關於我縣城區物業服務和管理情況的調研報告

【概述】

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【正文】

關於我縣城區物業服務和管理情況的調研報告

崇陽縣人大常委會調研組

城市小區物業管理，既是社會管理的“神經末梢”，也是涉及民生的系統工程，更是社會關注的“熱點難點”。為進一步貫徹落實《湖北省物業服務和管理條例》，促進我縣城區小區物業服務和管理工作規範、有效、健康發展，根據縣人大常委會主任會議安排，今年6月中旬，由縣人大常委會副主任劉秋霞同志帶隊，組成由部分縣人大代表、相關職能部門參加的調研組，通過現場察看、實地走訪、問卷調查、集中座談等形式，深入全縣11個社區、30多個住宅小區，對全縣城區小區物業服務與管理進行了廣泛的調研，現將調研情況報告如下：

一、基本情況

我縣物業服務與管理工作起步較晚，2013年成立縣物業管理辦公室；同年，星光天地小區引進第一家物業企業入駐；2019年縣政府頒佈《關於加強物業管理工作的實施意見》。近幾年來，隨着我縣城市化進程加快，房地產開發市場活躍，城區人口急劇增長，小區物業服務和管理逐步推進。目前，全縣登記備案物業企業有32家，專職小區物業從業人員1100餘人，接受專業物業機構服務的小區有38個，涉及城區人口10萬餘人，居民住户3萬多户，房屋面積400多萬平方米，湧現出“湖北憶恆物業”等服務質量好、業主滿意度高的優秀物業企業，有力地提高了人民羣眾的幸福感和獲得感，為構建和諧幸福崇陽增添了一抹亮色。

1、貫徹《條例》有舉措。一是縣政府2019年出台了《關於加強物業管理工作的實施意見》，明確了職能部門各自的職責。二是縣住建局聯合有關部門印發了《崇陽縣物業服務收費管理實施細則》《崇陽縣物業服務項目經理從業證登記制度》《崇陽縣物業服務企業信用紅黑名單認定及公佈制度（試行）》等具體制度，這些政策的出台落實，規範了物業企業准入、物業收費、物業信用等級評定等操作程序，為我縣物業服務和管理規範有序發展提供了制度保障。

2、物業服務有特色。一是打造“紅色物業”。以社區黨建為契機，推動黨的組織建設進小區。城區11個社區，108個網格實現了黨組織全覆蓋，有不少部分小區單獨成立了黨支部，實行機關黨員參加居住地所屬小區黨的組織生活；推進黨員進社區開展主題黨日、黨員做好事等活動，紅色物業特色鮮明。二是塑造“陽光物業”。推行物業企業選聘招投標制度，實行物業等級收費制度，健全物業服務項目信息平台建設，促進了小區管理公開透明。三是推進“智慧物業”。所有物業小區有寬帶接入，香山一號小區安裝物業服務智能服務系統，通過室內信息平台對全小區物業設施運轉實施全程操控監控；黎城華府小區實行了業主和小區出入崗門視頻對話；加泰金海岸小區不僅視頻監控全區設施運轉還建設了業主物業服務信息平台，實行了物業管理信息化。

3、部門監管有舉措。縣住建局聯合有關單位，組織物業服務從業人員近300人蔘加各種崗位技能培訓班活動，提高了從業人員物業服務能力和管理水平；社區幹部深入小區抓好矛盾糾紛調處，有效化解了物業管理投訴事件；民政部門深入小區指導召開業主委員會，有16個小區召開了業主大會併成立了業主委員會； 消防部門完成了24個小區的消防通道劃線工作；縣公安局在城區實施了“雪亮工程”，安裝小區攝像頭1600個，確保“羣防羣治，惠安民心”；應急管理局定期對小區住宅電梯運行開展全面排查，消除安全隱患。通過各部門齊抓共管，小區物業環境有了明顯改善。

二、存在的問題

物業服務和管理是個新興服務行業，需要在摸索中不斷完善和發展。近幾年來，我縣物業服務和管理工作雖然取得了一定的成效，但總體服務和管理水平與城市發展進程，以及業主需求相比有較大差距，主要表現為“三低二多”。

1、物業專業服務和管理覆蓋率較低。城區現有住宅小區180個，實行了專業物業公司管理的小區只有38個，物業管理覆蓋率僅21.1%，2000年底以前建設的老舊小區93個，全部沒有物業企業進駐；2001年至2012年期間建設的小區16個，只有國税小區實行了專業物業管理。沒有進駐物業企業的小區，主要是老舊小區。

2、物業服務能力較低。在實行專業物業企業入駐的38個小區中，較優級資質的物業企業只有幾家，真正服務較為優良、業主滿意度較高的僅有加泰金海岸、香山一號、温馨家園等幾個小區，大多數物業企業服務能力較低，業主滿意度不高，企業運行艱難；有的物業企業社會責任缺失，認為物業服務就是“看門”，只重收費不重服務，服務態度差，“生、冷、硬”現象時有發生；有的物業服務能力低，服務項目少，服務裝備弱，無法滿足業主不斷增長的服務需求。

3、物業費收繳率低。我縣城區物業服務費收繳率，除温馨家園、凱鴻國際等少數小區收費率達到80%以上外，大部分小區物業費收繳率只有60%左右，有些小區收繳率不到20%，有些業主長期拒交物業費成為“釘子户”，還有個別小區出現羣體抵制繳費現象，導致物業企業入不敷出，負債運轉，物業人員待遇低，工資發放難，人才留住難，人員流動大，嚴重影響了我縣物業企業的發展和小區和諧安定。

4、各類矛盾糾紛多。主要表現為物業服務及物業費收繳矛盾糾紛、產權證辦理糾紛、房屋質量糾紛及違章搭建、擠佔公共用地糾紛等等，個別小區矛盾較為突出，物業和業主關係緊張，調處化解難度大。

5、小區配套設施缺失較多。老舊小區大多數無物業用房，無公共配套設施，甚至無公共活動空間，水電設施老舊簡陋；新建小區中，也有的公共設施被擠佔，基礎配套設施不全和缺失，造成無法保障物業服務和管理的正常運轉。

產生上述問題的原因，一是部分職能部門監管有“盲區”。小區物業監管，往往是住建部門“單打獨鬥”，有的職能部門實際監管工作不到位，協調聯動不夠，沒有真正形成合力；二是部分開發商缺乏誠信。開發建設中擅自改變規劃設計，擠佔公共用地，壓縮公共設施，個別開發商與物業公司“唱雙簧”，開“夫妻店”，給小區後期物業服務和管理留下嚴重隱患；三是物業服務企業能力有欠缺。物業企業進入門檻低，導致物業企業良莠不齊；四是部分業主物業消費觀念滯後。相當一部分業主是進城農民，對物業政策法律不熟悉，對物業服務的有償性、公共性認識不足，花錢買服務的消費觀念還未形成；五是歷史遺留問題較多。由於我縣居民住房經歷了居民自建、單位自建、商品房開發等多個階段，導致小區公共配套設施差異大，城區老舊小區公共配套設施少，物業管理進老舊小區難度非常大。

三、工作建議

1、健全聯動機制，強化責任落實。一要加強組織領導。建議縣政府成立物業服務和管理工作領導小組，建立健全天城城區物業管理聯席會議制度，天城鎮要發揮好對城區小區管理的統籌協調作用，將小區物業管理與社區居委會建設、基層黨建、社會治理、文明創建等工作結合起來，齊抓共管，統籌推進，相互促進；二要做到履職盡責。各相關職能部門要按照縣政府《關於加強物業管理工作的實施意見》，將工作職能延伸到物業小區，工作重心下移，細化措施，抓好落實，形成上下聯動，橫向協調、配合密切、務實高效的工作機制，切實增強工作合力；三要抓好重點整治。針對當前小區物業費收繳難，小區違章搭建、亂停亂放等突出問題，建議縣政府組織相關職能部門進行一次重點整治，有力促進小區物業環境的根本好轉。

2、加大監管力度，規範行業行為。一要加大對建設單位的監管，要按照有關法律和政策規定，完善住宅小區建設規劃、審查及執行機制，嚴格執行物業承接查驗制度，確保開發商按照規劃要求，按期保質完成物業配套設施建設，為物業服務和管理打下良好基礎；二要加大對物業企業的監管。推進物業項目招投標工作，健全業主、企業雙向選擇，支持優秀物業企業進駐，實行物業等級收費制度，完善物業收費調整機制，促進物業收費公示，打造陽光物業，推進智慧物業；三要加強小區環境監管。各相關職能部門要延伸監管觸角，深入小區重點查處小區違章搭建、侵佔公共活動場地、堵塞公用消防通道、住改商、地下人防設施或停車場改成商用超市、油煙噪音擾民等突出問題。

3、加強宣傳引導，提高社會共識。一要加強法律法規宣傳。要通過各種有效形式，廣泛宣傳《民法典》《國務院物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》，增強業主管理法律意識，形成良好的物業管理環境；二要引導正確的物業消費觀念。物業服務既是一個公共產品，又是一個有償消費產品，隨着城市化進程的快速推進，大量農民進城，迫切需要對新市民的生活方式、消費觀念進行正確的輿論宣傳引導；三要推進示範小區創建。以示範小區創建為抓手，引導業主積極參加創建活動，促進小區環境優化，構建和諧人際關係和齊抓共管格局，不斷提升物業服務和管理水平。