項目策劃書

第一篇：項目策劃書

前言

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

(一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客户購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵（集中在千佛山周邊）。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

（二)xx年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散户消費逐漸成為市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客户、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客户需求的變化

ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客户，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

ø對於能承受2500-4000元/m2價格的客户，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

ø能承受4000元/m2以上的客户，相對前兩種客户來説已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

（1）以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

ø開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

ø營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客户心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid（科技商務中心區）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費羣體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

（一）本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客户具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小户型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準户型為主要需求。

（七）户型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客户真正感受到陽光的感覺。

六、推案策略

（一）售樓處選址：

我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

（1）該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

（2）人員流動量大，易擴大知名度。

（3）交通動線發達，方便客户諮詢。

缺點：投入費用高。

（二）推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持後期的開發意義極其重大。

（1）中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性循環，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗（如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。）

第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相

對較高的利潤。

理由：

（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。

（三）價格策略

目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。

七、廣告策略

（一）主訴求點：

突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。

理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢

及小高層的建築形式顯而易見，易被客户接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。

（二）各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客户，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現户型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成為一廣告系列。

理由：

（1）可令社區整體優勢全面展現。

（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。

2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊

3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。

第二篇：項目策劃書

第一部分 前言

策劃書目的及目標的説明

第二部分 市場調研及分析

一. 行業動態調研及分析

1. 行業飽和程度

2. 行業發展前景

3. 國家政策影響

4. 行業技術及相關技術發展

5. 社會環境

6. 其他因素

二. 企業內部調研及分析

1. 財務狀況，財務支出結構

2. 企業生產能力，產品質量，生產水平

3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(員工調查)

4. 企業策劃、銷售、執行能力的調研(員工意見)

5. 產品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優勢(員工意見)

三. 潛在進入者調研及分析

1. 行業進入成本/壁壘。

2. 行業退出成本。

3. 進入後對本企業的威脅。

4. 對競爭者的威脅。

四. 現有競爭者的調研及分析。

1. 財務狀況，財務支出結構。

2. 企業生產能力，產品質量，生產水品。

3. 員工能力，待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓(員工調查)。

4. 企業策劃、銷售、執行能力的調研(員工意見)。

5. 產品各品項研究：定位、包裝、價格、市場目標受眾、競爭優勢(員工&顧客意見)。

五. 替代品調研及分析。

1. 替代品工藝。

2. 消費者認可程度。

3. 發展態勢。

六. 互補品調研及分析。

1. 是否存在互補品。

2. 互補品價格。

3. 互補品對產品的要求。

4. 互補品發展趨勢及其未來新要求。

七. 原料供應商調研及分析。

1. 可供選擇的供應者。

2. 原材料是否有替代品。

3. 供應商的討價還價能力。

4. 我們對其依賴程度。

5. 供應商的供應能力。

八. 中間商調研及分析。

1. 中間商的性質：配送商、經銷商、代理商(獨家、總代理…)

2. 中間商對我們產品的依賴(關注)程度(相對數值)。我們產品佔用他資金的比例，給予他的利潤比例…

3. 中間商的給予我們產品的支持(絕對數值)：配送能力、資金實力、人力…

九. 消費者調研及分析。

1. 消費者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作…

2. 消費者對產品和競品的認知及態度：質量、價值、包裝、型號、品牌聲譽、品牌形象等及其認知差別。

3. 消費者的使用情況：購買動機、購買量、何時使用、如何使用等。

4. 購買角色。

5. 消費者對現有營銷活動的評價。對廣告的接受程度、對營業推廣的理解等。

第三部分 企業戰略及產品策略的制定

一. 企業戰略制定

二. 產品策略制定。(提供原則或標準)

1. 產品。

1) 品項：市場定位、目標受眾。(打擊競品的專有品項)

2) 包裝：陳列顯著、方便、符合產品定位、價格等

2. 價格。

1) 符合企業戰略?(長線產品/短線投資)

2) 符合產品定位?

① 利潤為主/市場佔有率為主

② 根據產品市場定位不同，採取不同價格策略。

③ 保留一支低利潤甚至無利潤產品，該品項各種市場表現(如包裝宣傳訴求點等)模仿主要競爭對手，以破壞其市場及形象。

3. 渠道。

1) 一般通路。對經銷商的選擇、管理控制、返點等。

2) 特通。由於產品特性及價格不同，我們可以選擇那些特殊通道，以便它的目標客户能夠便利的獲得該產品。

3) 新終端開發隊伍。

4) 直營隊伍。對於一些特殊情況，如經銷商的流失，直營隊伍暫時性的彌補空白市場。

5) 客户數據庫的管理。業代前期市場推廣積累的客户資料及經銷商自身對終端的開發，這些終端資料應當及時地通過業代以書面的形式提交公司。公司對這些資料的管理可以避免因業代及經銷商的流失而造成的終端流失。

4. 促銷。

1) 廣告：訴求點

2) 人員推銷：

a) 人員的培訓

b) 人員的崗位界定

c) 人員的考核

d) 人員的激勵

3) 營業推廣

a) 對顧客。ⅰ穩定主打產品價格;ⅱ對品牌的宣傳

b) 對零售商。穩定價格，保證促銷後價格能夠恢復，銷量得以維持;或者在短時間內搶先佔領貨架

c) 對中間商。儘量減少短期大力度促銷活動，一方面會破壞市場，影響終端價格體系，另一方面經銷商對終端很可能沒有落實，從中截取，成為其“灰色收入”。

4) 公共關係。事件營銷：把握正確的營銷事件。直接告知消費者的營銷事件應當包含消費者利益點，並且該信息是以直接明瞭的方式告知消費者利益點的

第四部分 具體執行&實施(建議方案)

一. 產品設計。

二. 價格設計。

三. 渠道設計。

四. 促銷設計。

五. 銷售管理

第五部分 結束語

以下還推薦了其他的策劃書範文：項目策劃書怎麼寫創業項目策劃書範文環保活動項目策劃書

第三篇：項目策劃書

營運策劃初步方案

峽谷原生態旅遊，以農民為市場經營主體，以農民所擁有土地、山，經濟作物和地方資源為特色、以為遊客服務為經營手段的經營方式。換言之，原生態旅遊是以鄉野農村風光和水上活動為吸引物、以城市居民為目標市場、滿足旅遊者娛樂求知和迴歸自然為目的的一種旅遊方式。無論如何理解，峽谷原生態旅遊作為一種旅遊形式，其在旅遊業中的產業關聯帶動、吸納當地就業、脱貧致富等諸多方面，都能夠發揮獨特而顯著的作用。

浙南大峽谷簡介:

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一、項目背景分析

旅遊產業的發展必須依賴於一定的旅遊資源。旅遊資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅遊勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。隨着人們思維方式和審美情趣的改變，自然資源成了旅遊中最具魅力的優勢資

源，並直接影響着該地區經濟的發展。珊溪水庫隱藏着無限魅力的自然資源。

（一）國內旅遊業發展的趨勢

1．21世紀世界旅遊的發展對景區內涵提出了新的要求。眾多旅遊專家一致認為，生態、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅遊業的主題。

2．中國旅遊景點的開發將從市場為主導進行。

（二）珊溪水庫生態資源開發現狀分析

1．成功點

（1）對自然生態環境的保護良好（景區內的水、空氣、植被等未受污染和破壞）

2．需完善點

（1）配套設施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設施）

（2）景區自然景觀尚未開發（峽谷內沒有步道和安全保護）；

（3）景區運營機制未制定；

（4）尚未明確市場定位。

（三）景區旅遊資源優劣勢分析

1．優勢

（1）景區有豐富的山、水等資源適合開展一些採摘及水上項目；

（2）具備良好的植被覆蓋，生態環境良好；

（3）景區內有林果種植及養殖特色農業。

2．劣勢

（1）景區內峽谷通道較窄，地勢複雜，汛期水大。

二、階段性開發規劃

第一階段：

景區現有景點，完善基礎配套設施。

1.遊船碼頭停靠點及線路的選擇及制定；

2.在景區內統一規範若干個旅遊景點及各特色景點的制定；

3．在景區附近建設一座集住宿、餐飲、娛樂於一體的賓館；

4．對景區內現有遊覽線路上的泥石路、棧道進行改造或新建；

5．沿遊覽路線開設數個遊客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；

6．新建景區內的郵電通訊、水電等基礎設施；

7．新建景區內的簡便醫療點一個、生態環保廁所若干間；

8．農家樂項目

目前國內流行的綠色旅遊、旅遊農業等不同的旅遊方式，其實質都是以生態農業、生態林業為背景或載體、人們對環境保護意識和旅遊迴歸自然的生活意識在不段的加強。因此，大力發展峽谷原生態旅遊項目是非常有前景的。

2014-10-27

第四篇：項目策劃書格式

編寫商業計劃書的直接目的是為了尋找戰略合作伙伴或者風險投資資金，其篇幅既不能過於繁瑣，也不能過於簡單。一般而言，項目規模越龐大，商業計劃書的篇幅也就越長；如果企業的業務單一，則可簡潔一些。一份好的商業計劃書的特點是：關注產品、敢於競爭、充分市場調研，有力資料説明、表明行動的方針、展示優秀團隊、良好的財務預計、出色的計劃概要等幾點。

第一章：計劃概要摘要是整個商業計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上説，投資者是否中意你的項目，主要取決於摘要部分。可以説沒有好的摘要，就沒有投資。

第二章：項目介紹主要介紹項目的基本情況、企業主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售後服務、研究和發展等內容。

第三章：市場分析主要介紹產品或服務的市場情況。包括目標市場基本情況、未來市場的發展趨勢、市場規模、目標客户的購買力等。

第四章：行業分析主要介紹企業所歸屬的產業領域的基本情況，以及企業在整個產業或行業中的地位。和同類型企業進行對比分析，做swot分析，表現企業的核心競爭優勢。

第五章：市場營銷主要介紹企業的發展目標、發展策略、發展計劃、實施步驟、整體營銷戰略的制定以及風險因素的分析等。

第六章：管理團隊主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況、員工安排、薪金標準。

第七章：財務分析主要對未來5年做營業收入和成本進行估算，計算製作銷售估算表、成本估算表、損益表、現金流量表、計算盈虧平衡點、投資回收期、投資回報率等。

第八章：資金需求主要介紹申請資金的數額、申請的方式，詳細使用規劃。

第九章：資金的退出主要告訴投資者如何收回投資，什麼時間收回投資，大約有多少回報率等情況。

第十章：風險分析主要介紹本項目將來會遇到的各種風險，以及應對這些的風險的具體措施。

第十一章：結論：對整個商業計劃的結論性概括。

第十二章：附件附件是對主體部分的補充。由於篇幅的限制，有些內容不宜於在主體部分過多描述。把那些言猶未盡的內容，或需要提供參考資料的內容，放在附錄部分，供投資者閲讀時參考

第五篇：項目策劃書

一、項目策劃的必要性

從傳統的字義解釋，策劃是指人們在考慮做某一件事情前，對如何做好這件事所做的謀劃，而且在未注入新的含義以前，傳統上往往多用於貶義性描述的場合。按照現代管理理論，則對策劃給出了更廣義的解釋，所謂項目策劃中的策劃，就是指策劃者從現狀出發，運用其智慧，經過思考並付諸實施，從而達到目標的一切努力。也可以認為，項目策劃是為了達到目標而進行的構想——計劃——實踐的全過程。

對於技術經紀活動的項目策劃來説，項目策劃是技術經紀人在既定技術資源和可預見市場需求的約束下，使技術供給方的技術能為技術需求方所認識和應用，進而為社會增加財富所進行的各種構思、計劃及實施過程。

技術經紀活動之所以要進行項目策劃，究其根本原因在於：

1、技術經紀活動是不確定性很大的高風險活動。由於人類社會發展對技術的需求永無止境，而當今又是新技術層出不窮日新月異的時代，因此，無論對於技術開發提供者還是對於採購應用技術者，在價值取向、投資決策乃至領導心理上都存在巨大壓力，面對瞬息萬變的市場，投資開發的技術能不能獲得高額回報，花錢引進的技術能不能帶來可觀利潤，決策者們對諸如此類問題的權衡是永恆的。技術買賣雙方這種憂患性思慮以及需反覆思考後才進行決策的特點，對於以技術買賣雙方為服務對象的技術經紀活動，帶來的直接後果就是使技術經紀活動具有很大的不確定性，這種不確定性使技術經紀活動本身成為高風險的商務行為。為了規避風險，提高成功率和利潤率，技術經紀人就必須針對技術經紀活動涉及的諸多因素進行全面策劃，有計劃地開展工作。從這個視角上分析，在技術經紀領域開展競爭，首先是策劃能力的競爭，技術經紀活動已經進入策劃能力競爭的階段。

2、追求並更好地把握未來。技術經紀活動是追求未來的商業行為，技術經紀人應該永遠牢記在心的是：只有技術買賣雙方都從實施交易項目後取得的結果中得到了預想的收益，我們才能認為這個技術經紀項目是一個成功的項目。策劃的目的就是為了對未來多一點準備，多一份把握，而將來是一個未知數，隱藏着多變、不可預測的隨機變量，這使得策劃本身具有很大的預測成分，但也正是因為存在這些因素，使得策劃成為做成一件事情前所必須經歷的一個環節。策劃永遠是為了將來，技術經紀活動所具有的追求交易項目未來效果的特點，決定了開展技術經紀活動時必須先有成功的策劃，然後才會有成功的技術經紀項目產生。

3、充分利用和調配資源。技術經紀活動是在技術市場中，以促進科技成果轉化為目的，為促進他人技術交易而進行的中介居間、行紀或代理，並取得合理佣金的商務活動，其最重要的工作基礎是建立在對社會上有關資源的充分利用和合理調配。技術經紀活動涉及的資源要素包括物質(matter)、信息(informetion)、時間(time)三大類，即所謂的“mit”資源，技術經紀項目策劃就是對mit資源進行調度和安排的過程。從經濟學角度，大千世界沒有任何一種資源能夠毫無限制地隨意取用，無論是物質、信息或是時間都是相對有限的資源，因此，資源的有

限性決定了開展任何一項技術經紀活動必須進行項目策劃，使有限的資源在最合適的地點最適宜的時間發揮最大的效果。

二、技術經紀活動中的項目策劃

項目策劃工作要依據一定的程序展開。一般情況下，各個項目策劃之間的差異是很大的，很難有相同的現象，即使是非常相似的項目，由於參與項目各方的變化，也會使項目策劃有很大不同。但就項目策劃工作本身，不論對於哪個項目，其策劃流程的框架都是相似的。因而，在做項目策劃時，可先按一般模式對策劃工作預先做好計劃，然後再結合實際需要對項目策劃過程中的各個環節賦予具體內容，從而得到特定項目的項目策劃。

從廣義上分析，技術經紀項目策劃的基本程序可分為五個環節：收集資料——產生創意——確立方案——具體實施——評估改進。

1、收集資料。對於技術經紀活動中的項目策劃，重點是收集技術發展和市場需求兩方面的資料。

技術發展資料主要是從現成資料中取得，依據其來源可分為媒體資料（如報刊、雜誌、網頁），登記資料（如專利登記、軟件登記），技術報告（如技術研討會、技術展示會），企業內部技術資料（如委託推廣時的技術交底）等。由於此類資料一般都是間接性獲得，因此，技術經紀人需要採用科學的情報資料收集方法，分門別類、有重點地建立資料積累。

市場需求包括兩層含義，第一層含義是指某一個或某一類客户的具體需求，第二層含義是指宏觀性的市場需求。對於客户的具體需求，需要通過對客户進行直接調查和麪對面的討論後才能取得，宏觀性的市場需求則主要是通過統計資料分析、採購行為分析、社會經濟發展預測等方式獲得。技術經紀人在有條件的情況下，應對這兩層含義上的市場需求資料均予以積累，以便於從大處着眼，從小處着手。

收集資料是開展技術經紀活動的基礎性工作，不論有沒有客户委託，這個環節的工作不能停頓。從一定意義上説，技術經紀項目的產生來自於廣泛佔有資料。

2、產生創意。創意是項目策劃的必備要素，沒有創意的策劃就不是真正的策劃，而只能認為是重複過去的普通計劃。創意是將靈感暗示、突發念頭等層次的“思想火花”，醖釀成可能實現的構想。在充分佔有資料的基礎上，技術經紀人要善於尋求技術與需求結合的線索，熟練掌握髮散性和聯想性思考技巧，在思維整合過程中產生項目策劃創意。

需要特別指出的是，由於人類具有對差異產生反應的本能，並會在反覆刺激下造成麻木，從生理學意義上説，新的創意就是要喚醒人們對某項存在的新的注意。項目策劃如果沒有新的創意，只是重複已被人所周知的普遍性論述，就不會讓人產生差異反應，若不能使人們產生反應，對項目的關注就會大打折扣。技術

經紀人必須做出不僅僅是自己認為有創意、而且要使技術買賣各方也認為是有創意的項目策劃，只有這樣的項目策劃才有可能列入優先考慮實施的序列。

3、確立方案。將技術經紀人頭腦中的創意變成能夠被人們所理解、獲得技術買賣雙方認同、可以指導項目具體實施的計劃，就是確立方案的過程。可信、可行、可操作是確立技術經紀項目方案過程中必須牢牢把握的三大原則。可信，項目不是憑空想象而來的；可行，項目能夠為參與項目的各方帶來利益；可操作，項目能夠在有限的資源條件下實現。

範文：dormmanagement學生宿舍管理系統 項目策劃書

導言

天津大學時中國近代歷史上第一所大學，其前身始建於1895年的北洋大學，至今已有109年的歷史，如今，有在校大學會2萬名左右，常住校學生登記1萬名以上，共有宿舍樓25棟以上，在現今的電子信息時代，學校大部分工作已經實現電子網絡化，如學生選課、查分、教學等等許許多多的方面，但宿舍管理方面工作卻仍停留在紙介質上，所有的學生登記入住花名冊仍然是記錄在“本本的”筆記本上，所有相關的如學生牀位安排、調動、註冊、註銷、查詢都相當不便與落後，並且，隨着天津大學朝一個全世界知名大學的發展，學校擴招，這些問題日顯嚴重，為了使學校宿舍管理、秩序、信息化，也為了實現更多的資源功能整合，於是便開發這套宿舍信息管理系統

功能介紹

天津大學學生公寓（宿舍）信息管理系統

△ 功能：實現所有學生宿舍工作電子、智能化、在有人工干預的情況下能很迅速的完成所有複雜的設置工作

△ 網絡：實現管理系統網絡化，各個管理站與中心，各個樓值班配室之間的信息共享，中心發佈的通知即時出現在各點的電腦上，並且安全也相對提高，所有信息傳輸加密

△ 財務：實現財務分開，包括公寓資產表，費用明細，能主動反映逾期住宿狀況，並且遠程抄表

△ 管理：不同人有不同的權限，分為值班人員，三級管理，二級管理，主管人管理，相應各id有不同的權限，能有不同管理程序

△ 維護與升級：能實現兼容校園其他信息系統，能備份重要數據

可行性分析

從建校至今，宿舍管理中心使用的一直是紙介管理方案，不便落後在先進日顯嚴重，那麼如何能和學校其他已形成信息網絡化的工作接上軌，所以解決方案就是使宿舍管理系統信息化、系統化、網絡化

現在的天津大學已有學生宿舍25餘棟，在建54、56兩齋，其3各樓宇，為了實驗測試宿舍管理系統，所有工作都在進行中，經過討論、分析，一致認定宿舍管理系統是宿舍管理的一項有意義有歷史性的前進革命性改觀現今宿舍管理的漏洞

本系統基於microsoft framework，採用microsoft visual stdio 環境開發，採用sql server數據庫作為核心，能有效的完成系統的需求

本項目由天津大學勤眾集團宿舍管理中心委託，天津大學微軟技術俱樂部

（mstc）工程項目組開發。微軟技術俱樂部（mstc）是成立於2014年初的一支工程項目研究、開發、定製的一個技術小組，其組成成員全為俱樂部調配的精鋭力量，有專人負責各方面的工作，是一支完整的，有活力的新興團隊。 天津大學學生公寓（宿舍）電子信息管理系統最為該小組接制的第一個項目，其意義深遠、重大，不僅僅在於與學校的聯繫更為緊密，這更是一個使我們全項目小組成員磨合，培養我們團隊的一個機會，在這個項目中，對於技術的使用，開發，問題的解決都讓我們有了更多的交流，更多的團隊合作的point，有個人的積極性，每個人的熱情，都在合作中表現出來，也讓我們更明白了什麼是團隊的力量，也帶給我們更多的信心，去創造更多的精彩。

功能需求分析

軟件介紹（組成）：

△參數設置：主要是對房源類型、學生類別、部門、院系、單位參數設置、△收費標準、衞生評比標準以及操作人員的權限設置

△基本數據：房源庫統計、學生資料庫統計、管理人員的基本資料以及考核情況 △房屋分配：住房測算。住宿分配、分配查詢

△住宿概況：住宿情況、非住宿人員名單、住宿查詢、牀位查詢

△住宿管理：住宿登記、退房管理、住房調整、教室進宿舍情況、外來人員登記、維修記錄、衞生管理、違紀記錄

△物品與財務：公寓財產表、物品管理、費用明細表、費用支出表、押金退款表、遠程抄表

參數設置：

1． 房源類型：學生宿舍的發展日趨賓館化，受學生家庭條件限制，要求收費標準必須設立不同檔次。此模塊確定不同類型的房源收取不同的住宿費和押金

2． 學生身份證：此模塊可設置不同類別學生（本科生、碩士生、博士生等）的收費標準，以便相關聯的模塊自動獲取

3． 部門設置：對院系、專業、年級進行設置

4． 選項：對收費標準及衞生星級評比標準進行設置

5． 數據處理：對軟件的數據進行局部或全部刪除

6． 用户管理：對每位操作人員使用模塊的權限進行設置，不僅可對用户組進行增加、刪除，還可對用户組下的用户進行增加、刪除、授權

基本數據：

1、 房源庫：對每棟樓房的基本情況進行登記，包括地址、棟號、房號、朝向、層數、總牀位數、宿舍的電話和房屋的類型

2、 學生庫：對每個學生的基本情況登記，包括學號，姓名、性別、院系、年級、類別以及聯繫方式。分為在校學生資料、離校學生資料、碩博名單、學生幹部資料

3、 管理員資料：是對管理人員的基本情況、工作情況的管理。它包括管理人員檔案、評分細則、員工分數錄入以及與學校有關聯的物業公司和物業人員 房屋分配

1． 住房測算：根據房源測算出學校所容納的寄宿生數，這對學校招生有指導性作用

2． 住房分配：對學生的住宿進行分配管理，它不僅可以單個分配，還可以同一房間的學生批量分配，系統自動按順序分牀號

3． 分配查詢：查詢某學生情況

住宿概況

1． 住宿情況：系統自動對相同院系中不同性別學生數分別統計

2． 住宿查詢：查詢某個學生的住宿情況

3． 牀位使用：查詢符合條件的房間的剩餘牀位

住宿管理

1． 住宿登記：對住宿人員的具體情況進行登記

2． 退房管理：它包括集體退房、個人退房、住宿歷史

3． 住房調整：在此模塊進行住房調整後，系統將在宿舍情況中進行自動調整

4． 外來人員登記：對進入學生宿舍的外來人員進行登記，以保證學會生命財產的安全

5． 維護管理：包括宿舍維護記錄、傢俱自然情況、宿舍自然情況、公共區域面積、維護單、維修處理

6． 衞生管理：對公共衞生、宿舍衞生情況進行登記管理

7． 學生管理：對學生的違紀、違章、活動、請假情況進行管理

物品與財務

1． 物品管理：對學校購買的物品進行購、發、存登記；查詢物品使用情況

2． 費用明細表：對學生的全部交費情況進行統計

3． 費用支持表：學生欠款的費用查詢與結帳表

逾期住宿提醒

獨有的逾期提醒功能，當住宿登記中登記過的學生的住期到期後，系統會自動在首頁界面提醒住宿逾期