房地產開發項目可行性研究報告（共10篇）

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篇1：房地產開發項目可行性研究報告

房地產開發項目可行性研究報告

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一、總 論

1.項目建設背景

南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反覆的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之後又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由於“佳園二期”與98佳園僅一牆之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。

根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。

該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批准，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B房地產開發公司。

(4)企業性質：國有。

(5)經營範圍：主營：房地產開發經營。兼營：建築材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業。

(7)資質等級：城市綜合開發二級。

(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立於1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，並創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。

(9)工程概況： “佳園二期”項目佔地33333.5平方米，總建築面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得税前項目的財務內部收益率為19.8%，財務淨現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利税率26.2%，計算期內國家税收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據

(1)省計委計投[2000]X X號文《關於“佳園二期”項目建議書的批覆》;

(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;

(4)A市理工大學建築工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;

(5)白龍寺片區地質勘探資料;

(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;

(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究範圍

根據“佳園二期”項目建議書批覆和初步規劃方案，本研究工作範圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。

5. 研究結論及建議

本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費羣體，户型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅户型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整户型或面積，並做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，儘量減小項目風險。

6.主要經濟技術指標

“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標

序號 項目名稱 單位 指標

1 總佔地面積平方米 33333.5

2 總建築面積平方米 76100

3 建築容積率 1.4

4 小區綠化率 % 40以上

5 户均面積 多層住宅平方米/户 A型100、B型160

聯排低層住宅平方米/户 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設投資 萬元 17623

10 每平方米建設投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務內部收益率(税前) % 18.7

13 全部投資財務淨現值(税前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰略

1、當前住宅市場現狀

進入2000年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：

(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以後，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以後，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。

(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所佔的比例不大，家庭每户總建築面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場藴藏着巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所佔的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨着住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每户住房總建築面積來看，居民住房60平方米(指建築面積，下同)以下的佔38.96%，60～80平方米的佔33.8%，81～100平方米的佔14.82%，101～120平方米的佔8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只佔2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人羣要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房屍數將比現在有較大的提高，住房的升級換代藴藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發展

“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今後對城市住宅小區開發建設的要求。隨着A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求户內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建築容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今後發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，並將逐步成為城市居民今後商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨着福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話説，住宅細分是今後住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費羣體，推出高標準、多户型新型住宅，由於住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，並要求從業人員的專業水平也應隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨着住宅市場的不斷髮育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對於商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今後改造餘地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把諮詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約佔3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今後還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，並有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。

(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅遊城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由於幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅遊繁榮，駐市各類商業機構眾多，今後私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨

旺，隨着多種所有制成分共存的發展，大面積户型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位於C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，並藴藏着巨大的區位市場潛力。

3.3 户內智能科技的運用成為住宅市場的亮點

户內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建築材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在於其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在於其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨着未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注

消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衞生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有着不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前並考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對於購房者來説，包括售後服務內容的物業管理與住宅本身的`質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發及開發商向規模化發展

前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗製濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求户內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用户的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千户以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將湧現出來，並佔市場主導地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨着A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用於投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關係。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾係數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標誌着居民生活由“温飽型”向“小康型”的過渡。隨着城市耐用消費品逐步飽和後，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨着居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭佔20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，並保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示着未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨着一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市

空置商品房已達80餘萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，户型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大於求的矛盾。雖然隨着福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2000年後將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。

5.營銷戰略

根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處於C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之後又一個精品住宅小區。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區憑藉其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突

出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化户型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在於此。

(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高

質量、高水平。

(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準

檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬採用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由於佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對後期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標羣體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視台、新聞發佈會、各種宣傳資料、户外及路牌廣告等，具體宜採用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬採用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(2000年1、2月)

篇2：房地產開發項目可行性研究報告

一、項目背景

1 、項目名稱： 居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《A市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積： 畝(平方米)

容積率：

開發週期：

土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至A市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

(4)西南靠近A市 國小。

(5)北面為A市人民銀行。

4 、項目SWOT分析

優勢及機會

(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。

(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) A市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對於地塊的.居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設週期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 A市概況(參考)

A市位於 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位於 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 A市房地產住宅市場分析

A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升温。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家税收2800萬元。

對今後市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨着經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨着房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費羣體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房户均為房改房換房。

——從需求關係看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目 套數 建築面積(萬㎡)平均單價(元/㎡) 位置

向陽小區 1500 22 1400 寶山路

新華小區 785 8 1344 黃河街

銀河小區 170 1460 銀河街

成光小區 130 1400 學院路

太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

部分商業網點詳細情況

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區 36~~50 6800 建設路

桃園小區 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設路

三、項目財務分析

(一)、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗國小職工二棟40户，四建公司職工住宅一棟16户，

拆遷公司拆遷安置房一棟，30户)。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住户約205户。住户成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住户90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨户水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍牆院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200户*300元=60000元

經營性用房：9户*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委託拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建築成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。

地塊內大致佈置

一棟 15層29.4*13.8*15層;

一棟 12層29.4*13.8*12層;

三棟 12層40*15*12層;

一棟 15層40*15*15層;

佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡

總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%

總建築面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總户數約為297户。

建設成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、牆改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建築設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/户

19、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)

(二) 工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

(三)項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業税及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+税收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、項目費用分析結論

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。

篇3：房地產開發項目可行性研究報告

房地產開發項目可行性研究報告（模板）

一、項目背景

1 、項目名稱： 居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《A市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積： 畝(平方米)

容積率：

開發週期：

土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至A市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

(4)西南靠近A市 國小。

(5)北面為A市人民銀行。

4 、項目SWOT分析

優勢及機會

(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。

(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) A市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的`測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設週期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 A市概況(參考)

A市位於 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位於 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 A市房地產住宅市場分析

A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升温。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家税收2800萬元。

篇4：房地產開發項目可行性研究報告

2015年房地產開發項目可行性研究報告

時間一晃而過，彈指之間，2014年已接近尾聲，過去的一年在領導和同事們的悉心關懷和指導下，通過自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了諸多不足。回顧過去的一年，下面是我做的一份2015年房地產開發項目可行性研究報告報告如下：

一、項目背景

1 、項目名稱：

居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起

，南至

路，西至 路、北至

，圍合區內土地面積約

平方米，該地塊屬a市 類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積：

畝(

平方米) 容積率：

開發週期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建築面積(預計)：總建築面積：

㎡

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為

城市綠化帶，南側為

廣場。

(4)西南靠近a市

國小。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的.資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

篇5：房地產開發項目可行性研究報告

摘 要

“XX花園” 項目位於XX市XX區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米(約15.01畝)，地塊西面北面臨街(躍進北路及待建的高水中路)，沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的XX區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。

“XX花園”(下簡稱：本項目)擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米(約15.01畝)，規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住户暫定170户，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米)，建築密度為35.33%，容積率2.0，綠化率為35%。

“XX花園”擬計劃於2005年5月起着手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售週期約12個月。其項目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計税後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。

目錄

1、項目概況

2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置

3、市場分析和項目定位

4、規劃發展建議

5、資源供給

6、項目開發組織機構、管理費用的研究

7、開發建設計劃

8、項目資金來源及經濟分析

9、結論及建議

一、項目概況：

1、項目名稱：“XX花園”

開發建設單位：XXXX房地產開發有限公司

2、項目地理位置：本項目位於XX市XX區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。

3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在“花園•XX”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規範土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場準入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。

4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面(躍進北路對面)為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的XX區政府辦公用地。並處於“花園•XX”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。

二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：

1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米(約11.72畝)，均屬商業、居住用地，使用單位均為XXXX房地產開發有限公司。

2、拆遷調查：本項目土地使用權屬XXXX房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬XX公司，不存在大的拆遷難的問題。

3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房(租賃站)，其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。

4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨着花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。

三、市場分析和項目定位：

一)、市場分析：

1、2004年XX市房地產市場供給現狀分析：

1)、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年XX市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96%。

2)、2004年商品房施工面積2026744平方米(其中：本年新開工面積1219914平方米)，施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22%。從施工面積構成看，其中住宅仍占主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83%。

2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65%，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套(幢)，同比2003年減少106773平方米，402套(幢)。

從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。

2003年XX市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。

3)、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%;商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%;寫字間竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。

4)、商品房進入市場情況：

2004年，XX市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場

表五：XX市2004年商品房竣工面積(按用途分)

類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他

2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181

2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673

同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%

所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%

注：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例

980813平方米，7746套，佔商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%;商業用房投入市場信息69893平方米，佔商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%;商業用房投入市場169893平方米，佔商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，佔商品房投入市場總量4%左右。

表八：2004年商品房市場投放情況表：

年份 合計 商業 其他

合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房

套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2

2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303

2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369

同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%

所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%

注：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類;商業、其他所佔比重為商品房總面積比重

從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峯期，該峯值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。

2、2004年XX市房地產市場需求現狀分析：

2004年，XX市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%;下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。

1)、2004年，XX市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。

表十：2004年商品房銷售面積情況：

年份 合計

m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2

m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套

2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752

2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707

2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。

2)、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%;其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。

3)、消費者購成情況

隨着XX市城市化進程加快，XX城市居住環境及商品房小區環境的美化，XX市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。

表十七：消費者購成比例：

年份

銷售人羣 2001年 佔總

量比 2002年 佔總

量比 2003年 佔總

量比 2004年 佔總

量比

本地人m2 624605 83.5% 961418 79.5% 1100210 79.2% 1006803 68%

外地人m2 123880 16.5% 262754 21.5% 289320 20.8% 474836 32%

表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：

合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2

m2 套 m2 套 m2 套

474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716

4)、商品房銷售價格情況

2004年，XX市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，(按套內面積計算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

從上列表中反映出，XX市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。

5)、不同户型商品房銷售情況分析：

從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米範圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。説明小户型購買者人羣增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出户型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。

3、2004年XX市商品房空置情況：

2004年XX市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。

表二十五：2004年商品房空置面分段表

一年以內空置

合計 合計 住宅 商業 寫字 其他

m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅

355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568

161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104

比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%

一年以上空置

合計 合計 住宅 商業 寫字 其他

m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅

90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104

29718 195 16527 93

比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%

注：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重

2004年XX市商品房空置面積總量佔商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。

4、2004年XX市房地產市場發展特點：

1)、房地產開發投資增幅減緩：

XX市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。

2)、房價基本平穩：

幾年來，XX的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。

3)、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，XX市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。

4)、商業用房投資勢頭強勁

2004年，XX商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。

5)、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。

衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標誌。2004年，XX二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。

6)、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。

7)、小户型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。

篇6：房地產開發項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成後的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

房地產開發項目可行性研究報告

一、總論

1.項目建設背景

2.項目概況

(1)項目名稱：___________________________

(2)建設地點：___________________________

(3)建設單位：___________________________

(4)企業性質：___________________________

(5)經營範圍：___________________________

(6)公司類別：___________________________

(7)資質等級：___________________________

(8)企業概況：___________________________

(9)工程概況：___________________________

(10)資金來源：__________________________

3.可行性研究報告編制依據

4.可行性研究報告研究範圍

5.研究結論及建議

6.主要經濟技術指標

項目主要經濟技術指標見表1。

表1 項目主要經濟技術指標

二、住宅市場分析與營銷戰略

1.當前住宅市場現狀

2.商品房市場現狀與市場需求

3.商品房的市場需求及發展

4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題

5.營銷戰略

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

2.建設條件

2.1 位置優越

2.2 交通方便

2.3 建設場區“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2.4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全

2.5 土地徵用情況

四、建設規模及功能

1.建築面積的內容

2.功能設施標準

2.1 建築使用功能

2.2 設施標準

(1)住宅裝飾及設施標準

(2)小區配套設施

2.3 住宅户型規劃

3.工程項目一覽表

依據初步規劃方案，主要工程項目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設方案

1.建設場地環境

1.1 地形

1.2 場地自然條件

(1)地貌：____________________

(2)水文地質：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地質評價：

2.總體規劃佈局

2.1 片區規劃

2.2 小區整體規劃設計原則

2.3 總平面佈局

2.4 交通組織

2.5 規劃指標

根據項目初步方案及建設規模，規劃指標見表3。

表3 項目建築技術經濟指標

3.建築方案設計

3.1 建築方案總體構思

3.2平面設計

(1)住宅。住宅經濟技術指標見表4。

表4 項目住宅經濟技術指標

(2)公用建築。

3.3 立面設計

4.結構設計

4.1 基礎造型及處理

4.2 上部結構

5.公用設施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統。

(2)照明及電力設備。

5.3 供氣

5.4 中央空調

5.5 弱電設計

6.消防

7.環境保護

六、項目實施進度安排

本項目計劃在左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

______年______月______日：項目建議書批覆。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告並報批。

______年______月______日——______年______月______日：建築方案設計。

______年______月______日：綜合管網設計。

______年______月——______年______月：施工圖設計。

______年______月：報建、領取建設規劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗收。

______年______月——______年______月：分項工程驗收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價見表5和附表1

表5 項目投資估算

單 位：萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。

表6 各類建築銷售計劃表(%)

3.税費率

本報告採用的各種税費率見表7。

表7 税費率表(%)

項目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產負債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發產品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點分析

詳見表9

表9 臨界點分析表

9.主要經濟指標

項目的主要經濟指標見表10。

表 10 主要經濟指標表

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

2.經營管理風險分析

3.金融財務風險分析

篇7：房地產開發項目可行性研究報告

2016房地產開發項目可行性研究報告

一、項目背景

1 、項目名稱：居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規範》

(2)《A市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規範》

(5)《住宅建築設計標準》

(6)《建築工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

(8)《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積： 畝(平方米)

容積率：

開發週期：

土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至A市中心。

(2)西側為市城市中心景點。

(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

(4)西南靠近A市 國小。

(5)北面為A市人民銀行。

4 、項目SWOT分析

優勢及機會

(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。

(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的.難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) A市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設週期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 A市概況(參考)

A市位於 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位於 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 A市房地產住宅市場分析

A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。

表現之四：交易市場持續升温。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家税收2800萬元。

對今後市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨着經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結構看

隨着房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費羣體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房户均為房改房換房。

——從需求關係看

根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區詳細情況如表：

項目 套數 建築面積(萬㎡)平均單價(元/㎡) 位置

向陽小區 1500 22 1400 寶山路

新華小區 785 8 1344 黃河街

銀河小區 170 1460 銀河街

成光小區 130 1400 學院路

太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

部分商業網點詳細情況

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區 36~~50 6800 建設路

桃園小區 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設路

篇8：房地產開發項目可行性研究報告

房地產開發項目可行性研究報告

1 、項目名稱：

居住小區（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據：

（1）《城市居住區規劃設計規範》

（2）《a市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》

（4）《住宅設計規範》

（5）《住宅建築設計標準》

（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》

（8）《高層民用建築設計防火規範》

3、項目概況

1 ）地塊位置：該基地東起

，南至

路，西至   路、北至

，圍合區內土地面積約

平方米，該地塊屬a市  類地段。

2 ）建設規模與目標：

土地面積：

畝（平方米）

容積率：

開發週期：

土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權掛牌出讓起價）

建築面積（預計）：總建築面積：

㎡

3 ）周圍環境與設施

（1）步行約10 分鐘可至a市中心。

（2）西側為 市城市中心景點。

（3）東側為

城市綠化帶，南側為

廣場。

（4）西南靠近a市

國小。

（5）北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側    的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

篇9：房地產開發項目可行性研究報告

關於房地產開發項目可行性研究報告

一、項目名稱及項目建設單位

1、項目名稱：水岸花園 2、建設性質：新建 3、項目建設單位：富寧縣中浩房地產投資有限公司 4、法人代表：曾照遠 通訊地址：富寧縣新華鎮冷凍廠東側 5、報告編制單位：富寧縣中浩房地產投資有限公司

二、工作依據

1、《中華人民共和國城市規劃法》 2、《城市規劃編制辦法》 3、《城市居住區規劃設計規範》(GB50180-93) 4、《富寧縣城市遠景規劃》 5、項目用地範圍內現狀及周圍環境等基礎資料 6、有關部門提供的證明和資料等

三、研究範圍

1、項目建設的必要性 2、市場分析 3、建設條件與選址 4、規劃設計方案5、物業管理 6、環境保護與節能 7、實施計劃與工程管理承擔 8、投資估算與資金籌措 9、經濟效益和社會效益分析

四、工作概況

富寧縣中浩房地產投資有限公司根據富寧縣城市總體規劃和城市建設的發展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本着客觀、科學和對項目認真負責的精神，對項目建設的必要性進行了多方面的調查研究，會同有關部門，對項目建設方案進行了認真、細緻的研究、討論，按照富寧縣房地產現狀和城市規劃的有關要求，並依據海口市設計院關於《富寧縣水岸花園建築方案設計》確定了項目的`建設規模和實施方案，在此基礎上編制了本可行性研究報告。

五、建設單位概況

富寧縣中浩房地產投資有限公司是一傢俱有法人資格，獨立核算，自負盈虧的有限責任公司，主營房地產開發。公司成立於2014年9月，地址為富寧縣新華鎮冷凍廠東側。註冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術員12人，技術力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠先生，業務素質高，領導能力強，對市場認識充分，善於把握機會，憑籍多年從事房地產開發的豐富經驗，先後開發多個房地產項目，在房地產市場上獨樹一幟，取得了顯着的經濟效益和社會效益。

六、項目建設地點

本項目位於富寧縣新華鎮新興社區那力小組(國道323線旁)，東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便於建設。該地段環境幽雅，市政設施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業及家居勝地。

七、建設規模

富寧縣水岸花園項目規劃用地面積55100M2，,總建築面積65684M2，住宅54517 M2、商業11167M2;停車位500輛，小區規劃總居住户數478户,綠化覆蓋率41.2%，容積率1.2，建築密度22%。項目建成後，將形成一個集商業超市、健身娛樂、遊玩購物、市民居住於一體的佈局合理、配套齊全、功能完善的現代化住宅綜合小區。

八、物業管理

該項目建成後，將通過招標擇優選擇一家物業管理公司負責進行物業管理，中標公司應嚴格按照《物業管理條例》的有關規定，為居民和商家提供多層次、全方位、細緻周到的物業管理服務。

九、建設實施計劃

富寧縣水岸花園項目建設期計劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建築面積65684M2。

十、投資估算

水岸花園項目建設總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設其他費4795萬元，預備費732萬元，貸款利息154萬元。

十一、資金籌措

1、公司自籌資金3500萬元; 2、申請銀行貸款1000萬元; 3、其餘資金通過房屋預售籌集資金解決11034萬元。

十二、經濟和社會效益

該項目的開發建設符合國家產業政策和富寧縣城市發展規劃，對於改善城市面貌，推進富寧縣城市建設,加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環境條件，同時可帶富寧縣第三產業的發展，項目完工後可實現利潤總額2592萬元，上繳各種税收2849萬元，具有良好的經濟效益和社會效益。

篇10：房地產開發項目可行性研究報告

第一章 投資環境分析

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

XX年中國住宅投資佔gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”

二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升温

1、湖北省宏觀政策的指導

XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出台《省政府關於促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨着居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有着悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨着近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外户籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞發佈稿》)

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍藴藏着較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示着新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白雲綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場説明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑑於原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出台“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城牆及城內古蹟、古建築加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出台，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當於總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人羣數量，有效刺激了房地產市場。

第二章 項目概況

一、建設地址

新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

二、項目規模

“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建築面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建築面積 2XX平方米 。

本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建築面積 8XX平方米 ，其中含住宅建築面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數為636套，入住人口約XX人。

三、總體規劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境;

2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的'居住環境;

3、在延續一期建築風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典範。

四、總體規劃構思

本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建築外立面、户型設計、樓宇間距、休閒會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000平方米 時尚休閒會所、400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閒設施。

1、規劃結構

小區以城市主幹道、小區廣場、小區幹道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其餘路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主幹道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。

2、建築單體設計

小區建築單體呈南北向，以點面結合式佈局，以小區主幹道組織交通，均設公共綠地，單位建築間路保持規定係數以上，使每個建築具有較多綠地、陽光和較好通風。建築底層設汽車庫，均與區內主幹道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閒等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。

小區住宅單體定位於公寓式住宅，由不同户型組成，兼有舒適、自然、集中的佈局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露台等配套設施，同時具有結構緊湊、佈局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建築外形繼承傳統建築中粉牆黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建築環境及園林景觀設計

整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。

規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，並輔以建築小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺衝擊力。

設計立體可參與式園林，開闢運動場所、休閒場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閒享受樂園。

根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造温馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。

小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，並加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悦的居住情趣。

五、物業管理

優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤並深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住後的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部採取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。

小區入口設保衞室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外牆設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

第三章 項目市場分析與整合營銷

一 、項目市場分析

1、地段環境優越

本項目位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市;新風菜場、金豐園菜場;農業銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒配套，生活十分便利。

3、園林景觀設計突出

本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閒場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000平方米 時尚休閒會所，等等(詳見p.5“建築環境及園林景觀設計”)。

4、教育配套優勢顯著

自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨着買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閒適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高於周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨着長江大學的成立，高級職業技術學校等20餘所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人羣投資置業。

5、建築施工品質過硬