地產商業計劃書

目錄

第一篇：旅遊地產商業計劃書(提綱)第二篇：商業地產開發項目商業計劃書模板第三篇：商業地產運營項目合作計劃書第四篇：商業地產第五篇：商業地產更多相關範文

正文

第一篇：旅遊地產商業計劃書(提綱)

合作入股固定回報率年不低於10%，風險回報率高可達35%以上；(可部分出讓或出租)在風景區有300畝開發用地，700畝綠化地，有50年使用權，位於新疆烏市南山，距市中心僅30公里，十萬畝草場和幾千平方公里的羣山森林環抱着該地塊處女地，交通十分便利。是烏市唯一最近國家立項的自然保護區，有羣山和雪峯、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休閒和娛樂、有濃厚民族風情特點、氣候冬暖夏涼的旅遊聖地。計劃開發別墅區、產權式酒店和民族特色村旅遊觀光區……

經濟性其參股投資方案（尋合作以若干股東投資350—500萬元起步資金），先進行五通、會所、部分再綠化和部分園林等建設，然後……

計 劃 書（草）

2014年5月

目 錄

一、項目建設條件及可行性

1.1項目開發建設優越條件

1.1.1土地開發來由

1.1.2地理位置及交通條件

1.1.3自然環境條件

1.1.4社會環境條件

1.1.5區域房地產開發和地價情況

1.2項目建設的可行性

1.2.1項目建設的背景條件優越

1.2.2建設的客源市場基礎良好

1.2.3區域的土地增值優勢突出

1.2.4所開發土地具有規模和價格的獨有優勢

1.2.5產權式酒店成為投資者越來越青睞的投資品種

1.2.6初期特價銷售方式具有房價低的優勢

二、項目初步開發思路和方案

2.1項目初步開發思路

2.2.1規劃佈置原則

2.2.2規劃功能佈置分區

2.2項目總體規劃佈置設想

2.2.1別墅區

2.2.2產權式酒店

2.2.3體育運動瀟閒園藝區

2.2.4民族特色村旅遊觀光區

2.2.5特色農家樂休閒園藝區

2.2.6老年公寓區（未定）

2.3項目主要建設內容

2.4項目運行和銷售方式

2.5項目股東投資方式和組織管理

2.5.1股東投資方式

2.5.2項目開發組建管理

2.6項目投資估算與所需啟動資金

2.6.1最低啟動現金投資

2.6.2一期工程投資估算

2.6.3 項目建設總投資

2.7項目一期工程收益分析(1583萬元)

2.7.1鑽石vip別墅開發

2.7.2產權酒店別墅

2.8項目總收益估算分析（ 億元）

第二篇：商業地產開發項目商業計劃書模板

商業地產開發項目商業計劃書模板 1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客户基礎

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵

1.8 公司使命

1.9 經濟目標

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發展戰略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹

3.1 商業地產開發目標

3.2 商業地產開發思路

3.3 商業地產開資源狀況

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規劃建設年限與階段

3.4.2 項目規劃建設依據

3.4.3 商業地產開發基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區及主要內容

4.0 所在城市房地產市場分析

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

4.1.2 房地產宏觀政策

4.2 城市周邊區域經濟環境

4.3 城市市城市規劃

4.3.1 城市總體規劃的佈局與定位

4.3.2 城市中心城區的五大問題

4.4 城市土地和房地產市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業地產市場供需

4.5 城市商業地產供需

4.5.1 商圈分佈

4.5.2 商業業態分析

4.5.3 城市商業現狀分析

4.5.4 居民消費特徵分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業商業地產供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 商業地產潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發模式及qb區選擇

5.1 [rrr城]及qb區項目

5.1.1 [rrr城]的開發背景

5.1.2 [rrr城]項目

5.1.3 [rrr城]開發情況

5.2 項目競爭戰略選擇

5.2.1 山水綠城swot分析

5.2.2 [山水綠城]開發策略和開發模式

5.2.3 qb區項目

6.0 qb區方案概念設計

6.1 規劃設計主題原則

6.2 產品組合和功能定位

6.3 建築風格和色彩計劃

6.4 建築及景觀概念規劃

6.5 智能化配套

6.6 qb區各地塊設計要求

6.6.1 商業地產功能配置要求

6.6.2 a13地塊設計要求

6.6.3 a21地塊設計要求

6.6.4 a08地塊(局部)設計要求

6.6.5 a22地塊設計要求

7.0 營銷策略

7.1 預計銷售額及市場份額

7.2 產品定位

7.2.1 各項目的住房產品定位

7.2.2 商業地產定位

7.3 定價策略

7.3.1 住房項目的定價策略

7.3.2 商業地產的定價策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產的銷售策略

7.4.2 商業地產的銷售策略

7.4.3 品牌發展戰略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網絡營銷策略

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防範對策

9.2.1 市場風險規避對策

9.2.2 工程風險的防範對策

9.2.3 安全風險控制措施

10.0 qb區投資估算和開發計劃

10.1 項目投資估算

10.1.1 項目開發成本估算10.1.2 開發費用估算

10.1.3 項目總成本費用估算10.2 項目開發計劃

10.2.1 開發分期 69

10.2.2 項目開發進度計劃表 69-7210.3 項目人員和組織機構配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機構 72-73

10.4 項目融資計劃和財務費用 73-74

11.0 qb區財務與投資價值分析

11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項目税費率

11.2 項目現金流量

11.2.1 全部資金的投資現金流量表11.2.2 自有資金的現金流量表11.2.3 主要經濟數據指標彙總11.(請繼續 關注本站：)3 不確定性和風險分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結論

11.4.1 項目投資決策結論

11.4.2 項目總體效益評價

12.0 公司無形資產價值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數據

12.4 無形資產價值的確定

附件

.1 財務報表

.2 相關證明文件

第三篇：商業地產運營項目合作計劃書

商業地產運營項目合作計劃書

一、合作背景

鑑於貴方商業項目所需採取運營外包合作，我司就合作計劃框架與貴司進行書面提交。

二、公司介紹

杭州陌晨投資管理公司是一家專業從事商業地全程服務的事業合夥制公司。 主營業務涉及商業地產全案策劃、銷售管理、招商管理、運營管理、資產管理、物業服務等專業領域。

核心事業合夥人由從事商業地產行業的精英組成，是專業面向國內商業地產的實操型團隊，擁有豐富的商業地產全程服務操作經驗和資源，旨在為中國商業地產市場提供高品質、專業、全面且能落地實現的商業資產管理增值服務。

陌晨投資管理業務涉及國內十餘個省市，物業服務範圍主要涉及城市綜合體、大型購物中心、主題百貨、專業市場、商業街、步行街、文創園等，管理及服務的商業面積逾百萬平米。

主要服務內容包括投資分析、商業分析調研、專題商業規劃、項目的開發與再開發、銷售管理、招商管理、運營管理、物業服務、消費者市場推廣管理等商業地產一站式服務，幫助開發商操作商業項目、協助投資者收購商業項目，使資產得到穩定持續的增值。

三、操盤案例

1、温嶺農貿城

服務內容：定位、策劃、銷售、招商

服務時間：2014年-2014年

項目概況：温嶺農貿城位於温嶺市萬昌路與開發大道交匯處，與市客運中心相鄰，佔地110 畝，地上建築面積73300平米，地下室面積為10900平米，其中市場建築面積為53500平米，綜合服務區（十六層）建築面積為19800平米。 農貿城採用專業場館和特色街相結合的建築風格，開設本地優質農產品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產、花卉等專業交易場館和南北貨、特色小吃一條街，配套建設信息中心、農產品展示中心、儲藏保鮮中心、農產品檢驗檢測中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。

2、紹興瑪格麗特

服務內容：策劃、招商、運營 服務時間：2014年

項目概況：紹興瑪格麗特商業中心位於紹興火車站對面，總建築面積196800平米，其地上建築面積為150800平米，地下建築面積為46000平米，由商、住兩部分組成，其中商業部分90000平米。

瑪格麗特商業中心是以大型零售業為主體，眾多精品店、專賣店為輔助和多功能商業服務設施為配套，集購物、餐飲、娛樂、休閒、商務、文化六大功能為一體的塊狀複合式商業中心。

3、温州鄰里中心

服務內容：策劃、業態調整、運營 服務時間：2014年

項目概況：温州鄰里中心位於温州龍灣區經濟開發區核心商業中心區，佔地面積1萬餘平米，建築面積1.8萬餘平米，商務辦公物業改商業物業。2014年10月開業，定位開發區鄰里生活中心。

4、温嶺時代廣場

服務內容：定位、招商、運營 服務時間：2014年

項目概況：温嶺時代廣場位於温嶺市萬昌中路1239號，建築面積40000多平米，是温嶺市唯一一家集時尚名品、潮流新品、休閒良品的中高檔百貨商場，有樂購超市、kfc、周大福、中國黃金、only、百麗、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名鎮天下香港城） 服務內容：定位、策劃、銷售 服務時間：2014年

項目概況：杭州香港城位於杭州三墩板塊，集商業、小户型公寓、寫字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建築面積約15萬平方米，其中商業項目面積6萬平米。在考慮餐飲、娛樂、超市和其他業態的配比的基礎上，注重體驗式消費、家庭式消費，打造以休閒健身、特色餐飲、美容美體、精品購物、兒童遊樂場所為主要業態的三墩首席精品時尚生活街區。

6、杭州江南時代廣場 服務內容：策劃、招商、運營 服務時間：2014年

項目概況：江南時代廣場位於下城區石橋路456號，總建築面積12萬平方米，是以兒童體驗為特色，集時尚、休閒、購物、娛樂、文化等為一體的主題特色購物中心。

除定位於兒童遊樂的爆米花樂園外，江南時代廣場更集聚了眾多品牌體驗館，通過空間設計、互動體驗等方式，充分刺激消費者感官，創造充滿樂趣的購物新體

驗。同時江南時代廣場通過拉大休閒餐飲娛樂業態所佔比重，打造特色休閒步行街，並集合主題餐飲廣場、影院、電玩、健身、ktv、spa館等，盡情享受娛樂生活的精彩紛呈。

7、東陽香港城（金羅馬中央廣場） 服務內容：定位、策劃、銷售 服務時間：2014年-2014年

項目概況：東陽香港城位於東陽市江北區廣福東街上，是目前東陽唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、住、遊與一體的一站式文化商業航母。項目佔地面積4.5萬餘平米，總建築面積約16萬餘平米。

8、連雲港香港城

服務內容：商業定位、策劃服務 服務時間：2014年

項目概況：連雲港香港城位於連雲港贛榆縣華中路南與青口河交叉處，是贛榆最繁華的商務中心區。項目佔地250畝、建築面積近50萬㎡，其中商業面積10萬㎡，是集購物、休閒、娛樂、餐飲、文化、旅遊、居住、商務等眾多業態於一體的大型城市建築綜合體和地標性項目。

9、泰尚達生活廣場（文化創意園區）

服務內容：定位調整、業態調整、二次招商、策劃服務、運營 服務時間：2014年

項目概況：泰尚達生活廣場位於杭州筧橋鎮中心，以家庭居民為目標客户，打造特色餐飲、休閒娛樂、兒童配套為主題的生活商業廣場；滿足居民日常生活需求；

提供舒適的購物環境，提升社區居民生活品質。一站式多功能的業態包括了零售、餐飲、娛樂、文化、運動、辦公等。

四、商務條件

1、項目營運部組織架構

2、運營商務條件

服務內容：以獨特創新的經營理念、策略，為商業品牌注入生機活力，以細膩嚴謹的管理風格培養商業品牌永續運營、發展。

服務費用：人員工資（39500元/月） + 服務利潤（年總租金的3%） 人員組成：營運部5人，市場推广部1人、信息管理部1人

其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時先預支付三個月服務費用中的人員工資。

杭州陌晨投資管理

2014-7-2

第四篇：商業地產

商業地產拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀的人才團隊，也不敢保證能長期發展。因此，一個商業地產項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業地產的看法，通過具體的經營對策，走差異化路線。

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一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，着眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可複製等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業地產”。商業地產興盛於2014年wto全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。

二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等

三.各類商業業態解析

a. 百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型--- 大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（以前衞時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚

品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國際一、二線品牌為形象亮點，目標消費羣體定位在中高收入階層，實行vip會員制客户管理系統和服務管理系統）

b.購物中心sc：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；

c.綜合商城（摩爾）指在一個建築羣或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閒、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心。理想營業面積在20140平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性 2.確定類型；3.承租户服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分析；

5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）

d.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央採購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數約20140個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。

e.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2014平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）

f.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。

g.專業店 就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化粧品等。

8.精品廣場：一般以高收入羣體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化粧品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。

9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。

10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場

11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底藴，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。

12.旅遊商業業態

13.地鐵沿線商業業態

14.商業街

15.住宅區底層商業

16.創新業態

第三章商業項目實施計劃

第四章商業地產開發操作流程

第一節市場調查精析與項目定位

一、 市場調查精析（swot分析）

1. 市場調查

市場調查內容：a.市場環境調查，包括政策環境、經濟環境、社會文化環境的調查報告有市場基本狀況的調查，包括市場規範,總體需求量，市場的動向，同行業的市場分佈佔有率等；有銷售可能性調查，包括現有和潛在用户的人數及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產品在市場上的佔有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調查。

2. 市場調查的主體流程

市場調研的重要環節主要在兩個方面：信息收集和調研分析；調研分析（swot分析）即態勢分析法分析：b. 機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰略是什麼；確認企業外部環境的變化；根據企業資源組合情況，確認企業的關鍵能力和關鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。

3.撰寫調查報告

3. 地產專用名詞

1. 三通一平：水、路、電通，場地平整。

2. 生地熟地：生地指完成土地徵用，未通過三通一平的荒地；熟地指經過土地開發，具備基本建設條件的土地。

3. 容積率：建築總面積與佔地面積的一個比值（限制小區人口密度比）。

4. 建蔽率：是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方説200平方米的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、户外休閒設施等。

5. 五證：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》

第五篇：商業地產

?由易迪房地產商學院主辦的商業地產開發、運營模式與各業態招商實戰培訓在鄭州展開首屆班的全國招生工作。目前已按原計劃火熱招生中，招生主要面向董事長、總經理、副總經理、或各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。

在商業地產成為常態的形勢下，易迪商業地產開發和運營班應運而生。

本次培訓採用面授的教學模式，由萬達高管張老師全面解析萬達商業管理模式和發展戰略；學習商業地產招商運營策略，掌握商業項目開發成功的核心祕笈；通過經典案例解析,進行招商和運營項目落地輔導。同時也歡迎學員帶上項目方案討論，與張老師一起現場破解商業營銷推廣、定位規劃、招商運營等策略難題。

歷時業內人士將齊聚一堂。互相學習交流、遞換名片。促進學員交流、增進同學真情、加速資源整合、開闊地產視野。

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