社區報修情況調研報告

隨着我縣經濟快速發展、羣眾生活不斷富裕，寬敞、舒適、漂亮的居住建築,已成為人們追求和夢想實現的目標，為此，我縣大力開展棚户區改造項目建設。但因棚户區改造項目具有體量大、施工影響因素多、質量控制難度大等特點，住宅樓交付使用後難以避免地出現了一些質量問題、質量通病，影響居民居住體驗，引起部分居民不滿。為了更好地為羣眾服務、提高我縣居民居住環境，現以2021年交付使用的賀家行社區棚改項目為載體，通過對該項目自交付使用以來出現的房屋質量問題進行調查，分析在棚改項目施工建設過程中存在的房屋質量隱患，為白酒廠片區棚改項目等5處在建棚改項目的建設管理提供參考和幫助。

一、賀家行社區棚改項目基本情況

賀家行社區是我縣2018年的棚改項目，於2017年7月開工，2020年12月建設完成並交付使用。該社區位於共青團路東側，興原大街北側，規劃用地面積12.2萬平方米，共建設高層住宅18棟，總建築面積33萬平米，共2080户，概算投資10億元。用於安置賀家行、督府營、蓮花池、師範以西片區等3個村莊和單位的拆遷户。

賀家行社區棚改項目由德州金浩巖土工程有限公司完成地質勘察，德州華誼建築設計有限公司完成圖紙設計，平原縣工程建設監理有限公司進行工程監理。住宅樓為框剪結構，其中疊合樓板和樓梯為裝配式構件，地上17-18層，地下2層，配套建設地下車庫、幼兒園、物業服務中心及大門圍牆。整個項目按照綠建二星標準設計，住宅樓外牆採用CL建築結構保温體系，外窗採用三玻兩腔隔熱斷橋鋁合金平開窗，社區室外配套按照海綿城市設計理念建設，整個社區在各方面最大限度的節約資源，做到節能、節地、節水、節材 、保護環境和減少污染，努力為棚改羣眾創造一個環境優美、社會安全、文明進步、生活舒適、經濟和諧的宜居社區。

二、賀家行社區棚改項目出現質量問題報修情況

通過調查統計，2021年1月-12月賀家行社區18棟住宅樓出現質量問題報修3393次（存在因維修不及時或多次維修未維修徹底造成同一問題多次報修的情況），其中牆面、牆體裂縫不平尺寸誤差類問題報修225次，防水問題報修521次，水電暖類問題報修1078次，門窗玻璃問題報修552次，瓷磚問題報修445次，其他問題報修452次。

2022年1月至今，賀家行社區出現質量問題

三、出現房屋質量問題原因分析

通過以上統計的數據可以看出，賀家行社區的質量問題主要出現在水電暖、門窗玻璃及防水方面。其中水電暖問題主要表現在水管漏水（例）、地暖不熱（ 例）、門窗玻璃問題主要表現在窗户玻璃破損（例）

房屋建築工程中存在的質量問題，是由於諸多因素混生互動、惡性循環、相互影響的結果。探究其原因，主要有以下幾個方面：

1、工程施工質量管理方面

目前建築工程的施工仍然是以手工操作為主，工程施工過程中同時進行操作的專業工程多、使用的建築材料、建築構配件規格品種繁雜；工種間的相互配合情況、操作人員的素質和責任心；工程質量管理制度是否健全、是否認真執行各種技術規範和規程、是否按建築工程施工質量驗收規範規定的責任、程序、方法進行嚴格的驗收等，都是引起工程質量問題的因素。

在賀家行的施工過程中，各工種之間的協調配合不好，專業工種之間各自為政的進行施工，結果相互干擾、相互破壞，影響了工程質量。例如賀家行住宅樓主體施工結束後，水、電等其它專業隊伍才開始進行施工，部分施工人員在承重牆、樑、板、柱上隨意鑿溝開洞，成為牆面裂縫、滲漏的質量隱患。由於弱電工程的設計往往與主體結構施工不同步，有的在裝飾工程已經大部分完成後才進行施工，因此容易出現管道穿牆處滲漏。

2.材料選用方面

因材料選用方面的缺陷而造成的質量問題也比較常見。例如水泥的選用，碎石的粒度大小，抹灰用砂含泥量的控制等，都對工程質量有舉足輕重的影響。再如內牆裝飾塗料如果質量不過關，在很短的時間內就出現變色、脱皮等情況。

2、現場監管不到位

施工現場監理行為不到位是造成質量問題的另一個重要原因。現場監理質量控制體系不健全，個別監理人員對材料、構配件、設備投人使用或安裝前未進行嚴格審查，沒有嚴格執行見證取樣制度。有的項目監理機構甚至未按規定程序組織檢驗批、分項、分部工程的質量驗收，就進入下道工序施工，許多質量隱患得不到及時解決。

四、對策與建議

在建築工程中，大多都或多或少的質量通病問題，這些問題的存在，帶有一定的普遍性和共性，這些問題在不同程度上都危害着建築工程，也給用户造成一定的困擾和維修方面的額外支出，因此，如何防治這些通病的發生，以及做到及時地採取一些措施，顯得十分必要。以下是幾點防治策略及措施：

(1) 正確認識建築工程所存在的質量通病

建築工程質量通病可分為陳舊性質量通病和新生性質量通病，對於陳舊性質量通病而言，就是指那些陳年累月積累下來並一直存在的無法完全克服的質量問題，比如水泥地面空鼓、裂縫、起皮，牆面脱皮、開裂，屋面滲水，門窗開縫較大，下水道容易堵塞等等;新生性質量通病，主要指的是伴隨着建築技術的發展，一些新工藝的推廣應用導致的一些質量問題，比如，在纖維石膏板吊頂過程中，板縫有裂縫情況，在裝配式建築工程中，有板接縫處有滲漏等現象，在預應力管樁工程施工中，表層土體受到擠壓而出現的橡皮泥現象等。因此，針對以上種種現象，應該有深刻的認識，並應該有相應的策略和措施進行防治，因為這些都是司空見慣的質量問題，因此，在建築工程施工過程中，多加註意就能減少或者避免這些通病的發生。

(2)消除因設計不當產生的質量問題

在工程質量問題中,有一部分是由於設計欠周而造成的。 因此,設計單位及設計人員應對其進行認真研究,合理改進設計方案。當施工圖完成之後,應向施工人員做好技術交底工作,並聽取他們的意見,修改設計中欠周之處。為使設計切合實際和避免差錯,設計人員不僅要經常去現場瞭解施工情況,積累設計經驗,還要學習有關施工驗收規範及質量檢驗評定標準。設計人員還應考慮用户投資的綜合效益,如果周到細緻、科學合理設計方案,並結合施工實踐加強現場指導和現場配合,就可以有效地減少質量問題。

(3)發揮監理作用降低質量問題發生率

監理的獨立性有利於公正地進行質量監理, 通過對工程的關鍵工序和隱蔽部位實行跟蹤監理, 能夠確保工程質量始終處於受控狀態。但目前的問題是,監理的作用往往被忽視有的基於降低工程管理成本的考慮,視質量監理為多此一舉,將其置於可有可無的地位有的出於工程進度,想方設法消減工程監理的控制環節。這些做法往往使質量問題得以暢通無阻,處於失控狀態最終既節省不了成本、加快不了進度,還給工程質量埋下危險的隱患。