公司職能、改變資金支付路徑，實現了東部項目的政策性整改。而在合同談判焦灼不定的情況下，東部項目仍迎難而上，推進各項投資，2018年預計完成投資額約89200萬元。其中，投資收益預計達到1365萬元，年度目標完成率達到105%。

（二）改革發展、管理提升與創新驅動

2018年，順德公司秉承“三者思維”，以提升價值投資為核心，從投資商的角度，創造性地開展各項工作。

1.西部項目

提升管理，公司邁入新徵程。一是調整公司架構。根據城投下發《關於調整順德公司（含順德東部總包部）人員編制的通知》，對順德公司組織架構等事宜進行調整，順德公司統籌管理順德東部總承包部（繼續保留總承包管理職責）。此外，人員進行合併，編制控制在40人以內；二是規範公司運行。在城投公司戰略目標指引下，順德公司通過制定每季度的組織績效考核指標和標準，對各部門每季度工作及業績成果進行評估，將年度的運營目標拆分成各個季度的目標，加強過程管理，不斷督促完成指標，有效地幫助公司達成年度運營目標。

內外並舉，產業招商現新局。一是以土地一二級聯動開發實現土地營銷的突破。本年度西部項目重點推介125畝商住項目地塊等項目。順德公司產業招商部門為進一步的加強土地一二級聯動開發，不斷提升土地營銷和開發管理能力，從確定年度土地出讓次序伊始就深度介入到地塊開發前期工作中，確保土地的營銷能夠按照該公司既定的計劃推進。在城投領導的大力支持下，順德公司以政府急需的人才住房配套換取較為優惠的拿地價格，並由城投自己獲得。在為順德高新區提供約2萬套的人才住房的同時實現了城投的土地一、二級聯動開發；二是立足精準項目對接，實現產業導入能力提升。順德公司認真把握西部項目產業定位和廣深地區產業外溢轉移的機遇，利用政府、商協會、企業等豐富的社會資源，以精準對接為主線，切實提高招商工作的針對性、實效性，全力充實完善重點項目儲備庫。2018年，順德公司與集成電路芯片及靶材、森燦自動化機械有限公司、佛山帆睿五金有限公司、廣東國玉科技有限公司等產業項目實現精準對接。其中，上市公司——廣州漢光電氣股份有限公司，現在已基本確定落户68畝的軍民融合產業園；三是公司不斷拓展產業發展的維度，積極探索智慧城市、文化和體育產業等產業發展項目的落地。2018年接洽的相關產業主體和公司超過10家。目前，在城投總部的引薦下，林書豪—李羣籃球聯盟也計劃與順德公司合作，在順德高新區開展九年一貫制學校體育場館的投資運營、籃球產業導入以及參與順德區各中國小的籃球青訓等方面開展深度合作。

築巢引鳳，配套引領價值創造。一是西山國小實現完工交付。2018年，在順德公司努力下，西山國小得以竣工交付並實現招生。這也是政企聯合招商、強力推動片區開發的重要成果，有力推動順德高新區教育與經濟同步發展。這種多方共建、跨鎮街建設的公辦學校創新模式得到了順德區教育局、大良街道辦、杏壇鎮政府的大力支持，受到社會各界高度關注；二是促成順德首條過江電纜投入使用。2018年，順德公司快馬加鞭，全力建設西部過江頂管，並實現交付使用，力助順德首條過江電纜得以順利投入使用，直接推進了位於順德高新區的110千伏新聯變電站項目投產。除已竣工項目，2018年，西部項目還有共有約20個項目正在全力建設當中，通過一系列基礎設施和公共服務設施的建設，立助西部項目項實現區域價值的最快提升。

2.東部項目

開拓思路，鑄就發展新模式。推進投資建設合同補充協議工作，2018年7月簽訂了東部項目的補充協議(一)，整改後的東部項目合作模式，不但符合國家相關法規政策，還保證了項目資金來源。本次合同的簽署不僅確定了項目發展關鍵“遊戲規則”，還成為我公司第一個在建項目“投資人+EPC”模式整改為“政府直接投資+EPC”模式的成功案例。

凝聚共識，打通順德財富通道。2018年12月，經過公司不懈努力，南國路大良段主路順利通車。南國路是順德區“4橫6縱”主幹線路網中的重要一橫，貫穿東西，同時也是順德中心城區唯一的東西向主幹道。該項目是順德區近十年來投資規模最大的舊路改造工程，改造時間短、技術難度大，項目沿線均為建成區，商鋪林立、居民密度大，沿線分佈有眾多大型商場、酒店和寫字樓，具有影響範圍廣、關注度高、難度大、工期緊等特點。順德公司迎難而上，與政府相關部門達成共識，力促南國路大良段主路在12月通車，使得南國路這條順德的財富通道得以階段性通車，為下一步的全面通車奠定了堅實的基礎。

夯實基礎，防範税務風險。東部項目整改後，項目公司運營模式的改變，由原來的“投資人”身份變更為“承擔項目建設管理工作”的代理人，原定的增值税徵收政策已不適用，順德公司在項目整改後拜訪主管税務機關諮詢瞭解適用東部項目公司增值税的相關征收政策，最終主管國税機關確定了項目公司可按建築業、勘察設計業、金融業、諮詢服務業繳納增值税,並開具相關品目的增值税專用發票。本項目税費明確由政府方承擔，徵收品目及税率的不同及差距，也為項目公司後期税務籌劃提供了可行性。2018年9月，東部項目公司按補充協議（一）的相關約定向東部新城公司開出了第一批價税總額共8763萬元的增值税專用發票，至此本項目全線抵扣鏈條已打通，為税務籌劃及資金加速週轉提供了良好的基礎。

（三）存在主要問題分析及解決對策

1.西部項目

政府用地指標辦理進度緩慢。西部高新區計劃開工的項目都面臨着政府用地指標辦理進度緩慢問題，嚴重製約項目開展。項目公司按照合同支付土地費用，但是政府用地指標辦理進度相對滯後，影響到投資建設計劃的實現和經營性土地出讓及回款計劃。

解決對策：首先項目公司嚴格遵守有關法律法規，認真履行投資建設合同，避免給政府留下違約理由；其次，採取與西南管委會、鎮政府定期召開專題協調會議，督促管委會及鎮政府採取明確責任到人、限定最後期限等措施督促用地指標辦理。

合法合規性風險。由於項目的特殊性,順德西部項目分成多個子項目,要分別進行立項、規劃選址意見、環評、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、施工許可證等合法合規性方面的批覆，由於地方政府行政效率較低，往往要求我方在沒有立項的時候就要做初步設計、施工圖設計，等施工圖設計完成後，才開始立項、規劃選址等一系列工作，導致後續的行政許可審批事項一再拖延。目前，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證這三項，除西山國小已全部獲得外，無一項目獲得三證。

解決對策：①項目公司通過工作協調會、函件形式與政府部門及順德高新區管委會進行溝通協調，要求加快推進項目前期工作進度，高效推進項目的投資建設。②請政府部門協調國土城建和水利局、順德高新區管委會與鎮街等單位，制定明確的項目推進計劃，並明確各方權責，共同推動項目各環節工作進度。

2.東部項目

合法合規性問題。已開工項目因前期工作開展緩慢，未能及時辦理施工許可證，項目建設的合法合規性存在風險。目前，除已完工的德勝東路升級改造項目外，包內其他項目均未取得施工許可證，為滿足政府方的進度訴求，不得不在報建手續未完善的情況下開始建設，存在較大隱患。

解決對策：由東部開發公司協同國土水、土儲中心、項目公司等相關各方，制定明確措施解決各項目前期手續未完善問題。

管線遷移工作推進過慢。擬建設項目涉及徵地，管線遷移工作推進過慢。該問題的存在影響項目建設週期的合理安排。

解決對策：項目公司及各股東方發揮各自資源優勢，督促政府等各相關方面對徵地，管線、綠化遷移工作安排專項督辦，減少因拆遷週期太長對工程進度造成的影響。

二、2019年及今後一段時期形勢分析及重點工作計劃

（一）形勢分析及應對策略

2018年，地方調控政策升級，調控城市進一步擴容。熱點城市調控政策全面升級，部分三四線城市出台調控政策。除了傳統的限購、限售、限貸等政策，政策非常注重市場監管的強化，通過監管的強化，規範市場秩序，保障合理購房需求。與過去比較，沒有調控的城市逐漸加碼升級調控。預計在長效機制加快建立並完善背景下，房地產調控工作仍將穩步推進，2019年房地產穩定運行預期將進一步強化。佛山地區2019年的調控政策也將有可能繼續收緊，行業整合將持續。而受多方影響，目前順德房價走低態勢已經顯現。

但鑑於其靠近一線城市，且順德處於港珠澳大灣區核心區域，地理位置優厚，不缺乏住宅購買需求。預計2019年順德房價不太可能出現大幅度的調整，而是繼續呈現平穩的態勢。

2018年，隨着貿易摩擦的進一步升温，在增加進口、出口受限的情況下，我國貿易順差或將進一步收窄，國內經濟態勢也隨之走弱。同時，在金融嚴監管和去槓桿的壓力之下，社會融資增速大幅下降，增大了經濟下行壓力。資管新規在內的金融去槓槓措施逐步落地，理財規模增速下滑明顯，銀行負債端壓力和社會融資成本不斷上升等因素導致流動性收緊，使得實體企業流動性壓力上升，從而容易導致“錢荒”狀態。

這都將對順德東、西部項目的推進帶來比較大的影響。雖然2019年項目將遭遇不少難題，但也不斷有利好消息出現，兩大項目的發展前景仍將是一片光明。隨着順德獲批廣東省高質量發展改革創新試驗區、佛山三龍灣的建設、馬崗片區的開發、深中通道的建設等眾多利好因素的影響，將為順德東、西部項目開發帶來重要推動作用。

2019年將是順德東、西部項目的新徵程。西部項目提前實現利潤封頂，利潤計算方式發生變化，變更為按照完工百分比進行計算；東部項目改成政府直接投資項目，我方沒有投資收益，只有施工價差利潤，這也意味着我方在兩個項目的利潤將完全與建設進度掛鈎。為了避免“錢荒”等因素的影響以及利潤的實現，因此下一階段的工作重點是加快投資進度，加快回款，加快結算。

雖然新的一年順德東、西部項目在前進的道路上將面臨不少的荊棘與挑戰，但我們相信通過大家的不懈努力、克服困難，兩大項目的發展前景是光明的，2019年，我們將實現更大的作為。

（二）2019年生產經營目標

1.西部項目

（1）計劃投資額61700萬元；

（2）土地出讓100畝；

（3）計劃實現回款30000萬元；

（4）實現利潤總額約22259萬元；

（5）完成我公司下達的考核指標；

（6）確保實現各項進度、安全、質量目標。

2.東部項目

（1）計劃投資額100860萬元；

（2）實現利潤總額約719萬元；

（3）完成我公司下達的考核指標；

（4）確保實現各項進度、安全、質量目標。

（三）2019年相關重點工作安排

做強運營效益，增強發展新動力。提升運營管理水平。完善適應投資型公司發展的計劃運營管理體系。在現有的年度計劃、季度計劃、月度計劃等基礎上，通過實施和動態調整管控體系，健全決策、執行和監督有效制衡的計劃運營管理機制，確保職責明確、權責清晰、專業協同、運行協調、風險可控；圍繞責任主體，建立權責更為明晰的權責體系。針對項目特點，繼續完善公司管理制度，理順公司管理權責，梳理與上級單位管理權限與流程相關問題，尋求解決方案，探索項目管理新模式；繼續完善結果導向與過程管理相結合的績效評估機制。對考核制度和考核方案繼續完善，構建目標制定、分解落實，過程管理、監督和結果評估的績效管理新模式。

做好企業文化，推進團隊熔鍊。持續推進企業文化年度計劃制定及落實、推進企業文化相關制度落實。通過系列的企業文化活動來加強認識，推動適應性改革之後的順德公司進一步提高團隊協作能力與集體凝聚力，加強溝通協調能力，提升團隊工作效率。更是要通過潛移默化與活動開展相結合，培育“責任、價值、創新、共享”的經營理念，弘揚“團結開放、實幹創先”的企業作風，為實現公司發展目標提供有力支撐。

形象提升，助力打造城市IP。一是開展多渠道、多維度的片區營銷。通過營銷策劃和營銷推廣引領招商，在2019年預期較為低迷的房地產市場形成順德高新區獨有的產業新城IP，持續深化提升“智域城”的品牌核心理念；二是持續提升園區現場的形象。一方面要以價值落地為導向在園區內形成針對性的品牌物料新形象，以全新的姿態迎接社會各界人士，另一方面繼續落地項目精神文化元素，通過標識或者抽象雕刻，豐富園區整體的視覺感官性，強化及豐富智域城IP，通過鮮明的設計傳遞園區與投資者獨特的價值理念；三是繼續構建並夯實產業招商工作。產業的持續豐富將是城市IP打造的底藴，2019年，順德公司計劃加強與現有產業招商中介代理服務機構的管理，適時繼續增加有實力的產業招商中介單位，不斷拓寬政府和項目公司的產業招商渠道，努力實現公司和園區產業招商軟實力，加強計劃管理，督促中介公司按照合同約定保質保量完成精準對接項目，為順德高新區儲備優質的產業項目；四是多維宣傳促品牌引爆。結合項目發展節點，多維度宣傳，實現品牌引爆。在宣傳當中，抓住順德剛獲批的廣東省高質量發展改革創新試驗區的契機等重大利好，根據當前輿論宣傳特點，傳統媒體與新媒體相結合，構建傳統陣地與“互聯網+”相結合的宣傳戰略，助力項目城市IP內涵的豐富及項目更好的發展。

“東西”戰略，促區域價值提升。隨着順德東西部項目規劃逐步落實，項目框架不斷拉大。為了更好的推動項目發展，獲取更大的投資收益，順德公司將在2019年啟動“東西”戰略，促區域價值得到更大的提升。

西部戰略：用“四配一策”方式着力提升區域價值。即加快完善交通配套、教育配套、環境景觀配套、生活性配套服務業及做好區域定位策劃。在基礎設施配套上，推進德美路、德泰路、德康路等道路建設；在教育配套上，順德高新區完全中學將投建；在環境景觀配套上，中心公園、智域城綠化工程等項目將動工建設；在生活性配套服務業上，將進一步推進林書豪——李羣籃球聯盟的引入，並爭取60畝商業地塊儘快出讓，完善區域內的綜合性商業配套；在區域定位策劃上，順德公司一是將抓住順德區剛獲批的廣東省高質量發展改革創新試驗區的契機，梳理區域定位，對外宣傳。二是推動政府加快對馬崗片區（北）、西部二期（南）的區域定位和規劃的發佈，形成連片開發的趨勢。三是推動政府加快打通前往倫教（北）、容桂（東）的過江通道的實施，提高區域對外的交通連接。

東部戰略：在東部項目方面，2019年順德公司將以龍盤北路東延線、環湖路北段、新逢沙國小、南國路、新城中軸線“五大工程”為抓手，用“速度”、“品質”爭取新項目的開拓，推動項目價值最大化。2019年，順德公司將力推龍盤北路東延線、環湖路北段主線完工具備通車條件，新逢沙國小完工具備開學條件，南國路項目完工，新城中軸線項目完工。

三、對公司經營管理的意見及建議

減少報表，讓管理簡單化。目前，城投總部明確一線需要上報給機關的各類報表、數據不僅多且重複。現狀是各層經營組織為了報表的填報疲於奔命，對工作效率的提升極為不利。對於一線經營組織來説，減少報表數量已刻不容緩。這裏説到的減少並不是不填報，而是要明確一線需要上報給機關的責任報表/報告數據，是一線必須承擔責任的部分，必須由一線報表。要從經營有效的角度去定義合理的報表/報告數量。其中分析類的報表不應再由一線提供，為一線真實減負；改變總部部門向一線隨機索要報告的習慣，分析類的報表機關可以自己在基礎報表中提取數據，進行分析，確實不懂時，可以請求一線幫助，而不是指令；要明確向各層經營組織提供報表的清單，按時、按需提供。雙方應有相關約定，明確報告的清單，超過約定需求時，一線有權不提供。減少報表填報不僅僅是簡單的減少工作量，從深層次來説是公司管理要適度的問題，公司可將關鍵重點的部分突出出來，讓各級經營組織快速抓住重點，並容易理解。公司推行報表填報減少事實上就是將管理的內容壓縮，可以更有效地管理重點，簡化管理，讓各級經營組織工作效率更高，精力更集中於項目的發展及新項目的開拓。

構建平台，打破“信息孤島”。實施信息化可以提高公司日常運行流程和生產經營活動管理能力，促進公司內外部各種資源的協調利用，實現運行、服務和經營的決策科學化，提高生產經營效率和管理效率。通過信息平台，公司可以打破“信息孤島”的存在，充分實現內外部的知識共享，提高員工的創新能力，推動企業發展。信息化可以提高公司的管理水平，促使公司戰略目標的達成。

利用信息技術，公司可以建立良好的管理規範和管理流程，構建紮實的管理基礎，實現科學管理，最終提高公司的整體管理水平。通過信息系統，總部與子分公司之間、部門之間、員工之間的溝通將更加便利，避免了各種重複性的數據收集與填報，實現系統的自動化數據輸出。

2019年將是順德東、西部項目重要的一年，公司將面臨巨大的挑戰。2019年，我們需要科學分析、準確把握公司面臨的新形勢，做好應對困難和問題的準備，在戰略的引領下，不忘初心，抓住新機遇，用團結凝聚力量、用奮鬥成就事業，攻堅克難，實現公司的科學發展和做大做優做強。