物業公司全面工作總結

在XX公司黨委領導下，XXXX全體員工團結一心，齊心協力，甘於奉獻，勇於擔當，較好地完成了全年的各項工作任務。

一、經營情況

（1）停車場全年經營收入約323萬元，超額完成既定目標。

（2）保潔專業：76.6萬元；會議專業：1-11月實收1,337,112.7元，應收未收900,614元；洗衣門市：52,534元。

二、節能減碳與節能獎勵

2021年，大廈通過各項節能措施，減排效果顯著：整體排放量預計7893.50噸，較上年度預計下降602.37噸，下降7.09%，預計單位主營業務收入排放量0.282噸/萬元，預計可以通過設備改造及能源管控平台，實現減碳602.37噸。

2021年，空調系統改造（二期）項目與生活熱水系統改造項目獲得了北京市朝陽區發改委節能減碳專項資金獎勵178萬餘元，取得了良好的社會效益及經濟效益。同時，在2020年用能報告評價中獲評為優秀，獲得發改委獎勵15萬元。

二、各部門工作重點

（一）辦公室

（1）防疫工作：嚴格按照街道防疫工作要求，建立“雙樓長”制，執行“一企一冊一案”制度。將疫情防控堅持慎終如始，繃緊疫情防控這根弦，繼續嚴格落實各級政府、集團疫情防控政策，配合做好風險地區相關人員排查和情況上報工作。多次組織大廈樓內客户和大廈員工進行核酸檢測，累計達到近3500人次；組織樓內客户和大廈員工共675人完成第三針疫苗的接種工作，大廈客户疫苗接種率達80%以上。

（2）根據各部門提交的採購申請單按時、按需進行採購。制定了《關於採購商品的定價方式及非常採購流程（試行）》，有效降低了採購成本。①京東線上採購為企業降低了部分成本。XXXX採購的茶歇食品根據請購及時在京東自營上下單快速送貨、通知取貨的流程，保障了XXXX商品的急需。②經過多方比價，主要提供板材塗料的供應商（木之嘉公司）的有1項產品價格比市場價相對較高，為此與供應商反覆協商，使供應商在原來的價格基礎上再次降低了15%，為大廈成功節約了1萬餘元資金，有效降低了原材料的採購成本。

（3）對供應商進行測評調整工作：①為提高各部門的需求採購小組對供應商每半年進行一次測評考核。通過考核調整，重新納入了一批新的符合大廈要求的供應商為後續工作提供了充分的保障。②在大廈各個部門的配合與採購小組的多方努力下，與供應商建立了良好的合作關係，採購產品過程中做到快速備貨。與此同時積極向供應商催收增值税專票，有效降低了公司税收負擔。③根據防疫要求食品供應商送貨人員都要定期核酸排查和接種疫苗，並轉成表格導出進行存檔。進口冷鏈產品要出具海關檢疫證明和食品檢疫票據，對餐廳食材把好質量關。

（二）工程維保部

（1）2號變電站改造：大廈2#變電站的設備已使用了30年，老化嚴重，存在着重大安全隱患，且能耗較高。為此，大廈於2021年3月開始對2號變電站進行設備更新改造施工。由於是邊運營邊改造，大量工作只能在夜間及節假日進行，為此工程部組織員工全力協調、配合此項工作，許多同事犧牲休息時間，長期工作在改造工作現場。其間克服了重重困難，完成了臨時電供電工作、結構加固工作、樓外設備吊裝工作、設備安裝工作等，於6月底順利完成發電工作。通過改造，提高了供電的安全性、可靠性；增加了能源管控系統，提升了管理水平；安裝了電氣火災報警系統，提升了整體的安全性；達到了一定節能減碳的效果。

（2）消防泵大修：為保障大廈消防設備設施的安全運行，工程部對消防泵房改造正在進行，已完成了消防水泵的維修，完成了普通消防水泵、專用消防泵、預作用水泵這些水泵閥門的更換工作。消防水泵房的控制及配電設施正在改造進行中。

（3）部分氣滅系統更新改造：二號變電站氣滅系統更新：隨二號變電室變配電設備的升級改造同步更新升級其業已老化的氣滅系統，其報警系統已投入正常運行，氣瓶設備將於近期完成安裝工作。

電話機房及信息機房氣滅系統更新：目前正在對此區域老化的氣滅系統進行更新改造，預計明年1月份完成。

（4）為提高員工應對突發事件的能力，工程部組織員工開展了應急演練：①人員觸電急救演練。購置了演練用橡膠人，組織電氣維修人員參與觸電急救演練，並做好記錄，取得了良好效果。②燃氣設備漏氣應急演練。制定演練計劃，組織燃氣專業員工參與燃氣設備泄露模擬演練，提高了員工面對突發事件時的應急能力。

（5）為響應政府及集團的節能號召及要求，工程維保部多年來針對老舊高耗能系統及設備在持續的進行改造並採取各項節能措施：①空調系統改造（二期）：在一期改造的基礎上，更換了一台磁懸浮製冷機組。共計用兩台600冷噸的機組替換掉2台老舊的600冷噸機組及1台470冷噸機組，運行效率提升，用電量下降。同時，更換了空調系統末端的AHU機組6台，進一步降低了能耗，提高了運行效率。②生活熱水系統改造：大廈原有生活熱水系統是由燃氣鍋爐產生蒸汽，經遠距離傳輸後，通過汽水交換產生熱水，存在效率低、損耗大且管路老化等問題。從去年開始，啟動用18台模塊式空氣源熱泵熱代替原有燃氣鍋爐的工作，於今年完成後，效率大幅提升，能耗費顯著下降。③公共區照明改造：將低棟二層以公共區走廊的筒燈改裝為人體感應筒燈，共計更換174套；將主樓37~42F公共區走廊燈具，由原來的13W電感燈具改為LED 7W燈具，共計改裝320套。以上工作預計每年可節電約6000餘度。④冷卻塔改造：今年4月完成了冷卻塔的更新改造工作。原冷卻塔已使用十多年，維修和保養都很難達到使用要求，所以在去年底到今年4月對冷卻塔進行了更新，更新後的冷卻塔噪音更小，散熱效果更好，由於採用了6台變頻風扇和6台工頻風扇的設計，使用比原來更加節能。通過今年夏季的使用，可以滿足現有冷凍機的使用要求。

（三）保衞部

（1）做好消防安全保障工作。為提高員工消防安全意識、掌握消防安全知識，根據不同時期的消防安全形勢和消防機關的要求先後編排、出版了3期消防宣傳欄。做好今年“119”消防宣傳活動，我們分別開展了懸掛橫幅、消防宣傳欄、播放消防知識錄像等形式，對全廈所有人員進行了全面的消防宣傳教育。不斷提高撲救初期火災的能力，進一步完善微型消防站功能，確保應急時發揮作用，對微型消防站隊員進行定期業務培訓約36次，消防實操演練拉動約24次；，並按照左家莊特勤站指令要求，着裝緊急出動6次。參加了公司組織的“四色添彩黨旗增輝”消防業務比賽1次，到左家莊特勤站參加“一警六員”考核培訓4次，按照消防救援支隊要求組織業務學習3次，共136人次參加。

（2）做好消防設施、設備的管理。配合工程部對室內消火栓系統進行末端出水試驗12次。配合消防維保公司對大廈消防系統設備保養2次。對全廈到期的1633具滅火器進行了年檢維修。按照消防部門的要求，督促並配合各個廚房進行煙道清洗5次。消防中控室發現並向工程部報修消防設備故障50次、監控設備故障276次、電梯故障21次，均已全部解決。截止目前消防中控室共接收並處置各類消防報警2671個。大部分為做飯、蒸汽和施工所致，其中發生冒煙事故1起：8月22日上午10：27分3807科林能源技術（北京）有限公司在供奉佛龕的房間內燒香，周圍還存有大量的白酒和書刊，已向該公司下發了《消防隱患通知》要求立即整改,在我們的督促下已整改。

（3）做好工程裝修施工現場管理工作。截至目前共審批施工現場119個，施工單位83個，施工項目主要是室內裝修、設備設施的改造、更新及維護。先後給512人/次施工人員辦理了出入證並進行了施工前的消防培訓教育。施工期間辦理出入證累計收入11380元，出租滅火器累計收入27640元，處理施工違章5起（現場吸煙、違規用火用電等）累計罰款9000元，總計收入48020元。

（4）做好消防安全檢查工作。在春節、五一、建黨百年和國慶前夕，為確保消防安全我們對大廈各公司、各部位分別進行了全面檢查，共查出各類隱患43起，經我們督促複查已基本整改。同時我們在檢查中向新入駐的公司發放了《XXXX辦公區防火安全規定》和《請下班後斷電》等材料共計170份。配合朝陽區消防救援支隊對大廈消防工作的檢查和指導5次。

（5）鑰匙管理工作。目前大廈部分在用電子門鎖已嚴重超期使用，故障率嚴重，為保證客户方便，提高服務滿意度，保衞部指定專人學習掌握電子門鎖維修基本技能，無縫彌補了維保單位到廈維修空檔期。①依據電子鎖維保合同對大廈所使用的364把電子門鎖中的293把進行維修、保養並更換電池1172節。所餘71把電子門鎖的維保工作目前正在逐步進行中；因集團搬家後新進駐公司裝修改造，對主樓6、7、9層所使用的47把電子鎖予以拆除並妥善保管。②為駐廈XXXX各子公司新做、延期和更換門卡等共製作1100餘張；為租駐廈內的其他公司製作門卡620餘張；為服務部及經營部製作看房卡、清潔卡120餘張；高棟新裝門禁設備信息錄入2000餘人次。③對鑰匙中心備存的3000餘鑰匙(卡)進行核對工作。目前已核對1145把鑰匙（卡），後續工作正有序進行；駐廈公司及廈內各部門更換的門鎖（卡）能夠做到及時準確備存。新封存鑰匙（卡）共計153把（卡/密碼）。④對鑰匙中心原有表格進行優化調整，保證信息的準確性及完整性，通過二期閘機進行大廈客户信息的統計上報工作，累計3777人。

（6）做好大廈的秩序維護與安全工作。XXXX作為超高層地標建築，屬於消防、治安雙重點管理單位，同時已被定為二級反恐重點目標單位。相關政府部門隨時對大廈進行各項安全檢查，所以大廈治安、維穩尤為重要，通過努力，我們確保了大廈安全秩序穩定，創造了良好安全辦公環境。①全年配合朝陽分局領導、朝陽分局督察、CBD支隊、新源裏派出所等公安機關對大廈安保工作的檢查和指導。②為提高大廈的技防工作，配合朝陽分局CBD支隊和技術人員對主樓大廳西側和B1的出入口安裝了門禁設備。③大廈三處大門安裝（公安局聯網）人臉識別系統，並投入使用，確保各類（隱患）人員進廈管控。④對大廈166家公司進行全面安全檢查3次；大廈安全巡視2190餘次，發現突出問題、隱患116次；巡邏安全檢查發現問題57次（其中3次漏水）；檢查施工現場2000餘次,發現並制止各類違章多起，通報消防專業糾正處罰2起。⑤保安員反恐防爆培訓約24次，實操演練約6次。⑥全年實施安保活動約47次（其中較為重大的有：非州35國大使、12國大使來廈活動、基金會活動、中央巡

（7）根據社會形勢發展和公司安保工作需要，完善了以下制度：①XXXX地下空間應急預案。②XXXX高空作業管理規定。③XXXX高棟西側窗户物理封閉操作流程。④制定XXXX反恐預案（暫行）⑤修定XXXX防汛預案⑥修定XXXX滅火預案。⑦制定中央巡視組來廈安全方案。

（四）客户服務部

（1）配合“慶祝建黨100年活動”相關工作：①客户服務部客服中心人員按照CBD管委會要求，對主樓可視區域電子膜安裝工作，全程配合施工方統籌協調客户，確保此項任務如期順利完成。②按照公司要求，客户服務部在大廈北門內搭建“慶祝建黨百年”大型綠雕立體花壇景觀。贏得駐廈客户一致好評，紛紛駐足留影。夜晚，花壇流光溢彩，成為新源南路上一道亮麗的風景，表達着對中國共產黨百年華誕的喜慶祝福。③圓滿完成“四色添彩、黨旗增輝”技能服務大賽客服紅板塊部分。客服紅板塊經過精心設置，分為3個實操展示環節和10道知識競賽題目搶答環節，競賽專業性和綜合知識性融合，氣氛緊張有序，達到預期效果，獲得領導“點贊”。會議服務服務員黃海南獲得“最佳形象獎”。

（2）配合政府部門完成相關工作：配合社區完成朝陽區人大代表環節選舉投票工作；配合CBD管控支隊警官，進行樓宇客户走訪工作。

（3）客户服務部高度重視基礎業務工作。2021年度大廈蟲控消殺庭院綠化，通過綜合治理，取得良好效果：大小蠊等蟲害驟減；南庭院花卉新增、草坪補種、老樹復壯使得花園欣欣向榮；保潔專業順利完成大廈外牆清洗工作；並爭創垃圾分類示範樓宇等；建立健全客户電子檔案等。客户服務部始終把夯實基礎工作質量納入日常。

（4）在工作中不斷梳理相關業務流程，使得各個工作環節更加順暢：XXXX設備設施報修及報事流程，報事報修電子記錄實現跨部門信息共享；關於客户大宗物品搬離大廈/搬家的流程、大堂借物流程。

（五）經營部

（1）通過大家的齊心努力，在飯菜質量上做足了功課，質量問題，衞生問題常抓不懈，在過去的一年裏，沒有出現任何質量及衞生問題。在今年的食品原材料大幅漲價的情況下，我們根據上級領導的指示要求平穩價格，保質量，增品種、擴外賣方面做了大量的工作。由於食材價格飛漲，我們廚房的全體員工在採購部的配合下，儘可能迴避漲價過多的食材，並在工作中要求所有員工在加工環節杜絕浪費。加工精細到位，手法翻新品種增加，使食材充分使用。超額完成了全年經營指標。全年就餐人數約20萬人，交易金額約535萬元。

（2）商品銷售按照領導指示精神，積極開展商品銷售工作，組織防疫所需物資如口罩，消殺類，酒精，消毒劑等，保證了廣大消費者對防疫物資的購物需求安全工作。商品銷售專業一直以來對安全工作高度重視，所售商品嚴把質量關，對所轄區域的安全防火工作做到實時檢查，責任到人，目前未發生任何安全責任事故。商品專業與大廈財務部門密切合作，每月對商品的進銷存工作進行仔細的核對，清點工作。全年接待顧客約9.7萬人，交易金額1648萬元。

三、存在的問題

（一）人員編制不足，近幾年處於持續下降的趨勢。

（二）繼續完善客户入住/退租現場驗收流程。

（三）工程部各崗位需要專業技術人員，目前雖通過部門內部調整，但人員的專業性不強。

四、明年重點工作

在做好疫情防控的基礎上開展各項工作。

（一）4#變電站設備更新改造。

（二）柴油發電機組更新改造（已於2021年底啟動，計劃2022年完成）。

（三）工程部重點機房增加監控及門禁系統。

（四）消防濕式報警閥改造（已完成評標，計劃2022年完成）。

（五）老舊風機更新改造工作。

（六）樓控三期改造工作。

（七）更換1台磁懸浮冷凍機工作。

（八）兩台擦窗機更新改造工作（已完成上會立項，計劃2022年完成）。