商業綜合體調研報告(精選多篇)

目錄

第一篇：商業不動產專委會發布城市綜合體開發調研報告第二篇：xx 商業綜合體可研報告提綱第三篇：上海杭州商業綜合體考察報告第四篇：都正街城市綜合體建設調研報告第五篇：芙蓉區城市綜合體調研報告更多相關範文

正文

第一篇：商業不動產專委會發布城市綜合體開發調研報告

商業不動產專委會發布城市綜合體開發調研報告

來源：焦點房地產網

2014年06月23日11:18 我來説兩句(0)

前言

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國城市化進程，房地產尤其是城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量。隨着房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，也天然成為中國城市化的主力引擎和城市名片。

就綜合體而言，勢必成為中國城市發展新動力。通過綜合體規模和實力的展示，體現城市經濟發展實力，塑造城市新標杆，打造城市新名片和新地標。開發城市綜合體，不但提升項目市場競爭力，提升企業競爭力，豐富企業品牌力，更具體的還能彰顯企業綜合實力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shopping mall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等於一體的多功能、多業態的大型建築體。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來！

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業地產發展的主流開發模式，從某種意義上講，未來中國城市開發的競爭也是綜合體的開發競爭，並由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來城市開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，開啟了2014中國城市綜合體的元年。

2014年1月以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會對中國城市綜合體的開發進行了了一次普查和調研，經過半年的調研，出具此報告，僅供業界參考。總的特點

1、大型城市綜合體的開發，主要指100萬平方米以上的項目主要集中在北京、上海、重慶、深圳等一線城市，體量大、規模大，基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。其規劃和開發的項目能完整的體現城市綜合體的含義。

2、杭州、合肥、瀋陽、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據各城市目前市場容量和需求所開發。其開發商主要包括本土開發商、香港開發商和中國品牌開發商。他們一般都屬於連鎖開發企業，很多本土開發商也進入外地連鎖開發行列。業態主要以住宅和購物中心為主。

3、面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位於東部三線城市和中西部部分省會城市和市級市，業態主要以普通住宅和購物中心為主。

4、外行進入城市綜合體的開發成為城市綜合體開發的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業市場管理商等，他們依靠自己的資金實力和行業優勢，通過併購、拍賣、合作等模式開發城市綜合體。其項目主要以商業為主，零星配置寫字樓和住宅。

5、目前中國城市綜合體主要集中在華東地區、華北的北京和天津，中南地區的廣東和西南地區的重慶和成都。還有一個主要的特點，除了華東地區的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發主要集中在各省會具有一定消費實力的二線城市。

6、2014年中國城市綜合體進入開發元年，基本上屬於“四四制”原則。四分之一處於銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處於開發建設階段，目前進入市場定位和準備開盤階段；四分之一處於政府計劃和招商階段，但很多城市都已經納入今年招商和開發計劃；四分之一屬於規劃階段，基本進入項目立項和規劃設計時期，但作為城市綜合體開發模式都已基本確定。。

7、眾多號稱城市綜合體的項目，均無法完美體現城市綜合體的含義，其主要業態主要在3個左右，大部分以住宅和商業為主。建築類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，這需要市場來檢驗。

8、城市綜合體開發成為眾多品牌實力開發商的主流開發模式，有開發商號稱未來企業開發戰略方向將以城市綜合體開發為主。

9、城市綜合體的開發與當地的經濟發展與人們的收入和消費密切相關，經濟越發達，綜合體項目越多，其項目不但體量大，價格高，其品質和生活的方便性大大超越以前的單一業態類別。

10、2014年．中國城市綜合體開發成為各地政府部門土地招標和相關開發企業投資和開發的主要方向，土地招標和規劃建設以綜合體開發為主成為2014年地產行業新的開發潮流。

東北地區

黑龍江省

1、綜合體開發處於起步階段，項目在哈爾濱市區內。

2、2014年之際，某商業地產專業開發企業已在哈爾濱南崗開發區原新加坡大酒店宗地上興建一座建築面積28萬平方米,聚合商務、居住、購物、休閒等全功能的“城市綜合體”。

3、目前有一個處於規劃階段的項目。總佔地面積4.6萬平方米，總建築面積26萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。

吉林省

1、綜合體開發處於快速發展階段，主要集中在長春市和吉林市。

2、長春市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發為主。目前，僅長春市南關區有城市綜合體項目11個，總投資320億元，佔地面積250萬平方米，預計總建築面積530萬平方米。

3、2014年有10大城市綜合體項目落户長春市朝陽區，總投資約為118億元。這些項目投資大、規格高、拉動能力強。

4、長春城市綜合體項目目前基本上處於土地招商、項目招商銷售、項目規劃建設中。吉林市有代表性的城市綜合體項目1個。

5、綜合體項目的開發商主要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發為主；獨立開發的企業主要以上海的開發商為主；本土開發商獨立開發的項目比例相對較高，所佔比例大於40%。

6、綜合體的主要業態以普通住宅、購物中心和數碼中心為主，目前出現部分旅遊休閒型城市綜合體項目。

示範案例：吉林?世貿廣場

項目概述：

吉林?世貿廣場由吉林市世貿廣場建設有限公司建設開發的吉林市首個都市中心型大型城市綜合體項目。該項目坐落於吉林市經濟、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區域的江城廣場東側，北至安康衚衕，西至重慶路，南面松花江，東至文廟衚衕，處於吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點，已具備城市資源配套比較成熟的特點。主要經濟指標：

佔地面積：31379平方米

總建築面積約為：201400平方米

停車位：380個

容積率：6.4

建築密度：57%

酒店建築高度：151.2米（吉林市新地標）

比例分配：

酒店約佔項目體量的50%

江景住宅約佔30%

寫字樓，單身公寓約佔13%

soho及其他佔7%

示範要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閒、江濱文化”融合，打造集購物、休閒、文化、娛樂於一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。

2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的佈局，並與景共生。江景住宅與酒店採用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。

3、該項目幾棟樓體在空間上遙相呼應，形成對比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預留的發展空間和3600平方米的城市廣場，將都市綜合體功能進一步強化。

4、該項目建築本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅採用中央新風系統，保持空氣清新，土建方面採用新技術，有效提高工程進度及降低鋼材用量。

5、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人羣需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。

6、該項目前期由營銷團隊牽頭，聯動施工單位、酒店管理公司、物業管理公司、商業管理公司、住宅設計公司，從項目開始統一運作，提出相關意見及設計方案，由營銷部門統一協調，有效規避了開發建設中的矛盾。

專家評語：

房地產的鐵律就是位置決定發展。世貿廣場依託位置優勢，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段開發建設了吉林市首座大型都市綜合體項目。通過拆除改造，佔據了城市優質資源，從開始就具備了濃厚商業氛圍與城市景觀完美結合的特質，並注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發了和諧的江岸住宅，加上商業和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標杆感強，同時也填補了吉林市無高檔綜合項目的空白。

遼寧省

1、綜合體開發處於發展階段，項目主要集中在瀋陽、大連和鞍山。

2、遼寧省開發的城市綜合體目前已經超過30個之多，瀋陽的項目主要以大型購物中心和住宅為主，大連的項目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項目主要以中型購物中心為主。

3、瀋陽綜合體開發商以外來開發商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發商開發的城市綜合體主要是大型購物中心為主。

4、2014年之前，面對大型房地產項目，由於開發理念、資金實力和操盤經驗等方面的因素，由外資企業操作的集商業百貨、住宅、賓館、教育等配套項目於一體的大型城市綜合體項目，相繼投資建設。

5、2014年以來，面對大型綜合複合型的項目，比如城市綜合體，一改靠外商開發或與外商合作開發的方式，在瀋陽，內資獨立開發城市綜合體項目引人注目。內資獨立操盤大型城市綜合體項目的現實，無疑標誌着內資房地產企業競爭實力不斷增強。

6、遼寧省本土的大型零售商獨資或合作開發城市綜合體項目成為一大亮點，開發的項目主要集中在瀋陽和鞍山。

7、鞍山綜合體項目主要以瀋陽和大連的開發商為主，開發的項目業態主要以大型購物中心為主。

8、葫蘆島和營口目前有一個城市綜合體項目，處於開發建設中。

第二篇：xx 商業綜合體可研報告提綱

彭州商業綜合體可研報告提綱

第一章總論

1、項目名稱和承辦單位

2、項目提出的背景和建設的必要性

3、編制依據和原則

4、項目概況

第二章企業概況

1、企業概況

2、企業實施本項目的有利條件

3、企業薄弱環節

第三章項目市場分析

1、宏觀環境分析

2、項目swot分析

3、項目營銷策略分析

第四章 項目建設條件分析

1、地形條件

2、氣候條件

3、經濟條件

4、交通條件

5、人力資源

第五章建築方案及產品説明

1、項目選址

2、總平面佈局

3、項目定位

4、道路佈置

5、配套設置

6、給排水系統

7、空調通風系統

8、強電工程

9、弱電和智能化工程

10、防雷

11、燃氣工程

12景觀設計

第六章節能、節水措施

1、設計依據

2、設計範圍

3、主要原則

4、設計用能情況

5、建築節能

6、加強節能教育和培訓

第七章 環境影響與評價

1、項目環境影響分析

2、環境保護對策

第八章勞動安全衞生與消防

1、勞動安全衞生

2、消防

第九章項目組織機構和人力資源配置

1、組織機構

2、人力資源配置

3、人員培訓

第十章項目招投標

1、編制依據

2、招標範圍

3、招標組織形式和招標方式

4、招標基本情況

第十一章 項目實施進度

第十二章投資估算

1、編制依據

2、編制範圍

3、編制方法

第十三章資金籌措

1、項目融資組織形式

2、項目建設投資及資金措施

3、新增流動資金

4、項目資本金

第十四章財務基礎數據估算

1、計算期確定

2、營業收入估算

3、開發成本估算

4、運營費用

5、財務費用

6、税金的估算

7、利潤及利潤分配估算 第十五章財務效益分析

1、現金流量分析

2、投資收益率分析

3、債務清償能力分析

第十六章不確定性分析 第十七章社會評價

1、評價目的

2、評價原則

3、評價內容

第十八章項目風險分析

1、政策風險

2、市場風險

3、財務風險

4、技術風險

5、工程風險

6、配套條件風險

7、風險的應對

第十九章可行性研究結論及建議

第三篇：上海杭州商業綜合體考察報告

2014年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業綜合體項目進行了細緻深入的調研工作，以期對我司所屬1－10商業地塊項目的開發有所裨益，考察結束後，我們認為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業廣場、百聯西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項目在其開發過程、運營管理等諸方面對我公司1-10商業項目的開發具有較大的借鑑意義。

一、 綜合體要做大

目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開放商青睞，其不同於住宅開發的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發商不僅可以通過銷售物業直接獲利，同時可以通過自持物業，得到融資機會和後期更大的物業升值空間。對開發商而言持有型物業是個機遇，同時也是極大的挑戰，對其資源整合能力、資金實力、可持續性經營能力等都是很大的考驗，最關鍵的問題是如何控制可銷售物業和自持物業之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細緻分析後，我們認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日後經營中進行業態調整的可能以抵禦市場風險。對於中國鐵建地產1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強的優勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優勢，加上當前的市場預期較好，開發資金不是制約地塊發展的關鍵問題，開發商有足夠的實力將開發工作做細，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出於創建中國鐵建商業地產品牌的考慮，務必以此為契機，堅持高起點、大成就，以承擔深遠的社會責任為已任，仿效中糧大悦城、華潤萬象城、萬達廣場和寶龍商業廣場等成功案例，全國聯動，走多物業形態開發的道路，做出屬於中國鐵建自己的商業地產品牌，以擴大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環境日趨成熟，未來地塊區域內將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可複製，應把眼光放長遠。建議通過第三方顧問公司的獨立市場研究，結合中國鐵建地產自身的品牌訴求，謀劃發展戰略方針，做出明智的選擇。

二、 綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園裏的商業，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，

不是以具體的某類業態做為宣傳口或突破口的定位，而是基於整體定位構思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，温馨從容。浦東金橋的主題““公園裏的商業，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業中心規模足夠大，業態也相對全，但缺乏主題，缺乏商業靈魂，結果僅僅只是各種業態的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發顯得人流稀少，了無生機。

關於綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分地將地塊周邊環境和開發商自身的特點，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關於綜合體的深刻內涵；並對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。

三、 商業綜合體業態要做全

一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客户和消費者各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理地解決。

出於未來可持續發展的需要，綜合體內部業態組合要做長遠計。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業態，建議以小體量進入，一方面酒店和百貨業態都是品牌聯姻的最好的方式，根據整體定位引進大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團，其長期影響力將遠遠高於暫時的經濟效益，對於中國鐵建地產品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經濟效益暫時不好的情況下，可以通過規劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調整規劃和經營方式做好準備，這需要長遠而細緻地規劃。

四、 綜合體要做好長期經營的準備

綜合體商業開發模式基於其盈利模式的特點，其物業價值的提升、穩定增長的營業收入需依賴其後期的持續、穩定經營來獲得；在進行綜合體開發時，開發商應以經營為己任，一切以未來的經營為出發點，只有未來的成功運營和持續的盈利，才是檢驗綜合體開發成功與否的唯一標準。

1－10地塊開發之初，無論將來是採取自主經營或者委託給商業管理公司經營，或者將其中的商業部分打包出售等各種方式，在前期規劃時務須以後期的招商和運營為終極服務對象，要對商業綜合體的運營有一個清晰的認識，通過藉助各種專業機構來判知綜合體運營的利潤點，對未來應有充分的準備，未雨綢繆，沒有可預期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。

對於1－10的開發需要制訂一個長期的可靠的開發和經營計劃，準備較長期的財務計劃和風險管理機制，並建立完善的，可及時調整方向的運營機制。

商業綜合體的運營是一個動態的長期調整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2014年開業到2014年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經營，運營情況非常差，開鋪率只有50%，業主和商户都苦不堪言；2014年底正大廣場進行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變為“家庭娛樂消遣中心”，並結合該定位將內部商業業態佈局進行了大刀闊斧的調整，這次調整後正大廣場成功轉型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費購物中心，取得了巨大的成功。

五、 商業綜合體要充分利用周邊的交通資源

內外交通通達狀況對於商業綜合體而言是非常關鍵的因素。縱觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處於交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關聯，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設置了便利的停靠站和商場快速通道，這種處理方法非常值得1－10地塊開發借鑑；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規劃初期落實公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學方法使其能落到實處，併兼顧經濟的合理性，以及在滿足開發商利益的同時，最大限度回饋社會！

杭州大廈用一座天橋將其a、b座與c、d座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨特而美麗的風景，設計師將實用性和藝術性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功

經驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等複合功能。

綜合體的各業態分佈中，要堅持大業態板塊劃分清晰的原則，堅持主力店帶動的原則，堅持交通優先的原則。在交通動線上堅持客流導入甚至公寓住户回家必經之路即是商業板塊地盤的原則，充分利用地塊內交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業板塊，努力通過西側南側的地鐵、公交交通優勢將客流用專用流線導入1－10地塊的商業板塊，再穿過此商業板塊進行二次分流。

另外要做好交通動線與停車場的關聯，一切以方便顧客購物為出發點，項目本身設置的停車場設計必須具有遠見，不僅要具備足夠的以及可發展的數量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致於影響顧客的購物體驗

六、 商業綜合體要注重商業氛圍的營造

通過這次滬杭綜合體的考察，大多運營商在對其內部商業氣氛的營造上可謂頗費心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進入綜合體的內部的過程中，無時不刻地撥動顧客購物的衝動。

主要體現在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，藉助大面積的led顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內部各業態之間設計特色小品、燈杆旗等，在一切可能的平面上設置中小型的led屏，在不同區域讓顧客可以看到四種以上不同內容的廣告，以期達到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應；三是在交通連廊中設置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導式的商業氛圍的營造相較於傳統的守株待兔型的商業形態，其優越性不可同日而語！

第四篇：都正街城市綜合體建設調研報告

都正街城市綜合體建設調研報告

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業地產發展的主流開發模式，從某種意義上講，未來中國城市開發的競爭也是綜合體的開發競爭，並由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未來城市開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，這對於長沙市通過開發城市綜合體調整房地產產業規模和質量，推進城市化建設有着重要借鑑意義。根據區委、區政府安排，都正街街道以金沙里社區為重點，對轄區內涉及城市綜合體概念的cbd商務大樓、城市酒店等項目設施進行了初步調研，經過一個星期的收集、彙總、整理，出具此報告，供上級領導參考。

一、 基本情況

目前，我街共有12棟已經建成的樓宇，涵蓋銀行、餐

飲、娛樂等等各類企業400餘家，初步具有城市綜合體的一些特徵，發展基礎相對比較好。根據城市綜合體建設相關要求結合調研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設發展情況。

圖表一：

樓宇

序號 名稱業主單位建築入租金價格面積駐企業備註

2(m/天) 數(個)

(平

方米)

順天順天房地產公781.5元m2/1 國際財富司 78163 天

中心

熙美湖南富通房地181.7元m2/2 會現代城 產開發公司 29000 天

鳳凰金鳳物業1230元m2/月3 大廈 35000

文化文化廣場物業500.6元m2/4 廣場 管理公司 15000 天

長房長房集團1935元m2/月5 大廈 10002

定王長沙同力房地19售6200元6 府 產開發公司 20140 /m2

萬順中旭海康投資151.1元m2/7 家園 有限公司 54000 月

天心天誠物業有限481.2元m2/8 城市廣場 公司 85168 天

定王湖南富通產業602-3元m2/

9 大廈 開發公司 90000 天

湘豪萬豪房地產開404元m2/天

10 大廈 發公司 10076

百盛湖南百盛企業703.5元m2/

11 天心華庭 有限公司 77772. 天

惟楚天誠物業有限無80元/m2/

12 文化用品公司 27000 月

商城（正在

招商）

2、示範項目：明城國際中心項目（在建）

項目概述：

明城國際中心是湖南著名的酒店運營專家明城國際旗下“明城地產”斥巨資打造的超高層項目。項目位於長沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國際中心目標是打造湖南第一超高層樓宇，預計建築高達153.05米。項目集購物、商務、休閒、娛樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國豪庭大酒店，坐享主流商圈財富磁場聚集區。

主要經濟指標：

總建築面積約為：90000平方米

停車位：380個

建築層數：48

酒店建築高度：153.05米（長沙市新地標）

比例分配：

酒店約佔項目體量的30%

住宅約佔30%

寫字樓約佔40%

示範要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閒”融合，打造集購物、休閒、文化、娛樂於一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。

2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的佈局，項目樓體在空間上遙相呼應，形成對比，將都市綜合體功能進一步強化。

3、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，有效利用資源，滿足不同人羣需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。

二、發展瓶頸及存在問題

從以上相關數據和示範項目可以看出我街城市綜合體

建設基礎較好，但由於地域狹小和觀念問題，開發城市綜合體項目依然存在諸多問題，任重而道遠。

1、總體發展規模不大。相對北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項目，我街城市綜合體項目開發面積在50萬至65萬平方米左右，其開發商主要以本土開發商為主，缺乏國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。

2、缺乏統一科學規劃。我街城市綜合體項目主要主要業態主要集中在寫字樓、商業和住所上，公園、會所等其它項目發展不足，建築類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，無法完美體現城市綜合體的含義。

3、相關配套設施不足。城市綜合體是一個新興事物，無論是開發商還是街道，都缺乏相關的建設概念和經驗，造成了相關配套設施不足。如城市公園、會所等城市空間發展基本處於空白狀態，無法滿足城市的旅遊、文娛等需求。

三、相關意見和建議

1、科學合理確定城市綜合體的開發規模。

城市綜合體是在多種都市功能集合基礎上形成的高業態複合、高強度開發、高交通可達、高密集活動、高地標魅力、高技術集成的建築、建築集合體或建築街區。綜合體的開發建設需在合理定位的同時，科學研究並確定城市綜合體的開發規模。綜合體就其內部而言，生活舒適、便捷，但由於其高強度的開發模式，可能對外部環境造成不經濟。因此，在考慮集約、節約利用土地的同時，需考慮綜合建設對外部產生的交通壓力和環境壓力。

2、高標準設計城市綜合體。

城市綜合體是高強度開發，同時具有高地標魅力的建築集合體。因此，應加強城市(推薦訪問範文網)綜合體規劃設計編制。可以堅持政府主導，專家把關，公正參與的方式，積極引進國內外著名規劃設計機構參與規劃前期研究和城市設計，高起點編制城市綜合體概念規劃，以引進先進的規劃理念。然後，在概念規劃的指導下深化城市設計，以增強規劃的超前性、系統性、操作性、權威性，讓每個城市綜合體都能彰顯其獨有的個性和特色。

3、科學謀劃城市綜合體的開發時序。

城市綜合體的建設不是一蹴而就的，需要結合城市發展的實際，分期分批實施。應該充分研究各城市綜合體所在的區位，周邊城市的發展現狀，依據城市的總體發展目標和佈局，突出重點，有序推進。具體而言，就是要結合城市重點工程的建設、結合長沙市新城區的開發、結合棚户區的改造等政府目前正在進行的建設一併進行，要做到“心中有數、運籌帷幄”。

4、迅速出台相關政策，保障綜合體的有效實施。

伴隨着城市化的快速推進，集商業寫字樓、購物中心、住宅區、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來越受到人們的青睞。但是，目前的技術管理體制，無論是規劃用地還是土地出讓、計劃立項等都沒有專門的綜合體建設規範。政府應該及早出台相關的政策規範，以指導綜合體的規劃編制、土地出讓、項目立項。通過政府的條例或規定合理調整城市綜合體規劃用地性質、規劃設計條件、土地出讓金計算等規範。同時，也要加強過程和後期的監管體系建設，防止出項浪費、重大損失和職務犯罪等現象的發生與發展。

第五篇：芙蓉區城市綜合體調研報告

芙蓉區城市綜合體調研報告

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國城市化進程，尤其是推進城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shopping mall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等於一體的多功能、多業態的大型建築體。今年以來，火星街道通過實地察看、召開會議、問卷調查等形式，在充分獲取來自各個層面第一手資料的基礎上，結合實際，就芙蓉區城市綜合體的規劃、建設和管理方面作出了一些總結，同時也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現具體報告如下：

一、芙蓉區城市綜合體建設取得的主要成績

近年來，區委、區政府堅持舊城改造與新區開發並舉，城市建設取得令人矚目的成績。經過全區上下的共同努力，初步建成了基礎設施比較齊備、城市功能日臻完善、環境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區。為加快建設“人民滿意城市”的步伐，區委、區政府提出了在轄區內建設多功能城市綜合體的設想，此舉預示着芙蓉區城市經濟、社會、技術形態已發展到較高程度，在未來的一段時期內將重點關注城市綜合體的開發和建設。

二、當前芙蓉區發展城市綜合體的優勢、劣勢、機會及面臨的競爭壓力。

相比兄弟城區，芙蓉區在發展城市綜合體上的主要優勢有：

（一）地理位置優勢明顯。地處老城區，地理位置相當優越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據這個特點，着力打造以中央商務區、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項目，能更好地提升我區的區域核心競爭力。

（二）文化旅遊資源豐富。目前着力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅遊為主要業態內容的項目是我區發展城市綜合體的又一關鍵舉措。

（三）開發風險低收益大。相對兄弟城區而言，芙蓉區密集的人口、城市基礎配套的客觀市場需求，適合開發風險相對較低、收益也更大的以購物休閒娛樂為主要內容的城市綜合體項目。

在看到優勢的同時，推進城市綜合體的困難也十分嚴峻，主要劣勢有：

（一）市場還不夠活躍。城市綜合體項目是一種多功能的建築羣體，開發的房產項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，並配星級酒店和大型商貿中心，對開發商的資金實力、運營能力、招商能力、開發節奏等方面要求也相當高，加上因市場形勢、融資壓力等引發的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落户項目的推進。

（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項目都存在拆遷難的問題，由於難以按期完整交付淨地，對項目整體方案的儘快確定和開發計劃的準確制定影響較大，導致項目單位邊拆邊建，不僅降低了開發商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項目“先商業後住宅”的開發模式。

（三）基礎設施投入還不足。城市綜合體項目中對該地區的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎設施，如綠地廣場、文體設施等，而且如果區域內的道路檔次不高，交通經常呈現擁堵、混亂現象，都將給地塊推介、項目招商都帶來了一定的負面影響。

推進芙蓉區城市綜合體發展，將帶來一些機遇：

（一）優化產業結構。城市綜合體項目的建成一方面可以迅速填補工業企業搬遷税收缺額，支撐區域經濟發展，另一方面可以帶動、提升現代服務業發展水平，真正起到促進產業升級換代作用。

（二）提升城市化水平。轄區內城郊結合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經營等問題，加快形成cbd中央商務區。

（三）實現可持續發展。隨着近幾年城市建設、開發力度的加大，我區可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個用地非常節約、自身功能業態可循環再生的商業生態系統，所以加快城市綜合體項目建設是增強區域競爭力、實現自身可持續性發展的戰略選擇。

三、 加快推進城市綜合體項目的舉措

（一）科學規劃、引導儲備

由於區域經濟發展不平衡，需要根據不同區域的功能定位和市場需求，科學規劃綜合體的功能組合，確定不同的業態規劃和招商目標，引導符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯"個性"，實現錯位發展。如打造以文化、旅遊、購物為主要內容的文化旅遊綜合體；依託先進製造業、便利交通和區域中位的優勢，着力打造以總部經濟、研發中心、銷售中心、物流中心等專業中心為主要形式的服務區綜合體等。為此，加強在手、在談項目，特別是城市綜合體項目的招商落户，培育經濟發展的新增長點，是當前各項工作中的重中之重。

（二）分解業態，明確重點

因城市綜合體項目開發門檻較高，對開發商資金實力、運營能力等方面要求都相當高，加之目前經濟形勢嚴峻，開發商整體拿地更趨謹慎。為此在開發形式中可考慮採取由政府統一對綜合體項目進行打包規劃，按項目內各區域功能，細分項目業態，有針對性地選擇精於不同業態運作的開發商落户建設，一方面可減輕開發商資金鍊緊張的困擾和開發風險；另一方面由於項目分割後降低了開發商的開發風險，針對性地招商又便於有熟悉業態開發的開發商借“出手”落户之機，提高品牌效應。

（三）跟蹤服務，落實政策

城市綜合體項目是城市發展的必然產物，是芙蓉區推進城市化進程的一項主要舉措，是體現城市核心競爭力的“活動客廳”，為此，要樹立“一切為了發展 一心服務項目”的理念，積極對接項目，梳理擴內需各項政策，多方為企業爭取政策，提高政策對芙蓉區項目的惠及

面。同時大力推進銀企合作，組織銀企對接活動，拓寬企業融資渠道，解決企業融資瓶頸。另外，積極做好項目包裝策劃，儘可能多地爭取上級政策、資金等方面的扶持，確保政策服務落實到位，降低開發商投資的政策風險，提振開發商投資信心。

（四）強化保障，確保項目出形象、見成效

強化領導掛鈎責任制和項目責任制，建立城市綜合體項目進展情況週報制度，每個列入計劃的城市綜合體項目，由責任單位明確專人對其實行全方位動態跟蹤，對接牽頭部門及時上報項目進展情況和推進過程中存在問題。同時責任單位和部門進一步加強上下溝通、左右協調和事前事中事後全過程督查，及時發現、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項目建設創造良好條件，確保項目順利推進。

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