我國房地產税收制度問題研究

我國房地產税收制度問題研究

摘要：我國自古以來就是一個安土重遷的國家，房產作為一個家庭不可或缺的核心資產，在中國居民的家庭經濟財產結構中佔據重要地位。然而，隨着我國房地產市場的蓬勃發展，房價直線走高，各地政府為調控房地產市場，避免炒房現象過熱，出台了各項措施，然而收效甚微。與此同時，隨着我國税制結構改革進程的推進，地方政府的主體税種缺位問題也日益突顯，對地方政府原有的税收來源造成了衝擊。因此，應當加快房地產税收問題改革，儘快落實房地產税收徵收方案，構建符合我國國情和市場經濟發展的房地產税制度。

關鍵詞：房地產税收税制結構重複徵税

近年來，我國房地產市場發展迅猛，房價持續走高，為保持房地產市場的健康可持續發展，政府先後出台多項限購、限價調控措施，然而實際收效甚微。税收作為市場調節的工具之一,其是否與市場的發展同步,直接影響到市場的成長和健康。而我國現行的房地產税收制度設計是劃經濟體制為基礎的,很難滿足市場經濟條件下房地產市場發展的需要,2011年1月28日，上海、重慶兩地先後對個人住房試點徵收房產税，以期能夠有效調控房價，然而試點效果也不盡人意。2013年11月，我國召開的十八屆三中全會中明確提出要加快房地產税改革，使房地產税儘快落實，而本次會議中房地產税的立法也是討論的重點內容。同時，隨着2016年5月1日“營改增”的全面實行，營業税退出歷史的舞台，大大沖擊了地方政府原有的主要税收來源，地方政府有了重構地方主體税種的壓力與訴求。因此，對我國目前房地產税收立法以及制度重新進行檢視與改革勢在必行。

一、我國房地產税收制度改革的必要性分析

（一）促進房地產市場健康發展，深化税制改革的需要

近年,我國房地產市場發展迅猛,帶動了建築業、機械設備製造業、金融保險業、木材加工及傢俱製造等相關產業的發展,促進了整個國民經濟快速增長。但是過熱的房地產市場也給經濟的可持續發展能力帶來挑戰,一旦房地產市場衰落,經濟可能遭受重創,如日本90年代的經濟蕭條和美國2008年開始的次貸危機,都是從房地產市場波動開始的。而當前,我國房地產市場快速發展過程中產生的問題已經有所顯現:一是住房市場供需結構不合理,剛性需求得不到滿足,保障性住房供給不足;二是房地產資源未得到有效利用,空置房產較多,造成資源浪費。引發問題的原因是多種的,其中之一就是房地產税的調節功能發揮不足。為此,必須完善現有房地產税制,發揮其税收功能,幫助房地產市場駛入健康穩健的發展軌道。

同時，政府及其財政要綜合平衡和兼顧各市場主體的利益管理,為全社會提供高質的公共產品和公共服務,構建合理有序的市場經濟秩序;而作為政府提供公共服務的主要資金來源的税收則必須體現公平性、合理性和可持續性,以保證社會公共服務所需。而隨着結構性減税和"營改增"的不斷推進,地方政府面臨着主體税種缺失和財政收入不足的雙重壓力,急需培育新的地方税主體税種,作為地方財政收入的重要補充;同時,當前我國正處於經濟結構全面轉型的關鍵時期,各種矛盾和問題也必將湧現,可能需要更多的財力解決根本問題。房地產税具有的課税對象不易移動,税收收入穩定等特點,決定其具備成為地方税主體税種的天然稟賦,當條件具備時,能夠擔當起籌集地方政府財政收入的重任。然而在我國現行的制度要求下，房地產税收制度無論是從整體結構，還是從具體實施效果來看，都存在着較為明顯的問題。

（二）目前我國房地產税税制存在結構及重複徵收問題亟待解決

自1986年頒佈《房產税暫行條例》以來，我國的房地產税收制度建設便進入了一個新的歷史時代。在1994年分税制改革之後，房地產税就逐步形成了多税種、多環節、多層次的複合型税收體系。目前，我國房地產的税收體系還存在一些不完善的地方，在再次分配中並不能很好的去發揮其調節收入分配的作用。

房地產相關税收的課徵一般分為開發、交易、保有三個環節。然而，目前我國對房地產税的徵收存在一個很大的問題，即税收徵收環節存在着重視房地產開發、交易過程中收税而對保有環節徵的税較輕。這種重建設交易輕保有的税費結構已與我國房地產業的發展現狀不相適應，其弊端逐顯現。一是保有環節税負過低，容易導致房地產投機、囤積和閒置，不利於房地產資源的有效置和行業健康發展。二是隨着我國房地產市場控制政策不斷深入，房地產業從快速發展過渡到平緩發展階段後，建設交易環節税費收入增長將隨之放緩，現行房地產税費結構不利於地方税收收入的穩定增長。三是建設和交易環節税負過重且易於轉嫁，使買方實際承擔税費過重，不利於保有環節税收的順利開徵。如果不降低建設和交易環節税費而直接增加保有環節税收，就會導致重複徵税。

目前，除上海市與重慶市所開展的試點之外，個人無需在房屋的所有環節納税，僅有單位納税人需要去繳納城鎮土地使用税和房產税。這種對於個人房屋持有零成本的税收設計，實際上是在鼓勵更多的人去囤房投資，人們囤房投資這一行為無疑又會加重社會的貧富分化，這與十九大報告中所説的“堅持房屋是用來住的不是用來炒的”這樣的定位不相符合。實質上，房屋售賣者在房產建造和交付過程的數個環節中，包括土地的使用、房屋的建設、房屋的買賣等多個環節中承擔了較重的税負，因此其在銷售過程中就會將高額的税負通過房價、租金等手段轉移到房屋購買人身上。

結合國外立法實踐考量，世界上大部分國家都對居民擁有的房屋、土地等不動產徵收税收，雖然名稱各不相同，但實質均是對居民在房地產保有環節徵收的税收。而我國目前採取的“重交易、輕保有”的税制模式，使得房地產税的調節作用難以全面、直接的展現出來，進而引起我國房地產税制結構出現不平衡的現象，直接引發税負不平等現狀。這並不利於房地產市場的健康發展及對居民個人收入分配的有效調節。

考慮到該內容，減少房產交易流程中的税收種類，改革税制結構，就顯得十分關鍵。在保有環節徵房產税的同時，就需要削減在土地出讓與房產交易時的税金，來達到抑制房價和降低居民納税負擔的作用，減少居民的“税痛感”。

因此，只有房地產税能夠清理、合併相關税費，處理好重複徵税的問題，才能穩固税源，在實現結構性減税的前提下保證地方政府的税收收入，變“與民爭利”為“藏富於民”。地方政府應當在新的税制結構下提高税收徵管能力，在房地產税收立法活動中明確“合併徵收”的手段，對土地資源以及房產整體價值進行評估來徵收税收，把現在的城鎮土地使用税與房產税收進行合併統一徵收房地產税，以期在宏觀税負穩定的前提下增加地方財政收入，減少税收重複性徵收所產生的相關問題。

二、目前我國房地產税制度改革的基本思路

（一）地方政府應當作為房地產税的立法主體

根據學者對國外徵管房地產税實踐的研究，在絕大多數國家，房地產税是各級地方政府主要的收入來源，通常承擔着地方主體税種的重任，相應的，地方也會享有一定的房地產税的立法權限，以便地方政府因地制宜的對房地產税進行徵管。財政分權理論認為在中央和地方之間合理劃分財權和事權，有利於雙方職能得到最大限度的發揮，而財力支撐又是地方政府切實履行職責的重要保障，故中央政府應當在税收收入和徵管方面給予地方政府一定的自主權，以便其更好的發揮自身的職能。

我國房地產税極具增長潛力，將其作為地方主體税種是可行的，故我國應將其立法權逐漸下放，中央應適當賦予地方一定的房地產税立法權限。因為相對於中央來説，地方對本地政治經濟等基本情況更為熟悉，進而可以從本地實際情況出發選擇與當地經濟社會發展水平相適應的税率、起徵點及免税額等，提高税制與地方經濟社會發展的協調性，促使地方政府在獲得税收收入增長的同時，又將税負控制在合理的範圍內，減輕當地居民的税負痛感，而且這也會在一定程度上增強地方政府的工作積極性，提高税收徵管效率。

（二）房地產税收收入應當歸屬於地方

從中央税和地方税的本質屬性上來看，房地產税本身就屬於理想的地方税的一種，其與地方經濟發展水平息息相關。

首先，在我國全面實行營改增之後，地方上就開始缺乏主體的税種，公共債務日益增多，這就急需對税源進行拓展。其次，對房產税來説，其徵税對象是非常固定化的，並且税源是較為充裕和廣泛的，易於地方政府進行徵收。最後，根據受益原則，房地產税應該屬於地方所有，地方政府徵收房地產税不僅有助於其組織財政收入職能的發揮，增加財政收入，也方便納税人對地方政府履行職責的情況進行監督，這在一定程度上會促進整體公共服務水平的提高，同時也可以通過房地產税的徵收來起到調解居民收入水平的作用。

從國際範圍來看，在西方一些發達國家，房地產税也是主要的地方税源。根據經濟合作組織的統計，一些主要國家財產税（主要為房地產税）在地方財政收入中普遍佔有較大的比重，美國為80%，加拿大為84%，英國為93%，澳大利亞為99.6%。

因此，由於房地產税收具有來源穩定和徵收對象固定的特性，房地產税的徵收主體應當是地方政府，而税收收入也理應歸屬地方財税收入體系。

三、總結

房地產税自進入我國立法規劃以來，就是一個多方爭議、複雜難明的税種。使其備受矚目的原因，存在於納税人將至的“税痛感”與對地方財税變革的“震動感”。房地產税不可能無涉於房價，但在我國房地產市場深層次問題未決、房屋供需結構未變的情況下，開徵房地產税更要注意居住公平和税負不當轉嫁問題，減少居民對納税的牴觸感。

但是，不可否認的是房地產税作為國際社會上普遍徵收的重要税種，具有促進房地產健康發展、優化政府職能、調節收入分配等多重功能，是各國構建房地產市場長效機制的重要內容。國外實踐已經證明，在市場經濟體制下，徵收房地產税是市場經濟用者自付原則的體現，也是促進現代國家治理，確立納税人意識及約束政府權力和推動現代社會文明的重要方式。房地產税生逢其時，隨着評估技術、住房信息建設等硬件的優化和相應的税收徵管能力與制度的提高和完善，房地產税一定能發揮出其應有的作用。

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