棚改途徑初步探索

棚户區改造指為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件開展的土地開發工作。棚户區改造項目是國家保障性安居工程的重要內容，對提高羣眾生活質量、帶動區域經濟發展、促進社會和諧穩定都具有十分重要的意義。同時，為應對經濟下行壓力，房地產市場收緊的新形勢，棚户區改造土地開發相關項目已成房地產公司產業鏈的重要一環。根據棚改政策及實踐情況，結合公司實際情況，簡述棚改工作近期變化。

一、棚改發展沿革

改革開放後，我國尚處於經濟體制轉型初期，部分城市對棚户區實施了小規模的改造，但由於統籌的高度及改造力度不足，整體效果並不顯著。

本世紀初，以政府為主導“集中連片”棚户區改造開始出現，政府作為項目投資主體、實施主體和建設主體，承擔全部費用，資金主要來源於財政撥款，政府直接進行徵拆、補償及安置，負責棚改建設的全過程。

2008年後，住房市場日益火爆，保障性住房供給相對不足的情況下，棚户區改造步伐開始加快。同時隨着改造力度的加大及改造規模的擴大，棚改資金不足的問題也日益凸顯。為適應形勢變化，政府與社會資本合作以實現棚户區改造棚改實施主體多元化的模式開始出現並逐步推廣。社會資本開始進入棚改領域，政府通過制定優惠政策引入企業參與棚改開發項目。外部環境改善對吸引包含我公司在內的國有企業參與棚改項目起着起到了重要作用，同時國有企業的自身優勢也為開拓新業務、進軍新領域提供了有利保障。

二、棚改一般模式及近期政策變化

2015年6月，為解決棚改資金問題，國發37號文（《關於進一步做好城鎮棚户區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》）為棚改找到了一條快捷舉債通道，即政府購買棚改服務。政府購買棚改服務指“通過發揮市場機制作用，把政府應當承擔的棚改徵地拆遷服務、建設或籌集安置住房、公益性基礎設施建設等方面工作，按照規定的方式和程序，交由具備條件的社會力量承擔，並由財政部門會同國土、房管等部門根據合同約定向其支付政府購買服務費用的一種模式”。

在此基礎上棚改工作大體分為兩種模式，即政府儲備部門為主體棚改模式完成及企業一二級聯動模式。前者由企業帶資完成棚改工作並進行土地整理後，通過土地上市交易回籠資金。後者企業一次性完成一二級開發招投標，完成棚改工作後，通過項目建設銷售回籠資金；目前，該模式要求項目用地必須全部為國有土地、項目已納入市重大辦下發的《北京市棚户區改造和環境整治項目計劃冊》、項目搬遷居民需原地回遷、項目自身能實現資金平衡、參與投標公司必須是國資委確定的全資國有企業。

2017年召開的全國金融工作會議上，習近平總書記明確提出“要把主動防範化解系統性金融風險放在更加重要的位置，科學防範，早識別、早預警、早發現、早處置”的思路。嚴控地方政府隱性債務作為防範化解重大金融風險的重要舉措，政府購買服務融資開始收緊。

2018年9月，財政部、市財政局針對隱性政府債相繼明確了相關意見，要求2017年7月14日前所有企業帶資類開發項目於年底前完成化債方式，7月14日以後項目嚴禁新增隱性政府債。2018年10月8日，李克強總理在國務院常務會議中提出“各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務”。

此外，在其他方面也提出了一系列新要求。2018年3月15日根據北京市2035年總體規劃，市規土委出台584號（《市規劃國土委關於落實北京城市總體規劃加強中心城區和新城控規維護前期工作的函》）文件，要求土地開發類項目要實現雙控，留白留綠、補齊短板，嚴格控制“拆建比”、“拆佔比”。同時要求在項目實施前要完成交通影響評價、水影響評價評、環境影響評價三評審查。根據市規劃國土函[2018]584（《市規劃國土委關於落實北京城市總體規劃加強中心城區和新城控規維護前期工作的函》）文件要求，申報控規前需辦理完成交通影響評價、水影響評價；環評內容由規土委徵求市環保局意見。隨後市建委下發了51號（《關於進一步完善北京市棚户區改造計劃管理工作的意見》）、99號（《北京市住房和城鄉建設委員會關於開展本市棚改項目徵拆安置補償方案、資金平衡方案和開發建設方案審核有關意見的請示 》）文件，要求新增棚改項目必須能夠實現資金平衡、規劃必須穩定以及徵拆方案必須經市徵拆處審批通過方能開展。

三、棚改途徑探索

結合筆者自己參與項目實施情況。目前，棚改項目主要面臨兩個主要問題，即政策不穩定以及徵拆週期較長的問題。前者，結合上述發展情況來看，社會資本進入棚改領域的時間相對較短，而近年來經濟形勢起伏較大，政策模式尚處於摸索階段通過積極溝通相關委辦局。這就要求我們及時瞭解並跟進相關政策變化，提前協調可能出現的問題，從而有效維護企業的權益，規避可預見的風險，促進公司的可持續發展。後者，被徵拆對象眾口難調，政策範圍內的補償標準不能滿足全部被徵拆人的預期，而司法程序相對週期較長，這要求我們

當前，政府土地儲備部門為主體的一級開發項目將來要以純政府財政出資開發，實施單位獲得2%～5%的管理費，集體土地棚改項目主要以專項政府債券解決。國有土地棚改以一次性招標方式解決。這就意味着，帶資企業進行土地開發類項目開始向一二級聯動（棚改一次性招標、集體土地產業房、自有國有土地建共有產權房），一級開發無資金壓力且有固定利潤的方向發展。鑑於政策變化，應密切關注、研究、分析政策導向，結合開發公司“十三五”戰略中，低成本拿地和建設保障房項目的思路，充分利用國有企業與政府聯繫密切的資源優勢拓展項目。目前，棚改項目主要面臨兩個主要問題，即政策不穩定以及徵拆週期較長的問題。前者，結合上述發展情況來看，社會資本進入棚改領域的時間相對較短，而近年來經濟形勢起伏較大，政策模式尚處於摸索階段通過積極溝通相關委辦局。這就要求我們及時瞭解並跟進相關政策變化，提前協調可能出現的問題，從而有效維護企業的權益，規避可預見的風險，促進公司的可持續發展。後者，被徵拆對象眾口難調，政策範圍內的補償標準不能滿足全部被徵拆人的預期，而司法程序相對週期較長，這要求我們在制定徵拆方案是充分考慮各種情況，加強與被徵拆對象溝通，積極運用各種手段解決問題。

國有企業利用自身優勢參與棚户區改造棚改工作，目前仍具備良好的可行性。但是在參與過程中，也將面臨更多的經濟及政策風險，通過相應的措施確保風險可控，從而有效維護企業的權益，促進企業的可持續發展。